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 Sujet  |
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Pierina75
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 19 oct. 2007 : 14:51:16
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Merci pour la réponse rapide a ma précédente question .
Je n'ai pas (volontairement) augmenté le loyer a ma locataire durant les 2 années écoulées .
Je vais vendre les murs et suis désireuse de savoir si le nouveau propriétaire peut lui augmenter de façons rétroactive les loyers ??
merci d'avance 
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 14:53:14
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| non, seulement à la prochaine échéance. |
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 22:27:31
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A mon sens, il peut demander l'indexation...(sur 5 ans comme les charges de copro?)
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 22:45:10
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Citation :
Initialement entré par consturba
A mon sens, il peut demander l'indexation...(sur 5 ans comme les charges de copro?)
Décret 53-960 30 Septembre 1953
Décret réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal
Article 26 Abrogé
Modifié par Ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 art. 4 (JORF 21 septembre 2000)
Abrogé par Décret n°2007-431 du 25 mars 2007 art. 3 I (JORF 27 mars 2007).
N'est plus en vigueur depuis le 27 Mars 2007
Titre V : Du loyer et de la clause résolutoire.
La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.
A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles 29 à 30-1 ci-après.
Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente.
CQFD
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 12:36:47
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a mon avis les baux commerciaux ne peuvent sauf stipulation contraire n'être augmenté que tous les 3 ans
il faudrait donc préciser si ça ne fait que 2 ans que vous ne l'avez pas augmenté ou si ça fait 5 ans |
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Pierina75
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 13:09:19
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Citation :
Initialement entré par bailleurX
a mon avis les baux commerciaux ne peuvent sauf stipulation contraire n'être augmenté que tous les 3 ans
il faudrait donc préciser si ça ne fait que 2 ans que vous ne l'avez pas augmenté ou si ça fait 5 ans
je récapitule :
bail signé 3/6/9 signé en juin 2005 , avec révision de loyer annuelle ,
je n'ai jamais augmenté le loyer depuis .
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 14:06:03
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alors selon moi (mais peut-être je me trompe) vous ne pouvez appliquer l'augmentation selon l'évolution du coût de la construction (voir indice insee) que tous les 3 ans et à condition que cette revalorisation du loyer soit stipulée dans le bail (écrit)
par exemple au 1/06/2005 l'indice connu était de 1269(indice du 4éme trimestre de 2004 date de publication 12/04/05) vous pourrez donc appliquer l'incice du 4ème trimestre de 2007 à partir du loyer du mois de juin 2008
il vous faudra prévenir avant cette date votre locataire par lettre recommandée ou lui faire connaitre le nouveau loyer par un huissier
si vous avez des doutes demandez à l'intermédaire qui a rédigé le bail (notaire avocat...)
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 12:04:45
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Il peut effectivement demander à ce que le loyer soit révisé conformément à la clause de révision prévue dans son contrat. Le rappel peut se faire sur 5 années.
La révision soumise à obligation de signification ou notification est celle prévue par les dispositions des articles L 145-37 et L 145-38 du Code de Commerce. Ce formalisme ne concerne pas, dès lors qu'une clause d'échelle mobilie est prévue au contrat, la révision que souhaite réaliser Pierina 75. |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 13:49:38
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pyramide : qu'est ce qui vous fait dire qu'une close d'échelle mobile est incluse au contrat de pierina ?
et heu...en fait c'est quoi une clause d'échelle mobile ? |
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Pierina75
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 13:59:53
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Là pour le coup je ne comprends plus rien, 
les réponses de numero6 m'avaient parues super claires,
augmentation par le futur prorpiétaire a compter de la prochaine date de révision soit juin 2008 (si le bien est vendu d'ici la )
et sans effet rétro actif ...
Citation :
Initialement entré par bailleurX
pyramide : qu'est ce qui vous fait dire qu'une close d'échelle mobile est incluse au contrat de pierina ?
et heu...en fait c'est quoi une clause d'échelle mobile ?
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 21:44:40
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quelboulot, le risque n'est pas celui d'un "rappel sur les années précédentes" mais celui d'une augmentation du loyer en 2008 qui reparte de l'indice initial de 2005 (au lieu du dernier indice connu) ce qui entraîne une hausse brutale de loyer (3 années de hausse d'un coup).
Il y a un moyen d'éviter cela, ce serait que Pierina75 augmente dès à présent le loyer de quelques euros. Ainsi la hausse à laquelle procédera le futur propriétaire repartira nécessairement du dernier montant, et non du montant 2005. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 22:22:38
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Citation :
Initialement entré par martin gal
quelboulot, le risque n'est pas celui d'un "rappel sur les années précédentes" mais celui d'une augmentation du loyer en 2008 qui reparte de l'indice initial de 2005 (au lieu du dernier indice connu) ce qui entraîne une hausse brutale de loyer (3 années de hausse d'un coup).
C'est comme cela dans les baux commerciaux, à la signature" du bail les locataires le savent ( du moins je l'espère)
Citation :
Il y a un moyen d'éviter cela, ce serait que Pierina75 augmente dès à présent le loyer de quelques euros. Ainsi la hausse à laquelle procédera le futur propriétaire repartira nécessairement du dernier montant, et non du montant 2005.
La seule personne en faute serait l'ancien propriétaire des murs pour avoir augmenter son loyer dans des conditions illicites.Le nouveau propriétaire pourra dénoncer cette augmentation pas très loyale.
Le nouveau propriétaire demandera le loyer correspondant à la dernière augmentation légale ( montant initial ou au 3 ans selon la durée échue du bail) et il fera son augmentation de façon correcte.
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Edité par - Numero6 le 23 oct. 2007 22:25:16 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 22:34:00
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C'est un bail commercial,donc augmentation à l'échéance mais il n'y a pas de rétroactivité cad si le nouveau propriétaire n'augmentait son locataire qu'au mois d'aout et bien si l'échéance du bail (3ans -6 ans )était au mois de juin, il ne peut réclamer juin et juillet c'est trop tard l'augmentation part du moment ou elle est signifiée au locataire:
voir plus haut pour les références :
Citation :
Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente
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Edité par - Numero6 le 23 oct. 2007 22:48:22 |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 23:51:45
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Bailleur X : Pierina75 faisait état dans un autre post d'une clause d'indexation figurant au contrat (clause d'échelle mobile).
Quelboulot: Il n'y a pas enrichissement sans cause par transfert de l'universalité des droits. Même si cela paraît effectivement étrange.
Numéro 6: Les dispositions dont vous faires état sont certes applicables dans le cadre d'une révision triennale et vous avez parfaitement raison d'en faire état. Cependant dans le cadre de l'application d'une clause de révision annuelle ces dispositions ne peuvent recevoir application.
La révision pourra avoir lieu à tout moment et avec effet rétroactif.
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 00:27:54
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Citation :
Initialement entré par pyramide
numero6
La révision pourra avoir lieu à tout moment et avec effet rétroactif.
Pour ma culture où puis-je lire cela ? merci
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Edité par - Numero6 le 24 oct. 2007 00:28:52 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 00:41:46
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Voilà quelques articles intéressants:
Citation :
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Article L145-37
Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
Article L145-38
(Loi nº 2001-1168 du 11 décembre 2001 art. 26 Journal Officiel du 12 décembre 2001)
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Article L145-39
En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Qui peut donner une explication de "clause d'échelle mobile" |
Edité par - Numero6 le 24 oct. 2007 00:47:47 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 00:53:20
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D'après un dictionnaire juridique :
Citation :
Clause d'échelle mobile
Clause selon laquelle la valeur d’une prestation liée au contrat est actualisée en fonction de la variation d’un indice économique.
Est-ce que cette clause est dans le bail de Pierina75? si oui qu'elle nous la retranscrit ici pour voir exactement ce qu'il y a dedans pour mieux comprendre le problême et que cela devienne clair pour tout le monde! |
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Pierina75
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 08:43:26
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la clause telle qu'elle est dans le bail :
ART 9 REVISION ANNUELLE :
Le loyer annuel ci dessus fixé à 16 800 €H.T sera soumis a révision annule et sera augmenté ou diminué de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalités judiciaires ou extra judiciaires, proportionnellmenet a la variation de l'indice du cout de la construction publié par l'INSEE .
Sera tenu comme indice de ref initial l'indice du 4eme trimestre 2004 soit 1269 .
L'indice de comparaison servant au calcul de la revision du loyer sera celui publié et connu a la date d'échéance du terme annuel .
Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du pésent bail , sans laquelle il n'aurait pas été consenti .
La première révision interviendra le premier juin 2006 .
merci a tous et bonne journée !
Citation :
Initialement entré par Numero6
D'après un dictionnaire juridique :
Citation :
Clause d'échelle mobile
Clause selon laquelle la valeur d’une prestation liée au contrat est actualisée en fonction de la variation d’un indice économique.
Est-ce que cette clause est dans le bail de Pierina75? si oui qu'elle nous la retranscrit ici pour voir exactement ce qu'il y a dedans pour mieux comprendre le problême et que cela devienne clair pour tout le monde!
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augmentation loyer de façon rétroactive
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