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pivoine39
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 Posté - 24 oct. 2007 : 21:30:10
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Bonjour,
Un de nos copro beneficie de la jouissance privative d'un jardin dont voici le descriptif exacte: "lot a dorit de jouisssance d'un jardin de xm² et lex/000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
Je ne comprends pas ce descriptif. Cela veut-il dire que ce copro est proriétaire de ce lot? ou alors les tantièmes lui sont affectés pour la facturation des charges ? dans ce cas pourquoi ce droit de propriété du sol ?
ce copro a construit sur ce jardin pour aggrandir son séjour sans autorisation du SDC. à qui appartient ces m² supplémentiares ? le SDC peut-il en reclamer le prix en cas de revente ou exiger une remise en l'état dorigine avant la vente ?
le SDC peut-il révoquer un droit de jouissance privative ?à quelle majorité ?
Merci à ceux qui pourront m'éclairer sur ce sujet.
Pivoine
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 14:19:36
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L'assemblée générale doit approuver le fait de construire sur une partie commune à jouissance privative ou pas.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30496
Pourtant, il semble que l’ambiguïté dans la description permet au copropriétaire de pouvoir imposer sa véranda : Le Règlement de Copropriété ne mentionne pas explicitement que le jardin est partie commune. Alors dans ce cas on peut considérer qu’il s’agit ici des travaux sur partie privative. 
Apparemment la véranda n’est pas en règle avec le code de l’urbanisme. La procédure normale est de demander un permis de construire ou de faire une déclaration de travaux (si la surface ajoutée est moins que 20 m2). Dans les deux cas il faut fournir une copie de l’approbation de l’assemblée générale. 
Si l’assemblée générale désapprouve les travaux sur parties privatives sans raison valable, le copropriétaire peut, par le tribunal, passer outre cette approbation. 
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Edité par - Guymmo le 25 oct. 2007 14:29:18 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 16:39:41
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Comment est identifié ce "lot" dans l'EDD/RDC, si "lot de copropriété" il y a, lot alors composé indissociablement ".d'une partie privative ET d'un quote-part de partie commune"
Ici nous ne serions pas en présence d'un "lot de coropriété" au sens strict de la loi en l'absence de partie privative, mais d'un 'simple' droit de jouissance privatif sur un jardin qui est "partie commune", droit assorti d'une quote-part sur les parties communes y compris le sol.
Dans le cas contraire, ce jardin serait par lui même "lot de copropriété" propriété d'une personne, sans qu'il soit nécessaire de lui attribuer un droit de jouissance lequel est, pour faire simple, "inférieur" au droit de propriété.
Nous tombons alors dansle sujet indiqué par Mathi : le sol constitutif de ce jardin est, comme la totalité du sol de l'ensemble immobilier "partie commune".
De ce fait, les constructions privatives sur parties communes doivent être autorisées par l'AG s'agissant d'une "Aliénation de parties communes qui ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble", double maj.L.art.26.
S'il apparaissait que ce jardin serait "partie privative", ce qui serait très surprenant, l'autorisation de l'AG est tout de même indispensable : "Travaux privatifs sur parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble" maj.L.art.25.
L'autorisation préalable de l'AG est nécessaire pour les déclarations adminstratives ou demande de permis de construire ... déclarations administratives qui n'ont donc sans doute pas été faites faute d'autorisation de l'AG...!
Le syndicat peut décider (question à inscrire à l'ODJ AG) :
- d'obliger ce copropriétaire à remettre les choses en état d'origine,
- comme il peut ratifier cette constructionen décidant rétroactivement l'aliénation de parties communes (maj.art.26) pour construire.
Restera dans ce dernier cas l'aspect administratif, car il se peut que la SHON de l'immeuble soit déja atteinte et que la construction d'une surface supplémentaire soit impossible. Voir le service urbanisme de votre commune. |
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pivoine39
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 17:39:01
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merci pour ces premières explications.
Voici l'extrait du RDC :"Lot N° 47 : la jouissance exlusive d'un jardin d'environ 30 m². Droit de jouissanc exlusive du lot N° 27 et les 9/1080èmes des parties commune générales."
Je ne vois pas ce qui se cache derrière un tel descriptif.
Comment peut-on (doit-on) le comprendre ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:01:46
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Comme dit plus haut : ce n'est pas un "lot de copropriété" ayant alors une partie privative et une part de choses communes.
Il s'agit d'un simple découpage interne à votre syndicat appelé "lot 47", lequel comprend "un droit de jouissance et des tantièmes" sans pour autant qu'il soit érigé en "lot de copropriété", alors propriété d'une personne dans le sens donné par L.art.1.
Ici, c'est un cas classique : il s'agit d'un jardin dont le sol est "partie commune" grevé d'un droit de jouissance exclusif au profit du lot privatif qui le jouxte.
Mais l'intégralité du sol de votre ensemble immobilier, y compris ce/ces jardins, est "parties communes", comme doit le préciser une clause de votre RDC.
L'autorisation de construire demandée par le titulaire à l'AG suppose l'aliénation de parties communes à la majorité art.26 comme indiqué plus haut, à supposer que la costruction soit possible sur un plan réglementaire/administratif. |
Edité par - gédehem le 25 oct. 2007 19:02:21 |
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pivoine39
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 20:02:46
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Voilà qui est clair. Merci bien pour ces infos.
Le RDC mentionne pour les parties communes :"les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment la toatlité du sol , c'est a dire l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins
Reste à savoir les difficultés que le sdc va rencontrer car tout les prorpiétaires souhaient ne pas ratifier ces travaux ; voire même voter la suppression de ce droit de jouissance exclusif qui nous pose bien des problèmes notamment d'entretien (arbres, clôture...) |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 20:31:10
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Pour ce qui concerne le statut du sol de ce jardin, la chose est effectivement claire : il est "partie commune".
le SDC ne peut revenir sur le droit reconnu sur ce jardin, droit qu'on ne peut reprendre qu'à l'unanimité de tous, y compris du titulaire du droit !
Accepteriez-vous qu'on vous retire votre droit de propriété ??
Ici, c'est la même chose s'agissant de revenir sur un droit !
Les seules choses que peut faire l'AG du syndicat :
- obliger ce copropriétaire à remettre les choses en état, au besoin par voie de justice (ou ratifier ces travaux après avoir aliéné à son profit la surface de sa construction)
- modifier le RDC (maj.art.26) en prenant des dispositions sur l'entretien des jardins grevés d'un droit de jouissance.
A préparer par le CS en concertation avec le syndic. |
Edité par - gédehem le 25 oct. 2007 20:37:06 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 21:17:03
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Le lot n° 47 est annulable. Le copropriétaire lui-même peut en demander l'annulation pour la raison qui suit :
Les tantièmes liés peuvent être également annulés. Sa contribution aux charges sera réduite d'autant
Le droit de jouissance sur la partie commune subsiste.
Le copropriétaire bénéficiaire n'avait pas le droit de construire sans autorisation de l'assemblée
S'il ne peut opposer la prescription trentenaire, le syndicat peut exiger la destruction du bâtiment.
Si le bâtiment subsiste pour une raison ou une autre, il devient partie commune par voie d'accession mais le droit de jouissance exclusive s'étend à cette nouvelle partie commune.
Tout celà résulte clairement de différents arrêts de jurisprudence relativement récents.
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pivoine39
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 22:44:25
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le lot n° 47 est annulable. Le copropriétaire lui-même peut en demander l'annulation pour la raison qui suit :
Les tantièmes liés peuvent être également annulés. Sa contribution aux charges sera réduite d'autant
Le droit de jouissance sur la partie commune subsiste.
Le copropriétaire bénéficiaire n'avait pas le droit de construire sans autorisation de l'assemblée
S'il ne peut opposer la prescription trentenaire, le syndicat peut exiger la destruction du bâtiment.
Si le bâtiment subsiste pour une raison ou une autre, il devient partie commune par voie d'accession mais le droit de jouissance exclusive s'étend à cette nouvelle partie commune.
Tout celà résulte clairement de différents arrêts de jurisprudence relativement récents.
Il devient donc urgent d'agir dans la mesure où les travaux auraient été réalisés en 1990.
Ce copropriétaire a assigné le SDC contre des infiltrations qu'il suburait notamment du fait de cette fameuse terrasse !
Notre avocat ne manquera pas de lui demander les conditions dans lesquelles il a contstruit sa terrasse et ça sera l'occasion de rouvrir ce dossier et de mettre les choses au point d'une façon légales.
Je reviendrai très certainement vers vous en fonction l'avancée du dossier.
Merci pour toutes vos infos et les mines d'or que sont vos pages persos.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 23:45:37
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| Voila que le 'voleur' assigne le 'gendarme'.!!! |
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pivoine39
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 09:21:07
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Tès probablement parcequ'il pense qu'en construisant sur une partie commune la construction devient partie commune elle même.
il prétend avoir eu une autorisation d'AG mais il n'y aucune trace chez le syndic(les archives de la copro n'étant pas très complètes compte tenu du nombre de syndics qui se sont succédés.) mais il n'y a pas eu de modificatif du RDC ni de numérotation de lot nouveaux...
C'est peut -être une autre question : Que se passe t-il si une AG a donné son accord pour des travaux, que ce travaux ont été réalisés et que le modificatif du RDC n'a pas vue le jour ?
La ratification est-elle obligatoire ?
Je pense que je vais ouvrir un autre sujet à moins que quelqu'un sache si cette question a déjà été traitée. Je vais regardé aussi. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 10:04:09
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Pourquoi ouvrir un nouveau sujet ? Restez sur celui-ci.
En fait il est peut être dans une situation tout à fait régulière ?
Il n'y a pas nécessité dans ce cas dune modification de l'EDD
Mais il est vrai que le Cour de cassation en admettant la dévolution de la propriété de la construction au syndicat par voie d'accession n'a peut être pas songé aux conséquences.
Le syndicat serait effectivement tenu d'entretenir la construction
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pivoine39
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 11:06:57
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Voilà qui m'oblige à lire un peu plus le RDC. ça devient passionnant !
les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrains devront en respecter l'aspect général.
Est-ce que cela veut dire qu'ils doivent les entretenir ?
Peut-on conclure que pour en respecter l'aspect général, ils doivent les entretenir ?
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 17:58:48
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Citation :
Initialement entré par pivoine39
Est-ce que cela veut dire qu'ils doivent les entretenir ?
Peut-on conclure que pour en respecter l'aspect général, ils doivent les entretenir ?
Réponse OUI.Je suis dans ce cas. Il participe à l'état général (agréable) de la résidence. A défaut d'entretien, le syndic peut le faire faire par le jardinier qui entretient la copropriété et me l'imputer dans mes charges. Exception: les arbres de haute futaie et les haies séparatrices des rez-de-jardin, sont entretenues par la copro. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 09:52:03
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Bonjour
Je reprends ce fil:
Un copropriétaire a obtenu la cession d'un droit de jouissance exclusif et privatif sur la totalité des combles (combles non mentionnés dans l'EDD, seulement des poutres, une trappe sur palier permettant l'accès à la toiture).
Il a obtenu l'autorisation de faire des travaux: plancher, cloisonnement, vélux, etc...
Qui est propriétaire des aménagements qui ont transformé des combles=espace sous-toiture en combles habitables (pour une part)?
En d'autres termes qui doit entretenir les m2 ainsi créés? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 10:31:44
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pivoine : le jardin à usage privatif est une partie commune à la copropriété.
Terrasse,Véranda, au même titre que les veluxs, air conditionné,... sont soumis à un vote de l'AG pour autoriser ces travaux, puis à u,e autorisation de travaux.
Si le Copropriétaire n'a pas demandé ou obtenu l'accord, alors il est fautif. Un copro, le Syndicat et le SYNDIC (qui doit faire respecter le RDC) peuvent exiger la remise en état des parties communes a frais du Copro.
Si de plus il a des fuites dues à la pose de sa véranda, la charge de ces travaux lui incombent entièrement (lire votre RDC). Si il attaque le SDC, alors celui-ci devra demontrer qu'il a l'accord de l'AG, sinon le SDC exigera qu'il demonte cette Véranda, à ces frais bien sur.
Un livre doit être tenu par le Syndic avec copies signées des PVS des AG. Le syndic doit avoir ce cahier obligatoirement. |
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mimidu91
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 22:18:42
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Dans le cas ou la terrass aurait ete construite sans autorisation, puis la maison vendue, qui aurait à supporter le cout de la remise en état : le vendeur ou l'acquereur.
faut-il verifier que cette terrasse a été autorisée dans les votes d'AG imperativement?
merci |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 21:22:21
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que faites-vous du droit à construire lié au règle de l'urbanisme . Existe t-il un COS résiduel ?
Même si c'est le cas il n'appartient pas au copropriétaire mais bien au syndicat.
Qui voudra se démunir de ce COS et si lui même a envie de construire et que le COS est épuisé ?
Et pour répondre à la 1ère question de pivoine39 le RDC commente l'affectation en jouissance privative du jardin mais, autre et l'affectation des tantièmes de copropriété pour ce qui est de la quote-part du lot et non pas du jardin |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 21:25:38
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| Pour répondre à mimidu : c'est au copropriétaire présent de faire la preuve des autorisations obtenues |
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pivoine39
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 09:54:39
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Me voila à nouveau avec la suite.
Entre temps je suis devenue syndic bénévole de ma copro. J'ai épluché tous les comptes rendus d'AG. Pas un schéma pas un plan pas de traces d'un architecte quelconque. Pas d'autorisation de construction.
Mais je découvre un accord de la copro pour réaliser "des travaux" sans qu'aucune précision n'aie été donnée. Question : est-ce que cet accord entraîne la réalisation de n'importe quels travaux ?
Comble de l'ironie, notre AG doit se tenir dans une semaine et ce copropriétaire m'a demandé de mettre à l'ordre du jour la construction d'une vérenda sur sa terrase ! ça sera l'occasion de remettre les pendules à l'heure.
Le procès continue et on perd une fortune en frais de défense et d'expertise... |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 10:21:12
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La raison pour laquelle un copropriétaire a besoin d’une approbation de l’AG pour sa construction est que les services d’urbanisme demandent une copie du PV avec cet accord.
Une piste que vous n’avez pas encore inspecté est l’archive des permis de construire (et déclarations de travaux) pour la modification faite en 1980. Ce dossier doit contenir une copie d’un PV d’AG avec une autorisation.
Pour la demande de construction maintenant : il est mauvais de voter sur un plan flou : l’assemblée générale a le droit de connaitre les dimensions et la forme : toit plat ou en pente : bref un plan aussi détaillé que ce que les services d’urbanisation exigent. Si le demandeur ne fournit pas de détails, l’AG devrait suspendre (pas voter ou voter contre) pour manque de précision.
À mon avis il n’est juridiquement impossible que l’AG donne carte blanche pour déposer des permis de construire parce qu’elle n’aura plus de pouvoir de décision sur l’aspect extérieur du bâtiment, ce qui est en contradiction avec le principe juridique de la copropriété.
Un autre sujet à débattre : si une AG autorise la construction de 20 m2 de véranda, elle autorise implicitement le copropriétaire d’utiliser 20 m2 du COS qui (apparemment) reste et qui ne sera plus disponible pour les autres.
Le procès continue et on perd une fortune en frais de défense et d'expertise...
Les extraits de RdC que vous avez donnés montrent que ce RdC est plein d'incohérences, comme probablement une majorité de règlements. Dans le proces dont vous parlez le syndicat attaque quoi exactement? |
Edité par - Guymmo le 06 juin 2008 13:27:57 |
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Droit de jouissance privative
Forum fermé
