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 Sujet  |
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 17 oct. 2007 : 15:46:53
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Bonjour
je suis fort embété !
je me suis porté acquéreur récemment d'un pavillon. l'ancien propriétaire a entrepris des transformation du sous sol (tel que mentionné dans la promesse de vente du notaire et qui est en fait en entresol) à l'usage d'habitation pour son fils (carrelage, SDB, coin cuisine, une petite fenetre supplémentaire aux 2 autres deja existantes). Pourtant tout ceci a été effectué SANS permis de construire à l'époque (il y a environ 4/5 ans). dans le compromis de vente il n'etait pas mentionné studio mais sous sol et je n'y ai pas trop porté attention. Aujourd'hui je souhaiterais le louer à un etudiant mais en me renseignant j'ai appris que je risquais d'avoir des problemes vis à vis de la loi car aucune demande de changement de destination n'avait été faite et qu'aujourd'hui j'en suis responsable ! je ne sais pas trop quoi faire pour régulariser la situation tant au niveau fiscal que du code de l'urbanisme ou de la mairie ! pouvez vous m'orienter afin que tout rentre dans l'ordre quitte a payer plus d'impots mais que je puisse aussi le louer sans risquer des problemes. merci beaucoup
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 15:57:22
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au niveau fiscal, faites une déclaration H1 pour mettre à jour la valeur locative cadastrale de votre bien (à demander à l'hotel des impots dont vous dépendez)
au niveau urbanisme, ces travaux ne sont pas un changement de destination.
il faut vérifier, dans le règlement de POS/PLU disponible en mairie, si votre construction est ou non en limite de COS et, plus généralement, respecte les règles actuelles du POS/PLU.
si c'est bien un entresol, essayez de retrouver le PC initial de la maison pour voir si une partie était délcarée en cave ou en local technique...
quand vous aurez tout ça, vous saurez si c'est ou non régulier et si c'est ou non régularisable. vous pourrez alors -ou pas- faire une DP de régularisation pour les créations d'ouvertures (fenêtres) et l'éventuelle transformation de SHOB en SHON (caves locaux techniques).
il faut surtout récupérer auprès du vendeur des preuves que les travaux ont plus de trois ans : le risque d'amende ou de demande de remise en état sera ainsi nul.
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 16:24:37
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merci pour toutes ces indications !
le probleme aussi c'est que le vendeur avait fait faire les travaux "sans factures" donc "au black". quel genres de preuves puis je donc essayer de recuperer ? merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:53:43
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| photos avec enfant, photos avec journaux, ..., témoignage écrit... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 20:22:19
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cela risque d'etre difficile car le vendeur ne me donne plus signe de vie ! il ne repond plus a mes appels. je sais qu'une ligne telecom a été ouverte a l'interieur il y a quelques années...
d'autre part il est mentionné sur l'attestation de propriété émise par le notaire que c'est un sous-sol et non pas une cave par exemple. cela a t'il de l'importance ? enfin j'ai appelé la mairie pour obtenir le PC initial et ils me disent qu'il y a peu de chances qu'ils l'aient encore car vielle maison !!! merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 20:28:22
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sachant que ce sous sol était déjà éclairé (2 fenêtres anciennes), nous allons décider qu'il ne s'agissait pas d'une cave ni d'une espace dédié au stationnement des voitures !
vous allez donc régulariser tout ça tout simplement en faisant une demande de DP pour régulariser la petite ouverture supplémentaire, le reste n'étant que de l'aménagement intérieur de SHON existante sans changement de destination.
c'est d'autant plus facile que la commune aura du mal à vérifier ce qui était prévu dans le PC initial. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 00:15:13
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| je vous remercie pour ces infos. cela veut-il dire que je pourrai aussi régulariser cette situation par écrit auprès du notaire par la suite ? et que je pourrai louer ce fameux studio sans soucis ? merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 00:30:11
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que voulez vous régulariser auprès du notaire ?
vous le ferez lors de la prochaine vente ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 14:02:45
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| Mais vous pouvez louer sans régulariser quoi que se soit sauf à respecter la loi sur le logement décent |
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 14:58:22
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| cependant si je le loue il va bien falloir que je régularise aussi au niveau fiscal car le probleme c'est que je ne sais meme pas si le vendeur déclarait ce sous sol comme etant habitable et donc au fisc...je ne sais pas comment m'y prendre et j'ai du mal a comprnedre les notions de shob, shon etc... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 15:02:50
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il faut de TOUTES FACONS régulariser le fisc en faisant une H1.
ça, c'est incontournable.
pour louer, il faut IMPERATIVEMENT vérifier que ce local répond aux règles de salubrité prévues par le Code de la construction et de l'habitation.
SHON et SHOB, c'est de l'urbanisme et vous en saurez plus en lisant là |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 16:52:22
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donc je recapitule :
1/ je regularise au niveau fiscal en etablissant une H1 pour le local en question.
2/ je m'assure que l'habitation est décente.
3/ je prevois de faire une DP pour l'ouverture supplémentaire.
4/ j'ai demandé finalement le PC initial a la mairie ce matin et ils doivent me revenir car doivent fouiller les archives (dixit).
5/ est ce que la copie de la taxe fonciere de l'ancien propriétaire (si j'arrive à la récupérer) peut etre d'une utilité quelconque ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 16:59:38
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la TF ancienne est inutile si elle n'est pas assise su la bonne description du bien.
le fait d'avoir fait cherché le PC initial va mettre la puce à l'oreille... Ca n'aura aucune conséquence sauf de montrer, très évnetuellement, que la situation n'est pas régularisable s'il s'avère que ce 1/2 sous-sol était initialement compté en SHOB et que sa transformation en SHON fait que le COS applicable est dépassé... et alors ? Ca n'empêche pas la location. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 17:18:58
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ouf je n'ai pas encore envoyé le courrier à la mairie meme si je les ai appelé en mentionnant l'adresse !
en fait si je voulais demander le PC initial c'etait pour m'assurer de l'appellation exacte du local (maison élévée sur "sous sol partiel" est indiqué sur l'attestaion de propriété du notaire).
concernant la surface de la maison le notaire nous a indiqué 85m2 sur 215m2 de terrain et cos 0,7 et nous avait donc affirmé que l'on pouvait agrandir (le sous sol fait environ 25m2 donc je pense que ça colle !)
je suppose que l'ancienne TF ne prend pas en compte ce sous sol.
reste plus qu'à regler donc cette histoire d'ouverture qui a apparemment été effectuée dans DP et comment en faire une si l'ouverture est deja existante du fait du vendeur qui ne l'a pas déclarée, je me demande si je risque pas des pbs car je suis le propriétaire actuel du coup et je ne peux justifier la date de l'ouverture et des travaux qui ont transformé ce sous sol en habitation. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 17:28:25
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avant de faire une DP, vérifiez -un peu discrètement- que la construction actuelle est conforme au règlement de PLU(COS en particulier).
Si oui, faites une DP pour une fenêtre en précisant qu'il s'agit de régulariser des travaux anciens réalisés avant l'achat, ça ira bien.
Si non, faites vous petit coté urbanisme, faites des photos datées, et faites vous oublier pendant 3 ans : ça n'empêche pas de régulariser le fiscal, ni de louer. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 oct. 2007 17:32:16 |
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 11:46:09
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bonjour
je viens de lire le PLU de la commune en question sur internet et il est précisé que pour la zone que j'occupe un COS de 0,7 est appliqué (la maison fait 85m2 d'apres l'attestation du notaire), le sous sol 25m2 (il n'entame pas plus le terrain) et le terrain 215m2, donc je pense etre dans les normes. bizarrement il est aussi précisé que 40% du terrain au moins doit etre amenagé en jardin donc comment est ce possible si le cos est de 70% (0.7+0.4 = 1.1 !!!).
pour faire des photos datees comment proceder ? (utiliser le journal du jour en arriere plan par exemple ?)
je pense donc que je peux faire une DP, confirmez vous ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 12:02:30
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ne mélangez pas emprise et COS : avec 25m2 d'"emprise" et 6 étages, je construis un immeuble au taquet en SHON sur 215m2 !
à mon avis donc, faites votre DP.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 14:04:02
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merci encore pour ces infos !
derniere question : si un jour je souhaite revendre comment faire prendre en compte la surface habitable supplementaire pour justifier un prix de vente plus elevé du fait de l'habitabilité supplementaire ? en fait comment changer le descriptif du bien qui aujourd'hui dans les documents du notaire ne prend pas en compte cette surface supplementaire ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 14:05:34
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| à la vente, vous décrirez le bien tel qu'il est, ce que n'a pas pu faire votre prédecesseur puisque ces travaux avaient été cachés à l'administration. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 15:09:37
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| vous parlez donc ici de l'administration fiscale d'une part et de la DP pour l'ouverture supplémentaire ? concernant le reste de l'aménagement (coin cuisine, SDB, doublage murs...) rien ne justifait une déclaration ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 16:54:25
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| non non, l'aménagement intérieur ne nécessite pas d'autorisation... en revanche, il impacte la valeur fiscale du batiment comme vous le verrez en remplissant la H1 (nombre d'éviers, de lavabos, de WC, ...) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 oct. 2007 16:56:24 |
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