|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
 Posté - 08 nov. 2007 : 13:21:27
|
Bonjour
je suis copropriétaire dans une résidence de 150 appartements et j'aurais plusieurs questions concernant certaines décisions du syndic.
Le CS ne fait rien car son président se fait promener par le syndic et agit seul sans trop de consultations avec les autres membres (mais c'est un problème que je vais tenter de résoudre en me présentant au prochain bureau).
Lors de l'AG d'hier, un point n'a pas été voté. Un copropriétaire demandait à ce que le syndic prenne un avertissement suite à une faute reconnue hier soir par le syndic. Seulement au lieu de voter cette résolution (article 24) le syndic a noyé le poisson en changeant de sujet, et comme c'était le dernier point de l'AG, rien n'a été voté. Y a t'il un recours pour que cette résolution soit votée?
Le président de séance était le président du CS qui ne souhaite pas donner cet avertissement et n'a donc rien fait. Le copropriétaire a essayé de manifester mais la fin de l'AG arrivant, les autres copropriétaires pensant que c'était terminé, quittaient la salle.
Merci pour vos réponses
|
|
Signaler un abus
|
|
|
97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 14:03:51
|
IL me semble que la bonne réponse a été donnée dans le forum.
C'est le président qui préside !!!! Il a l'entière responsabilité du suivi correct de l'ordre du jour.
Le syndic, qui est en principe secrétaire, n'a aucune qualité pour retirer ni, a fortiori, insérer des questions à débattre.
En l'espèce, le président n'a pas rempli correctement sa mission et personne n'a réagi à sa place.
Le syndic est en tort également mais, sur ce point, il faut voir comment le procès verbal a été rédigé.
Cette réponse m'a été faite alors que je posais la question ci-dessous.
Lors de notre AG, le syndic a préféré soustraire au vote des points qu'il avait inscrit à l'ordre du jour. Nous n'avons su que faire.
Est-ce normal (légal ?)?
Le syndic a d'ores et déjà déclaré qu'il convoquerait une autre assemblée générale pour traiter des points retirés.
Merci de votre aide
|
Signaler un abus  |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 14:31:58
|
le président du CS (et surtout de la séance de l'AG) m'a dit que c'était le syndic qui avait retiré ce vote car ce point n'en demandait pas.
Voici la formulation de ce point de l'AG :
13 - Demande de M et Mme XXXXX sur plusieurs points
Majorité nécessaire : Article 24
Projet de résolution:
Reprise des questions telles qu'inscrites dans le courrier de M. et Mme XXXXX en date du 11 septembre 2007
1. Nous avons eu des problèmes de facturation avec la société YYYYY, y a t'il eu des problèmes similaires (copropriété et copropriétaires) durant l'année? Si oui, qu'ont fait le Conseil Syndical et le syndic à l'encontre de YYYYY?
2. Lors de l'appel de fonds de mai 2007, pourquoi nous réclame-t'on la somme de 88,62€ (somme facturée par erreur et remboursée sous forme d'avoir par la société YYYYY et confirmée par fax au syndic le 13 mars 2007)?
3. La date d’exigibilité de l’appel de fonds de mai 2007, étant le 3 mai, pourquoi n’a-t-il été posté par le syndic que le 11 mai ? Etes vous au courant que d’après la Loi SRU du 13/12/2000 « tout appel de fond doit être envoyé préalablement à la date d’exigibilité » ?
4. Le règlement de copropriété stipule que les copropriétaires ont tout le mois de la demande pour régler les provisions de charges (article 13 « règlements des charges »). A quel titre le syndic les exigent-elles pour le début du mois ? A quel titre le syndic se permet-il des courriers de rappel alors que les dates d’envoi respectent le règlement de copropriété ?
5. Pourquoi le syndic n’a jamais répondu à nos courriers envoyés en recommandé avec accusé de réception ?
6. Les fautes de communication et surtout de gestion du syndic sont-elles assez graves pour que la copropriété demande l’envoi d’un avertissement ou une rupture du contrat? Si oui est ce que cette décision peut être votée ?
je n'ai rien trouvé concernant la responsabilité du président de séance de l'AG. Où puis je trouver des références concernant ce que vous dites?
MErci |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 14:52:03
|
Dans le code civil : toute personne qui porte tord à une autre lui en doit réparation.
Mais il faudrait démontrer ici que vous avez (ou d'autres personnellement) subi un préjudice du fait que le pdt de séance n'a pas fait voter sur une question.
Ex : vous demandez l'autorisation de faire tels traivaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble, ou d'installer une parabole sur le toit, le pdt ne fait pas délibérer.
C'est une faute qui vous porte un préjudice personnel.
Reste donc le fond du problème : en continuant à désigner ce bonhomme tant au CS qu'à la présidence de l'AG, votre syndicat s'expose à ce genre de dérive ....
Quant à la présidence du CS, les autres membres sont des potiches ?
Un pdt de CS se vire en 10 seconde et on en désigne un autre dans les 20 secondes qui suivent, puisque désigné et révoqué par les seuls membres du CS et parmi eux.
En 30 secondes c'est réglé....
Sur le projet de résolution : cela se vote au moment du "quitus", qui doit systématiquement être refusé, vous le savez.
Quant à voter un "avertissement", que voila une chose amusante, puisquez sans aucun conséquence d'aucune sorte : tout le monde s'en moque.
Les seules sanctions d'un syndic sont :
- la révocation pour faute dument motivée
- l'abattement sur honoraires pour "non exécution de taches légales et/ou contractuelles"
Le reste, c'est pour son égo personnel de copropriétaire, mais sans aucune conséquence pour le syndic que cela fait doucement rigoler. |
Edité par - gédehem le 08 nov. 2007 14:58:54 |
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 15:00:31
|
lors de l'AG, le syndic a reconnu sa faute dans le retard de l'envoi de l'appel de fonds.
Ce n'est pas seule faute du syndic mais les autres sont moins importantes.
Je pense comme le coproriétaire ayant demandé ce vote, qu'il faille donner un averissement au syndic pour qu'il fasse son travail correctement sur les 2 prochaines années de son contrat. Le président du CS s'appuient sur le vote de personnes âgées qu'il sait très bien flatter et sur 2 autres membres du CS, à sa botte... |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 15:29:42
|
Désolé de le dire ainsi, mmpp, mais voter un "avertissement" c'est faire pipi dans un violon : aucun effet juridique ou autre, sauf une belle jambe ... 
Quant au "retard dans l'appel de fonds", ce n'est pas du tout une 'faute' ...pour la bonne raison qu'il n'y a plus "appel de fonds".
Depuis le 1.01.2002, c'est l'AG qui, votant les budget soit pour le prévisionnel (L.art.14-1) soit pour les travaux hors budget prévis (L.art.14-2), qui détermine les dates d'exigibilité des provisions, provisions que doivent spontanément verser les copropriétaires sans attendre aucun délai.
Le syndic doit tout au plus envoyer un "AVIS" (D.art.35-2) préalablement à la date d'exigibiité fixée par l'AG.
Voyez, ici il n'y a pas faute du syndic ..... |
Edité par - gédehem le 08 nov. 2007 15:34:30 |
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 15:35:02
|
cela n'a aucune valeur juridique immédiate mais cela permet en cas de nouvelle faute d'accumuler les erreurs, de les avoir notifier et donc d'avoir les éléments nécessaires à la révocation du syndic.
Cela met aussi un peu de pression au syndic en l'obligeant à faire attention |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2007 : 20:38:51
|
Bof ..Vous croyez cela ? .....
On peut réver et croire au père noël ....
Soyez en certain : ce genre de truc contente sans doute les copropropriétaires, qui se font plaisir en croyant "punir" leur syndic.
Mais comme je le disais plus haut, cela lui fait une belle jambe !
Et ne nous dites pas que votre syndicat vote le quitus les yeux fermés depuis des années ! |
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 10 nov. 2007 : 21:48:46
|
c'est un nouveau syndic. Nous avons viré le précédent et celui-ci est arrvié en avril 2006. Le CS a bien monté le dossier pour qu'il est un contrat de 3 ans. Les copropriétaires ont voté oui mais les erreurs s'accumulent et les comptes sont très mal gérés.
Nous ne pouvons rompre le contrat qu'en cas de faute grave du syndic. L'accumulation de fautes amène une faute grave. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 10:50:34
|
hum hum ! un CS qui monte bien un contrat de 3 ans ..... est un CS qui s'est mis le doit dans l'oeil !!!
Un "bon" dossier bien monté, c'est un mandat de UN an, jamais plus !
Pardon de le dire ainsi : sans présager de la qualité de ce nouveau syndic, sur lequel le CS échaudé par l'ancien viré aurait du être plus attentif, il faut avoir en tête cette équation qui est une constante :
"Bons" copropriétaires = "bon" CS = "bon" syndic.
Vous aviez présenté initialement :
"Le CS ne fait rien car son président se fait promener par le syndic et agit seul sans trop de consultations avec les autres membres..."
Je me demande donc comment "un CS qui ne fait rien" peut "bien monter le changement de syndic". .....
Il ne s'agit pas de critiquer, il convient simplement d'ouvrir les yeux sur la réalité des choses dans votre syndicat : l'équation est-elle oui ou non en équilibre ?
A l'évidence chez vous non, sans doute et principelement du fait des 2 premières données.
L'attitude du syndic est quasi toujours la résultante de ces 2 premières. Votre CS est à réformer très sérieusement.
Une accumulation de fautes est une accumulation de fautes, rien de plus ! Quant à dire ce que serait une "faute grave", même le juge s'y casse les dents.
Il faut vous en convaincre : il n'y a de véritable et seule sanction QUE la révocation du syndic !
Accessoirement, l'AG peut décider un abattement sur honoraires pour non exécution de taches légales ou contractuelles, qu'un syndic pourra difficilement contester.
Mais un "avertissement", un "blame", c'est pour le Code du travail, certainement pas pour un syndic qui n'en a que faire, puisque nous sommes dans une relation commerciale contractuelle !
Le plombier qui fait mal le boulot chez vous, vous lui donnez un blame, un avertisszement ?
Non, vous faites une retenue sur prestation si le boulot est mal fait.
Pour le syndic, hors de la révocation qu'une accumulation de "fautes" et tous les avertissements possibles ne motivent pas, il ne reste que cette dernière sanction : le porte-monnaie. |
Edité par - gédehem le 11 nov. 2007 10:58:46 |
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 15:26:29
|
le CS est dirigé par le président du CS. Il s'appuient sur ses relations dans la résidence pour être élu au CS. Les quelques membres du CS qui tentent de s'opposer sont vite écoeuré par le comportement adapté par cette personne.
Il veut que la résidence soit une résidence de standing. Le syndic lui monte la tête avec ça mais comme vous dites, ce syndic n'est présent que pour l'argent et avec les gros travaux que nous devrions faire dans la résidence, il est très intéressé.
Lors de la prochaine élection de bureau, je vais me présenter au CS avec plusieurs autres copropriétaires afin d'essayer de le contrer et de faire bouger les choses. En attendant, je montre ma présence sur tous les dossiers pour éviter que n'importe quoi soit fait.
Pour l'avertissement qui avait été demandé par un copropriétaire, je pense que cela peut avoir une importance, bien relative, je suis d'accord, mais cela empêchera au syndic et au président du CS de croire qu'ils peuvent faire comme ils veulent.
Votre dernier point est intéressant mais a t'on le droit, sans jugement, de faire une retenue sur la prestation du syndic? Si oui, je n'hésiterais pas à le proposer aux copropriétaires et au autres membres du CS |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 16:18:04
|
Lorsqu'on demande à l'AG d'approuver les comptes, qui comprennent les honoraires du syndic, s'agit-il d'une demande de pure forme, une sorte de simple avis, ou au contraire un vote de fond sur l'acceptation au centime près des comptes du syndicat afin de les rendre opposables aux copropriétaires ?
Bien entendu c'est le second cas !
Et dans ce cas, l'AG est seule souveraine pour décider de ce qui est bon pour elle, pour les affaires du syndicat !!
Que voulez-vous que vienne faire le juge là dedans : ce n'est pas à lui de se substituer aux copropriétaires pour leur dire ce qu'il estime bon pour eux !!!
De plus, étant dans le cadre d'une prestation de services contractualisée, le "client" est à même d'estimer si les prestations sont conformes et de ne pas payer celles qui ne le sont pas ou imparfaitement.
Voir le cas du plombier ou de tel prestataire : je n'ai pas ce que je devais avoir, retenue de 10%.
Quelle différence ici ???
Si le syndic n'est pas content, il devra assigner le syndicat ... et se démettre de son mandat ou demander la désignation d'un mandataire ad hoc, car il ne peut à la fois défendre ses interets propres et ceux de son mandataire, le syndicat.
C'est le classique conflit d'interets.
J'insiste, cet "avertissement", qui plus est si l'AG a donné 'quitus' (je suis certain que c'est le cas), n'est qu'une vaste plaisanterie : le syndic a du bien rigoler interieurement. ( ).
Aucun effet d'aucune sorte, à court moyen ou long terme !!
Sur le pdt du CS, s'agissant d'une fonction interne au CS, c'est une majorité de conseillers qui le désignent .. et le révoquent, selon les règles prévues au RFCS.
Déja, votre CS est-il doté d'un réglement de fonctionnement (RFCS) obligatoire ?
Ensuite, si une majorité de conseillers n'en est pas content, qu'attendent-ils pour le révoquer et en désigner un autre ???
Il faut vous pencher sur les textes et les points avancés ici sur UI, en particulier pour ne pas prendre comme "force de loi" les pratiques internes de votre syndicat, dont chacun sait qu'elles n'ont pour but que de contourner les régles au profit de quelques uns ....
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 16:58:51
|
On ne peut que suivre Gedehem dans cette affaire.
Les avertissements ne présentent d'intérêt juridique que dans le cadre du contrat de travail. Or le syndic est un mandataire et pas un salarié du syndicat.
D'autant que les fautes invoquées sont regrettables mais mineures; On ne peut que vous souhaiter de ne pas en enregistrer de plus graves.
Ces points devaient être examinés dans le cadre de l'octroi ou non du quitus, distinct de l'approbation ou non des comptes.
Comme de plus le syndic a reconnu sa faute, que voulez vous de mieux ? Qu'il se traîne en chemise et les chaînes aux pieds jusqu'à la mairie ?
Dans votre syndicat, il y a certainement des questions plus importantes à traiter.
|
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 17:18:25
|
le quitus a été donné mais de justesse...
Pour l'avertissement, l'idée ne vient pas de moi, mais d'un autre copropriétaire et je ne comprends pas pourquoi le vote n'a pas eu lieu malgré nos contestations... Même si cela ne sert à rien, c'était à l'ODJ de l'AG.
Concernant, la faute, elle est sans conséquence cette fois ci car personne n'est réellement procédurié dans notre copropriété mais cela s'ajoute à un ensemble : pas de réponse aux courriers des copros, envoi des convocations des AG à la limite de la date et dépassée même pour quelques copro, appel de fonds envoyés après la date d'exigibilité... avec le changement de comptabilité, comment fera le syndic l'an prochain si pour la réécriture du RDC, l'appel de fonds est envoyé après la date d'exigibilité et que des copros ne paient pas dans les temps. Nous pourrions nous retrouver fin 2008 avec un règlement hors la loi...
Pour le président du CS, peu de personnes veulent s'opposer à lui car ils sont systématiquement rejetés, rabaissés, ne connaissent pas le fonctionnement, et le syndic aide le président du CS en contrant les opposants. Le RFCS est il lisible par tous? LE problème pour révoquer le président du CS c'est que pour l'instant personne ne se sent capable de prendre ses fonctions... |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 17:33:42
|
"Nous pourrions nous retrouver fin 2008 avec un règlement hors la loi..."
qui a pu vous dire cela????
l'article 49 ne permet qu'un toilettage, pas une refonte du RDC |
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 19:27:50
|
notre règlement date d'avant 1965 et de nombreux points sont déjà hors la loi. L'assurance ne veut plus nous assurer si nous ne faisons pas les changements (j'ai lu le rapport de l'assurance).
Ensuite, c'est le syndic qui nous a dit lors de l'avant dernière assemblée que nous devions faire ce changement pour ne pas nous retrouver en défaut par rapport à la loi |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 20:53:04
|
"L'assurance ne veut plus nous assurer si nous ne faisons pas les changements" cela m'étonnerait!!!
l'assurance n'est pas en possession du RCP.........
le tarif est calculé suivant les réponses fournies à un questionnaire concernant les surfaces, le nombre de lots, la nature des lots.......
|
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 21:03:28
|
| suite à un sinistre incendie, l'assurance a pris connaissance du règlement de copropriété car il y a eu un litige entre l'assurance du la copro, celle du copro concerné par l'incendie (qui a endommagé les parties communes) et celle du locataire. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 11:34:51
|
Une Cie d'assurance n'a ni compétence ni pouvoir pour statuer sur la licéité d'un RDC !!
Et pourquoi pas l'épicier du coin ?? (Espèce pourtant en voie de disparition ...)
Ce qui serait "contraire aux disposition légales" doit sans doute être mis en conformité !
Mais il s'agit ici exclusivement des régles de fonctionnement et d'organisation du syndicat, qui doivent être conformes à L.65 et D.67.
Tenue des AG, mission du CS, du syndic.
A la marge, cette mise en conformité selon L.art.49 concernerait aussi quelques points sanctionnés par la jurisprudence, comme telle grille de répartition.
Toutes les autres clauses, même si elles sont de 1878, sont de pleine application si aucune AG ne les a modifié !
Que votre assureur ne veuille plus vous couvrir, c'est une chose, mais qui n'a rien à voir avec le RDC !
Quel est donc le litige avec l'assureur du copropriétaire, sur quel point du RDC ?
NB : les dispositions d'un RDC contraire aux dispositions légales doivent être appliquées aussi longtemps qu'elles n'ont pas été modifiées, étant convention entre les copropriétaires, sauf s'il y a contestation devant un juge, lequel sanctionnera ce qui doit l'être ...
|
Edité par - gédehem le 12 nov. 2007 11:44:00 |
| Signaler un abus |
|
|
mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 14:33:25
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
Quel est donc le litige avec l'assureur du copropriétaire, sur quel point du RDC ?
le RDC n'interdit pas l'utilisation des bouteilles de gaz dans les appartements et l'incendie provient de l'utilisation de ces bouteilles de gaz.
Il y a litige entre les assurances car celle du locataire dit que le copropriétaire est responsable car il loue un appartement avec gazinière, celle du copropriétaire dit que les locataires ont fait une mauvaise utilisation en laissant le gaz allumé pendant leur absence et celle de la copro dit que l'utilisation du gaz est interdite dans ce genre d'appartement.
L'assurance ne veut plus nous assurer tant que le RDC ne sera pas mis à jour avec l'interdiction d'utiliser du gaz dans les appartements. J'ai lu le courrier de l'assurance. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 15:43:00
|
"le RDC n'interdit pas l'utilisation des bouteilles de gaz dans les appartements ...."
Autrement dit, votre RDC n'interdit pas l'utilisation du gaz dans les appartements, qu'il soit de ville ou en bouteille ?
Dans la mesure où n'existerait aucune disposition réglementaire dans votre ville, votre département, c'est le RDC qui s'impose : l'utilisation du gaz est possible dans votre immeuble.
Dans la mesure ou rien n'interdit cet usage, RDC et/ou réglementation locale, les assureurs n'ont rien à dire sur ce point, que ce soit ceux de la copropriété, du copropriétaire et du locataire !
Si les assureurs avancent une "interdiction", qu'ils en expose les fondements qui, en l'espece, ne peuvent qu'être légaux ou réglementaires (maire, prefets pour ces derniers).
Mais fautes de ces dispositions, ce n'est pas aux assureurs de dicter des règles conventionnelles (RDC) aux copropriétaires ni de prétendre à une "mise en conformité" sur ce point : mise en conformité avec quoi, sur quelle norme ?
|
Edité par - gédehem le 12 nov. 2007 15:48:04 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
résolution non votée en AG
Forum fermé
