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 Sujet  |
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Frédéric.D
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 19 oct. 2007 : 12:07:11
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Bonjour à tous 
je suis le propriétaire depuis 2 ans d'un grand terrain constitué de 2 parcelles issues d'un remembrement datant des années 80. Ces parcelles sont cadastrées ZW7 et ZW8, font chacune environ 6500 m2 pour un total d'un 1Ha35. C'est une unité foncière si je ne m'abuse.
J'ai bati ma maison sur la parcelle cadastrée ZW8.
Je souhaite vendre une ou plusieurs parcelles de terrain à bâtir sur la parcelle ZW7.
Pour ce faire j'ai fait la demande d'un CU opérationnel, pour une maison de 170 m2 de SHON, sur la parcelle ZW7
Le CU est positif, sans servitude publique, sans préemption. L'urbanisme applicable est le RNU,et le terrain est dit situé dans les parties urbanisées de la commune.
ce qui m'interpelle, c'est que ce CU mentionne dans les observations : "Le présent détachement constitue le 1er terrain issu de la propriété d'origine depuis moins de 10 ans. Un 2e détachement peut être autorisé sans que cela constitue un lotissement au sens de l'article R315.1 du code de l'urbanisme"
ce CU a été délivré le 10/09/2007
Mes questions :
- le lotissement : personne n'est catégorique sur ce sujet, que ce soit agence ou notaire, et même DDE, que j'ai rappelé suite à cette mention. Si je vendais 2 parcelles extraites de ZW7 (1500 ou 2000m2) par exemple, y'aurait il obligation de lotir ?
- Avec les nouvelles règles d'urbanisme, qu'en est il ?
Mon but est de vendre 1 ou 2 parcelles, sans être obligé de m'engager dans une procédure de lotissement complexe (si elle l'est ?), mais vu la taille des terrains, je pense vendre plsu facilement et à meilleurs prix 2 parcelles de 1500 m2 qu'une de 2000 ou plus.
Merci par avance pour votre aide.
Cordialement
Frédéric
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 12:17:48
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un lotissement ce n'est pas complexe particulièrement quand aucun équipement commun n'est prévu.
depuis le 1/10/7, la première division constituera un lotissmeent...
la réforme est passée par là. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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mireil
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 14:33:26
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Emmanuel WORMSER a ecrit
Citation :
depuis le 1/10/7, la première division constituera un lotissmeent...
pourriez vous developper?
la question que je me pose:
une parcelle divisée en plus de 2 lots , dont 2 lots sont vendus pour la construction de deux maisons, le reste divisé restant au proprietaire d'origine et n'etant pas construit, est-ce maintenant un lotissement?
dans mon esprit ( petit) une parcelle constructible pouvait etre divisée en plusieurs lots + de 2 , 2 lots construits et ce n'etait pas un lotissement. La regle etant alors qu'il faille attendre 10 ans pour construire sur les autres parcelles.
bon suis pas top mais ça m'interresse
je parle pour des règles en carte communale.
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 14:41:20
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depuis le 1/10/7, réforme des autorisations d'urbanisme, c'est maintenant un lotissement dès la création d'une seule parcelle à batir.
selon l'importance du projet, cet "aménagement" est soumis à Permis de lotir ou bien à Déclaration préalable.
quelles sont les règles de carte communale touchées par cette modification procédurale ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 oct. 2007 14:41:56 |
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Frédéric.D
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 15:16:23
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Merci pour vos réponses.
Concrètement dès la première découpe de parcelle en vue de la batir, et malgré ce CU, c'est un lotissement ?
A quoi cela m'engage t'il ?
Citation :
selon l'importance du projet, cet "aménagement" est soumis à Permis de lotir ou bien à Déclaration préalable.
Comment juger de l'importance ?
Quels sont les équipements communs qu'il convient de prévoir, sachant que les parcelles peut être viabilisées car disposant d'une façade à la rue. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 16:58:09
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Citation :
Initialement entré par Frédéric.D
Merci pour vos réponses.
Concrètement dès la première découpe de parcelle en vue de la batir, et malgré ce CU, c'est un lotissement ?
A quoi cela m'engage t'il ?
à vous obliger à faire une DP ou un PA avant de diviserCitation :
Citation :
selon l'importance du projet, cet "aménagement" est soumis à Permis de lotir ou bien à Déclaration préalable.
Comment juger de l'importance ?
Quels sont les équipements communs qu'il convient de prévoir, sachant que les parcelles peut être viabilisées car disposant d'une façade à la rue.
alors aucun équipement commun n'est nécessaire , et une DP suffira |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ml51
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 20:02:07
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| Je me retrouve dans un cas identique. Le projet initial de diviser un grand terrain en 4 lots et d'en vendre 3 en parcelles à bâtir avait été abandonné pour cause de nécessité de déposer un permis de lotir début 2007 et surtout parce qu'on m'avait indiquer à l'époque que cela oblige à faire réaliser les travaux de viabilisation. Je précise que les 3 parcelles ne disposeraient d'aucun équipement commun et ont chacune un accès à la voirie communale avec tous les réseaux à disposition. Avec la DP le vendeur est-il tenu de prendre en charge les travaux et les frais de viabilisation ? (Comme me l'a soutenu un acheteur potentiel la semaine dernière !) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 20:11:39
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mais si il n'y a pas de viabilisation parce que les terrains sont déjà viabilisés (accès direct au domaine public), pourquoi et comment voulez vous que le vendeur prenne en charge des équipements communs ?
quand on prévoit des équipements communs, même pour trois parcelles à construire créées, il faut un permis d'aménager (R421-19 du code de l'urbanisme)
quand on ne prévoit aucun équipement commun, même pour 150 parcelles à construire créées, une DP suffit (R421-23 du code de l'urbanisme).
le documents à joindre à la DP sont présentés aux R441-9 et R441-10 du code de l'urbanisme.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 oct. 2007 20:25:51 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 20:55:30
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Il me semble qu'il y a une erreur dans le CU délivré par la commune.
En effet, il est mentionné que cette division est la première dans les dix dernières années et qu'une seconde division sera donc possible.
Mais la division en 3 parties sans lotissement n'est possible que si la propriété d'origine est bâtie depuis plus de 10 ans, ce qui n'est pas le cas. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 21:03:50
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Dominique, le CU date de septembre, avant la réforme...
je propose donc qu'on l'oublie ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 21:16:38
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Dominique, le CU date de septembre, avant la réforme...
je propose donc qu'on l'oublie !
C'est justement pour cela que je dis qu'il y a une erreur. |
Dominique |
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Frédéric.D
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 11:59:42
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Bonjour
Oui je pense qu'il y avait une erreur, mais personne n'en est sur, et encore moins la DDE dont j'ai joint le service juridique récemment.
Cette propriété est une unité foncière, constituée de 2 parcelles divisées il y a plus de 10 ans, mais la construction elle est récente (2 ans), et donc je pense que cette référence à une division première n'avait pas lieu d'être. En tout cas en bout de course personne n'a été clair et catégorique, et chacun m'a renvoyé vers l'autre.
A vous lire, je dois tout de même comprendre que cette référence est caduque, qu'il est désormais possible de diviser avec une simple procédure de déclaration préalable, pourvu qu'aucun équipement commun ne soit prévu.
Emmanuel, vous qualifiez de "viabilisé" l'accès direct au domaine public, mais je pense que l'entendement courant de ce mot, notamment pour les acheteurs, est plutôt celui de la présence des réseaux sur le terrain, et un accès possible par des véhicules (busage,voirie,haies).
En tout cas, votre réponse est très précise et encourageante dans mon cas. Merci pour vos références et liens. |
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Frédéric.D
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 12:06:12
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une question quand même : les renseignements apportés par le CU sur l'ensemble de la parcelle restent valables pour chaque division ?
Dois je faire une demande de CU désormais par parcelle divisée ? et donc faire les divisions préalablement ? |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 12:16:13
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Et finalement Emmanuel, s'agissant des compromis de vente et PC signés avant le 1er octobre, à quelle conclusion es-tu parvenu sur la question de la nécessité d'une DP pour passer la vente après le 1/10 ?  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 13:02:03
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Citation :
Initialement entré par Frédéric.D
une question quand même : les renseignements apportés par le CU sur l'ensemble de la parcelle restent valables pour chaque division ?
Dois je faire une demande de CU désormais par parcelle divisée ? et donc faire les divisions préalablement ?
hors la question de procédure (lotissement/pas lotissmeent), les renseignements donnés sont l'image de la règlementation d'ubanisme applicable (distances, COS, hauteur, ....) qui n'a pas évolué avec la réforme...
il est clair que certaines règles auront une application différente selon qu'il y aura division avant ou après construction (distances aux limites de propriété en particulier... mais les règles elles mêmes sont inchangées.
c'est la différence fondamentale entre permis groupé (accordé sur des règles avant division, même si la division doit intervenir avant la fin des travaux) et lotissement (vente de parcelles nues divisées avant accord de PC). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 oct. 2007 13:04:16 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 13:05:51
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Et finalement Emmanuel, s'agissant des compromis de vente et PC signés avant le 1er octobre, à quelle conclusion es-tu parvenu sur la question de la nécessité d'une DP pour passer la vente après le 1/10 ?
c'est une conviction plus qu'une certitude : PC avant le 1/10/7 = pas de DP... car, sinon, il faudrait annuler tous les PC concernés...
en gros, le principe est confirmé par le bon sens  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 13:14:14
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Citation :
Initialement entré par Frédéric.D
Bonjour
Oui je pense qu'il y avait une erreur, mais personne n'en est sur, et encore moins la DDE dont j'ai joint le service juridique récemment.
Cette propriété est une unité foncière, constituée de 2 parcelles divisées il y a plus de 10 ans, mais la construction elle est récente (2 ans), et donc je pense que cette référence à une division première n'avait pas lieu d'être. En tout cas en bout de course personne n'a été clair et catégorique, et chacun m'a renvoyé vers l'autre.
A vous lire, je dois tout de même comprendre que cette référence est caduque, qu'il est désormais possible de diviser avec une simple procédure de déclaration préalable, pourvu qu'aucun équipement commun ne soit prévu.
ouiCitation :
Emmanuel, vous qualifiez de "viabilisé" l'accès direct au domaine public, mais je pense que l'entendement courant de ce mot, notamment pour les acheteurs, est plutôt celui de la présence des réseaux sur le terrain, et un accès possible par des véhicules (busage,voirie,haies).
l'état de viabilisation d'une parcelle s'apprécie à l'accès dont elle dispose aux équipements publics (réseaux électricité, télécom, EP, EU, voirie et, le cas échéants, constructions communes genre local poubelle) via, éventuellement, des équipements collectifs privés (propriété du lotisseur puis de l'ASL avant cession éventuelle à la commune).
ces équipements arrivent donc en limite de propriété, pas à l'intérieur ; le lotissement, c'est en effet "vendre des parcelles destinées à être construite"... difficile en ce cas d'imposer au propriétaire futur de faire sortir ses eaux usées à tel ou tel endroit de sa construction...!Citation :
En tout cas, votre réponse est très précise et encourageante dans mon cas. Merci pour vos références et liens.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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gtv654
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:52:04
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Bonjour
Je vais vous expliquer mon problème pour tenter d'obtenir une réponse:
Je souhaite acheter un terrain à batir issu d'une division d'un terrain réalisée en 1996 en 4 parcelles( 1 avec une ancienne maison, 2 autres déjà baties en 1996 et 2000 et la derniere nue que je souhaite acheter), il n'y a pas eu de permis de lotir car en zone NB où les lotissements sont interdits par contre sur le plan parcellaire de le division il est noté que le terrain que je souhaite acheter est gelée pendant 10 ans.
Ma question est la suivante, quelle est la date de départ de ces 10 ans, la date de la division comme me dit mon notaire ou la date de vente du dernier terrain construit comme me le dit la personne de l'urbanisme du village en question? Dans ce cas il ne serait pas constructible avant 2010.
D'autre part, la nouvelle réglementation change t-elle quelque chose à mon problème et la shon construite sur les autres terrains influe t-elle sur la shon maximum propre à ce terrain?
Merci de me répondre dès que possible car j'ai mis une option sur un autre terrain qui me plait moins et pour lequel je dois rendre réponse et je suis complètement perdue. |
Sandrine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:39:35
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c'est la date de division qui compte puisque c'est elle qui a créé le terrain "gelé".
avant ou après la réforme des ADS, votre parcelle est soumise à autorisation de lotir pour toute construction avant 10 ans. On est simplement passé dans votre cas d'un "permis de lotir unilot" à une "déclaration préalable à lotissement".
je vous conseille vivement de vous rapprocher de votre mairie pour les interroger sur la légalité de cete interdiction de lotir : voyez ce fil qui vous indique l'argumentaire... et, s'ils semblent convaincus et sont prêts à ne pas appliquer un règlement illégal, faites un compromis de vente sous réserve de CU favorable à votre projet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gtv654
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 15:18:34
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Bonjour,
Si comme vous le dites c'est la date de division qui compte comme point de départ des 10 ans de gèle, donc ce terrain n'est plus gelé puisque la division a eu lieu en 1996, ce que je ne comprend pas c'est pourquoi vous me dites que ce terrain est soumis à "déclaration préalable à lotissement" puisque la division a eu lieu il y a plus de 10 ans?
Car en zone NB cette déclaration sera forcément refusée. |
Sandrine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:20:49
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| vous avez raison sachant que la division a déjà eu lieu, inutile de faire une DP... mais vous avez tort sur le "forcément refusé" : un tel refus sera parfaitement illégal. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Sujet |
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division de terrain pour vente de terrain à batir
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