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 Sujet  |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
 Posté - 24 oct. 2007 : 09:24:17
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Année indice Loyer Date de publication
juin-05 1269 16800,00 12/04/2005
juin-06 1332 17634,04 07/04/2006
juin-07 1406 18613,71 0704/2007
juin-08 1485 19659,57 Estimé
son loyer en juin 2007 devrait être 18613.71
Son loyer estimé en juin 2008 devrait être de 19659.57 l'indice n'est paru, ne paraîtra qu'en avril 2008 c'est donc juste une estimation.
si le loyer n'a pas été augmenté dans les conditions normales le propriétaire reprendra l'indice 1269 et le nouvel indice connu en avril 2008 ici estimé à 1485.
Dans votre bail il n'y a pas d'echelle mobile sauf à assimiler l'indice insee à un indice mobil mais de toute façon il n'a pas augmenter ni diminuer du quart-> donc aumentation/diminution aux echéances normales dans notre cas augmentation.
Maintenant il y a certainement d'autres avis.
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Edité par - Numero6 le 24 oct. 2007 09:28:19 |
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Pierina75
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 09:42:07
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donc , si le nouveau propriétaire veut en juin 2008 dire a la locatire votre loyer annuel est maintenant de : 19 659 € il poura
cela lui fera une groose augmentation !!
Citation :
Initialement entré par Numero6
Année indice Loyer Date de publication
juin-05 1269 16800,00 12/04/2005
juin-06 1332 17634,04 07/04/2006
juin-07 1406 18613,71 0704/2007
juin-08 1485 19659,57 Estimé
son loyer en juin 2007 devrait être 18613.71
Son loyer estimé en juin 2008 devrait être de 19659.57 l'indice n'est paru, ne paraîtra qu'en avril 2008 c'est donc juste une estimation.
si le loyer n'a pas été augmenté dans les conditions normales le propriétaire reprendra l'indice 1269 et le nouvel indice connu en avril 2008 ici estimé à 1485.
Dans votre bail il n'y a pas d'echelle mobile sauf à assimiler l'indice insee à un indice mobil mais de toute façon il n'a pas augmenter ni diminuer du quart-> donc aumentation/diminution aux echéances normales dans notre cas augmentation.
Maintenant il y a certainement d'autres avis.
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 10:50:39
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Citation :
Initialement entré par Pierina75
donc , si le nouveau propriétaire veut en juin 2008 dire a la locatire votre loyer annuel est maintenant de : 19 659 € il poura
cela lui fera une grosse augmentation !!
Citation :
Initialement entré par Numero6
Année indice Loyer Date de publication
juin-05 1269 16800,00 12/04/2005
juin-06 1332 17634,04 07/04/2006
juin-07 1406 18613,71 0704/2007
juin-08 1485 19659,57 Estimé
son loyer en juin 2007 devrait être 18613.71
Son loyer estimé en juin 2008 devrait être de 19659.57 l'indice n'est paru, ne paraîtra qu'en avril 2008 c'est donc juste une estimation.
si le loyer n'a pas été augmenté dans les conditions normales le propriétaire reprendra l'indice 1269 et le nouvel indice connu en avril 2008 ici estimé à 1485.
Dans votre bail il n'y a pas d'echelle mobile sauf à assimiler l'indice insee à un indice mobil mais de toute façon il n'a pas augmenter ni diminuer du quart-> donc aumentation/diminution aux echéances normales dans notre cas augmentation.
Maintenant il y a certainement d'autres avis.
Oui sauf que l'indice que j'ai mis pour 2008 est estimé et ne sera connu que vers avril 2008, mais c'est un ordre de grandeur raisonnable.Sauf que dans votre cas l'augmentation aurait du être annuelle, mais à la fin des 3 ans le résultat sera le même votre locataire aura économiser deux un an d'augmentation.
Vous pouvez aussi calculer le manque à gagner pour vous en augmentant pas votre loyer,normallement vous devriez avoir des regrèts. Mais bon.(environ 980 € sur 2006-2007 la dernière année n'est pas calculée)
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Edité par - Numero6 le 25 oct. 2007 10:59:51 |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 16:40:18
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La clause prévue par votre bailleur n'autorise pas la rétroactvité de l'augmentation du loyer, elle le dispense seulement des formalités. Il peut donc vous augmenter demain mais, avec sans retroactivité.
Voici un exemple de clause qui autorise la retroactvité :
"REVISION DU LOYER.
Révision annuelle.
Le loyer ci-dessus fixé sera révisé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, suivant l’augmentation de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par
l’INSEE.
L’indice de base retenu sera celui du 1er trimestre 2007, soit 1385 l’indice de comparaison celui du 1er trimestre de chacune des années suivantes.
Si l’indice INSEE cessait d’être publié, il serait remplacé, à défaut d’un nouvel indice officiel, par un indice équivalent, choisi par accord amiable entre les parties, ou, à défaut par voie d’expertise
effectuée par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance, rendue sur requête de la partie la plus diligente.
La variation du loyer sera automatique et n’est subordonnée à aucune condition ; le fait de ne pas l’avoir calculée et réclamée immédiatement n’entraine aucune déchéance dans le droit de l’une des
parties à en réclamer l’application ultérieure avec effet rétroactif.
La présente clause d’indexation constitue une condition essentielle et déterminante sans laquelle le BAILLEUR n’aurait pas contracté. En conséquence, sa non-application partielle ou totale pourra
autoriser le BAILLEUR et lui seul à demander la résiliation du bail, sans indemnité."
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 19:42:41
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Bonsoir,
Il me semble que le bail de pierina 75 contient une clause de révision (clause d'échelle mobile) annuelle,et cette clause rédigée telle qu'elle a été indiquée ne limite en rien, contractuellement s'entend, le principe légal de rétroactivité, les dispositions du code civil s'appliquant dans ce cas.
Vous pouvez par conséquent appliquer la révision en fonction de la variation de l'indice INSEE en prenant comme point de départ le prix du loyer du bail initial et l'indice correspondant par rapport avec le dernier indice connu à la date anniversaire du bail.
Ce faisant, vous avez ommis de réclamer cette révision durant une certaine période, vous, ou le titulaire des droits transférés êtes en droit de réclamer les révisions précédentes et non versées.
Si cette augmentation devait conduire à une augmentation de plus de 25% du montant du loyer initial vous seriez en droit de demander le déplfonnement du montant du loyer.
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 09:41:17
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| ou est-il fait mention que ce bail contient un clause d'echelle mobile ? |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 10:58:29
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ok donc si je comprends bien pierina parlait dans un AUTRE post d'une close d'echelle mobile (réponse de pyramide)Citation :
Bailleur X : Pierina75 faisait état dans un autre post d'une clause d'indexation figurant au contrat (clause d'échelle mobile).
s'il faut lire les autres post maintenant...
mais je concède pierina disait Citation :
bail signé 3/6/9 signé en juin 2005 , avec révision de loyer annuelle
on peut donc en déduire qu'une close d'échelle mobile serait une close du contrat permettant la réactualisations du loyer à d'autres conditions que celles habituellement prévues "par le décret du 30 septembre 1953, et les textes subséquents concernant les loyers d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal"soit tous le 3 ans(merci de confirmer)
mais alors question :
est ce la clause d'échelle mobile qui par elle même ne contraint pas à envoyer d'anvance l'information au commercant et qui donc permettrai de faire une augmentation rétroactive lorsque figure au contrat la mention citée par ouligator Citation :
La variation du loyer sera automatique et n’est subordonnée à aucune condition ; le fait de ne pas l’avoir calculée et réclamée immédiatement n’entraine aucune déchéance dans le droit de l’une des parties à en réclamer l’application ultérieure avec effet rétroactif.
et si comme le dit aussi ouligator de manière étonament contradictoire Citation :
La clause prévue n'autorise pas la rétroactvité de l'augmentation du loyer, elle le dispense seulement des formalités. Il peut donc vous augmenter demain mais, avec sans retroactivité.
ou encore est ce que comme le dit martin gal, pierina serait en droit de demander à partir d'aujourd'hui une réactualisation du loyer au montant de
juin-07 1406 18613,71 0704/2007 (selon les brillant calculs déjà effectués) |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 16:00:43
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"on peut donc en déduire qu'une close d'échelle mobile serait une close du contrat permettant la réactualisations du loyer à d'autres conditions que celles habituellement prévues "par le décret du 30 septembre 1953, et les textes subséquents concernant les loyers d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal"soit tous le 3 ans(merci de confirmer)" : une indexation annuelle du montant du loyer. oui
"ou encore est ce que comme le dit martin gal, pierina serait en droit de demander à partir d'aujourd'hui une réactualisation du loyer au montant de
juin-07 1406 18613,71 0704/2007 (selon les brillant calculs déjà effectués)" : oui
Pour information, si cela peut vous interesser :
Cour de Cassation, Chambre civile 3
Bull. civ. Bulletin 1994 III N° 11 p 7
26 janvier 1994
Rejet.
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 27 mai 1991), que la société Holder a consenti à la société Seriapac un bail commercial, à effet au 1er mai 1980, contenant une clause prévoyant l'indexation du loyer sur l'indice trimestriel du coût de la construction et la révision de ce loyer, le 1er mai de chaque année, en fonction de l'indice le plus récemment publié, l'indice de base étant celui du quatrième trimestre 1979 ; que la société Holder a assigné la société Sériapac en payement d'un arriéré de loyer résultant du jeu de cette indexation ;
Attendu que la société Seriapac fait grief à l'arrêt de la condamner à payer le montant du loyer en application de la clause d'indexation, alors, selon le moyen, d'une part, que toute clause d'un contrat de bail prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision est réputée non écrite ; que la cour d'appel, qui a constaté que le loyer devait être révisé le 1er mai de chaque année et que l'indice de référence était celui du quatrième trimestre de l'année précédente, sans rechercher la date du cours de l'indice en fonction duquel devait se faire le calcul de la variation du prix du loyer, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 10 de la loi du 29 décembre 1977, d'autre part, que la renonciation peut être tacite dès lors qu'elle résulte d'un comportement non équivoque du titulaire du droit ; que le fait pour un bailleur d'accepter le paiement d'un loyer pendant plusieurs années constitue un acte positif d'où résulte sa renonciation à se prévaloir de l'indexation de ce loyer, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par une interprétation nécessaire des termes imprécis du bail, souverainement retenu que les parties étaient convenues de la révision du loyer, chaque année, à la date anniversaire du contrat, en fonction d'une évolution de l'indice sur 12 mois, la référence à l'indice du quatrième trimestre 1979 n'étant que l'illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu'à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d'évolution des indices retenus, la cour d'appel, qui a relevé, à bon droit, qu'aucune renonciation au jeu de la clause d'indexation ne résultait du fait que le bailleur ne s'était pas prévalu de celle-ci pendant plusieurs années, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
no 91-18325
Société Seriapac
c/ société Holder.
Président : M Beauvois, président
Rapporteur : Mme Di Marino, Rapporteur
Avocat général : M Baechlin, Avocat(s) général
Avocats : M Brouchot, la SCP Boré et Xavier, Avocat(s) général
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 09:14:31
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merci de votre réponse pyramide
mais qu'en est-il de la rétroactivité
j'ai pas suivi (revoir ma question précedente) |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 12:27:49
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Bonjour,
c'est vrai. je n'y ai pas répondu de façon claire. Désolé.
Les règles relatives à la prescription telles qu'elles résultent des dispositions du statut des baux commerciaux (2 ans et non rétroactivité d'une révision légale dont le point de départ commence à compter de la date de la notification ou signification de la demande de révision, ne sont applicables qu'à des actions relatives à son application et non à celles relevant du droit commun du louage ( Cass. 3e civ., 5 mars 1986)
La clause d'indexation releve quant à elle du droit commun du louage, le code civil étant supplétif.
Les dispositions de l'article 2277 du Code Civil demeurent applicable:
"Art. 2277.- (L. no 71-586, 16 juill. 1971, art. 1er) - Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement : (...)
(L. no 2005-32, 18 janv. 2005, art. 113, I) Des loyers, des fermages et des charges locatives (...)"
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 14:35:26
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heu...
en clair si j'ai bien compris
c'est l'index antérieur qui s'aplique à partir du jour de la demande
c'est ça |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 14:53:41
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Bonjour,
Je viens de relire ce que j'avais écris et je vous l'accorde que j'étais clair comme du jus de boudin  ...
Le bailleur pourra réviser le montant du loyer en prenant comme indice de base l'indice de départ part rapport à l'indice actuel. Il pourra en outre réclamer le différentiel qu'il aurait du percevoir sur une période de cinq années antérieure à la date de la première notification de révision.
Loyer à t0 = 100
n = 100 loyer quittancé 100
n+1 = 102 loyer quittancé 100
n+2 = 103 loyer quittancé 100
n+3 = 106 loyer quittancé 100
n+4 = 109 loyer quittancé 100
n+5 = 112 loyer quittancé 100
n+6 = 115 loyer quittancé 100
n+7 = 120 loyer quittancé 100
A n+8: le montant du loyer réclamé pourra être de 120, le rappel pourra être de (20 +15+12+9+6)= 62.
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 15:01:37
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Donc comme pour un local d'habitation ? enfin presque ici bail commercial c'est 5 ans en arrière à partir de la notification ?
62*12 ?
n+3 = 106 loyer quittancé 100 6*12= 72
n+4 = 109 loyer quittancé 100 9*12=108
n+5 = 112 loyer quittancé 100 12*12=144
n+6 = 115 loyer quittancé 100 15*12=180
n+7 = 120 loyer quittancé 100 20*12=240
le rappel est il de = 744
N+8 le nouveau loyer majoré?
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Edité par - Numero6 le 27 oct. 2007 15:12:36 |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 15:24:15
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Pour le calcul...je vous avoue...Je vous fais entièrement confiance..
Mais la situation est similaire pour les baux soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, 6 juillet 1989, ou L 145 et suivants du code de commerce.
Il s'agit en l'espèce de dispositions purement supplétives.
(je reconnais que l'on peut discuter, et que c'est discutable, pour les dispositions relatives à la fixation du montant du loyer des baux soumis aux dispositions d de la loi du 1er septembre 1948) |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:36:48
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donc si j'ai enfin bien compris
un bail commercial avec clause d'échelle mobile fonctionne comme un bail d'habitation sauf que lui est indexé sur le coût de la construction
c'est ça?
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:47:08
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Euh...il peut aussi être soumis à un indice différent que celui du cout de la construction...dès lors que cet indice a un lien avec l'activité du locataire.. mais oui.
Si je puis me permettre d'aller un peu plus loin:
La clause de révision légale, dont les conditions d'application ont fort bien été définies par NUMERO 6, peut coexister avec une clause d'indexation (clause d'échelle mobile) dans le même bail. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 17:18:49
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Citation :
Initialement entré par pyramide
La clause de révision légale, dont les conditions d'application ont fort bien été définies par NUMERO 6, peut coexister avec une clause d'indexation (clause d'échelle mobile) dans le même bail.
Dans de grandes galeries commerciales c'est( souvent) le cas.
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:03:45
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| meci beaucoup pour vos éclairages et vos expliquations |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 00:25:46
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Bonsoir,
Pour numéro 6:
en fait dans les (grandes) galleries commerciales le loyer est fonction d'un "loyer fixe" révisable conformément aux dispositions dont à juste titre vous avez fais état..et d'une quote part de loyer fonction du montant du chiffre d'affaire réalisé. |
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augmentation loyer de façon rétroactive
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