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manech
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1418 réponses |
 Posté - 05 oct. 2007 : 15:32:58
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J'ai lu ici même que le CS ne devait pas vérifier les répartitions individuelles. Soit. Mais qui doit le faire et quand?
En comparant mes appels de charges avec les tableaux du RDC je crois en effet que le syndic a commis une erreur et que toutes les répartitions individuelles sont fausses.
Notre syndic a dans les comptes fusionné syndicat principal et syndicat secondaire. Mais il a utilisé la répartition correspondant au syndicat principal pour les charges du syndicat secondaire.
Ainsi pour l'unique appel de charges je paie 111/10000 (colonne des charges générales du syndicat principal), alors que je devrais payer 111/8600 de charges spéciales pour mon bâtiment. Je crois que le syndic n'a pas remarqué le passage des 10000èmes aux 8600èmes.
Je lui ai signalé ce que je croyais être une erreur, il n'a pas compris ma remarque, ou alors c'est moi qui ne comprends rien.
Notre exercice commençait le 1/10/2006. Il n'est donc pas obligatoire de présenter les comptes après répartition.
Peut-on approuver les comptes sous réserve que la répartition soit entièrement revue après l'approbation?
*** Modération ***
Correction de l'encodage du sujet. Plus d'explications ? Voir ce sujet.
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Edité par - clemouel le 05 oct. 2007 19:31:08 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 16:55:19
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Vous confondez répartitions individuelles et classement des charges dans les catégories appropriées.
Votre syndic ne doit pas mélanger les comptes du syndicat principal et ceux du ou des syndicats secondaires. Il convient de le lui rappeler. Un syndicat secondaire a un compte bancaire (ou sous/compte) propre, une comptabilité propre, des appels propres.
Un appel de fonds au titre des charges communes générales relève du syndicat principal et doit être distinct et réparti entre tous les copropriétaires.
On met donc à répartir 3 000 e dans la moulinette appropriée (catégorie des charges) et vous paierez 33,30 €.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 23:38:08
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non, je ne confonds pas. C'est le syndic qui a tout joyeusement confondu.
Il va enfin se conformer au RDC en ce qui concerne les comptabilités distinctes et nous aurons deux assemblées différentes qui devront approuver les comptes. Le problème est qu'il confond encore les deux colonnes, et que tous les comptes individuels seront aussi faux que le mien pour le syndicat secondaire. D'où ma question: pourra-t-on approuver ces comptes sous réserve de refaire ensuite une répartition conforme au RDC?
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 14:08:57
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Je reviens à la charge parce que nous avons reçu les deux ordres du jour pour deux AG (syndicat principal et un syndicat secondaire). C'est la cata!
Il se trouve que notre syndic a persévéré dans l'erreur: les comptabilités n'ont pas été séparées, (pour les deux AG nous avons reçu les mêmes documents comptables), nous avons même des charges qui relèvent de l'autre syndicat secondaire!
Il semble que nous allons être dans l'obligation de ne pas approuver les comptes. Or notre syndic actuel a omis de mettre à l'ordre du jour le montant de l'avance permanente de trésorerie, dont le principe est pourtant prévu au RDC. Le nouveau syndic devra donc refaire la totalité des comptes et fonctionner sans avance de trésorerie. Ce qui semble impossible.
Oui, je sais! le CS, dont je ne fais pas partie, n'a pas fait son travail. Mais que peut-on faire maintenant?
Peut-on appeler une avance de trésorerie du montant maximum prévu par la loi? (le montant n'est pas prévu dans le RDC)
Peut-on éviter l'illégalité de la solution précédente en votant un budget prévisionnel très élevé pour donner de la marge au nouveau syndic?
J'espère vivement avoir des réponses. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 16:58:46
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Un premier point est que les comptes de fin d'exercice ont toujours été présentés après répartition. La règle n'est pas nouvelle.
Il n'y a pas 36 solutions : il faut refaire les comptes convenablement.
S'il s'agit d'une nouvelle copropriété, ce n'est pas difficile.
S'il s'agit d'une ancienne et que les comptes précédents ont été établis de la même manière, il faut remonter au déluge ou trancher dans le vif sur certains postes importants.
C'est l'assiette des charges et leur répartition qui posent problème. Pour les appels et les paiements, le travail est plus facile.
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Edité par - JPM le 05 nov. 2007 17:00:06 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 18:06:39
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Ok pour les comptes que le nouveau syndic va refaire depuis le début (heureusement c'est une nouvelle copro).
Mais que peut-on faire pour l'avance de trésorerie permanente que le nouveau syndic juge indispensable? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 22:19:35
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Pour le fonds de roulement (présentement avance de trésorerie)
1) Est qu'il y a eu un fonds de roulement dès le départ
2) Est ce qu'il en est question dans le règlement de copropriété ? Attention, le RC peut en parler sous une autre appellation.
De toute manière, il est toujours possibl de créer un fonds de roulement.
Celà concernerait surtout les syndicats secondaires. Mais vous parlez d'un syndicat secondaire. Pourquoi ?
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manech
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1418 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 08:14:27
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Nous sommes une copropriété récente.
1 Lors de la première AG il n'a rien été voté concernant l'avance de trésorerie.
2 Le RDC prévoit pour les syndicats secondaires la possibilité de cette avance sans en fixer le montant.
3 La fixation de ce montant n'a pas été mise à l'ordre du jour de la prochaine AG de notre syndicat secondaire.
4 L'autre syndicat secondaire se débrouille dans son coin avec son syndic.
Le premier syndic ne se représente pas.
Le futur syndic de notre syndicat secondaire dit avoir besoin d'une avance de trésorerie (il doit refaire la comptabilité avant de pouvoir faire des appels de régularisation.)
Comment faire? |
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renecha
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 21:44:21
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Bonsoir Manech,
En ce qui concerne l'avance de trésorerie vous pouvez utiliser une possibilité offerte par la loi:
Citation :
(extrait de l'article 14-1 de la loi 65-557)
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Vous pouvez ainsi décider en AG d'appeler des provisions plus fortes en début d'année (voire même plus souvent, tous les 2 mois par exemple) et vous constituer ainsi une "avance" sur l'encaissement des provisions sans pour autant avoir une véritable avance au sens de la loi.
C'est ce que nous faisons dans notre syndicat où les provisions sont appelées selon le calendrier suivant:
- 30% au 01/01
- 30% au 01/04
- 20% au 01/07
- 20% au 01/10
Cordialement. |
Renecha (syndic bénévole) |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 21:55:14
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| précision : il faut distinguer l'avance de trésorerie (fonds de roulement) : compte 1031 et la provision pour charges courantes : compte 701. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 07:27:07
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Merci pour la suggestion de moduler les provisions pour charges. Apparemment cela peut se faire en cours d'AG lors du vote du budget prévisionnel, sans qu'il soit légalement indispensable d'avoir prévu un projet de résolution pour ce faire.
Je sais qu'une provision n'est pas une avance de trésorerie. Comme nos comptes ne pourront pas être régularisés avant l'AG de l'année prochaine,l'idéal serait l'avance de trésorerie:
serait-il acceptable d'appeler une avance du montant maximum prévu par la loi en arguant que le principe de l'avance est dans le RDC, et ce même si n'a pas été mise à l'ordre du jour la fixation du montant de l'avance par l'AG de cette année? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 10:49:21
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S'il n'y a pas d'opposant systématique dans votre copropriété, vous pouvez organiser le fonds de roulement dès maintenant et le faire ratifier par la prochaine assemblée.
Mais vous n'avez pas précisé si votre règlement de copropriété en parle. C'est un élément important du débat.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 15:45:23
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Notre RDC prévoit l'avance de trésorerie en laissant à une AG le soin d'en fixer le montant.
La fixation du montant n'a pas été mise à l'ordre du jour.
Parmi les copropriétaires il y a le promoteur, à qui nous allons sans doute faire un procès, et qui ne nous fera donc pas de cadeau.
D'où la nécessité d'être absolument dans les clous.
D'où ma question inquiète:
Qu'est-ce que la loi nous permet de faire afin que le nouveau syndic dispose de la trésorerie nécessaire pour fonctionner, sachant que les comptes de l'exercice écoulé ne pourront être approuvés cette année, et donc qu'il n'y aura pas de régularisation possible, et qu'apparemment il y a un déficit.
Merci pour votre aide. |
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