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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
 Posté - 05 oct. 2007 : 10:33:53
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Bonjour et merci d'avance pour tout élément réponse au problème suivant.
En lisant le fil "petit bêtisier de la réforme des ADS" (mail d'Emmanuel WORMSER), je crois comprendre qu'un terrain avec une surface suffisante mais situé dans une zone où les lotissements sont interdits (zone NB) ne peut plus être divisé en 2 lots constructibles suite à la modification du code de l'urbansime du 01/10/07.
Mes questions sont les suivantes :
1) Confirmez-vous cette conséquence du nouvel article L422-1 qui considère qu'un lotissement est créé à partir de la première division ?
2) Si oui ou s'il y a incertitude sur la réponse, quelle valeur dois-je retenir pour ce terrain (1 ou 2 parcelles constructibles) dans le cadre de l'établissement d'une déclaration de succession (celle de mon père décédé le 01/04/07 et qui est due pour le 30/10/07) ?
Pour info, le notaire consulté au mois de juillet a retenu la valeur de deux lots constructibles mais sans évoquer cette évolution du code de l'urbansime.
Cordialement.
Denis T
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 10:58:57
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et ben interrogez le notaire et la commune pour leur demander comment ils vont gérer ce cas complètement débile !!!
et surtout, surtout, faites nous partager la réponse.
désolé de ne pas pouvoir faire mieux... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 oct. 2007 10:59:29 |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 17:21:38
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Merci pour votre réponse.
C'est d'accord. Je vous communiquerai la réponse du notaire.
Cordialement.
Denis T |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 19:24:14
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| J'ai hate de connaître la réponse du notaire étant donné qu'il a réglé la succession sur la base de deux terrains constructibles alors que la liquidation des droits était fixée au 30/10. |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 10:46:55
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Merci pour vos réponses.
J'apporte juste les précisions suivantes.
C'est dans le projet de déclaration de sucession que le notaire a retenu 2 lots constructibles. La déclaration définitive n'a pas encore été déposée puisqu'elle est due pour le 30/10/07.
C'est moi qui m'interroge sur la possibilité de ne déclarer qu'un seul lot constructible en me basant sur le nouvel article L422-1 (que je viens de découvrir) et sur l'interdiction de lotir en zone NB.
Je vois le notaire vendredi prochain. Ce que je redoute, c'est que le notaire ne se pronnonce pas (argument qu'il a déjà utilisé dans le passé) pour me laisser prendre la décision définitive et l'assumer face à l'administration fiscale.
Que feriez-vous à ma place ?
Cordialement. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 11:34:25
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Citation :
Que feriez-vous à ma place ?
A votre place, je ne lacherais pas les baskets du notaire.
Les frais de mutation sont calculés sur la valeur du bien. Et deux terrains constructibles ça n'a pas la même valeur qu'un terrain constructible + une parcelle inconstructible. Vous voyez ce que je veux dire...
Alors, soit le notaire se bouge pour garantir la valeur de la succession, soit il revoit sérieusement à la baisse cette valeur. |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 17:43:38
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Voici la réponse du notaire sur le problème de la division d'un terrain en zone NB :
1)Dans le cadre de la déclaration de succession qui me concerne et dans la situation d'incertitude actuelle, le notaire a accepté de déclarer à la valeur d'une seule parcelle constructible un grand terrain situé en zone NB.
2) Au delà de cette déclaration de succession, le notaire a indiqué que des réunions entre notaires, géomètres et DDE ont actuellement lieu pour tenter de péréniser la possibilité de procéder à deux divisions en zone NB. Il continue de conseiller aux vendeurs de procéder à ces deux divisions quand cela est possible. En cas de refus de permis, il considère que l'interdiction de lotissement en zone NB est illégale et qu'un acquéreur aura finalement gain de cause devant un tribunal administratif.
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 18:04:28
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Merci.
à suivre donc. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:51:08
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Bonjour,
Comme cela m'a été demandé, je replace ma question dans ce fil que j'avais ouvert précédemment mais qui me paraissait trop spécifique (déclaration de succession) par rapport à la question posé ici : déclaration préalable ou pas pour un terrain ayant fait l'objet de plusieurs divisions dans un délai de 10 ans.
Voici un avis extrait de l'article : le lotissement soumis à déclaration prélable (p. 87 du bulletin de jurisprudence de droit de l'urbanisme - 2/2007) sur lequel je suis tombé par hasard (http://www.efe.fr/edition/revue/pdf/BJDU-02-2007-chronique.pdf) et que je ne parviens pas à comprendre.
A compter de l'entrée en vigueur de la réforme, soit le 1er octobre 2007, lorsqu'une propriété foncière a fait l'objet d'un ou de plusieurs détachements sur une période inférieure à dix ans, la constructibilité du reliquat rétrocédé à un tiers n'est pas soumise au respect préalable de la réglémentation du lotissement et plus précisément à déclaration préalable. En effet, par cette mutation, - à titre gratuit ou onéreux, résultant de partage ou de locations -, l'unité foncière de référence ne fait pas l'objet d'une division au sens de l'article L. 441-2 (il faut sans doute lire L442-1) du code de l'urbanisme.
Confirmez-vous cet avis ?
Le cas qui m'intéresse est un terrain en zone NB (avec interdiction de lotissement) ayant fait l'objet de 2 divisions par mon père dans un délai de moins de 10 ans et dont le reliquat a été attribué à un héritier par partage successoral.
Personnellement, je ne vois pas l'argument qui permettrait d'échapper au champ d'application de l'article L442-1 pour le reliquat de ce terrain et d'avoir donc à déposer une déclaration préalable de lotissement (avec les incertitudes actuelles sur les zones NB).
Merci encore pour votre aide.
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:59:25
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Désolé, pas le temps de vous répondre au jourd'hui...
je vous invite cependant à relire l'article avec , sous la main, les articles du CU dans leur rédaction finale , en incluant les R442-1 et R442-2 que l'auteur ne cite pas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 19:20:52
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Bsr,
Dans ce cas précis (il s'agit d'une déclaration de succession, donc fiscale), l'état des lieux ne doit-il pas être valorisé au jour du décès ? |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 10:32:37
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Bonjour,
Je me permets de re-solliciter votre avis sur la situation d'un terrain en zone NB (avec interdiction de lotissement) ayant fait l'objet de 2 divisions par mon père dans un délai de moins de 10 ans (en 2000 et 2002) et dont le reliquat, conservé par mon père jusqu'à son décès (avril 2007), a été attribué à ma mère par partage successoral (juillet 2007).
1) Est-ce que le reliquat attribué à ma mère constitue une division au sens de l'article L442-1 ?
- Je pensais oui sauf qu'il y a l'avis cité dans mon email précédent du 29/10/07. C'est le seul que j'ai trouvé allant dans ce sens.
- J'ai aussi tenté de remplir une DP (formulaire 13404). Au paragraphe 3, il est demandé de définir le terrain d'origine : le terrain est constitué de l'ensemble des parcelles cadastrales d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire. Ici, le terrain que possède ma mère est une parcelle cadastrale unique et ne fait pas l'objet d'une division.
2) Est-ce qu'une DP est alors nécessaire ?
- Si oui, est-ce qu'il s'agit d'une DP visant à régulariser le lotissement créé par mon père (2+1 lots bâtis dans un délai de 10 ans) ? Dois-je alors l'établir au nom de mon père ? au nom de ma mère ? prendre en compte le terrain d'origine divisé par mon père ? celui que possède ma mère aujourd'hui ?
- Si non, le terrain que possède ma mère ne constitue alors pas un lotissement (pas de division) et il n'y a plus de conflit avec l'interdiction de lotir en zone NB.
3) Que dois-je faire ?
- option 1 : déposer une DP ; attendre la réponse ; éventuemment faire un recours contre cette réponse ; puis déposer un PC (incovénient : les délais se cumulent)
- option 2 : déposer directement un PC (inconvénient : ce n'est peut-être pas la procédure attendue par la DDE)
- option 3 : déposer simultanément une DP (au nom de ma mère, pour 1 lot) et un PC ; laisser l'administration se débrouiller ; faire des recours en fonction des réponses.
Merci d'avance pour vos avis car personnellement je suis perdu sur la nature des démarches à entreprendre.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 12:52:54
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Citation :
Initialement entré par DenisVLH
Bonjour,
Je me permets de re-solliciter votre avis sur la situation d'un terrain en zone NB (avec interdiction de lotissement) ayant fait l'objet de 2 divisions par mon père dans un délai de moins de 10 ans (en 2000 et 2002) et dont le reliquat,
donc ce reliquat a été créé par la division de 2002, c'est bien ça ?Citation :
conservé par mon père jusqu'à son décès (avril 2007), a été attribué à ma mère par partage successoral (juillet 2007).
1) Est-ce que le reliquat attribué à ma mère constitue une division au sens de l'article L442-1 ?
oui, réalisée en 2002 : à l'époque, cette opération n'était pas soumise à permis de lotir.Citation :
- Je pensais oui sauf qu'il y a l'avis cité dans mon email précédent du 29/10/07. C'est le seul que j'ai trouvé allant dans ce sens.
- J'ai aussi tenté de remplir une DP (formulaire 13404). Au paragraphe 3, il est demandé de définir le terrain d'origine : le terrain est constitué de l'ensemble des parcelles cadastrales d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire. Ici, le terrain que possède ma mère est une parcelle cadastrale unique et ne fait pas l'objet d'une division.
ben non puisque issu d'une division réalisée en 2002 : je ne vois pas de division dans votre casCitation :
2) Est-ce qu'une DP est alors nécessaire ?
- Si oui, est-ce qu'il s'agit d'une DP visant à régulariser le lotissement créé par mon père (2+1 lots bâtis dans un délai de 10 ans) ? Dois-je alors l'établir au nom de mon père ? au nom de ma mère ? prendre en compte le terrain d'origine divisé par mon père ? celui que possède ma mère aujourd'hui ?
- Si non, le terrain que possède ma mère ne constitue alors pas un lotissement (pas de division) et il n'y a plus de conflit avec l'interdiction de lotir en zone NB.
je ne pense pas qu'une DP soit nécessaire : vous ne divisez rien !Citation :
3) Que dois-je faire ?
- option 1 : déposer une DP ; attendre la réponse ; éventuemment faire un recours contre cette réponse ; puis déposer un PC (incovénient : les délais se cumulent)
- option 2 : déposer directement un PC (inconvénient : ce n'est peut-être pas la procédure attendue par la DDE)
- option 3 : déposer simultanément une DP (au nom de ma mère, pour 1 lot) et un PC ; laisser l'administration se débrouiller ; faire des recours en fonction des réponses.
Merci d'avance pour vos avis car personnellement je suis perdu sur la nature des démarches à entreprendre.
Cordialement.
avant d'envisager des recours, allez les voir pour leur demander si vous avez bien compris que, ne réalisant pas division, vous pouvez déposez directement un PC... Revenez nous présenter la réponse ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 nov. 2007 12:53:55 |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 12:38:34
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Bonjour et merci pour votre réponse.
La DDE considère qu'il faut déposer une déclaration préalable puisqu'il y a eu 2 divisions dans un délai de moins de 10 ans et ne pas tenir compte du fait que ce terrain est déjà divisié. Cette déclaration préalable est à établir au nom de ma mère en cochant la case lotissement.
J'en reviens à essayer de déterminer quelle option est la plus adéquate dans cette situation.
- Option 1 : je suis l'avis de la DDE et dépose une DP
Celle-ci va être refusée au motif que les lotissements sont interdits en zone NB. J'aurai alors à formuler un recours au TA (voir les nombreux emails sur ce sujet) avec l'espoir d'avoir gain de cause dans un délai de ?. A ce moment, le POS aura été remplacé par le PLU avec un risque sur la constructibilité future de ce terrain. Il ne sera alors plus possible de déposer un PC.
- Option 2 : je ne suis pas l'avis de la DDE et dépose un PC
Celui va être refusé au motif qu'une DP est nécessaire. Je pourrai contesté qu'il ne s'agit pas d'une division au sens de l'article L442-1 et que ce PC n'était pas soumis à DP (voir votre avis ainsi que http://www.efe.fr/edition/revue/pdf/BJDU-02-2007-chronique.pdf).
Si gain de cause au TA, est-ce le PC peut être accordé même en cas de passage au PLU et d'un terrain devenu inconstructible ?
- Option 3 : je dépose simultanément une DP et un PC.
J'ai suivi l'avis de la DDE en déposant une DP. Comme le terrain est déjà divisé, je ne vois pas ce qui interdit de déposer aussi un PC. L'avantage est de prendre date, de bénéficier d'une éventuelle évolution sur la situation des terrains en zone NB et d'avoir toutes les possibilités de recours ouvertes (nécessité d'une DP, zone NB).
- Option 4 : permis valant division
Est-ce que ce permis (que je connais mal) peut être une alternative ici ?
Mille excuses pour cette avalanche de questions mais ce sont celles que je me pose actuellement.
Cordialement.
Denis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 12:54:37
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bon je repars à une de mes questions initiales car il y a un point que je ne comprends toujours pas dans votre cas :
quelle division de parcelle est envisagée actuellement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 nov. 2007 12:55:28 |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 14:39:05
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Merci pour votre aide.
Votre aperçu du problème est correct. La parcelle pour laquelle je souhaite obtenir un PC a été créée en 2000 - 2002 par mon père qui a divisé en 3 lots un grand terrain : 2 lots on été vendus et il a conservé le troisième du fait de sa situation en zone NB et de l'interdiction de lôtir dans cette zone. Un numéro cadastral a alors été attribué à cette parcelle. Après son décès et partage successoral, elle est devenue la propriété de ma mère.
La DDE demande une DP pour cette parcelle puisqu'elle constitue un lotissement : plus de deux divisions dans un délai de moins de 10 ans.
Votre avis ainsi que celui de la référence que je cite vont plutôt dans le sens qu'un dépôt de PC sans DP est enisageable puisqu'il ne s'agit pas d'une nouvelle division.
Mon objectif est d'obtenir un PC dans le cadre du POS actuel (terrain devenant inconstructible dans le projet de PLU en cours d'étude mais dont la date d'adoption n'est pas connue) en évitant l'éceuil de l'interdiction de lotissement en zone NB. Jai l'accord du maire pour cette opération (pas de sursis à statuer) sous réserve d'une instruction positive de la DDE.
Ce que je crois comprendre est qu'un recours sera de toute façon nécessaire : soit contre l'interdiction de lotissement en zone NB dans le cas du dépôt d'une DP soit contre la nécessité d'une DP dans le cas du dépôt d'un PC.
Ma préférence irait vers un dépôt simultané DP (conformément à l'avis de la DDE) et PC (puisque le terrain est déjà divisé) pour prendre date. Il me semble aussi qu'un recours sur la non nécessité d'une DP est plus évident que sur l'interdiction de lôtir en zone NB.
A moins que le permis valant division soit une alternative : la construction d'1 seule maison est envisagée).
Qu'en pensez-vous ?
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 15:38:24
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un PC valant division sans division, je ne vois pas...
je crois que je commence à comprendre : on vous demande d'engager l'équivalent des anciens permis de lotir unilot pour rendre constructible cette parcelle.
ouf !
on pourrait donc pencher, comme le fait la DDE, pour la DP...
mais avant ça, il faut vérifier si à la parcelle éventuellement soumise à cette procédure n'est pas déjà constructible : en gros, si on était situé avant le 1/10/7, serait-elle soumise à permis de lotir pour un lotissement unilot ?
désolé donc de revenir chaque fois à la source des pb, mais replaçons cette fois dans la situation pré-réforme et avant toute division :
*votre père dispose d'une parcelle nue qu'il coupe en trois et vend deux parties, c'est bien ça ? (le fait qu'il s'agisse de ventes et non d'un partage successoral à l'époque est primordial : est-ce bien le cas ?)
*on a donc création de 3 propriétés à partir d'une seule qui était nue au départ (le fait qu'aucune ne soit batie initialement est primordial : est-ce bien le cas ?).
*pour que les trois parcelles soient constructibles, ce découpage est soumis, à l'époque, aux dispositions du R315-1 ancien.
*restreint par les dispositions du POS interdisant les lotissements, votre père ne fait pas de permis de lotir, espérant une évolution des règles du POS et/ou qu'il attendra 10 ans pour batir, conscient qu'il devra engager cette procédure s'il veut batir sur la parcelle qu'il conserve nue avant 10 ans.
si j'ai bien tout résumé, je ocmprends maintenant la position de la DDE -désolé, j'ai été très long à la comprenette, mais avec la réforme en cours, les esprits, le mien en tous cas, sont... confus !
il faut donc, et je suis désolé d'avoir écrit le contraire précédemment, faire une DP pour lotissement unilot... et je vous conseille de rempliur les champs du formulaire avec le service instructeur car seule la parcelle restante doit être décrite.
si la DP est refusée pour lotissement interdit en zone NB, renvoyez la DDE vers les questions-réponses du ministère qui, régulièrement mises à jour, indiquent maintenant qu'une telle interdiction n'est pas applicable.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 16:06:55
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Je m'excuse d'avoir été confus et je vous remercie pour votre réponse qui clarifie le sujet.
Merci encore pour l'information qui me manquait sur l'illégalité d'une interdiction des lotissements dans une zone de PLU.
Peut-il y avoir une difficulté dans le fait que la question-réponse mentionne uniquement les PLU et pas les POS. Est-ce sous-entendu ?
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 16:44:12
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| oui, c'est sous-entendu. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Division d'un terrain en zone NB
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