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tmsmti
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 22 oct. 2007 : 18:58:51
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Merci de bien vouloir me confirmer que l'art. 22 du 10/7/65 IMPLIQUE BIEN: la réduction des voix d'un copropriétaire majoritaire à la sommes des voix des autres copropriétaires; mais surtout des coprorpiétaires présents et représentés en AG.
Dans l'attente de vous lire sur ce sujet.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 19:06:53
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1)- Réduit à la somme des voix des autres copropriétaires : OUI
2)- Réduit à la somme des voix prés.et représ.à l'AG : NON ... car ce n'est pas la même chose que le 1.
Le syndicat comptant 1000/1000°, le majoritaire 600/1000°, ses voix sont réduites au total des autres soit 400/1000° lors des votes..., c'est à dire à 50/50 si tous les 400 sont là..., soit une situation de bloquage en cas de partage des voix. |
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tmsmti
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 19:18:28
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GEDEHEM, je te remercie pour la réponse faite.
Il est certain que l'explication donnée entraine une vraie différence et la comprend parfaitement.
En revanche que fait-on dela décision de CA Paris 19e Ch.B du 23/10/1998 qui dit que la réduction devrait s'opérer à partir des voix des copropriétaires présents et représentés à l'assemblée générale?
Dans l'attente de ton interprétation.
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 21:26:33
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L'age ... la fatigue ... la bêtise ... ou tout ça à la fois et voila que je réponds n'importe quoi !!! 
Désolé ...
Le calcul des voix du copropriétaire majoritaire se fait sur la base de la feuille de présence à l'AG, puisque ce n'est que lors des votes en AG que ses voix sont réduites au total des voix "présents et représentés" !.....
La fin de ma réponse est bonne : "... c'est à dire à 50/50 (...), soit une situation de bloquage en cas de partage des voix.", à moins qu'un des 'autres' vote dans le même sens que le majoritaire...
Notez que les majorités nécessaires sont également modifiées, tenant compte de la réduction des voix du majoritaire.
Mais cela ne change rien si on reste dans une opposition stérile à 50/50..
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 22:29:53
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Celà patouille beaucoup 
C'est la première réponse de Gedehem qui est la bonne.
Quand un copropriétaire à 550 voix sur 1000 il ne vote que pour 450 voix et le décompte des votes se fait sur 900 voix.
A cet égard, peu importe le nombre des présents ou représentés.
Si tous les autres sont présents ou représentés et votent POUR tandis que le majoritaire votre CONTRE : on arrive au blocage.
Mais il suffit qu'il y ait un minoritaire défaillant pour que le majoritaire l'emporte à la majorité de l'article 24 dans tous les votes. Il aura toujours ses 450 voix.
Quant à l'arrêt de 1998, il fait partie de quelques arrêts qui ont interprété la loi d'une manière inhabituelle et critiquable. En effet la solution légale est peut être mauvaise, mais elle est claire.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 09:02:49
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Ca patouille sans doute parce que le texte (L.art.22) n'est peut être pas assez précis, mais va bien dans le sens de cet arret de 98 (entre autres) et de la solution que j'ai avancé dans un second temps, au calme !
L.art.22 , en particulier les alinéa 2, 3 et 4, traite de l'expression des voix des copropriétaires lors des AG et de délégation :
"Chaque copropriétaire dispose (lors des AG.ndlr) d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose (lors des AG.ndlr) est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
L'expression des voix s'entend lors des AG, là où elles sont exprimées 'haut et fort'...
Le reste du temps,il n'y a pas de voix, il y a que des tantièmes, une quote-part de choses communes
Ce point résulte suffisamment de L.art.5 et L.art.10 concernant les quotes-parts de choses communes.
Concernant les VOIX dont disposent les copropriétaires, elles n'apparaissent que dans cet art.22 qui précise ce qu'il en est du moyen d'exprimer sa quote-part de choses communes lors des votes, donc lors des AG.
Et ici, tous les termes ont une importance : le copropriétaire possède en permanence une quote-part de choses communes, et à ce titre dispose d'un nombre de voix proportionnel à cette quote-part pour voter en AG ...
Les voix dont dispose le copropriétaire majoritaire sont réduites au total des voix dont disposent les autres copropriétaires lors des AG, les voix dont disposent les uns et les autres n'ayant d'existence QUE durant les AG.
De ce fait, les voix du majoritaire ne peuvent être réduites qu'au seul total des autres voix présentes et représentées.
Les absents non représentés n'ont pas de voix.
S'ils possèdent bien en permanence une quote-part de choses communes, ils ne disposent d'aucune voix puisque ne pouvant les exprimer étant absents et non représentés à l'AG !
Ce point résulte expressément de D.art.14 : c'est la feuille de présence qui détermine le nombre de voix dont disposent les copropriétaires, tenant compte s'il y a lieu des dispositions de L.art.22.
Les voix dont dispose le copropriétaires majoritaire sont bien réduites à la somme des voix des autres copropriétaires présents et représentés, total des voix qui résulte du calcul qui fait suite à l'émargement de la feuille de présence.
Les voix, c'est uniquement lors des AG.
Hors des AG, on est sans voix ... (au propre, comme parfois au figuré ...
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Edité par - gédehem le 23 oct. 2007 09:21:00 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 14:07:23
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Gedehem : Hors des AG, on est sans voix
Les voix existent aussi à l'état latent. Voyez l'article 8 du décret qui évoque un pourcentage des voix de tous les copropriétaires.
La tentative de contournement de l'obstacle est desespérée car le dispositif est clair.
Il concerne un copropriétaire qui posséde une quote-part des parties communes supérieure à la moitié.
Il s'ensuit que le nombre de ses voix, égal à celui de ses tantièmes, serait normalement toujours supérieur à la moitié, ce qui lui conférerait une majorité permanente.
Alors le nombre de ses voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Les autres copropriétaires ? Il ne peut s'agit que de tous les copropriétaires moins le majoritaire.
Et peut importe alors qui est présent ou absent à l'assemblée.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 17:38:56
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hum .. sauf erreur de ma part, D.art.8 concerne bien l'AG, ici s'agissant d'en demander la convocation.
D.art.16 :
"Les majorités des voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote de décisions de l'assemblée générale ET le nombre de voix prévu à l'article 8 alinéa 1° du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s'il y a lieu, de l'application du deuxième alinéa de l'article 22 modifié de ladite loi."
"...pour le vote de décisions de l'assemblée générale.."
Syndicat de 1000/1000°
1 majoritaire avec 600/1000°
Présents et représentés 800/1000°
En application de D.art.16 rappelé ci-dessus, "pour le vote de décisions de l'assemblée générale..." , application de la réduction :
"..somme des voix des autres copropriétaires" (selon L.art.22) = 200/1000°
Réduction du majoritaire : 200/1000
D'où majorité art.24 ("..majorité des voix exprimées par les présents et représentés..") :
sur les 400/1000° prés.et représ. qu'il est possible d'exprimer = 400/2+1 = 201 voix
Ici, il s'agit bien de la conjonction de L.art.22 et D.art.14 et 16 sur la réduction des voix du copropriétaire majoritaire, D.art.14 stipulant expressément que la réduction doit tenir compte de L.art.24 pour les votes à cette majorité.
D.art.14 : "Il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 alinéas 2 et 3 et de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965."
La chose est toute différnte pour les votes aux maj.art.25 et 26, celles-ci étant calculées non sur les "présents et représentés" (L.art.24) mais sur les voix de TOUS les copropriétaires.
Ici la réduction est donc calculée sur le total des voix du syndicat, les 1000/1000°
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Edité par - gédehem le 23 oct. 2007 17:51:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 17:59:39
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L'article D 16 n'est qu'un simple rapel de l'article 22 de la loi, comme le précisent justement les auteurs du Code de la copropriété.
Il ne pose aucun règle particulière et il faut s'en tenir à l'article 22 de la loi.
Il en est de même pour l'article D 14 qui donne tout de même une précision : C'est le nombre des voix après réduction qui doit figurer dans la feuille de présence pour le ce qui est du majoritaire.
Mais pour le calcul on en reste à l'artic eL 22.
Ce qui donne, en reprenant l'exemple de Gedehem, une impossibilité de décision à la majorité de l'article 24. Ce qui est fréquent dans ce cas.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 21:44:50
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C'est effectivement là la difficulté, que l'on retrouve en dans les copropriétés composées de 2 membres : une situation de bloquage s'il n'y a pas de terrain d'entente ...
Une lacune qu'il faudrait combler, en préservant l'interet collectif du syndicat face à l'interet particulier du majoritaire ..
Comment les faire se rejoindre ? |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 20:55:13
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Je vote pour JPM (comme toujours) mais la CA Paris s'est prononcée le 19 octobre 2006
"Lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Ce calcul doit être fait lors de chaque assemblée et à l'occasion de chaque vote, en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés, s'agissant de la majorité exigée par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et par le dernier alinéa de l'article 26 de la même loi, ou en fonction des voix de tous les copropriétaires en ce qui concerne la majorité requise par l'article 25 et le premier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. S'agissant de la mise en oeuvre de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, la réduction du nombre de voix de ce copropriétaire s'effectue en fonction des voix de tous les copropriétaires pour le calcul du tiers des voix et en fonction des copropriétaires minoritaires présents et représentés pour le calcul de la majorité. La réduction s'applique aussi aux dispositions de l'article 16 du décret du 17 mars 1967 en fonction des voix de tous les copropriétaires." |
Edité par - hes le 09 nov. 2007 20:56:18 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 22:56:15
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Oui, Hes vous avez raison mais un ou deux arrêts ne font pas le droit.
L'arrêt de 2006 ne retient la solution " hérétique " que dans les cas des votes à la majorité de l'article 24.
Il se réfère à la nouvelle version de ce texte : les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Il est vrai qu'on retient que les copropriétaires présents et représentés.
Mais le détenteur de 600 voix / 1000 réduites à 400, conserve ses 400 voix pour tous les votes, à quelque majorité que ce soit. L'article 22 fixe définitivment le nombre de ses voix sans permettre des modifications en fonction des majorités.
D'ailleurs le mécanisme de la Cour d'appel pour l'application de l'article 25-1 frise la haute acrobatie. Le majoritaire a 400 voix à 19 h 30, il n'en a plus que 320 à 19 h 35.
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