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localese
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 30 sept. 2007 : 00:23:15
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Bonjour,
Je suis en litige avec mon ancien propriétaire pour récupérer l’intégralité de ma caution après un état des lieux où aucun dégât n’a été constaté.
Pour garder 265 € de ma caution le propriétaire fait un état des charges entre juin 2006 et septembre 2007 (arrivée et départ de la maison).
Nous avons provisionnés 20 € par mois pour les charges (aux dires du propriétaire c’était pour vidanger la fosse septique dans 4 ans). Cela n’est pas indiqué dans le bail où le détail n’est pas fait.
Aujourd’hui celui-ci me déduit de la caution ! :
Une quote part de la taxe des ordures ménagères pour 2006 (nous n’avons ja mais parlé de cette taxe et elle n’est pas mentionnée dans le bail.
Une quote part pour la taxe des ordures ménagères pour 2007
Une quote part pour le remplacement de la pompe du puit (qui fournit l’eau de la maison) dans 10 ans !
Une quote part pour la vidange de la fosse septique tous les 2 ans. (alors que cela est réglementé tous les 4 ans)
Soit un total de 571 € pour une provision de 306 €
Mes questions sont les suivantes :
A-t-il le droit de déduire des charges sans qu’elles soient mentionnées dans le bail ?
A-t-il le droit de déduire des charges pour 2006 ?
A-t-il le droit de me faire payer l’éventuel remplacement de cette pompe dans 10 ans ? pourquoi alors ne pas provisionner pour le chauffe-eau, les volets, et tout le reste ?
Quelles sont les charges réellement déductibles ? le loyer ne sert-il pas à payer cela ?
Comment se défendre lorsque les charges n’étaient pas détaillées dans le bail ?
Merci d’avance car je suis aujourd’hui dans une impasse, avec en face de moi quelqu’un de malhonnête dont le seul but est de conserver une partie de ma caution.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 11:03:13
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bjr,
les charges locatives n'ont pas à être mentionnées sur le bail. Elles sont régies par le décrêt du 26 aout 87 ... auquel il suffit de se reporter pour déterminer si une charge est pour le locataire ou pour le bailleur.
vidange fosse: locataire. Ici au prorata, cela me semble bien "fair", a condition qu'il fournisse un devis ou facture.
TEOM: charge locative à 100%. C'et quand même VOUS qui produisez les déchets, non  ??? Par contre, il doit vous donner copie de son impot foncier pour 2006 et 2007 de facon que vous puissiez vérifier le calcul. elle est comptée au prorata des mois passés.
remplacement pompe: NON - c'est pour le bailleur, à moins qu'il ne prouve que vous l'avez vous-même endommagé. mais si c'est dû à la vétusté ...
Non le bailleur n'est pas malhonnête ... Ne sauter pas sur des conclusions puisque manifestement vous ne connaissez pas la législation en la matière  : il fait le décompte final de ce que vous lui devez sur le dépot de garantie  et c'est son droit le plus absolu - à part la pompe, je ne vois pas d'erreur !
PS= la caution est une personne physique garante du paiement des loyers.
le depot de garantie est une somme de 2 mois, payée au debut du bail.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp |
Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 11:08:36
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"Une quote part de la taxe des ordures ménagères pour 2006 (nous n’avons ja mais parlé de cette taxe et elle n’est pas mentionnée dans le bail.
Une quote part pour la taxe des ordures ménagères pour 2007
Une quote part pour le remplacement de la pompe du puit (qui fournit l’eau de la maison) dans 10 ans !
Une quote part pour la vidange de la fosse septique tous les 2 ans. (alors que cela est réglementé tous les 4 ans)"
pour la TEOM, le propriétaire a reçu les taxes foncières 2006 et 2007: vous pouvez donc demander la copie du document: la TEOM est une charge récupérable (décret d e87) ....avez vous pris connaissance de ce décret ???
Quant aux provisions pour travaux futurs........cela n n'existe pas en matière de location
seukes sont à la charge du locataire, les charges récupérables ou réparations locatives indiquées sur les 2 décrets de 87: cette liste est limitatuve
tous les textes juridiques sont sur le site d'UI, en page d'acceuil, colonne de gauche, guide juridique
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localese
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 16:47:07
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Bonjour,
Merci pour vos réponses et désolé de ne pas connaître le droit et les termes juridiques sur le bout des doigts… C’est un peu à cela que sert ce genre de forum ? non ? Il est tellement difficile pour un profane de s'y retrouver dans cet imbroglio juridique !
Quant au qualificatif de malhonnête concernant mon bailleur, il est peu être exagéré. Disons qu’il est d’une mauvaise foi caractérisée. En effet pour faire bref lors de mon précédent post j’ai raccourci l’historique, mais pour être plus clair voici un récapitulatif des faits. Pour info je suis resté 16 mois dans le logement.
Mi septembre je fais l’état de sortie du logement avec les éloges du bailleur pour l’état du logement. Nous convenons donc qu’il me restitue l’intégralité du dépôt de garantie dans la semaine.
Fin de semaine un coup de fil de sa part m’informant de la TOEM pour 2007 (250€). N’ayant pas vu arriver celle-ci en 2006 j’interroge le bailleur qui m’informe qu’il en était exonéré en 2006.
Je rétorque qu’il na pas besoin de soustraire cette somme au dépôt de garantie car j’ai provisionné 20€/mois durant 16 mois.
Sa réponse est alors claire, les 20 € serviront à la vidange de la fosse septique dans 4 ans avec un coût de 900 €.
Après vérification il s’avère qu’une telle opération revient à 190 €.
Ceci pourrait alors bien finir : 320 € provisionnés, 250 € de TOEM + 63 € (190/48x16) de vidange = 313 €. C’est encore lui qui est mon débiteur mais pour 7 € je n’avais pas relevé !
Là où sa mauvaise foi commence à apparaître clairement c’est que son discours change alors du tout au tout :
TOEM pour 2006 : 110 €
TOEM pour 2007 : 140 €
Vidange fosse 190 € /24x16 (car il veut vidanger tous les 2 ans)= 120 €
Amortissement pompe de relevage du puit (remplacement tous les 10 ans)=1587/120x16 = 211 €. C’est le puit qui fournit l’intégralité de l’eau de la maison, je ne sais pas si cela à une incidence ?
Résultat des courses :
Sa demande initiale était de conserver 250 € sur le dépôt de garantie
Après questionnements de ma part il retombe comme par enchantement sur une somme avoisinant les 250 € !!.... (581 € de charges – 320 de provisions= 261 €). Tiens j’ai encore perdu 11 € dans l’histoire ;-) Le coût des soucis vraisemblablement !
Que je sois bien clair, je n’ai aucune animosité contre les bailleurs, il est normal qu’ils réclament leur dû, néanmoins devant de tels procédés (faux montants par téléphone, charges surestimées (vidange de fosse tous les 2 ans ?? nous sommes 2 personnes et la fosse fait 3000 litres…), il convient quand même de reconnaitre que le seul but de ce bailleur est de conserver une somme de 250 € (prime au bailleur ? petit bonus de fin d’année ?).
Merci de m’indiquer vers quelle association me tourner car en l’état actuel des choses, le remboursement a été effectué avec la retenue de 261 € et c’est à moi de faire les démarches pour invalider la vidange tous les 2 ans et le remplacement de la pompe…
Si des textes clairs sont à disposition, je suis preneur. La liste sur les charges récupérables ou réparations locatives indiquées sur les 2 décrets de 87 n’est pas claire concernant le remplacement de la pompe dans 10 ans.
Merci d’avance
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 17:02:45
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toute retenue sur le DG doit être justifiée par un devis ou une facture
in ne peut donc pas imputer une facture.....pour dans 2 ou 4 ans!! |
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localese
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 15:01:56
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Merci Nefer,
Donc pas de possibilité pour lui de provisionner pour la vidange de la fosse septique dans 32 mois, il doit faire réaliser cette vidange. Ceci est inutile car elle n'a que 16 mois d'utilisation (la maison éait neuve lors de notre entrée.
Et donc impossible aussi de ponctionner pour le remplacement de la pompe dans 8 ans et demi ?
Où puis-je trouver des textes juridiques clairs à ce sujet ?
Merci d'avance |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 13:19:47
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décret du 26 aout 87 ... que vous trouverez en cliquant sur le logo en haut à gauche.
encore une fois, les remplacements d'éléments loués ne sont pas une charge locative, quelle que soit la durée. La pompe ne vous concernerait en rien.
pour la vidange, si la maison est neuve ...  - encore un bailleur qui rêve debout ... reclamez le devis ou la facture par LRAR, a fournir sous 8 jours ... sinon rbt de votre DG ... et a defaut saisir le juge de proximité (c'est gratuit).
lisez bien les discussions sur le départ (forum specifique ...) |
Cordialement, |
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localese
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 15:41:00
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Merci Joulia,
Je file sur le forum départ. Au passage j'ai reçu le devis pour la vidange de la fosse. La vidange est bien prévue pour dans plusieurs mois après mon départ. Doit-il faire cette vidange dès maintenant puisqu'il a gardé une somme pour cela sur mon dépot de garantie, où bien est-il dans son droit de provissionner comme cela ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 15:54:03
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voici le copié: collé d'un message posté par LOCALESE ou ouvrant un autre sujet:
"Mon propriétaire a ponctionné mon dépôt de garantie pour une vidange de fosse septique dans 32 mois ! au prorata du temps passé dans le logement. A-t-il le droit de faire passer cela en charge locative ?
Merci de ne pas me renvoyer au décret de 87... Cette liste est difficilement utilisable !" |
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localese
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 18:18:23
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NEFER a écrit : "il ne peut donc pas imputer une facture.....pour dans 2 ou 4 ans!"
Désolé je dois être dur de la feuille ;-) il peut ou ne peut pas me ponctionner pour cette vidange dans 32 mois ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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localese
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 17:37:39
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Bonjour et merci à tous pour vos contributions. Le problème est quasiment réglé :
- concernant la pompe le propriétaire est revenu à la raison et il abandonne cette charge : 200 € de récupérés !
- néanmoins, certainement vexé de devoir cédé, il a obtenu un devis "de complaisance" pour la vidange de la fosse septique". En effet il est stipulé sur ce devis que la fosse doit être vidangée tous les 2 ans (au lieu de 4 prévus initialement). Cela lui permet de doubler artificiellment le montant de charge qu'il rétient sur mon DG. Il ne tient donc pas compte de la circulaire interministérielle n°97-49 du 22 mai 1997, ni du fait que nous étions 2 personnes dans une maison prévue pour 6 (sous utilisation de l'assainissement).
Comment puis-je agir dans ce cas de figure ?
Merci d'avance
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Charges sur caution
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