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 Sujet  |
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tyler1
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 22 sept. 2007 : 21:10:53
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bonjour à tous,
nous venons d'acheter une maison (c'est presque fait, plus qu'une semaine...) à 2.
Du coup une question se pose, car je suis déjà propriétaire d'un appartement.
je n'arrive pas à me décider: vaut il mieux louer ou le ... ?
voici quelques précisions :
je l'ai acheté le 28/04/2001 pour environ 60000
Aujourd'hui sa valeur serait de 160000 .
Si je le vends maintenant je n'aurais pas à payer de Plus value.
mais j'ai du mal à m'en séparer, bien que ravi d'aller habiter une petite maison bientot...
mais voilà, si je le loue, je suppose qu'il devient, dès le moment de la location, une résidence secondaire non ?
A partir de quand passe t il de résidence principale à secondaire ?
Autre chose: si il devient residence secondaire dès que je le met en location (et donc imposable sur les PV en cas de vente ...), suis je parti pour 15 anspour eviter les plus values, ou les 7 ans passsés dedans (alors qu'il etait ma residence principale) comptent ils ?
Savez vous combien j'aurais à payer de PV environ si je le vends l'année prochaine et qu'il aura alors le statut de residence secondaire ?
C'est juste pour me faire une idée car selon les methodes de calcul trouvées sur le net et dans les magazines ce montant va de 8000 à 28000 !!! Pas assez précis pour se faire une idée ...
sinon, si je décide de le louer, je dois compter avec des charges mensuelles de 250 et une taxe foncière de 875 .
Vu que les agences estiment sa valeur locative à 750 par mois environ, et que la gestion locative coute environ 10 % du loyer annuel, ça me laisse environ 390 nets pas mois...
Du coup je sais vraiment pas si ça vaut le coup de m'embêter à le louer ...
Qu'en pensez vous ???
En effet, mon appart est dans une Tour, et meme s'il a pris de la valeur, il ne va pas en prendre beaucoup plus car le voisinage attire pas trop...
Alors je me demande s'il vaut pas mieux ... et placer cet argent dans une ssurance vie ou un produit bancaire. Car meme à simplement 4% annuels, ça fait 6400 d'interets (pour une vente à 160000)contre 4680 en cas de location ...
aussi, à moins que l'immobilier ne continue de monter fort (ce dont je doute), à court et moyen terme la meilleure solution semble etre la vente et le placement de la somme en epargne non ?
Qu'en pensez vous ?
Si on ajoute à ça le montant de la plus value à payer si je fini par ... dans moins de 5 ans...
Bref je sais pas exactement quoi faire.
J'arrive pas à me décider car je sais pas combien me couteraient les plus values environ en cas de vente dans les 2 ans, ni si les 15 années à attendre commencent lors de la mise en location ou lors de l'achat (bien qu'habitée en résidence pricipale pendant 7 ans)...
peut etre que la solution est simple et que c'est juste l'affectif qui me fait hésiter ...
Que feriez vous à ma place et pourquoi ?
je vous remercie pour votre patience et pour vos conseils.
cordialement,
J.M.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 23 sept. 2007 : 11:06:46
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Vendez maintenant que vous bénéficiez du statut de résidence principale, donc pas de PV.
Après l'argent récupéré vous pouvez le réinjecter à votre guise:
placement, achat, remboursement partiel de votre nouvelle acquisition (la maison).
Si c'est bien le cas de 2001 à aujourd'hui le prix soit passé de 60 à 160, n'hésitez pas.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 sept. 2007 : 11:47:13
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Citation :
je l'ai acheté le 28/04/2001 pour environ 60000
Aujourd'hui sa valeur serait de 160000 .
Si je le vends maintenant je n'aurais pas à payer de Plus value.
C'est un bon point pour la vente maintenant.
Citation :
mais voilà, si je le loue, je suppose qu'il devient, dès le moment de la location, une résidence secondaire non ?
Non, logement locatif, mais vous allez effectivement devoir attendre 2016 pour qu'il soit vendable sans plus value, à moins que l'immobilier ne descende fortement d'ici la, ce qui vous éviterait bien entendu toute plus value....
Citation :
combien j'aurais à payer de PV environ si je le vends l'année prochaine et qu'il aura alors le statut de residence secondaire ?
Si vous le louez, ce n'est pas une résidence, n'est une résidence que ce que vous habitez.
5 ans sans abattement, puis 10% par an, donc en 2008 il aura grosso-modo 7 ans, vous paierez l'impots sur 80% de la plus-value.
Les calculateurs du net sont précis et ne font en général pas d'erreur.
Citation :
sinon, si je décide de le louer, je dois compter avec des charges mensuelles de 250 et une taxe foncière de 875 .
Vu que les agences estiment sa valeur locative à 750 par mois environ, et que la gestion locative coute environ 10 % du loyer annuel, ça me laisse environ 390 nets pas mois...
Votre rendement est donc de:
Recettes 11,5 *675 -875 - 3000 = 3 890 environ
Je trouve beaucoup moins que vous (je compte 0,5 mois par an pour carence locative).
Etes-vous certain que les 3000 euros de charge ne sont pas partiellement récupérables sur le locataire. De même est-ce la taxe foncière ou la taxe foncière+ la TEOM, cette dernière est récupérable.
Bilan 3 890/ 160 000 = 2,4% AVANT IMPOTS.....
Il est URGENT de ne surtout pas garder ce bien qui offre un rendement minsucule, tout en demandant du travail, et vous n'avez pas compté les menus travaux....
Il va forcément y en avoir.
Rien qu'avec des SCPI vous devriez obtenir deux fois plus sans avoir a vous en soucier.
Citation :
En effet, mon appart est dans une Tour, et meme s'il a pris de la valeur, il ne va pas en prendre beaucoup plus car le voisinage attire pas trop...
Je comprends du coup les charges très élevées...
Citation :
Alors je me demande s'il vaut pas mieux ... et placer cet argent dans une ssurance vie ou un produit bancaire. Car meme à simplement 4% annuels, ça fait 6400 d'interets (pour une vente à 160000)contre 4680 en cas de location ...
Ce n'est pas parce que cet immobilier la offre un rendement minuscule qu'il faut se détourner de l'immobilier locatif a bon rendement, au moins très partiellement.
L'intéret de l'immobiler locatif, c'est qu'avec un tiers ou un quart de ce que vous aller récupérer (30 000 à 40 000 euros) vous pouvez investir dans un logement de même taille que celui que vous vendez, avec un rendement au moins égal à 8% en prenant un emprunt à 5%. Pas facile a trouver certes, mais ca se trouve...
Aucun intérêt a investir à moins à mon avis en revanceh, surtout en ce moment.
Du coup, en achetant un bien avec un bon rendement, vous allez vous trouver dans une situation presque analogue, et vous placez les 100 000 ou 130 000 euros restant. Ca s'appelle ne plus avoir tous ses oeufs dans le même panier.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 sept. 2007 11:54:19 |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 11:58:05
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En laissant de coté les avis de ceux qui prédisent un crash de l'immobilier, ainsi que ceux qui espèrent une poursuite de l'euphorie, on peut raisonablement penser que le marché de l'immobilier en constante hausse depuis fin 1998 est en train de se calmer !
votre appartement est donc vraisemblablement aujourd'hui à un pic culminant en matière de valeur (il peut y avoir d'autres pics, mais on ne peut prédire quand)
ceci cumulé au fait que vous bénéficiez d'un éxonération de l'impot sur la plus-value en cas de vente de la résidence principale, mon conseil est FORMEL !
VENDEZ !
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Cordialement.
Gilles
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 18:23:06
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Et pourquoi pas réinvestir dans le viager. C'est mon da-da. Attention, bien choisir le lieu et la qualité de l'immeuble |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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