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 Sujet  |
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Sebthefrog
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 26 sept. 2007 : 15:32:08
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Bonjour à tous.
J'espere ne pas poster au mauvais endroit je suis nouveau sur le forum.
J'ai investi il y à près d'un an dans un appartement sur plans dont l'achèvement se rapproche tout doucement. Mon intention est de le mettre en location, afin de bénéficier de la loi de Robien.
J'aimerai faire la gestion moi même si possible, afin de récuperer la totalité du loyer sans pour autant prendre trop de risques. Que valent les assurances Loyer Impayé, notemment celle du Crédit Mutuel ?
Que me conseillez-vous pour le contrat de bail ? Je devrais y intégrer certaines clauses, notemment que le locataire ne dois pas changer son abonnement éléctrique pour aller chez un autre fournisseur que EDF, et qu'il prennes un contrat d'entretien chez l'installateur de la chaudière, afin de bénéficier de la garantie. Est-ce bien légal d'intégrer ces clauses ?
Quels sont les frais que je pourrai répercuter sur le locataire ? J'ai cru comprendre que les frais de syndic pouvaient l'être en partie mais je ne suis sûr de rien.
Merci par avance pour vos conseils.
Seb.
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
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bonval
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 17:05:28
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Bonjour,
Pour le contrat d'entretien chaudière, mieux vaut le prendre à votre nom et l'inclure dans les provisions pour charges en plus du loyer, comme cela pas de soucis de clauses sur le bail ou d'oubli du locataire.
Concernant la fourniture d'éléctricité, une clause du genre "si le locataire souhaite changer de fournisseur d'éléctricité, il devra au préalable avoir l'accord écrit du bailleur et devra supporter l'éventuel préjudice subit par le bailleur" est plutôt aléatoire, mais elle permet de se couvrir en cas de conflit et prévoit un dédommagement éventuel.
Toutefois n'ayant pas encore de jurisprudence pour ce genre de cas, il n'est pas certain que cette clause soit valable car elle restreint en quelque sorte le droit du locataire de profiter de la concurence.
Même si cette clause devait être considérée comme non écrite (c'est à dire rendue nulle) ceci n'entrainerait pas la nulité du bail.
Cela ne coûte donc rien de l'inclure dans un bail et elle pourrait permettre de sensibiliser le locataire au préjudice que pourrait engendrer un changement de fournisseur d'electricité (dévalorisation du bien qui ne pourra plus prétendre au tarif plafond d'EDF).
Les honoraires du syndic ne peuvent pas être récupérés auprès du locataire. En fonction de la copropriété les grandes catégories de charges à récupérer sont:
- Minuterie parties communnes
- Nettoyage parties communnes
- Consommation eau si pas de compteurs individuels
- Entretien ascenseur (à répartir en pourcentage entre bailleur et locataire en fonction du contrat souscrit par la copropriété)
- Entretien des espaces verts
Penser également à inclure dans les provisions pour charges le contrat d'entretien chaudière et la taxe d'ordures ménagères annuelle de votre taxe foncière.
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Sebthefrog
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 17:13:26
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Citation :
Les honoraires du syndic ne peuvent pas être récupérés auprès du locataire. En fonction de la copropriété les grandes catégories de charges à récupérer sont:
- Minuterie parties communnes
- Nettoyage parties communnes
- Consommation eau si pas de compteurs individuels
- Entretien ascenseur (à répartir en pourcentage entre bailleur et locataire en fonction du contrat souscrit par la copropriété)
- Entretien des espaces verts
Penser également à inclure dans les provisions pour charges le contrat d'entretien chaudière et la taxe d'ordures ménagères annuelle de votre taxe foncière.
Merci beaucoup pour cette réponse très précise.
Sauf que tous les frais cités sont pris en charge par le syndic (espace verts, ordures, ménage dans les parties communes, etc...), et me sont facturés directement. |
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bonval
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 11:44:27
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Citation :
Sauf que tous les frais cités sont pris en charge par le syndic (espace verts, ordures, ménage dans les parties communes, etc...), et me sont facturés directement.
Ils vous sont facturés directement car ce sont des charges inhérentes à la copropriété, et celle ci ne traîte qu'avec les propriétaires.
Mais toujours est-il que ces charges sont récupérables (liste des charges récupérables précisée par un décret) auprès du locataire.
Il est tout à fait logique que le bailleur récupère ces charges car c'est bien le locataire qui profite de l'éléctricité des communs, de la proprété des parties communes, de l'ascenseur, et des espaces verts...
D'ou la nécéssité d'estimer un montant de provisions pour charges à imputer mensuellement au locataire en plus de son loyer. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 12:17:46
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bonval
"Pour le contrat d'entretien chaudière, mieux vaut le prendre à votre nom et l'inclure dans les provisions pour charges en plus du loyer, comme cela pas de soucis de clauses sur le bail ou d'oubli du locataire." : non
le locataire a le choix de son fournisseur
vous pouvez prévoir de vous faire adresser une proposition de contrat d'entretien par le fabricant et la transmettre au locataire........surout qu'il y a une garantie contractuelle avec la mise en seevice de cet équipeme,t neuf |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 13:21:03
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Citation :
Pour le contrat d'entretien chaudière, mieux vaut le prendre à votre nom et l'inclure dans les provisions pour charges en plus du loyer, comme cela pas de soucis de clauses sur le bail ou d'oubli du locataire.
Pas légal. Si vous voulez faire payer l'entretien au locataire, c'est bien a locataire d'avoir le choix de son sous-traitant.
Citation :
Concernant la fourniture d'éléctricité, une clause du genre "si le locataire souhaite changer de fournisseur d'éléctricité, il devra au préalable avoir l'accord écrit du bailleur et devra supporter l'éventuel préjudice subit par le bailleur" est plutôt aléatoire, mais elle permet de se couvrir en cas de conflit et prévoit un dédommagement éventuel.
Toutefois n'ayant pas encore de jurisprudence pour ce genre de cas, il n'est pas certain que cette clause soit valable car elle restreint en quelque sorte le droit du locataire de profiter de la concurence.
En effet, je pense qu'elle sera déclarée non légale.
Citation :
Que valent les assurances Loyer Impayé, notemment celle du Crédit Mutuel ?
Regardez les carences, les limites de remboursement, la durée de remboursement, elles varient d'un assureur à l'autre.
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Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 23:35:28
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allez faire une longue ballade sur le forum des charges locatives ... c'est plutot utilisé par les locataires pour poser des questions sur leur regularisation de charges annuelles mais c'est tout aussi valable pour les bailleurs 
http://www.universimmo.com/forum/forum.asp?FORUM_ID=43
bonne lecture.
PS: seuls les textes donnés par Galérien au début ont valeur juridique. Il vaut donc mieux se fier aux textes qu'à des réponses qui peuvent être interprétées ...
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Cordialement, |
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Sebthefrog
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 23:41:00
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Citation :
le locataire a le choix de son fournisseur
vous pouvez prévoir de vous faire adresser une proposition de contrat d'entretien par le fabricant et la transmettre au locataire........surout qu'il y a une garantie contractuelle avec la mise en seevice de cet équipeme,t neuf
Le problème c'est que justement pour maintenir la garantie il faut que l'entretien soit fait chez l'installateur la durée de celle-ci. Or si le locataire a le choix et s'il prends un autre contrat, si la chaudière à un problème je fais quoi ?
Ne serait-il pas possible de lui laisser le choix mais de l'obliger à prendre en charge les réparations s'il fais sauter la garantie ? |
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laure5019
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 01 oct. 2007 : 13:07:27
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bonjour,
je découvre ce forum et j'espère que vous pourrez m'aider : je vais louer pour la première fois !
Le locataire est mon frère donc j'evite certains problèmes, mais j'hésite entre bail meublé et bail classique... et je n'y entends pas grand chose !!
les points qui m'intéressent particulièrement sont l'imposition et les augmentations de loyer en cas de changement de locataire.
Je suis selon les années non imposable ou en tranche 1, et il s'agit d'un 3 pièces à Paris 11ème dont les remboursements se termineront en 2013
détail subsidiaire, je n'ai pas envie de passer une semaine sur ma déclaration d'impots....
merci d'avance pour vos conseils
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Laure |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 13:24:58
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Dans tous les cas, vous aurez à gérer une location mais en meublé vous aurez, en plus, des meubles, de l'électroménager, de la literie, etc... bref tout pour un locataire qui débarque avec sa valise. A vous de voir.
Sur le plan fiscal deux fois deux solutions (pour faire simple) :
Location vide ("classique" si vous voulez...)
Avec un prêt en cours vous pourrez déduire les intérêts d'emprunt même s'il vous reste peu d'années donc choisir un réel simplifié même si c'est un peu plus compliqué plutôt qu'un microfoncier où vous avez une déduction forfaitaire. Avec un seul appart la déclaration se remplit assez vite.
Meublé c'est très différent...
Il vous faut une comptabilité pour une déclaration au réel simplifié en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à moins de renoncer aux intérêts d'emprunt avec le micro-BIC |
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