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 Sujet  |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 12 oct. 2007 : 18:57:42
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les 47 copropriétaires d'une résidence privée gérée par une ASL ont la mention suivante clairement notée sur leur acte de vente: nature des dispositions d'urbanisme applicables au terrain: plan d'occupation des sols de la commune de ......(soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme publié le 20/11/1993 et modifié le 25/11/1999 : Zone NAa:urbanisation future COS 0.30 .
Un promoteur propriétaire d'une parcelle de 21000m² dont 1/3 environ est en zone boisée classée a déposé et obtenu un permis de construire 47 logements en 29 batiments (dont deux immeubles) un recours gracieux du permis de construire pour non respect du cos de la copropriété, a été déposé a la mairie, sans réponse à ce jour un recours administratif va étre déposé. question: quelqu'un a t il une experience d'un cas similaire? ref: article L 315 2 1 code de l'urbanisme.
Merci pour vos conseils
JM
**modération**
sujet déplacé vers forum adéquat
s'agissant de questions de procédures de contentieux adminsitratif et de contraventions aux règles du POS
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 oct. 2007 19:47:55 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 19:49:38
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avez vous notifié le recours gracieux ?
lisez ce fil...en guise d'apéritif !
qui a fait le recours gracieux ?
contre un permis de lotir ou contre un permis de construire groupé ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 20:49:19
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| La parcelle du promoteur est-elle issue du premier lotissement regrouppant 47 propriétaires? |
Dominique |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 21:37:17
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
avez vous notifié le recours gracieux ?
lisez ce fil...en guise d'apéritif !
qui a fait le recours gracieux ?
contre un permis de lotir ou contre un permis de construire groupé ?
Les formes concernant le recours gracieux sont "dans les clous" :date, notification par L A/R mairie et promoteur....
le recours a été fait conjointement par 20 copros.
permis de construire par le promoteur qui vendra chaque lot a des particuliers, pas de permis de lotir, l'ensemble n'a pas vocation a transferer les parties communes (voiries) a la municipalité.
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 21:39:41
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Citation :
Initialement entré par larocaille
La parcelle du promoteur est-elle issue du premier lotissement regrouppant 47 propriétaires?
oui ce promoteur est a l'origine du premier lotissement (lotissement n'est a mon avis pas le terme exact puisque pour le premier projet il n'y a pas eu de permis de lotir
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 21:45:51
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c'est donc un PC valant division qui a été mis en oeuvre.
le COS s'impose à l'ensemble de la parcelle et peut être réparti comme le veut le promoteur.
que voulez-vous savoir précisément ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 22:03:26
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
c'est donc un PC valant division qui a été mis en oeuvre.
le COS s'impose à l'ensemble de la parcelle et peut être réparti comme le veut le promoteur.
que voulez-vous savoir précisément ?
je ne suis pas sur que les immeubles et aussi les pavillons a construires respectent le cos appliqué sur le reste de la copro? QUID du respect du cos de 0.30 de chaque lot au moment de leur vente? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 22:32:44
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| ce n'est pas chaque lot qui est controlé mais l'ensemble. C'est l'avantage du permis groupé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 23:05:08
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
ce n'est pas chaque lot qui est controlé mais l'ensemble. C'est l'avantage du permis groupé.
A quoi voit on sur un pc que c'est un permis valant division?
A quoi servent dans ce cas les articles que je site dans ma premiere demande? (L 315-2-1) |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 23:10:47
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
ce n'est pas chaque lot qui est controlé mais l'ensemble. C'est l'avantage du permis groupé.
a quoi voit on qu'un permis de construire valant division?
a quoi sert dans ce cas l'article que je cite dans mon premier message (CODE Urbanisme L 315-1) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 23:24:00
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pour faire court, les L315xx, c'est pour le lotissement : division parcellaire permettant de metre en vente des parcelles à batir, donc nues, mais viabilisées.
dans le cas du permis groupé valant division, les constructions sont prévues, identifiées, présentées dans le dossier comme indiqué au R431-24.
le R123-10 prévoit que le COS est calculé en intégrant les Espaces boisés classés.
dans le cas du lotissement, le R442-9 prévoit la libre ventilation du COS... elle est évidente pour le PC groupé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 09:08:47
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Tout à fait d'accord avec Emmanuel.
C'est bien la totalité de la SHON qu'il faut ramener à la totalité du terrain pour savoir si il y a ou non dépassement du COS. Et il est peu vraisemblable que le promoteur ait commis une erreur grossière sur ce point.
Une petite piste tout de même:
Ce projet est en quelque sorte une seconde tranche de construction d'un premier lotissement.
Ce qu'il faut regarder, c'est la situation en fin de première tranche, et en particulier si les EBC n'ont pas été créés lors de cette tranche.
Il se pourrait en effet que la SHON portée par les EBC ait déjà été utilisée dans la première tranche.
Il vous faut donc rechercher l'origine des 21000m².
Si c'était un lot du premier lotissement que le promoteur a gardé en réserve, il n'y a certainement pas grand chose à redire.
Si les 21000m² ont été recomposés à partir de différents lots ou parties du premier lotissement, là il faut chercher. |
Dominique |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 09:22:19
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Tout à fait d'accord avec Emmanuel.
C'est bien la totalité de la SHON qu'il faut ramener à la totalité du terrain pour savoir si il y a ou non dépassement du COS. Et il est peu vraisemblable que le promoteur ait commis une erreur grossière sur ce point.
Une petite piste tout de même:
Ce projet est en quelque sorte une seconde tranche de construction d'un premier lotissement.
Ce qu'il faut regarder, c'est la situation en fin de première tranche, et en particulier si les EBC n'ont pas été créés lors de cette tranche.
Il se pourrait en effet que la SHON portée par les EBC ait déjà été utilisée dans la première tranche.
Il vous faut donc rechercher l'origine des 21000m².
Si c'était un lot du premier lotissement que le promoteur a gardé en réserve, il n'y a certainement pas grand chose à redire.
Si les 21000m² ont été recomposés à partir de différents lots ou parties du premier lotissement, là il faut chercher.
merci pour vos infos
cordialement |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 19:03:24
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Si je peux me permettre une interprétation de la situation décrite...
1)Le "promoteur" (=pas lotisseur) dont il est question a dû acquérir un vaste terrain QU'IL NE DIVISE PAS
2) il construit (=constructeur)une partie du terrain (=résidence privée citée par otogram) en laissant libre une autre partie de 21000m²
3) il vend  les 47 logements: comment sont-ils décrits à l'acte de vente?
4) il se refait un pécule pour construire l'autre partie...
et il établira une copropriété
5) le COS est à calculer sur la totalité du terrain d'origine |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 19:42:00
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Mout,
Pour moi, la première tranche est un lotissement (ASL + règles d'urbanisme à respecter) et la seconde tranche sera constituée de logements vendus clé en main.
En plus, c'est économiquement logique: Vente d'une partie du terrain sous forme de lots pour rentrer au plus vite dans ses sous. Il reste ensuite la cerise avec ce terrain déjà payé et viabilisé sur lequel on peut lancer un programme bien juteux.
Si la première tranche est bien un lotissement, le COS s'applique à tous les lots et donc à celui mis en réserve. Intuitivement, les bizareries pourraient venir des parties communes (récupération de SHON) et des EBC qui ont peut-être déjà été déclarés et utilisés dans la première tranche. Il faut aussi regarder du côté de l'ASL, au cas où la répartition des charges serait un peu trop défavorable aux déjà lotis. |
Dominique |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 20:13:22
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
pour faire court, les L315xx, c'est pour le lotissement : division parcellaire permettant de metre en vente des parcelles à batir, donc nues, mais viabilisées.
dans le cas du permis groupé valant division, les constructions sont prévues, identifiées, présentées dans le dossier comme indiqué au R431-24.
le R123-10 prévoit que le COS est calculé en intégrant les Espaces boisés classés.
dans le cas du lotissement, le R442-9 prévoit la libre ventilation du COS... elle est évidente pour le PC groupé.
si vous désirez en savoir plus long sur notre probléme et surtout le replacer dans son contexte allez faire un tour sur:
http://legrandlogisendanger.blog4ever.com/blog/index-107301.html
et lire le dossier
cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 21:51:56
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j'ai rapidement feuilleté...
pour info, c'est à cause dun dossier du même tonneau que j'ai été d'acquérir quelques modestes compétences en urbanisme (pour le découvrir, allez sur mon profil...)
une remarque rapide : vous êtes en zone POS/PLU ou en zone RNU ?
parce que si votre commune est dotée d'un POS/PLU, certains articles R111-X ne s'appliquent pas car justement supplantés par les règlements de zone POS/PLU. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 22:36:00
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
j'ai rapidement feuilleté...
pour info, c'est à cause dun dossier du même tonneau que j'ai été d'acquérir quelques modestes compétences en urbanisme (pour le découvrir, allez sur mon profil...)
une remarque rapide : vous êtes en zone POS/PLU ou en zone RNU ?
parce que si votre commune est dotée d'un POS/PLU, certains articles R111-X ne s'appliquent pas car justement supplantés par les règlements de zone POS/PLU.
ZONE PLU
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 22:38:27
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alors prenez bien en compte les dispositions du R111-1 du code de l'urbanisme...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 14:43:34
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
alors prenez bien en compte les dispositions du R111-1 du code de l'urbanisme...
Re-verification faite sur le PLU chaque article R 111 annulé par le R 111-1 est repris et adapté au PLU de la commune et en plus contraignant (pour l'architecture et l'environnement entre autre)
Cordialement
jm |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 14:49:31
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| donc dans le recours, prenez le libéllé du POS/PLU en précisant l'article du règlement de POS/PLU, pas celui du code de l'urbanisme : vous ne pouvez attaquer une autorisation d'urbanisme en fondant vos arguments sur des articles règlementaires qui ne lui sont pas opposables : le tribunal rejettera votre requête car infondée . |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 oct. 2007 14:50:14 |
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cos non respecté dans une résidence privée
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