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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
 Posté - 29 sept. 2007 : 16:48:53
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Bonjour,
Pour ceux qui ont suivi mon "cas", ma Copro est en Syndicat Principal (400 lots environ) + 9 Syndicats Secondaires (batiments, commerces, garages).
Un Syndic est sur 7 secondaires et était sur le principal jusqu'il y a 10 jours. Sa façon de gérer le principal = appeler les fonds sur chaque batiment (où la quote-part des charges du général était incluse dans le budget), au lieu d'appeler les fonds nominativement sur les 400 lots.
Bien, voilà pour situer.
Pour l'AG annuelle qui s'est tenue donc il y a 10 jours, le syndic a fourni des feuilles de présence où sont écrits les tantièmes des BATIMENTS, et non du TERRAIN (général). Pour les batiments où il n'est pas syndic, c'est simplement ces syndics qui lui ont fourni leur feuille de présence (à priori, leurs tantièmes seraient corrects pour eux, je le vérifierais après avoir copie des feuilles de présence).
1 / Est-on d'accord que normalement le syndic aurait du fournir SES feuilles de présence ? En effet, il ne suit pas la mise à jour des copropriétaires vu qu'il n'appelait pas les charges dessus...
2 / Quelle incidence sur la tenue de l'AG ?
=> Les tantièmes du terrain étant différents de ceux des batiments, le comptage des tantièmes représentés lors de l'AG est faux. Ce qui sera inscrit sur le PV et correspondant à ce qui a été énoncé lors de l'AG sera donc incorrect également, le syndic n'ayant pas fourni de bonnes feuilles de présence.
Comme vous le comprendrez, le secrétaire de séance ne pouvait savoir que les tantièmes étaient faux, n'ayant pas le RdC sous les mains et se fiant forcément à ce qu'a fourni le Syndic.
C'est en regardant mon RdC après l'AG, que j'ai vu que les tantièmes étaient différents, et pour cause.
Si ceci est contestable, ce que j'imagine, y a t-il matière à faire supporter les frais qui pourraient en découler à l'ancien syndic qui a commis la faute ?
Merci par avance !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 17:47:02
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Problème à vérifier avec soin.
Les tantièmes de terrain ne sont pas forcément les tantièmes généraux du syndicat principal.
Dans une copropriété avec bâtiment unique, il peut y avoir des tantièmes de terrain, d'une part, des tantièmes généraux du bâtiment d'autre part, avec deux grilles sensiblement différentes.
C'était une pratique ancienne. Rare quand même pour un bâtiment unique.
Il faut donc lire votre règlement de copropriété avec soin car il est, sinon certain du moins possible que les totaux cumulés des tantièmes des bâtiments fassent 100 000 ou 1 000 000.
De toute manière, les tantièmes de terrain vont sans nul doute au syndicat principal et les charges liées au terrain doivent être réparties dans cette catégorie. Voir toujours le RC principal.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 19:16:44
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Bonjour JPM,
Sur le Règlement de Copropriété, nous avons un tableau, avec :
- terrain (sur 100.000 mais 1 bâtiment a été détruit il y a qq temps, ce qui réduit le total)
- immeuble (sur 10.000, tantièmes sur lesquels se font les appels de fonds)
- bloc (pour charges spéciales de chaque partie du batiment)
Les totaux de chaque batiment ne font pas 100.000, c'est sur 10.000 pour chaque bâtiment. Donc 1 bâtiment de 50 lots fait 10.000, un autre de 100 lots également. Forcément, leurs tantièmes terrain sont différents. Et le problème est là, c'est qu'en AG les 2 batiments en exemple représentent les memes tantièmes alors que l'1 a 50 los et l'autre le double !
Sinon concernant les questions sur le plan juridique, avez-vous des éléments de réponse ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 21:07:19
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Pour les tantièmes terrain, il n'y a pas à prévoir de total par bâtiment puisque le terrain ne relève que du syndicat principal.
Si Flap a 100 / 100 000 de terrain, il paie pour cette quote-part les charges incluses dans la catégorie terrain et point, terminé.
Un point reste obscur : comment est déterminé le nombre des voix aux assemblées du syndicat principal ? Le Rc doit répondre.
Et vous dites qu'un bâtiment a été démoli. Celà n'a pas fait disparaître les droits des copropriétaires de ce bâtiment. Ils ont conservé des droits indivis sur le terrain et une obligation à en payer les charges. A moins qu'il n'y ait eu ensuite une liquidation officielle dont vous devez avoir les traces et qui a fatalement donné lieu à une modification du RC principal.
J'ajoute que votre description : ma Copro est en Syndicat Principal (400 lots environ) + 9 Syndicats Secondaires (batiments, commerces, garages).
est imprécise. Les 400 lots (en combien de bâtiments ?) ne sont pas constitués en syndicat(s) secondaire(s) ? L'organisation serait alors postérieure à la création de l'ensemble immobilier ?
Si tel est le cas, il doit impérativement y avoir une catégorie de charges terrain dans les comptes de ces 400 lots.
Celà ne simplifie pas la situation 
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 22:02:35
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Ouhla, je n'ai pas tout compris...
Citation :
Pour les tantièmes terrain, il n'y a pas à prévoir de total par bâtiment puisque le terrain ne relève que du syndicat principal.
Si Flap a 100 / 100 000 de terrain, il paie pour cette quote-part les charges incluses dans la catégorie terrain et point, terminé.
Je n'ai pas dit le contraire : pour le lot N° X, il y a par exemple 50 tantièmes sur 100.000 (terrain), 100 tantièmes sur 10.000 (immeuble), 300 tantièmes sur 10.000 (bloc)
Et oui, je n'ai pas dit le contraire non plus, la question ne repose pas là-dessus, ceci est clair.
Citation :
J'ajoute que votre description : ma Copro est en Syndicat Principal (400 lots environ) + 9 Syndicats Secondaires (batiments, commerces, garages).
est imprécise. Les 400 lots (en combien de bâtiments ?) ne sont pas constitués en syndicat(s) secondaire(s) ? L'organisation serait alors postérieure à la création de l'ensemble immobilier ?
Pas compris la question...
Il doit y avoir genre 360 lots sur 7 batiments, puis 1 lot pour les commerces, et 39 pour les garages, qq chose comme ça.
cela fait 9 syndicats secondaires, le tout regroupé également en 1 général, où est la difficulté ?
Citation :
Si tel est le cas, il doit impérativement y avoir une catégorie de charges terrain dans les comptes de ces 400 lots.
Pas compris... je pensais etre clair en indiquant que chaque lot dispose de tantièmes pour 3 catégories ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 22:47:17
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OK : sur la consistance de l'ensemble, nous sommes d'accord. A la lecture je notais " 400 lots + 9 syndicats .... " !
L'assemblée d'il y a dix jours ? C'est celle du syndicat principal.
Il doit y avoir une feuille de présence spécifique pour cette assemblée générale. Pour avoir réponse à votre question, il faut préciser comment sont calculées les voix aux assemblées principales.
A mon avis, et sous réserve de la clause du RC, les tantièmes "terrains " n'ont aucune incidence sur le nombre de voix.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 22:48:09
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vous ne donnez que des chiffres "d'environ".."genre"....
merci de donner les chiffres précis
quant au syndic du syndicat principal, il doit être en possession du réglement de copropriété où figurent les différentes clés de répartition.
puisqu'il existe des syndicats secondaires, je suppose que l'ODJ de cette AG du syndicat principal ne comportait que des résolutions concernant les tantièmes généraux... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 23:36:17
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hello flap ,
Beaucoup de syndics peuvent confondre les régimes applicables : Notemment entre union de syndicat, syndicat general/secondaire et ASL !
Il me semble que votre syndic est coutumier du fait !
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 23:47:00
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il doit y avoir une feuille de présence spécifique pour cette assemblée générale. Pour avoir réponse à votre question, il faut préciser comment sont calculées les voix aux assemblées principales.
A mon avis, et sous réserve de la clause du RC, les tantièmes "terrains " n'ont aucune incidence sur le nombre de voix.
Pourquoi parlez-vous de "nombre" de voix ?
Les votes se font aux tantièmes, non pas 1 lot = 1 voix, 1 personne représente tant de tantièmes, e tnon 1 voix... c'est là où je bute, pourquoi parlez vous de voix ? |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 23:52:07
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Citation :
vous ne donnez que des chiffres "d'environ".."genre"....
merci de donner les chiffres précis
Cela ne change strictement rien, le principe est le même. Je n'ai pas les chiffres précis, juste des souvenirs j'ai laissé mon RdC au nouveau syndic).
Dire qu'il y a 360 lots formés sur 7 batiments, 1 commerce et 39 garages, si y'a 350 lots, 10 commerces et 10 garages, ça ne changera strictement rien, les questions ne reposent pas là dessus.
Citation :
quant au syndic du syndicat principal, il doit être en possession du réglement de copropriété où figurent les différentes clés de répartition.
Oui, c'estbien ce que je dis : l'ancien syndic depuis 20 ans l'a bien ce RdC, et je dis justement qu'il a fourni de mauvaises feuilles de présence.
En fait, il y avait 9 feuilles, pour chaque secondaire, avec inscrit dessus les tantièmes pour chaque batiment.
Ce n'était pas 1 feuille de présence unique avec les tantièmes du principal.
Citation :
puisqu'il existe des syndicats secondaires, je suppose que l'ODJ de cette AG du syndicat principal ne comportait que des résolutions concernant les tantièmes généraux...
Ben oui, l'assemblée générale concernant le syndicat principal, oui, en effet... je ne trouve aucun intéret a cette remarque, je ne vois pas en quoi c'est possible que ce ne soit pas le cas, ce n'est pas ma question... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 23:54:26
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Citation :
Initialement entré par air jordan
hello flap ,
Beaucoup de syndics peuvent confondre les régimes applicables : Notemment entre union de syndicat, syndicat general/secondaire et ASL !
Il me semble que votre syndic est coutumier du fait !
Salut !
lol oui mais ce Syndic là savait très bien de quoi il était question... ils font n'importe quoi, mais ils rachètent des cabinets à coup de millions, et par dizaines... on se demande comment ils peuvent garder leurs clients, c'est hallucinant.
Air Jordan, que pensez-vous du fait que j'aie obtenu 50% d'avoir sur les honoraires de l'exercice clos ? 6.500 €...
faut vraiment avoir beaucoup de choses à se repprocher, non ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 23:57:58
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Je pense que vous avez fait tres fort !
Sincerement, je ne sais pas comment vous avez fait !
Je pense clairement que ce syndic doit avoir un max de choses à se reprocher !
mais vraiment ce que vous avez obtenu est exceptionnel !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 00:29:52
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Nombre de voix ?
Vous écrivez : pour le lot N° X, il y a par exemple 50 tantièmes sur 100.000 (terrain), 100 tantièmes sur 10.000 (immeuble), 300 tantièmes sur 10.000 (bloc)
Alors, selon le règlement de copropriété, dans une assemblée du syndicat principal, le propriétaire vote pour 50 voix sur 100 000 ou pour 100 voix sur le total de tous les tantièmes " immeuble ",
Mais une précision est encore nécessaire : que faut-il entendre par bloc dans votre ensemble ? Qu'est ce que c'est qu'un bloc, chez vous ? Car, s'il y un bloc habitation et un bloc commerce par exemple, c'est là qu'est le trésor.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 01:23:34
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Je pense que vous avez fait tres fort !
Sincerement, je ne sais pas comment vous avez fait !
Je pense clairement que ce syndic doit avoir un max de choses à se reprocher !
mais vraiment ce que vous avez obtenu est exceptionnel !
J'ai menacé d'agir en référé car les fautes sont irréfutables, c'est tout.
Et vous savez quoi ? Sur mon batiment, leur mandat court encore sur 20 mois. Je vais leur demander de faire une AGO (enfin, supplémentaire), avec projet de révocation. Il a accumulé quelques fautes professionnelles, et malgré mes LRAR, rien.
Vous allez me dire, avec ce qu'ils ont en actif sur leurs comptes, on n'est rien ! lol. et meme par rapport à ce qu'ils viennent de racheter en masse... mais bon, faut pas pousser mémé dans les orties. |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 01:27:44
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Citation :
Initialement entré par JPM
Vous écrivez : pour le lot N° X, il y a par exemple 50 tantièmes sur 100.000 (terrain), 100 tantièmes sur 10.000 (immeuble), 300 tantièmes sur 10.000 (bloc)
Mais une précision est encore nécessaire : que faut-il entendre par bloc dans votre ensemble ? Qu'est ce que c'est qu'un bloc, chez vous ? Car, s'il y un bloc habitation et un bloc commerce par exemple, c'est là qu'est le trésor.
Ah d'accord, mais je ne saisis toujours pas pourquoi il faut des précisions sur le nombre de voix. Chaque lot a ses tantièmes, après voilà y'a rien de + à ajouter ?!
Il y a immeuble, par exemple Bât A, et bloc A1 A2 A3.
Ainsi dans les charges, vous avez les charges générales réparties sur les tantièmes "immeuble", et ensuite une partie spéciale pour le bloc A1, répartition sur ces tantièmes bloc A1, idem A2 etc.
Bon, avec tout ça j'ai toujours pas de réponse à ma 2ème question !  |
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