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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 25 oct. 2007 : 11:06:53
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Bonjour,
Fraîchement élu membre du conseil syndical de mon immeuble, j'ai participé à ma première réunion hier soir. Je précise que le syndic n'était pas convié (c'était en fait une réunion préparatoire à la prochaine à laquelle il assistera bien sûr).
En regardant le relevé des dépenses pour passer en revue les sources possibles d'économie, je me suis rendu compte que la dernière AG de juin dernier nous avait été facturée plus de 14 000 euros (location de salle : 100 euros, frais et débours (hors envoi par recommandé et frais de photocopies) : plus de 13000 euros)!
J'avoue n'avoir pas beaucoup d'expérience dans la gestion d'immeuble mais j'ai récemment vu passer un article qui disait que la DGCCRF épinglait la profession de syndic. Il était question de la liste des prestations générales (donc comprises dans les honoraires) qui rétrécit comme peau de chagrin alors que celle des prestations spécifiques (et donc facturées en plus) ne cesse de s'allonger.
J'ai pu lire sur le forum qu'il n'existe pas d'AG "ordinaire" et "extraordinaire". Si on entend par ordinaire celle que a lieu tous les ans vers la fin d'un exercice, je trouverais normal que les frais engendrés soient compris dans les honoraires (hors heures sup du syndic si horaires tarifs ou location de salle par exemple). Je comprendrais aussi qu'on ne pourrait pas obliger le syndic à supporter 3 AG par an (les 2 autres étant qualifiées du coup d'extraordinaires et donc "hors forfait").
J'ai un peu cherché sur le web et sur le forum mais n'ai rien trouvé de concret sur ce point : l'organisation des AG n'est-elle pas une prestation générale ? Existe-t-il une code qui régisse cette liste de prestations générales ?
Je précise que nous sommes une grosse copropriété de 190 logements (3 immeubles) et que les honoraires sont de 32000 euros environ. Cela vous parait-il correct ?
Merci pour vos avis/références de textes...
Mathieu
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 13:13:59
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| Les frais facturés doivent obligatoirement faire l'objet d'une note (=facture) qui comporte le détail des prestations facturées : dénomination précise de la prestation, quantité unitaire, prix unitaire. Vous devez pouvoir retrouver ces prix unitaires en regard des dénominations, dans le contrat de syndic voté en AG. |
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 13:27:25
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merci pour votre réponse.
Je regarderai ce soir en détail le contrat du syndic.
Ce dont je me souviens de manière sure :
- sur le relevé général des dépenses, il n'est fait mention que de "frais et débours" sans aucune autre précision et location de salle (peut-être une troisième ligne mais ne représentant qu'une petite somme).
- sur le contrat, dans la partie "prestations générales", il n'y a rien d'autre que le montant des honoraires, auncune liste précisant ce qu'ils comprennent. Les frais d'AG doivent donc être dans la (longue) liste des prestations spécifiques.
En tout cas, d'après votre message, vous confirmez le fait que la tenue de l'AG annuelle est une prestation spécifique qu'il convient donc de facturer en plus des honoraires ?
Mathieu |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 14:28:12
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Bonjour,
Avez vous lu le contrat de mandat de votre futur syndic ( pro ou NP)?
Combien il y a t il de lots dans votre futur syndicat?
Connaissez vous bien les textes régissant la copropriété ?
A bientôt pour d'autres renseignements (règlement de copropriété ? Etat descriptif de division...).? |
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 15:01:52
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merci pour votre réponse.
Je pense avoir déjà répondu en partie à vos questions alors je précise :
Citation :
Avez vous lu le contrat de mandat de votre futur syndic ( pro ou NP)?
Il n'y a pas de nouveau syndic en vue pour le moment. On prévoit d'en changer l'an prochain si celui-ci ne rectifie pas le tir.
Pour ce qui est du contrat actuel, je l'ai parcouru rapidement hier soir et compte bien le relire ce soir.
Citation :
Combien il y a t il de lots dans votre futur syndicat?
Comme indiqué dans mon premier message, la copro compte 190 logements sur 3 immeubles (le nombres de lots est plus élevé compte tenu des parkings mais je ne le connais pas).
Citation :
Connaissez vous bien les textes régissant la copropriété ?
Non c'est justement l'objet de mes visites sur ce site.
En cherchant un peu plus, j'ai trouvé un rapport du CNC du 18 février 1997 sur les syndics de copro. Ce rapport donne des "avis" et n'est pas un texte réglementaire ou législatif.
Il y est, entre autres, fait mention des contrats de syndic et des abus liés à la restriction de la notion de gestion courante et au développement des prestations particulières.
En ce qui concerne l'AG, le collège de consommateurs et celui des professionnels se sont accordés pour dire qu'elle en faisait partie ainsi que le conseil syndical la précédant (reste un point de désaccord sur l'envoi des convocations et des frais de photocopies).
Cet avis n'est visiblement pas suivi... En tout cas par mon syndic... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 17:51:03
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32.000 € pour 190 logements... wow... ce que nous prends le notre (pour 66 lots), ramené sur 190 logements ça donne 23.000 €
bon, faut voir si tout suit derrière impeccablement !
il faut voir ce que contiennent ces 13.000 €de frais, car c'est prohibitif même avec les affranchissements de compris !
- envoi par recommandé de la convoc = 5 € x 190 = 950 €
- envoi des PV (moins cher car pas de recommandé pour tous) = 750 allez...
- 15 pages x 0,25 € x 190 lots = 712 €
On arrive à 2500 €... demandez le détail exact, car on ne peut émettre aucun jugement là dessus tellement c'est énorme ! |
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 18:07:24
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oui je compte demander le détail dès demain par téléphone ou au plus tard lors de la réunion du conseil syndical mi-novembre.
Et encore, dans les 13000 euros, je ne crois pas que les frais d'envoi sont compris...
Et en plus, pour 32 000 euros, non, nous ne sommes totalement satisfait de ses services...
Dans votre copro Flap, les AG annuelles sont elles comprises dans les honoraires ?
merci en tout cas de votre éclairage. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:16:54
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comme déjà indiqué si vous êtes au CS vous avez accès à tous les documents comptables;
pour les frais indiqués, la première vérification doit etre la note de frais ou la facture détaillée
exemple:
-pour les convocations X LRAR à YYYY = ZZZZZ vérifiable à l'aide des AR
- envoi LRAR des PV de l'AG aux opposants et défaillants idem ci-dessus
donc pour les 13000€ cités vous devez avoir,obligatoirement et légalement, le détail complet; à vérifier ensuite si les justificatifs donnés correspondent à des données réelles et si prévu au contrat du syndic
actuellement "l'avis" de la C.N.C sur les contrats de syndic ne fait pas l'unanimité, voir ce lien
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/1007/cnc.pdf
alors.........!! |
Edité par - felix1930 le 25 oct. 2007 19:26:33 |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 22:36:49
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Citation :
Initialement entré par mat514
Dans votre copro Flap, les AG annuelles sont elles comprises dans les honoraires ?
Il y a a tenue d'une AG, c'est normal, durant les heures ouvrables. Ce qui est après 18H est facturé. |
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 23:57:28
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grrrrrrrrrrrrr le message que je viens de taper s'est volatilisé après que j'ai cliqué sur "envoyer"...
Donc en deux mots, je disais :
- merci pour vos messages
- je sais que j'ai accès aux documents comptables. Je compte bien dès demain demander des explications au syndic
- J'ai sous les yeux le contrat présenté à la dernière AG. Comme je le disai, sous la case "prestations générales", rien d'écrit si ce n'est le montant des honoraires. Mais il y a bien en amont un chapitre intitulé "missions du syndic" qui commence par " les missions listées dans ce chapitre rentrent dans le cadre de la gestion courante" et dans lequel figure un alinéa pour l'AG.
- au chapitre des "prestations particulières", on peut lire que les seuls frais supplémentaires qui peuvent être facturés pour l'AG annuelle sont les heures non ouvrables pour la tenue de l'AG (comme vous le disiez Flap) et la location de la salle.
Je ne vois donc vraiment pas d'où sortent ces 14 037 euros de frais et débours. J'espère avoir la réponse demain...
- Pour être exact, la copro comprend 192 lots principaux, 3 locaux commerciaux et 203 parkings.
Mathieu |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 10:06:29
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Citation :
cité par mat514
- je sais que j'ai accès aux documents comptables. Je compte bien dès demain demander des explications au syndic
lorsque vous aurez ces explications, pouvez vous nous en faire part, il est toujours intéressant d'apprendre qq chose,cela peut parfois servir!! |
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csproprio
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 13:37:19
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Nouveau CS, armez vous, il vous faudra une bonne resistance et une bonne dose de santé et .... d'un psychiatre. En effet tous les coups sont permis chez les syndics: magouilles, denigrement, fausse, disuasion, intimidation, discorde, tension, tiraillement, zizanie entre les copros, persecution pur et simple si vous insister ... tout y passe sauf les travaux et l'administration proprement dite.
Pourquoi travailler pour payer un logement pour y habiter, pourquoi payer des charges, de reparations, des taxes, des assurances,...?
Pour que les Syndics bafouent les droits et jouent avec les lois avec leurs associé du biz immo ?
Il ne faut pas les épingler, il faudrait les bruler
Eh oui, on ne connait pas "tous" les textes ? .... ni de la .... medecine ou du droit d'ailleurs. On n'est pas forcément des avocats bénévoles ni des spécialistes du biz immo
Que doit-on encore connaitre ?
Le role du CS devrait etre plus de donner un avis sur des travaux , les depenses, le personel, verifier la compta .... (car c'est sa copros et son argent, mais essayez de donner un avis !?)
Le CS, il faut faire l'avocat bénévole pour couvrire les agissements et les tripotages des Syndics ? |
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 16:58:27
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Csproprio,
Bien que la profession de syndic soit beaucoup décriée en ce moment (ou l'a toujours été je ne sais pas), comme l'est celle des agents immobiliers, je n'irai pas aussi loin que vous. Certes il peut y avoir des abus, et le CS est là pour les pointer du doigt. Je ne suis pas juriste mais les grosses ficelles sont visibles pour tout le monde pour peu que l'on se penche un peu sur le problème.
Je viens donc d'avoir le syndic au téléphone pour élcaircir ce problème de facturation d'AG. La tenue de l'AG est bien comprise dans la gestion courante (constitution du dossier de l'AG, rédaction du compte-rendu...). Ce qui ne l'est pas, ce sont les frais de photocopies et d'affranchissement et les heures sup. En comptant 500euros d'heures sup environ, on se retrouve avec 13500 euros de frais de photocopies et de timbres !
Je dois recevoir par courrier dans les jours qui viennent les factures détaillées de ces frais et débours mais si on refait le rapide calcul de Flap :
(192 + 100) * 0.32 * 70 = 6540 euros de photocopies pour la convocation.
(192 + 100) * 5 = 1460 euros pour le recommandé de convocation
150 * 5 + 142 * 0.53 = 825 euros pour l'envoi du PV.
(192 + 100) * 0.32 * 30 = 2803 euros pour les photocopies du PV.
Total = 11628 euros
Explication : la convocation que j'ai sous les yeux fait environ 70 pages (35 feuilles recto/verso mais je pense qu'ils comptent en pages). Le PV est moitié moins gros de mémoire. Il y a 192 appartements mais de nombreux parkings (estimation : la moitié) appartiennent à des personnes n'habitant pas l'immeuble et qui ne se déplacent jamais aux AG. Et le prix de la photocopie était de 0.32 euros ! Je dis "était" car le président du CS l'a négocié pour cette année à 0.16 euros (ce qui est déjà beaucoup en comparaison des prix dans les reprogrphies (même si là, il faut bien payer la personne qui se les tape toutes ces photocopies)). On tomberait alors à 6956 euros.
On est bien dans l'ordre de grandeur des 13 000 euros...
A part négocier à nouveaux les prix des tirages, je ne vois pas où grapiller des euros...
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 18:04:12
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Vos 70 pages de convocation me semblent surdimensionnées. Voyez avec votre syndic comment compacter cette convocation. Cela soulève peut être un autre problème : un ordre du jour trop lourd, avec quantité de travaux non votés ... Une AG raisonnable ne doit pas dépasser 20 résolutions (la moitié sont obligatoires) avec maximum 3 ou 4 travaux ...
Pour les travaux, il faut se limiter à 3 devis, inutile d'envoyer les 10 devis analysés par le CS, cela fait partie de son rôle intelligent que de présélectionner les 3 devis les plus pertinents. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 20:13:25
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Citation :
cité par mat514
juin dernier nous avait été facturée plus de 14 000 euros (location de salle : 100 euros, frais et débours (hors envoi par recommandé et frais de photocopies) : plus de 13000 euros)!
donc avec votre réponse et explications ,dont je vous remercie,il semble que les frais de photocopie étaient inclus dans les 13000€ et avoir fait baiser le PU à 0,16€ vous permet de retrouver un coût interessant car,pour la plupart des syndics, cela se situe plus souvent entre 0,25€ et 0,35€ TTC
si je suis d'accord avec mesprès sur le nombre de résolutions "raisonnables" il ne faut pourtant pas oublier que tout copropriétaire peut demander au syndic l'inscription d'une résolution et que le syndic pas plus que le CS n'a,sauf exception, le droit de refuser cette demande
Pour les devis encore d'accord, mais avec tous les risques que cela peu comporter si,par exemple, un devis adressé par un copropriétaire en + des 3 cités n'est pas dans ceux proposés
dans vos donnés ce qui me surprend c'est le coût,0,53€,de l'envoi du PV de l'AG alors que vous signalez que de nombreux copropriétaires ne se déplacent jamais;hors pour les défaillants ou les opposants le PV doit être adressé en LRAR (ce qui ne figure pas dans votre détail)??
Entièrement d'accord avec vous pour la réponse à csproprio; il ne faut pas systématique généraliser!!!
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 00:46:59
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Citation :
dans vos donnés ce qui me surprend c'est le coût,0,53€,de l'envoi du PV de l'AG alors que vous signalez que de nombreux copropriétaires ne se déplacent jamais;hors pour les défaillants ou les opposants le PV doit être adressé en LRAR (ce qui ne figure pas dans votre détail)??
Justement, dans la ligne correspondant à l'envoi du PV, je sépare les frais en 2 :
Citation :
150 * 5 + 142 * 0.53 = 825 euros pour l'envoi du PV.
J'ai supposé 100 propriétaires de parkings tous absents et 50 (soit environ 25%) de copropriétaires absents aussi. Je n'ai pas compté d'opposants (hypothèse vérifiée chez nous pour la dernière AG).
Citation :
Vos 70 pages de convocation me semblent surdimensionnées. Voyez avec votre syndic comment compacter cette convocation.
Je pense que c'est sur ce point que je vais peut être pouvoir jouer effectivement. Mais dans la convocation, la partie ODJ et résolutions à voter fait moins de 20 pages. Ce qui gonfle le document, ce sont les comptes (relevés des dépenses, situation de la trésorerie...) Je pensais, étant donné que c'est la première convocation que je reçois, que ces documents étaient obligatoires mais à vous entendre, je me pose la question... Peut-être ne doivent-ils être envoyés qu'aux seuls membres du CS pour vérification et non à tous les copropriétaires ? Je serais content d'avoir votre avis sur ce point. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 09:09:23
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avec la convocation lorsque l'AG doit approuver les comptes le syndic doit,obligatoirement,joindre ,actuellement:
-l'état détaillé des dépenses budgétisées,donc plusieurs pages
-l'état des dépenses hors budget (travaux votés en AG)
-l'état des dettes et créances (actif-passif type bilan)
-l'état des dettes et créances faisant ressortir au crédit les sommes non payées(aux entreprises)mais passées en comptabilité (débit??trop versé)
-l'état des dettes et créances -copropriétaires créditeurs- et le même pour les copropriétaires débiteurs
C'est l'AG qui approuve partiellement ou totalement.....ou non les comptes pas le CS;par contre celui-ci,dans son compte rendu de gestions, peut ou doit donner son avis et il doit aussi demander le grand livre "comptable" qui lui n'est pas à diffusé
voir l'article 11 D1967 |
Edité par - felix1930 le 27 oct. 2007 09:12:36 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 11:39:05
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Il y a,peut être,un autre problème à voir avec votre syndic,c'est la présentation de l'ordre du jour ou,plus exactement,sa mise en page.
Si je compare la présentation d'un ODJ de F..... et ceux de notre syndic c'est le jour et la nuit.F....laisse, normalement, beaucoup de "blanc",à mon point de vue inutile, entre chaque alénéa et, encore plus, entre chaque résolution.Des résolutions "reviennent" à chaque ODJ telle la cause d'aggravation des charges et bien d'autres.
Il y a,naturellement,le recto verso possible
Citation :
Peut-être ne doivent-ils être envoyés qu'aux seuls membres du CS pour vérification et non à tous les copropriétaires
la vérification des comptes par le CS,mais ça vous le savez déjà, c'est au cours d'une réunion avec le syndic en vue de préparer l'AG
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 11:41:51
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merci pour ces détails Felix1930.
Donc, je ne vois pas bien comment réduire le nombres de pages. Nous sommes une grosse copropriété (3 immeubles, 5 entrées, 10 ascenseurs,...) et la liste de dépenses est en conséquence.
Je vais aller lire cette loi.
Mathieu |
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mat514
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 12:26:16
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nos messages se sont croisés.
Nous sommes aussi chez F....
Certes, quelques lignes en trop et autres blancs pourraient être supprimés. Mais ce n'est pas l'ODJ et les différentes résoltutions qui prennent de la place (14 pages en tout). Le seul relevé des dépenses compte 22 pages.
Quant au recto/verso, il est déjà pratiqué mais je suppose qu'une pages R/V compte pour 2 photocopies... |
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