|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
 Posté - 04 oct. 2007 : 18:56:44
|
dans quelle situation se trouvent les copropriétés d'un syndic qui a vendu quelques jourq après avoir fait toutes ses AG sans en avertir les copropriétaires ???
Le nouveau syndic a-t-il le droit de gérer les immeubles, d'envoyer les charges, de passer des commandes etc etc
ou les copros peuvent-elles être considérées comme sans syndic ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 21:52:01
|
ou les copros peuvent-elles être considérées comme sans syndic ?
oui en effet : elles sont sans syndic ! c'est un sale coup car avant de vendre le syndic aurait du présenter un ou plusieurs nouveaux syndics à l'AG et de toutes façons convoquer le CS pour travailler cette question - cad sa démission...
vu qu'un syndic ça ne vend pas de copropriété ...
il faut aller voir le président du TGI pour qu'il nomme un syndic judiciaire le temps de convoquer une AG avec un syndic à élire et de récupérer les fonds et dossiers.
|
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 22:01:06
|
Votre syndic n'a pas " vendu ".
Il a réalisé avec l'autre une opération dont il faut connaître la nature juridique.
Si c'est une fusion absorption : la nouvelle entité n'a pas la qualité de syndic.
Dans d'autres cas : le mandat n'est pas affecté. Voyez
http://jpm-copro.com/Cass%2010-11-1998-1.htm
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 22:19:42
|
| dans le 2ème cas,sauf erreur de ma part,le n° du RC du cabinet reste le même |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 22:19:52
|
tss tss : attention a être précis ici !!!
Une société est enregistrée au RC (registre du commerce) sous un n° qui lui est propre (comme nous notre n°national (dit "sécu..")
Si la Ste Dujnou N° RCS XXX a été racheté par la Ste Duchmol mais que la nouvelle entité garde le n°XXX, vous n'avez pas changé de syndic, quand bien même la new Ste s'appelle maintenant Dupont (ou d, c'est selon ..)
La personne juridiqque XXX est toujours là !
En revanche, si la Ste Dujnou N° RCS XXX a été racheté par la Ste Duchmol mais que la nouvelle entité porte maintenant le n° RCS YYY, vous avez changé de syndic, même si la Ste est toujours Ste Dujnou !
La personne juridique XXX a disparu !
Un mandat de syndic est donné "intuitu personœ", (à la personne 'personnellement').
On pourrait donc admettre que le changement de dirigeants dans la Ste 'syndic' entrainerait une modification du mandat donné.
La jurisprudence ne va pas dans ce sens (hélas) considérant que le mandat est donné ici à la Ste XX, et non aux dirigeants personnellement !
Autrement dit, le rachat d'un cabinet de syndic sans que la personnalité juridique ne soit mdifiée (activité bien connue de nos grands groupes,dont 1 en particulier  ) n'entrainement pas "changement de syndic".
Pour autant, ce genre de manœuvre entaine une modification des pratiques, en raison de la politique de gestion différente suivie par les nouveaux.
Voila un bon prétexte pour en changer et les virer .....
(NB : le contrat de syndic ne peut être modifié qu'à l'occasion d'une AG : il faut veiller à ce point !) |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 00:02:23
|
Sur le critère du maintien ou non de la personnalité morale je suis bien d'accord.
Mais sur : En revanche, si la Ste Dujnou N° RCS XXX a été racheté par la Ste Duchmol mais que la nouvelle entité porte maintenant le n° RCS YYY, vous avez changé de syndic, même si la Ste est toujours Ste Dujnou !
La personne juridique XXX a disparu !
Je n'en suis pas certain. La jurisprudence analyse les différentes opérations qui se pratiquent en fonction de leur nature. Elle en déduit le maintien ou non de la personnalité morale sans la moindre référence au RCS.
De toute manière quand il y a changement de lieu du siège entraînant le changement de Tribunal de commerce compétent, il y a forcément changement de n° de RCS.
De toute manière il y a un problème certain avec les opérations qui se multiplient depuis un certain temps et la sauvegarde de la personnalité morale est un leurre pour les copropriétaires.
L'intuitus personae n'a de valeur que pour les personnes physiques.
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 08:26:59
|
Citation :
Initialement entré par albifrons
ou les copros peuvent-elles être considérées comme sans syndic ?
oui en effet : elles sont sans syndic ! c'est un sale coup car avant de vendre le syndic aurait du présenter un ou plusieurs nouveaux syndics à l'AG et de toutes façons convoquer le CS pour travailler cette question - cad sa démission...
vu qu'un syndic ça ne vend pas de copropriété ...
il faut aller voir le président du TGI pour qu'il nomme un syndic judiciaire le temps de convoquer une AG avec un syndic à élire et de récupérer les fonds et dossiers.
Il conviendrait de préciser que le président du TGI soit saisi, d'une demande de désignation d'un administrateur provisoire, par le truchement d'un avocat et, évidemment, par les voies de droit.
Si vous vous sentez capable et souhaitez limiter les frais inhérents à cette procédure,demandez , le cas échéant, à être désigné en cette qualité. |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 18:54:22
|
grands mercis en attendant d'autres témoignagnes ...... |
| Signaler un abus |
|
|
ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 22:24:06
|
Un des aspects également est de voir par qui, par quelle personne vos AG étaient convoquées et s’il s’agissait de lea même personne qui assurait sans doute le secrétariat de l’AG comme représentant de l’Agence de voir si cette personne continue ou arrête.
Je passe sur le détail de découvrir à ce moment que depuis des années vos assemblées étaient irrégulièrement convoquées !
S’il n’y a pas de changement de siret et que les dirigeants et/ou le syndic professionnel ont quittés l’agence absorbée en fait il s’agit d’une agence se prétendant siège avec dirigeant mais qui pourrait être requalifié de virtuel notamment en cas de désagrément prouvé et préjudiciable : il n’y a plus de réception de travaux ou de discussion de suivi de travaux par exemple parce que personne n’est plus contactable à l’ancienne agence. Bref après absorption de gros problèmes !
Voir autre lien précédent justement et notion de bureau et de succursalle,
Demander à la Préfecture également si elle a été informée de cette absorption, c’est obligatoire les changements de statut et de forme doivent être signalés au titre de la Loi Hoguet. Si la Préfecture répond non et qu’il y a défaut de déclaration des déclarants des deux agences, il y a forcemment quelque chose de louche (prête nom, temps partagé ou fictif, faux bulletins de salaires,.. ?) bref qui équivaut sans doute à des détournements d’honoraires ou de divendes conséquence de la réussite de cette escroquerie pénale.
Après voyez vos interêts et si vous continuez vos explorations, ce milieu est bien difficille à réguler !
Bonne chance.
|
ALH |
| Signaler un abus |
|
|
ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 11:40:20
|
Pour ce quiconcerne les obligations cartes et sous cartes et déclarations d'autres lieux de travail, voilà une synthèse des relations entre agences selon la volonté des investigateurs de la Loi Hoguet :
DECLARATION PREALABLE D'ACTIVITE
Souscrite par la personne qui assume la direction d'un établissement, succursale, agence ou bureau dépendant d'un titulaire de carte professionnelle
(loi n° 70-69 du 2 janvier 1970 : art. 3 in fine. Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : art. 8)
http://www.moselle.pref.gouv.fr/demarches_administratives/d_a_prof_Agents_immo_decl_prealable.pdf
LOI HOGUET : RAPPEL du décret N° 72-678 du 20 juillet 1972:
Article 4 -Une liste des établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent du même déclarant est,…, jointe à la demande…..
Le titulaire de la carte professionnelle, son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, avise immédiatement le préfet qui a délivré la carte de tout changement d’adresse et de toute ouverture ou fermeture d’établissement, succursale, agence ou bureau.
Article 5 - La carte professionnelle est délivrée par le préfet du département où le demandeur a le siège de ses activités.….
Article 6 - Un dossier portant un numéro d’identification est ouvert à la préfecture au nom du ou des demandeurs, ..
Tout changement d’adresse du siège de l’activité doit être déclaré à la ou aux préfectures intéressées
Une demande doit également être faite en cas de changement dans l’identité du ou des représentants légaux ou statutaires dans la dénomination ou dans la FORME de la personne morale
|
ALH |
| Signaler un abus |
|
|
ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 22:42:58
|
Dernier aspect sur le difficille jugement et sur les débats d'honneteté des uns et des autres,
De nombreuses agences disent qu'elles sont syndics et que c'est l'agence personne morale qui possède la carte de gestion immobilière (sous entendu on n'a pas besoin de sous cartes ou autres déclarations,
C'est tout faux si l'on observe bien, il y a pas mal de malhonneté dans les dires de ces personnes qui pourtant font les demandes (espérons le !).
Intitu personnae et personne morale :
JPM : l’intitu personnae a une valeur pour la personne morale, car toute personne morale est représentée par une ou des personnes physiques (cf ci dessous) :
1 / Dictionnaire juridique :
Lorsque le cocontractant est une personne morale, il importe à chaque fois dans le contrat de définir les éléments de l´intuitu-personae.
Peuvent être notamment retenus comme éléments caractéristiques de l’intuitu-personae d´une personne morale : son capital, sa répartition, le fait qu’elle fasse partie de tel groupe, sa notoriété commerciale, son savoir faire technique, les avancées de ses équipes dans tel ou tel domaine de la recherche, la stratégie de son équipe dirigeante etc...
Le rédacteur du contrat doit très précisément définir et hiérarchiser ces éléments caractéristiques, car, selon que l’on fera prévaloir tel ou tel aspect de l’intuitu-personae, on aménagera différemment les conditions d’exécution des contrats, leur évolution et leur transmission.
http://www.lawperationnel.com/Dictionnaire_Juridique/Intuitu%20personae.htm
2 / Loi Hoguet : la personne morale a un représentant légal ou statutaire désigné comme demandeur (de la carte) :
a - Notice de demande relative à la carte professionnelle : République France Cerfa n° 50781#03
la personne physique ou le représentant légal ou statutaire de la personne morale se présente à la préfecture du siège de son activité (articles 1er, 3, 5 14, 15 et 16 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 réglementant la profession immobilière - la préfecture s’assure de son identité),
http://www.moselle.pref.gouv.fr/demarches_administratives/d_a_prof_Demande_carte_prof_notice.pdf
b - Imprimé de demande de carte de Gestion immobilière :
http://www.moselle.pref.gouv.fr/demarches_administratives/d_a_prof_Demande_carte_prof_renouv.pdf
I DEMANDEUR (personne physique ou représentant légal ou statutaire d’une personne morale)
Nom (2) : _________________________________________________________________________________________________
Prénoms (3) : _______________________________________________________________________________________________
Date et lieu de naissance : I__I__I I__I__I I__ I__ I__ I__I ________________________________________________________
Fils ou Fille de (4) : _____________________________ et de (5) : __________________________________________________
Profession : ________________________________________________________________________________________________
Domicile (6) : ____________________________________________ I__I__I__I__I__I __________________________________
Lieu d’exercice de l’activité professionnelle : ______________________________________________________________________
Enseigne (7) : ______________________________________________________________________________________________
Agissant : - en mon nom personnel (8) :
- en qualité de (9) :
__________________________________________________________________________________________________________
II PERSONNE MORALE
__________________________________________________________________________________________________________
Dénomination : ______________________________________________________________________________________________
- Forme : _________________________________________________________________________________________________
- Siège : __________________________________________________________________________________________________
- Objet : ___________________________________________________________________________________________________
- Nombre de représentants légaux ou statutaires et qualité : __________________________________________________________
d – cf : DECLARATION PREALABLE D’ACTIVITE
déclaration préalable d’activité souscrite par la personne qui assume la direction d’un établissement, succursale, agence ou bureau dépendant d’un titulaire de carte professionnelle
(loi n° 70-69 du 2 janvier1970 : art. 3 in fine. Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : art. 8), ici Préfecture de Moselle :
Identique pour la déclaration préalable de tout directeur d’agence, dans la rubrique personne morale est indiqué l’identité du représentant légal :
Personne morale : ……………..
Dénomination : ………..
Forme : ………….
Siège : ………..
Objet : …………..
Représentant légal statutaire (3 et 4) : ………….
http://www.moselle.pref.gouv.fr/demarches_administratives/d_a_prof_Agents_immo_decl_prealable.pdf
3 / La fusion, l’absorption modifie la personne morale et les représentants ne sont souvent plus les mêmes, à vérifier !
Des délégations nouvelles et la transformation en bureau ou succursalle avec déclaration d'un siège principal sur un autre lieu éventuel doit être faite, voir quels sont alors les représentants et que sont devenus les anciennes personnes représentant l'agence,.... le conseil syndical est théoriquement capable de vous le dire et les salariés aussi, sinon,... Problème !
Cette transformation en bureau n'est que rarement faite (avis personnel sur la fréquence bien sûr mais secret de polichinel !), c'est un homme de paille qui intervient (voir DGCCRF !)
|
ALH |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
rachat d'un syndic et avenir des copros
Forum fermé
