|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 22 oct. 2007 : 23:19:03
|
Au décès de mon père j'ai reçu de tous mes frères et soeurs un POUVOIR légal pour représenter notre indivision successorale, ce POUVOIR signé et accepté par tous, mandataire (moi-même) et mandants, étant même déposé chez notre notaire.
Ce POUVOIR stipule pour un appartement que nous avons en copropriété :
<< donnons par le présent à..., pouvoir de nous représenter en qualité de membres de l'indivision successorale née à la suite du décès, ...., à l'effet d'assurer la gestion tant active que passive de ce bien immobilier. >>
Avec entre autres :
<< Il représentera l'indivision successorale à l'Assemblée Générale des Copropriétaires de l'immeuble >>
Puis-je voter à une assemblée générale de la copropriété où se trouve cet appartement en représentant l'ensemble de l'indivision avec tous les tantième de notre lot (tous les membres de l'indivision étant à parts égales chacun copropriétaire du lot) et me présenter comme syndic ? l'ODJ étant nomination d'un nouveau syndic.
La convocation doit-elle être adressée à tous les indivisaires ou uniquement à moi mandataire officiel et doivent-ils chaque fois me signer un pouvoir pour voter et participer à une AG - un de mes frères habitant à l'étranger -
Mon POUVOIR initial de mandataire de l'indivision ayant été transmis au syndic en tant et heure dès sa signature et l'enregistrement aux minutes du notaire.
Merci pour vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
renecha
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 00:31:31
|
Bonsoir OVLM,
Le 2ème alinea de l'article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est très clair
Citation :
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Donc vous êtes parfaitement en règle d'autant plus si le notaire a bien fait l'envoi au syndic. Vous serez donc convoqués (et seulement vous) par le syndic et prendrez part aux votes avec la totalité des milièmes associés au lot. Tout se passe en pratique comme si vous étiez l'unique propriétaire du lot.
Vérifiez quand même dans le règlement de copropriété qu'il n'y a pas une "stipulation contraire".
Vous pouvez aussi vous présentez comme syndic bénévole. Vous êtes copropriétaire (en indivision, certes) d'un lot. Par contre, sur ce point, avez-vous bien pesé le pour et le contre de votre candidature et tout ce que cela implique ?
Cordialement.
|
Renecha (syndic bénévole) |
Edité par - renecha le 23 oct. 2007 00:38:37 |
Signaler un abus  |
|
|
OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 20:34:54
|
Bonsoir renecha,
Ok je me présente comme syndic dès réception de la convocation à mon nom, le notaire vient de me dire EXACTEMENT la même chose que vous et je peux même annexer mon pouvoir à la feuille de présence pour l'émargement à l'AG, bien que j'estime que ce POUVOIR ne regarde que moi et ma famille et a été signé sous "seing privé" !
Merci.
|
Edité par - OLVM le 23 oct. 2007 20:41:08 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 22:35:25
|
Non, il ne regarde pas que vous mais l'ensemble des copropriétaires !
Avant de vous désigner, devous donner mandat, ils doivent connaitre votre qualité au regard du syndicat :
- Si vous êtes simple mandataire d'un copropriétaire sans droit dans le sydicat, vous ne pouvez être membre du CS ni désigné syndic "non pro".
En revanche, en votre qualité de copropriétaire indivis et ici représentant légal de indivision, vous pouvez valablement présenter votre candidature.
Mais ce sont es coropriétaires qui sont juge de votre qualité, qui doivent la vérifier (en particulier le CS)
Notez que la mutation du lot dont votre père sur la tête de l'iivision doit être notifiée (LRAR) au syndic actuel, faute de quoi votre indivision sera tiers au syndicat ..et que votre papier vous institutant 'rprésentant légal' ne vaut que le prix d'un bout de papier ...
D.Art. 6 - Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction d'un lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Vous ne devenez officiellement 'membre du syndicat' qu'une fois notifiée au syndic cette mutation, et non à la date de la mutation faite (mettons) 6 mois plus tot !
PS : le papier vous instituant "représentant légal" n'est pas à annexer à la feuille de présence, ce n'est pas un mandat de représentation, une délégation de pouvoir.
Le seul fait que les indivis vous aient désigné "représentant légal" suffit au syndicat, donc au syndic, pour vous reconnaitre porteur des voix de l'indivision (voir L.art.23 rappelé plus haut)
L'acte vous désignant sera joint aux pièces de la "liste des opropriétaires" que doit détenir le syndic .... (il faut bien que vous appreniez le métier ...  )
|
Edité par - gédehem le 23 oct. 2007 22:46:14 |
| Signaler un abus |
|
|
OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 00:25:09
|
Merci gédehem pour ces informations trés intéressantes.
 Aucun problème le syndic a bien eu la notification du pouvoir comme je l'ai écrit :
<< Mon POUVOIR initial de mandataire de l'indivision ayant été transmis au syndic en tant et heure dès sa signature et l'enregistrement aux minutes du notaire >>
Et en a pris connaissance puisqu'il m'a déjà demandé des appels de fonds pour la copropriété que j'ai payés.
En plus "publicité" avec petite "expédition" a été faite par le notaire aux formalités des hypothèques où je suis désigné comme copropriétaire comme mes frères et soeurs.
|
Edité par - OLVM le 24 oct. 2007 00:33:32 |
| Signaler un abus |
|
|
renecha
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 00:57:45
|
Bonsoir OLVM,
Vous écrivez:
Citation :
Ok je me présente comme syndic dès réception de la convocation à mon nom,
Attention, si vous souhaitez être candidat il faut envoyer votre candidature au syndic par LR/AR avant l'envoi des convocations pour qu'il ajoute cette candidature à l'ordre du jour. De plus, il faut joindre un projet de contrat à cette demande car d'après l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967:
Citation :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
[...]
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
Et rien ne stipule que ceci ne s'applique qu'aux syndics professionnels...
Des modèles de contrats de syndic bénévole peuvent facilement être trouvés sur Internet et dans des guides achetables dans toute bonne librairie. Des associations de syndics bénévoles proposent aussi ces modèles à leurs adhérents (et les conseils qui vont avec  )
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 10:59:28
|
OLVM :
"Aucun problème le syndic a bien eu la notification du pouvoir comme je l'ai écrit :"
C'est que .. ... ce n'est pas la notification du pouvoir qui compte ici, mais la notification de la mutation "Père OLVM > Indivision OLVM".
Votre "pouvoir", qui est en fait votre désignation comme "représentant légal" et non simple 'manda't, n'est qu'une procédure interne 'indivision' qui ne vous donne pas pour autant la qualité de copropriétaire pour le syndicat en l'absence de notification de la mutation faite au syndic.
D.art.6 est très clair là dessus !
Le syndic "non pro" est soumis aux mêmes contraintes que le "pro", les textes ne faisant aucune distinction, il DOIT présenter un contrat, même s'il n'est pas rémunéré, proposition de contrat qui doit être jointe à la convocation.
Notez tout de même que ce "contrat" sort du chapeau : il n'est pas prévu par la loi ! ou  , comme vous voulez ...
(N'étant pas prévu par la loi de 65, on se demande comment un "décret d'application" peut faire appliquer ce qui n'est pas prévu ...( ici c'est certain !))
Notez encore que les clauses impératives de ce "contrat" sont précisées D.art.29 :
" - Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965."
Pour faire plaisir, voila un contrat conforme à cet article :
"Contrat de mandat de syndic entre le syndicat de .....repésenté par (pdt AG ?).. et M. OLVM, syndic.
M. OLVM exercera les fonctions de syndic en conformité avec les prescription de la loi du 10.07.1965 modifiée, en particulier les articles 14 et 18, et son décret d'application du 17.03.1967 modifié.
Le présent contrat prend effet à la date de l'AG ayant donné mandat de syndic à M.OLVM.
La durée du présent contrat sera celle fixée par l'AG pour la durée de son mandat, laquelle ne peut dépasser 3 ans de date à date.
Il exercera bénévolement.
Il sera défrayé des dépenses qu'il aurait engagé pour le service du syndicat du syndicat.
signatures. "
Voyez ces sujets, un syndic "non pro" étant à proscrire sur le long terme.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=59909
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=60721
|
Edité par - gédehem le 24 oct. 2007 11:15:29 |
| Signaler un abus |
|
|
OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 13:43:35
|
Bonjour renecha,
J'ai déjà vu le projet de l'ODJ et il est stipulé :
<< Désignation du syndic parmi la copro. pour une période de un an avec approbation du projet de mandat. >>
Oui j'ai un contrat type que je vais présenter.
Quant à envoyer ma candidature par LRAR, je crois qu'il est trop tard 
Quel est le texte de loi qui dans ce cas l'oblige puisque le syndic va être désigné parmi les copropriétaires, n'importe lequel peut se présenter et être nommé après délibération et vote.
|
| Signaler un abus |
|
|
OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 13:56:31
|
Bonjour gédehem,
J'espère que le notaire a bien fait les choses, sinon peut-il en être tenu responsable.
Quelle forme doit prendre cette "notification de mutation" ?
Si ce n'est que dans mon POUVOIR transmis il est bien stipulé :
<<..donnons par le présent, à notre frère.. , pouvoir de nous représenter en qualité de membres de l'indivion successorale née à la suite du décès, le ...., de M..., propriétaire d'un appartement, lot ...>>
Et que la mutation a bien été enregistrée aux hypothèques.
Grand MERCI pour l'exemple de ce contrat, je vais le rapprocher avec le mien. |
Edité par - OLVM le 24 oct. 2007 13:57:32 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 14:55:14
|
"D.Art.6 - Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction d'un lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, ......"
Vous deviez vous même, en tant que "partie", notifier au syndic la mutation sur votre tête 'indivise' des droits attachés au lot de votre père, en y précisant les points indiqués par cet article 6 : ".. la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965."
Dans la mesure où vous n'avez pu joindre votre proposition de contrat, même réduite à ce que j'indique, vous ne pouvez valablement être désigné syndic, du moins pour une longue durée, 1 an par exemple.
On touche du doigt ici l'aberration (pour ne pas dire la c..... ) de D.art.11 4°), qui institionnalise la prééminence du contat sur le mandat, la présentation d'un contrat qui n'existe pourtant pas dans la loi étant un préalable obligé à la validation du mandat de sydic donné par l'AG !!
Le monde à l'envers !
Nous sommes passés dun système où le contrat était la conséquence du mandat, à celui ou c'est le contrat qui prime sur le mandat !
Nous serions alors dans une relation uniquement commerciale, la désignation du syndic n'étant de fait qu'accessoire à l'acceptation de son contrat.
C'est comme si la profession de foi d'un candidat député était un préalable obligé qui validerait son élection !! ....
Pas de profession de foi, pas de mandat électif ...
Quelques fois, on se dit qu'il y a des coups de pieds aux fesses qui se perdent ...
OLVM : il n'y aurait que dans l'hypothèse où vous vous proposeriez comme "syndic provisoire" que vous pourriez ne pas présenter de 'contrat' et être élu par l'AG en vous présentant en séance, sydic provisoire mettons pour 3 mois, "avec pour mission, en concertation avec le CS, d'avoir à rechercher un syndic et de convoquer une AG destinée à le désigner." (résolution d'AG).
Dans le cas contrare, votre démarche précipitée est vouée à l'échec.
Au fait, combien de membres dans ce syndicat ? Où est le CS ??? |
| Signaler un abus |
|
|
renecha
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 23:27:27
|
Bonsoir OVLM,
Il est certain que, comme l'explique gédehem, votre désignation comme syndic sans avoir envoyé au préalable le contrat serait non-valide. Cf. extrait de l'article 11 :
Citation :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
[...]
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
Cependant, une décision prise de manière irrégulière n'est pas pourtant automatiquement "invalide". En effet, la décision irrégulière reste exécutoire tant qu'un copropriétaire opposant ou absent n'attaque pas la décision en justice dans le délai de 2 mois de la notification du PV. C'est donc aux copropriétaires de voir pendant l'AG s'ils veulent prendre le risque, en vous nommant de manière irrégulière, qu'un absent mauvais coucheur fasse tout capoter ! (le risque est moindre avec les opposants car on sait tout de suite à quoi s'en tenir, quoique...). De manière corollaire, si vous êtes tous présents et qu'il n'y a pas d'opposants (c-à-d unanimité), votre décision irrégulière devient inattaquable !
Dernier conseil: ne tentez surtout pas ce passage en force si vous êtes plusieurs candidats, cela va de soi, surtout si l(es) autre(s) candidat(s) ont bien envoyé leur contrat.
A contrario, s'il n'y a aucun contrat joint à la convocation, vous ne pouvez désigner valablement de syndic et la seule solution légale, c'est la demande de désignation d'un administrateur judiciaire par le président du TGI. Il vaut mieux éviter d'en arriver là...
Pour en savoir plus, regardez ces fiches présentes sur ce site:
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=2
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=4
Cordialement.
NB: message édité pour suppression d'un doublon |
Renecha (syndic bénévole) |
Edité par - renecha le 24 oct. 2007 23:58:31 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 10:18:57
|
| Voyez les messages de ETASPAK et les commentaires d' autres contributeurs sur les modèles de contrats des syndics bénévoles, donnés sous la rubrique "ad hoc". |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:23:44
|
Comme toujours, les conseillers ne sont pas les payeurs !.
Que pensez vous de cette suggestion de gédehem ?.
Pour moi, il n'y a que trop de syndicats de copropriétés et de syndicats coopératifs qui ne font pas le poids, mais le site apporte bien la preuve que trop de syndics professionnels sont eux aussi,loins de satisfaire leurs clients , soit disant qu'ils ne sont pas suffisamment rémunérés, alors que les honoraires sont libres, mais la concurrence peut jouer ! |
Edité par - oldman24 le 25 oct. 2007 19:55:23 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Mandataire et syndic de copropriété
Forum fermé
