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 Sujet  |
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pgcb
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 24 sept. 2007 : 20:07:42
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Une cour commune ayant la configuration d'une cour en impasse, dont l'accès unique dèbouche sur une voie publique, a pour sèparations limitatives, hormis la voie publique, cinq parcelles dont quatre portent construction d'une maison individuelle,l'ensemble appartenant à cinq propriètaires diffèrents.
Cette cour commune a, grosso modo, la forme d'un rectangle dont l'un des petits cotès est contigu avec la voie publique et l'autre cotè marque le fond de la cour.
Selon le fichier immobilier des hypothèques, chacun des cinq propriètaires a dans les memes termes, droit à la cour commune.
Hors l'un des cinq propriètaires a sans l'accord ècrit de l'ensemble des autres propriètaires implantè depuis plusieurs annèes sur toute la largeur de la cour et par son milieu, une cloture grillagèe, munie d'un portail, d'un portillon et d'une boite aux lettres, transformant ladite cour commune en deux espaces sensiblement de meme surface.Une moitiè de la cour est restèe commune avec un libre passage pour l'ensemble des proprietaires.L'autre moitiè de la cour est devenue privative interdisant pour les ayants droit qui le souhaiteraient le libre passage jusqu'au fond de la cour.Quelle action peut on entreprendre pour retrouver l'usage normal de la cour et surtout le libre passage jusqu'au fond de la cour, sachant que celà deviendra une nècèssitè à moyen terme pour l'un des propriètaires qui envisage la mise en oeuvre de travaux de construction?
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capucines |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 20:39:05
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Bon, j'avoue mon incurie sur la cour commune que je n'ai pas encore eu le temps de passer au crible. Mais ce fil va peut-être améliorer mes connaissances sur le sujet.
Dans les quelques notions que j'en ai, la cour commune est "une, indispensable et indivisible".
Un indivisaire de cette cour ne peut donc s'approprier une partie de celle-ci sans l'accord explicite des autres.
Ensuite le statut de cour commune a des "conséquences urbanistiques", et c'est là où je suis un peu court car je ne sais pas comment ce lien entre une servitude réciproque privée et l'urbanisme est formalisé.
C'est maigre, mais on va essayer de vous aider...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 21:01:41
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Larocaille,
le terrain présenté par notre interlocuteur ressemble plus à une cour en copropriété qu'à une cour commune au sens urbanistique du terme...
il serait possible de s'en assurer en consultant les servitudes affectant la parcelle de chacun des porpriétaires.. car la "servitude de cour commune" du code de l'urbanisme n'est rien autre qu'une servitude non aedificandi pour le fond asservi. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 21:42:24
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C'est justement sur ces points que je suis un peu court.
Si la cour commune est légalement du ressort des servitudes, il me semble qu'elle relève plus de l'indivision que de la servitude.
Et pour le côté urbanisme, la cour commune permet d'échapper à certaines dispositions comme le recul ou la hauteur des constructions.
Bref, à quel titre la cour commune dérroge-t-elle à un POS ou PLU?
Je n'ose croire qu'une disposition contractuelle privée puisse être opposée à des dispositions d'interêt collectif.
Mais, je le rappelle, mes connaissances sur ce point sout très limitées. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 22:47:31
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Citation :
Initialement entré par larocaille
C'est justement sur ces points que je suis un peu court.
Si la cour commune est légalement du ressort des servitudes, il me semble qu'elle relève plus de l'indivision que de la servitude.
là, il s'agit tout bêtement d'un espace en copropriété, la cour d'une maison bourgeoise ou d'une ferme carrée par exemple, divisées)Citation :
Et pour le côté urbanisme, la cour commune permet d'échapper à certaines dispositions comme le recul ou la hauteur des constructions.
exact : un propriétaire, contre monnaie sonnante et trébuchante, s'engage à ne pas construire dans la zone asservie pour permettre à son voisin de construire sans repsecter les règles de prospect liées à la limite de propriété ; ça prend tout son sens quand l'objectif des règles de prospect est fondé sur des règles sanitaires : si le voisin s'engage à ne pas construire dans la même bande, ça garantit la distance entre batiments donc l'atteinte de l'objectif de salubrité.Citation :
Bref, à quel titre la cour commune dérroge-t-elle à un POS ou PLU?
Je n'ose croire qu'une disposition contractuelle privée puisse être opposée à des dispositions d'interêt collectif.
et si !, et c'est vieux comme le monde... (ça existait avant Napoléon...)Citation :
Mais, je le rappelle, mes connaissances sur ce point sout très limitées.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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pgcb
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 23:07:12
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Discussion intèrèssante et tout à fait d'accord sur la notion qu'une cour commune est:"une, indispensable et indivisible."Chaque acte de propriété porte la mention:"droit à la cour commune." Malgré celà, je rapelle qu'un propriètaire a transformè la moitiè de la cour commune en cour privative.Selon vous, quels sont les diffèrents moyens possibles pour mettre fin à cette situation afin de retrouver le libre passage jusqu'au fond de la cour?
CORDIALEMENT. |
capucines |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 23:12:16
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tout copropriétaire a naturellement intérêt à protéger ses droits dans l'indivision.
un courrier en LRAR, éventuellement rédigé par un avocat, serait un bon début... la suite se passera avec avocat au TGI, par une action pour mettre fin à cette annexion sans droit d'une partie commune. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 01:27:07
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| pour ma part cette cour est en indivision...si vous confirmez ques les maisons sont bien des propriétés à part entière...c'est à dire sans aucun lien juridique(pas de statut de copropriété, ni d'ASL...) |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 08:54:31
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Je pense aussi qu'en l'absence d'une copropriété structurée et en l'absence d'actes de servitudes réciproques, la cour commune doit être considérée comme un bien indivis.
Il faut aussi regarder le réglement de cour commune si il existe et si ce réglement est inscrit à la rubrique servitudes des actes de propriété ou dans une autre rubrique.
Allez, une petite question HS par rapport au besoin de pgcb:
Est-il possible, de nos jours, de créer des cours communes et d'y edicter des règles d'urbanisme autres que celle du POS/PLU ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 09:55:40
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Je pense aussi qu'en l'absence d'une copropriété structurée et en l'absence d'actes de servitudes réciproques, la cour commune doit être considérée comme un bien indivis.
Il faut aussi regarder le réglement de cour commune si il existe et si ce réglement est inscrit à la rubrique servitudes des actes de propriété ou dans une autre rubrique.
comme le copropriétaire pour les biens en copropriété, l'indivisaire a intérêt à agir pour défendre ses droits dans l'indivision... Ca ne change pas grand chose donc.Citation :
Allez, une petite question HS par rapport au besoin de pgcb:
Est-il possible, de nos jours, de créer des cours communes et d'y edicter des règles d'urbanisme autres que celle du POS/PLU ?
oui, la règle existe encore même après la réforme, aux articles L471-1, L471-2, R431-32, R471-1 du CU Citation :
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 10:06:18
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La description qui nous est faite fait penser à un vieux "lotissement" qui aurait viabilisé 5 parcelles en laissant un "espace libre" pour les VRD.
La "cour" est-elle une parcelle cadastrée avec un numéro différent de ceux des 5 parcelles?
Si oui, qui est propriétaire (voir matrice cadastrale)?
Si non, sa superficie est incluse dans les 5 parcelles? (peu probable). |
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pgcb
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 09:50:02
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| Merci à tous pour la qualitè de vos rèponses.Les maisons sont bien des propriétès individuelles à part entière.La cour commune est identifièe par un numèro bien distinct et diffèrent des autres parcelles et ne porte aucun nom de propriètaire.Afin de garantir dans le temps,l'indivision du sol de la cour commune et d'aboutir par la voie amiable à un usage normal de ladite ccour:" passage, stationnement, espaces verts etc...."pourrait-on ètablir une convention ou règlement qui dèfinirait pour chacun les règles d'usage à adopter? si oui, ce document pourrait etre établi par qui et quel serait son fondement legal ou règlementaire? |
capucines |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 09:54:35
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je ne comprends pas ce que vousi ndiquez sur l'absence de priopriétaire : tout cm2 de terre appartient à quelqu'un en France !, fut-ce une indivision...
qui paie les impots là dessus ?
vous pourrez, devant notaire, faire un règlement d'indivision si c'est une indivision... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 26 sept. 2007 09:55:15 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 10:07:55
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Je dirais même mieux qu'Emmanuel : une parcelle cadastrée appartient FORCEMENT à quelqu'un...
voir la "matrice" cadastrale |
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pgcb
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 13:57:24
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| Je vais verifier la situation de la parcelle reprèsentant la cour commune pour vous apporter un complèment d'informations.En ce qui concerne la qualitè de propriètaire dune parcelle,j'ai pris lecture dernierement sur ce meme forum que le paiement des impots fonciers et le cadastre n'etaient pas fiables et ne pouvaient pas pas etre le fondement d'une rèclamation en propriètè ,que seul le fichier immobilier des hypothèques fixait à qui appartenait la propriètè d'une parcelle. |
capucines |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 14:03:32
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| oui, c'est juste et maintenu..., raison pour laquelle ,il faut consulter le registre des hypothèques et pas le cadastre... mais nous confirmions ainsi qu'il n'existe pas de bien recensé en France sans propriétaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pgcb
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 13:21:45
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Un propriètaire de la cour commune vient d'avoir l'autorisation du maire pour agrandir l'ouverture d'une porte donnant accès sur ladite cour.
Mais le meme propriètaire qui s'est appropriè abusivement la moitiè de la cour commune,(voir plus haut ) s'oppose à cet agrandissement alors que rien ne viendra altèrer le sol de la cour commune.
Les travaux se feront en sèparation limitative sur un mur tombant au droit de de la cour commune.
Il me semble que l'opposition est mal fondèe, sachant qu'au surplus ces memes travaux ont ètè rèalisès il y a plusieurs annèes par celui qui s'oppose aujourd'hui à les voir rèaliser por son voisin propriètaire.
Quand pensez-vous? |
capucines |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 13:38:36
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| qu'il est souhaitable pour répondre de disposer de l'information que nous vous demandons depuis plusieurs messages : qui est propriétaire de quoi précisément ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 27 sept. 2007 13:40:59 |
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pgcb
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 10:03:41
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De l'éxamen des renseignements fournis par le centre des hypothéques,il en résulte que la parcelle référencèe COUR COMMUNE,apparait pour chacun des propriétaires concernés,dans sa propre fiche de propriété.
Concernant cette parcelle,on y trouve aucun historique de vente,échange, acquisition,etc...seule la meme mention "DROIT A LA COUR COMMUNE" est présente sur chaque fiche de propriété.
Aucun statut de copropriété n'est révélé par le document émanant des hypothéques.
En conséquence,il semble bien que cette cour est en indivision et comme le rappelait un intervenant,elle est"UNE,INDISPENSABLE,et INDIVISIBLE".
Qu'en pensez-vous?
j'espére avoir pu vous rapporter l'information nécéssaire à la reprise de vos réponses.
CORDIALEMENT.
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capucines |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 10:26:40
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Pas de règlement, pas de servitude, donc la cour commune est régie selon les règles de l'indivision.
Allez sur le site de Légifrance, choisisser "les codes", puis "Code Civil". Vous faites défiler pour atteindre le chapitre VII. Tout est là (articles 815 à 815-17).
Un dernier point, la cour commune constitue un accessoire indissociable de la propriété et à ce titre les dispositions de licitation d'un bien indivis ne lui sont pas applicables. On appelle cela une indivision forcée.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 11:36:36
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Il y a des contradictions dans vos messages
1)"cinq parcelles dont quatre portent construction d'une maison individuelle,l'ensemble appartenant à cinq propriètaires diffèrents."
2)Selon le fichier immobilier des hypothèques, chacun des cinq propriètaires a dans les memes termes, droit à la cour commune
3)Les maisons sont bien des propriétès individuelles à part entière.
La cour commune est identifièe par un numèro bien distinct et diffèrent des autres parcelles
4)De l'éxamen des renseignements fournis par le centre des hypothéques,il en résulte que la parcelle référencèe COUR COMMUNE,apparait pour chacun des propriétaires concernés,dans sa propre fiche de propriété.
--> la cour est une parcelle distincte
--> chacun des riverains a un DROIT d'usage et de passage
Cet espace, JURIDIQUEMENT, est une partie commune résiduelle d'un lotissement
Je ne conçois pas qu'un DROIT d'usage et de passage confère automatiquement la propriété indivise de l'espace
Dans la plupart des cas, lorsqu'une telle situation existe, les titres de propriété mentionne "le bien acquis pour l'habitation" ET "la propriété indivise la parcelle d'accès" (donc pas un DROIT d'usage)
Si vous voulez trouver une solution au litige actuel d'appropriation d'une partie de cette cour par un riverain, VOUS NE POUVEZ PAS FAIRE L'IMPASSE SUR CE POINT JURIDIQUE :
QUI est propriétaire de cette cour
Quoi qu'il en sorte, que chacun des 5 ait soit un "droit d'usage" soit une "part d'indivision", il est évident que aucun des 5 ne peut encombrer cette cour.
MAIS le débat ne sera pas le même et la chance d'aboutir sera d'autant plus faible que l'on restera dans le flou
Seule la solution DE DROIT s'imposera durablement
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COUR COMMUNE
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