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byebye
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 17 oct. 2007 : 16:48:26
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Je suis membre depuis peu du Conseil Syndical de ma copropriété.Or,nous rencontrons d'inextricables problèmes avec notre syndic, en plus de ne pas faire le travail pour lequel nous le rémunérons,met tout en oeuvre pour nous empêcher d'accomplir notre tâche...
En particulier, il refuse de nous communiquer la liste et l'adresse des copropriétaires, le contrat de l'employée de la copropriété...etc.Pouvez-vous m'indiquer s'il peut refuser de nous transmettre de tels documents ?
D'autre part, comme nous demandions plusieurs devis d'assurances, il a refusé de remplir le document préalable demandé par l'assureur pour établir son devis, prétextant que c'était "trop fastidieux" !!!
Il ne s'agissait pourtant que d'une double page avec des cases à cocher...
Est-ce que cela ne fait pas partie de sa tâche ?
Merci de votre aide...
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:30:41
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alors, solution radicale = changer de syndic
En attendant, vous rappeler au syndic,qu'il n'est que le mandataire du syndicat des copropriétaires et non son propriétaire et qu'en fonction de:
l'article 21, loi de 1965 < Il (CS) peu prendre connaissance,et copie,à sa demande,et après en avoir donné avis au syndic,de toutes les pièces ou documents,correspondance ou registre se rapportant à la gestion du syndic etnd'une manière générale,à l'administration de la copropriété
Il(CS)reçoit, en outre sur sa demande,communication de tout document interessant le syndicat >
L'article 26 D1967 dernier alinéa
< Un ou plusieurs membres du CS,habilités à cet effet par ce dernier,peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic,ou au lieu arrêté en accord avec lui,des diverses catégories de doculents mentionnés au 3ème alinéa de l'article 21 loi de 1965 >
Pour les contrats concernant votre copropriété il est indispensable que le CS en ait une copie
je pense que possédant le contrat en cours de la multirisque de votre immeuble vous devez pouvoir remplir vous même le questionnaire (avec peut être un point difficile le nombre de sinistres dans les 3 dernières années)
vous devez faire,rapidement, une réunion interne (que les membres) du CS exaliner tous ces problèmes faire un compte rendu de votre réunion qui sera à diffuser aux copropriétaires afin de les informer des problèmes rencontrés avec le syndic et d'adresser une LRAR,au syndic, en lui ,rappelant les droits du CS ,et vos demandes de documents concernant votre immeuble |
Edité par - felix1930 le 17 oct. 2007 17:33:52 |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:50:45
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Pour tous ce que vous lui avez demandé, le refus du Syndic de vous les donner ou vous donner ces informations sont tout simplement des entraves au fonctionnement du Conseil Syndical.
Vous pouvez lui envoyer une mise en demeure de vous fourir ces documents, appuyée des textes de lois qui vont bien (déjà donné précédemment).
S'il ne s'exécute pas, c'est une faute professionnelle et vous pouvez le révoquer sur cette base.
Un conseil, déjà donné : vous savez d'office à qui vous avez affaire, changez au plus tôt de Syndic, vous allez au devant des problèmes, croyez-moi... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 19:32:32
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| Après la MED faite au syndic d'avoir à s'exécuter sous 8 jours en délivrant copie des documents demandés, qu'il faut lister dans cette MED, c'est l'injonction de faire pour l'obliger par le juge ! |
Edité par - gédehem le 17 oct. 2007 19:33:10 |
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byebye
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 13:39:14
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Après la MED faite au syndic d'avoir à s'exécuter sous 8 jours en délivrant copie des documents demandés, qu'il faut lister dans cette MED, c'est l'injonction de faire pour l'obliger par le juge !
Merci à tous pour votre aide (diligente !) Mais dites-moi en quoi consiste exactement une "MED", et quelles en sont les conditions, les modalités de mise en oeuvre et les résultats éventuels. Je suis tout à fait béotienne dans ce domaine, pardonnez-moi... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 14:32:21
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MED , sauf erreur de ma part, Mise En Demeure
En clair,vous mettez en demeure ,LRAR,le syndic de vous fournir -suit la liste des documents que vous voulez avoir - |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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byebye
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 00:25:38
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Citation :
Initialement entré par felix1930
byebye.......... en prime voir ce lien>>>>>>>>>
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1787.xhtml
et vous saurez tout,.........ou presque!!!
Merci beaucoup, Félix, c'est très clair.Mais il y a deux formulaires.La demande est-elle à faire devant le T I ou devant le Juge de proximité, ou cela est-il indifférent ???
Même si je répugne à entamer une telle démarche, je crois que c'est notre dernier recours.En effet, je suis "retournée à la charge" cet après midi, dans l'espoir que le syndic reviendrait enfin à la raison, en lui présentant les textes qui indiquent nos droits.Mais il s'est moqué de moi, et a persisté dans son refus, prétextant que "ses" copropriétaires lui auraient interdit de communiquer leur adresse aux membres du Conseil Syndical. Il a même failli devenir violent et a sommé sa secrétaire de ne rien laisser sortir de ses bureaux. |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 02:55:46
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Citation :
Initialement entré par byebye
Citation :
Initialement entré par felix1930
byebye.......... en prime voir ce lien>>>>>>>>>
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1787.xhtml
et vous saurez tout,.........ou presque!!!
Merci beaucoup, Félix, c'est très clair.Mais il y a deux formulaires.La demande est-elle à faire devant le T I ou devant le Juge de proximité, ou cela est-il indifférent ???
Même si je répugne à entamer une telle démarche, je crois que c'est notre dernier recours.En effet, je suis "retournée à la charge" cet après midi, dans l'espoir que le syndic reviendrait enfin à la raison, en lui présentant les textes qui indiquent nos droits.Mais il s'est moqué de moi, et a persisté dans son refus, prétextant que "ses" copropriétaires lui auraient interdit de communiquer leur adresse aux membres du Conseil Syndical. Il a même failli devenir violent et a sommé sa secrétaire de ne rien laisser sortir de ses bureaux.
Bienvenue chez les syndics causant du tort à la profession... Il faut en changer dès que possible, c'est clair et net, allez jusqu'au bout ! |
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byebye
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 11:42:00
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Bonjour et merci encore à tous les sympathiques contributeurs à ce forum qui m'ont si aimablement conseillée.
Hélàs, je dois revenir à vous un peu plus découragée 5 mois plus tard...
En effet, comme vous me l'aviez suggéré en octobre, et forts des convictions émanant des textes que nous avions consultés sur vos conseils, les membres du Conseil Syndical ont décidé d'engager une "Injonction de Faire" devant le Tribunal de proximité.C'est le Président de C.S.qui a effectué les démarches en question en accord avec l'ensemble des membres du Conseil, bien sûr.
Or, après reports demandés, évidemment, par notre cher syndic, nous venons de recevoir les désastreuses conclusions du juge :
"Le Conseil Syndical, ne disposant pas de la personnalité morale, ne peut dès lors agir en justice"
et :
"L'action engagée par M.X..es-qualité de Président du Conseil Syndical, est irrecevable pour défaut de capacité à ester en justice. (Art.117 et suivants du Code de Procédure Civile )
Notre syndic, qui, lui, était assisté d'un avocat,malgré toutes ses fautes et ses manquements a donc eu gain de cause sans doute grâce à une simple "entourloupe" sur la FORME !!!
Cette triste "fable" nous démontre- s'il fallait encore que cela soit démontré- qu'il ne suffit pas d'avoir "DES DROITS", encore faut-il être en mesure des les faire valoir...
Quelqu'un peut-il m'indiquer "QUI" est donc "EN CAPACITE" de faire valoir les droits du C.S. ???
Merci par avance de votre aide précieuse. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 14:00:43
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byebye, votre témoignage conforte et amplifie ce que je sais depuis bien longtemps : un CS n'a aucune consistance juridique.
Pire que tout ce que je pouvais imaginer : un tribunal donne raison à un syndic qui ne se soumet pas à ses obligations.
Insister sur la voie judiciaire ? C'est lamentable de le constater, mais c'est perdu d'avance.
Vous avez maintenant un dossier solide pour faire voter le changement de syndic.
Organisez une réunion informelle entre copros (sans le syndic !) pour faire passer l'idée de changement de syndic.
Ensuite, préparez ce changement, dans le strict respect de la loi : le syndic en place ne vous ratera pas si vous ne restez pas dans les clous. |
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 19:16:29
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Eh oui, le CS ne peut pas ester en justice!
Si vous aviez un avocat, changez-en!
et changez de Syndic....les procédures coûtent trop cher! |
Edité par - priori le 17 mars 2008 19:18:48 |
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byebye
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 19:56:42
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Avez-vous lu l'historique de mon message ?
C'est précisément ce que nous conseillaient TOUS les contributeurs de ce forum !!!
Je viens de dire que, justement, nous n'avions PAS d'avocat!!!
Et c'est justement dans la perspective de CHANGER DE SYNDIC que nous avons besoin des adresses des copropriétaires afin de tenter de les mobiliser en les tenant au courant de ses mauvaises prestations... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 20:21:02
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jp26 : Citation :
le recours au tribunal doit être la toute dernière extrémité et uniquement si l'enjeu est suffisant, c'est à dire si on a un intérêt à agir, un préjudice bien établi, caractérisé et en relation directe avec la cause, un réel intérêt économique à le faire, et.... la capacité juridique à le faire
jp26 : Encore une belle Lapalissade!!!
Vous parlez de capacité juridique, certainement vous parlez ici de la vôtre, très personnelle, que nous apprécions de jour en jour.
Le problème de l'ensemble des coporpriétaires, ou des CS, est que cette lutte n'est pas loyale. Nous devons lutter contre de gros cabinet, un gros lobby, le pot de terre contre le pot de fer.
La phrase courante chez les syndics n'est elle pas " attaquer le Syndic si vous n'êtes pas content"
Vous avez du lire les réactions violentes des syndics contre l'article de 60 millions de consommateurs. Alors un petit copro mécontent, aucune chance contre ces Syndics.
byebye : votre démarche a été mal engagée. Le CS n'a pas de pouvoir decision; pour attaquer le Syndic l'AG doit le décider et mandater le CS pour cela, le tribunal aurait peut-être suivi le Syndicat.
Vous auriez du (je sais c'est si facile après le jugement)contacter l'ARC,avant de vous lancer dans une action en justice.
Mais quelquefois la Justice est très surprenante. Pour exemple, j'ai été condamné en première instance, à payer des commissions d'un représentant sur une commande prise à MIAMI en Floride-USA , alors que son secteur était Paris et Banlieue. Il était défendu par l'avocat du syndicat des VRPs !!! après l'appel ce vendeur a du rembourser les sommes, mais 5 ans de perdu, pas pour les avocats!!!
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byebye
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 00:38:03
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...Pardon, je continue le message précédent, parti prématurément pour cause de "fausse manip'" sur mon clavier !
Oui, je disais que nous avions justement besoin de la liste AVANT L'A.G. pour tenir les copropriétaires au courant de certaines questions à l'ordre du jour de cette A.G.
Philippe,le juge n'a pas donné suite pour une simple question de "forme" : le C.S.ne peut pas entamer la procédure d'"Injonction de Faire", il aurait simplement fallu que le Président du C.S. l'engage en son nom propre...Mais nous ne le savions pas, dommage !
Merci de votre contribution, cordialement. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 01:28:34
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JP26, vous semblez oublier que votre copropriété de 3 personnes est loin de représenter les pbs connus par les UImautes qui viennent chercher des réponses sur ce forum.
dans une petite copro de 50lots et 50 copropriétaires de Paris nous avons réussi à nous débarasser d'un syndic connu pour ses abus en recherchant les copropriétaires (une 30aine en province et les DOM-TOM !!!) à partir d'une ancienne liste de 5 ans, recherche sur internet et ce n'est pas facile entre les listes rouges et maintenant les mobiles etc
c'est un travail de fous alors qu'un syndic est obligé de fournir cette liste une fois/an et de répondre aux demandes du CS, et s'il ne le fait pas ...c'est qu'il y a des raisons
donc nous y sommes arrivés, lettre très soft expliquant les anomalies renouvelées du syndic, nos propositions et surtout d'envoyer les pouvoirs non pas au syndic mais à qqn de leur choix ou au CS ... et ça a marché. Des copros sont venus qu'on avait jamais vu et le syndic dehors ... 2 ans (1ère fois pas au point pour nouveau syndic) et on a pris le champagne (sans se le faire rembourser)et la direction de l'ancien syndic n'y a rien changé malgré son déplacement et les plus fermes ont été 2 personnes que nous ne connaissions pas, mais qui ont apprécié notre démarche
essayez toujours d'aller frapper chez les locataires, qui souvent ne connaissent pas leur copros (agences), travaillent et n'ont rien à faire des pbs d'immeuble quand ils rentrent à 20H-ou 21H...
byebye n'a qu'une solution c'est changer de syndic vu les carences et le refus de reconnaissance du CS, donc il faut bien qu'elle essaie de prévenir les copropriétaires
JP 26 "les papelards"sont ceux du syndicat et non ceux du syndic et votre fàçon d'exposer les choses semble souvent de ne pas avoir de respect de Tous les copropriétaires, des lois et du Rc
dans ces conditions il est difficile de vivre sereinement et d'avoir des relations cordiales avec ses voisins
quant à "...payer un resto au syndic avec une discussion amicale pour les obtenir ou si nécessaire proposer une résolution en AG en demandant la communication au CS" cela montre votre méconnaissance des règles de copropriété et une façon de voir toute personnelle.
pour ma part un CS qui paie le resto au syndic ou à un fournisseur ... en plus pour des docs que le syndic doit de par la Loi fournir ... dehors
et tout de même il a des tribunaux, ou des juges, qui ne donnent pas tjs aveuglèment raison aux syndics, surtout quand ils ne respectent pas le b.a.ba de leurs obligations ...
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Edité par - océan le 18 mars 2008 01:45:23 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 10:47:12
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JP26,
Où lisez-vous que je conseille d'aller devant les tribunaux dans mon post ?? : cela fait surtout les affaires des avocats et huissiers (en plus choisis par le syndic!!!) mais parfois c'est la seule solution quand on a affaire avec personnes incompétentes ou qui ne respectent pas les lois et donnent une image désastreuse de cette profession
bien souvent une LRAR ou MD bien ficelée remet le syndic sur les rails et ce qui n'empêche pas de vouloir et pouvoir en changer en informant les copropriétaires...
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Edité par - océan le 18 mars 2008 11:56:13 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 11:12:55
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jp26,
Citation :
vous allez payer tous les frais, sans possibilité de remboursement par la copropriété pour avoir voulu consulter quelques papelards en vous payant le syndic,
de quels frais faites vous état??
En général en fin de jugement, byebye doit retrouver que M.XXXXXX président du CS,auteur de l'action,est condamné au dépends.
Hors généralement les dépends sont très minimes et ne sont pas réclamés
J'ai eu ce problème, comme Pt du CS, en 2000 où sur certaines indications dont celles de l'ARC j'ai demandé par "l'intermédiaire"du TI, à l'ancien syndic que nous venions de remplacer,le remboursement :
- de différentes dépenses refusées lors de la dernière AG
- du montant de prestations qui ne figuraient dans aucun document -y compris le contrat- et qui n'avaient jamais été à notre charge (c'est tellement simple de ponctionner illégalement lorque l'on a la "caisse)
Au bout d'un an de précédure j'ai été débouté -pas la bonne juridiction- et condamné à payer les dépends ;rien ne m'a jamais été demandé
L'avocat de la partie adverse me réclamait,à titre personnel,6000f. pour qq chose comme, "contestation abusive"; le tribunal par soucis d'équité a rejeté cette demande.
Avant le TI nous avions fait plusieurs demarches amiables auprès de l'ex-syndic,de sa direction régionale, sans aucune réponse; la caisse de garantie nous a simplement indiquée quelle transmaittait notre demande à son sociétaire (notre ex-syndic)????????
Malgrè ces déboires je suis près à recommner en pâreille circonstance;je ferais simplement plus attention dans mes démarches
Et, comme d'autres, je trouve scandaleux ce système qui permet souvent tout en n'importe quoi de la part de certains syndics (je ne mets pas tout le monde dans le même sac)
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byebye
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 14:41:19
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Citation :
Initialement posté par jp26
la tendance de certains intervenants est de toujours conseiller (sans payer) d'aller devant le juge, dès qu'une virgule est de travers, dès que le syndic fait une erreur ou dès que google leur donne une raison
dans la plupart des cas évoqués ici la raison invoquée est minime (quand c'est gros, on va voir directement un avocat sans passer par le net) et c'est généralement une accumulation préalable d'autres causes qui crée les "va t'en guerre" qui veulent se payer le CS ou le syndic
votre exemple montre que les juges, heureusement, ne fonctionnent pas vraiment comme les belles théories ex-libris et les recherches internet
j'ai passé suffisamment de temps dans les tribunaux pour le savoir..
le recours au tribunal doit être la toute dernière extrémité et uniquement si l'enjeu est suffisant, c'est à dire si on a un intérêt à agir, un préjudice bien établi, caractérisé et en relation directe avec la cause, un réel intérêt économique à le faire, et.... la capacité juridique à le faire
vous allez payer tous les frais, sans possibilité de remboursement par la copropriété pour avoir voulu consulter quelques papelards en vous payant le syndic, alors qu'il suffisait peut être de payer un resto au syndic avec une discussion amicale pour les obtenir ou si nécessaire proposer une résolution en AG en demandant la communication au CS
désolé pour vous
cordialement
Ps : si vous relevez les noms sur les boites aux lettre en indiquant l'adresse de l'immeuble, vous avez des chances d'avoir les adresses que vous voulez
sinon, vous pouvez aussi faire la tournée des popotes en sonnant aux portes et en demandant aux locataire le nom et l'adresse du propriétaire, quand c'est demandé gentiment c'est donné souvent ou refusé (pas souvent) gentiment aussi
j'ajoute que la feuille de présence aux AG comporte obligatoirement les noms et adresses des copropriétaires et que c'est le Président de l'AG et non le syndic qui l'a en main pour signature lors de la séance, et qu'il peut tout à fait légalement en prendre copie, obtenant ainsi la liste des copropriétaires et leur poids respectif dans la copropriété
JP26,
Je vous trouve plutôt...condescendant envers les autres intervenants qui ne veulent que rendre service et sont souvent très compétents dans leurs avis, contrairement à ce que vous insinuez !
Pour l'instant du moins, la procédure d'"Injonction de Faire" devant le Juge de Proximité qui nous avait été conseillée, ne nous a rien coûté, même si, hélas, elle ne nous a rien "rapporté" non plus...
Quand vous déclarez : [i[red]]"dans la plupart des cas évoqués ici la raison invoquée est minime "[/[/red]i] ou [i[red]]"pour avoir voulu consulter quelques papelards en vous payant le syndic "[/[/red]i] ,il semble que vous n'ayez pas saisi l'importance du rôle du Conseil Syndical. En effet, il me semble être l'"interface" entre le syndic et l'ensemble des copropriétaires. Aussi est-il primordial qu'il puisse communiquer avec lesdits copropriétaires quand des problèmes apparaissent et que des décisions doivent être prises en connaissance de cause. Mais comment communiquer avec quelqu'un dont on ne connaît ni l'identité ni l'adresse ? De même, il me paraît primordial que les membres du Conseil Syndical aient connaissance des contrats, factures, devis...concernant la copropriété.
Bien entendu,et avant que vous nous l'ayez conseillé si judicieusement,nous avons fait du porte à porte et relevé les noms sur les boîtes aux lettres...Mais cela me paraît plutôt aberrant alors que nous devrions pouvoir obtenir des listes à jour sur simple demande au syndic !!! De toutes manières,son refus de nous les communiquer ne vous paraît-il pas ...suspect ???
D'autre part, vous écrivez : [i[red]]"j'ajoute que la feuille de présence aux AG comporte obligatoirement les noms et adresses des copropriétaires et que c'est le Président de l'AG et non le syndic qui l'a en main pour signature lors de la séance, et qu'il peut tout à fait légalement en prendre copie, obtenant ainsi la liste des copropriétaires et leur poids respectif dans la copropriété"[/i[/red]]Or, nous avons justement besoin de communiquer avec les copropriétaires AVANT ladite A.G....C'est le serpent qui se mord la queue !!!
Et enfin, "the last but not the least" !!! [i[red]]" alors qu'il suffisait peut être de payer un resto au syndic avec une discussion amicale pour les obtenir "[/red][/i]...J'hallucine ! ...Ben alors,on peut aussi lui envoyer une caisse de Château Yquem ou lui payer une semaine à Bali "all inclusive", non ? Tout ça pour qu'il nous fasse la grâce de nous fournir des documents que la LOI lui impose de fournir...
Décidément, vous avez une bien curieuse façon de l'interpréter, et qui n'est guère de mise avec un "Etat de Droit", mais rappelle plutôt des pratiques de "république bananière"...
Bien cordialement néanmoins ! |
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Documents à fournir par le syndic ???
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