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 Sujet  |
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armantine
Contributeur actif
37 réponses |
 Posté - 25 oct. 2007 : 11:34:30
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Bonjour,
J'ai une question pointue sur la date d'effet d'un bail renouvelé.
En effet, mes parents ont pris un bail un logement le 15 Mai 1975.
Ce bailleur, un institutionnel souhaite mettre en application l'article 17c.
Il a donc envoyé le courrier en prenant comme date le 24/06/83 du fait qu'il a estimé que ce contrat était réputée à durée indéterminée.
La loi dit à "compter du 24/06/83", faut-il comprendre que la date d'effet du bail renouvellé est fixé automatiquement au 24/06/83.
Vous comprendrez l'importance de cette date, puisque en considérant le delai de preavis de 6 mois, j'aimerai bien le faire partir au 15 mai afin d'obtenir la forclusion.
Merci de votre réponse.
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 11:46:35
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je suis passé devant un tribunal qui à estimé que la date de renouvellement d'un bail valait nouveau bail (donc remplacement et annulation du précédent bail)
mais je ne comprends pas tout votre exposé
vous parlez d'un bail à durée indéterminée (ça existe ça ?) |
être ou avoir là est la question... |
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armantine
Contributeur actif
37 réponses |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 12:54:52
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mais que souhaite le bailleur
mettre fin au bail ou augmenter le loyer ?
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armantine
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 13:28:11
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Il souhaite augmenter le loyer en application de l'article 17c.
Pour faire courrier le délai de préavis, il a pris la date du bail renouvelé.
Donc, si je pouvais ramener à la date d'effet du bail originel, il y aurait forclusion. |
http://www.gestech-immo.com |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 14:38:07
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oui ça j'ai bien compris
je voulais juste savoir ce qu'il propose comme issue à sa demande
si l'augmentation proposée est de + de 10% je crois q'elle doit être étalée dans le temps
ceci dit si depuis 1975 le loyer n'a subit que les hausses de l'insee
vous devez effectivement avoir un loyer assez bas
vous avez même de la chance que votre bailleur ne se soit pas manifesté plus tôt...
restons positif et voyons le bon côté des choses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 22:55:06
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je confirme que le bailleur doit se référer à la date du 24-6-83 selon l'art 51 de la loi de 86
Citation :
Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Loi tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière
Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires.
Article 51
Les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date.
Ces dispositions ne s'appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux.
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armantine
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 12:53:22
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Merci de cette information, je viens de m'apercevoir que ce bail n'avait jamais été réévalué parce que sous convention (prêt du CCF).
Je recherche l'article 75-4 de la loi du 22 juin 1982, quelqu'un l'aurait-il sous le coude ? |
http://www.gestech-immo.com |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 13:49:19
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Loi du 22 juin 1982, dite loi Quilliot, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs qui prévoit dans chaque département une commission des rapports locatifs comprenant en son sein une formation de conciliation composée de représentants de locataires et de propriétaires ; elle est saisie des contestations relatives à certaines formes de congé ou à l’application des accords de modération des loyers.
Loi 82-526 1982-06-22, Loi relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, 75, A:Abrogé, 01, 1982-06-23
Références
- Loi 82-526 22 Juin 1982 Article 75 Abrogé
N'est plus en vigueur depuis le 24 Décembre 1986
Citation :
Loi 82-526 22 Juin 1982
Loi relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
Article 75 Abrogé
Créé par Loi n°82-526 du 22 juin 1982 (JORF 23 juin 1982).
Abrogé par Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 art. 55 (JORF 24 décembre 1986).
N'est plus en vigueur depuis le 24 Décembre 1986
Titre XI : Dispositions diverses.
1° Ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet de conventions en application de l'article L. 353-14 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles 4 à 12, 14, 15, 17, 22, premier alinéa, 23, 52, 58 à 60, 66 à 68, 72, 73, 76 à 79.
Les dispositions de l'article 16 sont applicables à la condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d'attributions dudit logement.
2° Ne sont pas applicables aux logements régis par le chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, les dispositions des articles 3 à 12, 14, 15, 17, 22, premier alinéa, 23, 25, le titre IV, l'article 59 pour ce qui concerne les locaux occupés, à l'exception de ceux pour lesquels l'occupant se voit contester son droit au maintien dans les lieux, les articles 60, 61, 66 à 68 et le titre X.
3° Ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles 4 à 12, 14, 15, 17, 22, premier alinéa, 53, 58 à 60, 66 à 68, 72, 76 à 79. L'article 23 n'est pas applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 353-15 ou de l'article L. 351-2, 2° et 3°, du code de la construction et de l'habitation, en ce qui concerne les logements réglementés en contrepartie de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la caisse centrale de coopération économique. Les dispositions de l'article 16 sont applicables à la condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse, le cas échéant, les conditions d'attribution dudit logement.
Toutefois, les dispositions des articles 52, 54, 55 et 74 ne sont pas applicables au loyer initial des logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2, 2°, 3° et 4°, du code de la construction et de l'habitation.
4° Ne sont pas applicables aux logements dont les conditions sont réglementées en contrepartie de primes ou de prêts spéciaux à la construction consentis par le Crédit foncier de France ou la caisse centrale de coopération économique les dispositions des articles 4, 5, 23, 53, 59, 76 à 79.
5° Ne sont pas applicables aux logements loués à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales les dispositions des articles 3, douzième à seizième alinéas, 4, 5, 7 à 14, 59, des titres VI, VIII et IX, des articles 71, deuxième alinéa, 72 et 73 et du titre XI.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 14:34:04
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Citation :
Initialement entré par armantine
Je recherche l'article 75-4 de la loi du 22 juin 1982, quelqu'un l'aurait-il sous le coude ?
autre facon d'y arriver sans demander forcément sur un forum 
vous allez sur un moteur de recherche GOO...
vous tapez "loi 22 juin 1982"
et vous arrivez directement sur les liens de légifrance (ref légale) et vuos aurez le texte légal.
autrement directement sur www.legifrance.com, vous avez toutes les lois et les codes.
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armantine
Contributeur actif
37 réponses |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 18:14:46
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si si c'est là que ke l'ai trouvé
mais j'avoue c'est pas facile pour une première fois |
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armantine
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 15:28:05
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Merci pour votre aide.
Néanmoins mon contradicteur me maintiens que le bail renouvelé au 24 juin 1983 avait une durée de 6 ans ?
comment est-ce possible puisque les baux de 6 ans ont fait leur apparition en 1989, non ? |
http://www.gestech-immo.com |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 18:42:18
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| peut être voulait il dire 6 ans à partir de 89 (au 1er renouvellement).... |
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 21:23:58
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Quelle a été la durée du bail initial? Sous visa de quelle loi est conclu le bail? La durée de rénouvellement est-elle prévue?
Sinon, pour le rénouvellement, les règles sont les suivantes :
- avant la loi 1982, comme prévu dans le bail sauf durée differente de prorogation expressement signée par un avenant,
- entre la loi 1982 et avant la loi du 24 décembre 1986 : dans les termes de l'article 71 de la loi 1982, sachant que le bail qui est stipulé de se renouveler tacitement est considéré "à durée indeterminée", et rénouvelé (sauf mise en conformité expressement conclue à une autre date) 1 un après l'entrée en vigueur de la loi 1982, soit le 24/06/83 et pour 3 ans. C'est confirmé par l'art. 51 de la loi 1986.
- entre la loi 1986 et la loi 1989, c'est le renouvellement de 3 ans.
- après la loi 1989, c'est rénouvelé pour une durée égale à la durée initiale, mais au moins 3 ans pour personnes physiques et 6 ans pour personnes morales.
A chaque rénouvellement, il convient d'appliquer la loi en vigueur à la date du rénouvellement.
Les bailleurs sociaux sont régis par des regles à part (d'ou : quelle est la loi dans le bail?).
Votre mère a-t-elle ses avis de rénouvellement des années 80-90?
Votre bail s'est reconduit tacitement en 1975+3+3+3=1984 (sauf dispositions contraires contractuelles), soit avant la loi 1986, de façon à ce que l'article 51 de cette dernière ne puisse plus revenir sur ce renouvellement. La loi 86 ne peut pas défaire un rénouvellement.
En effet, la jurisprudence constante considère que chaque bail réconduit est un nouveau contrat (qui est régi par la loi en vigueur à la date de sa conclusion).
Puis, la loi n'a pas d'effet retroactive ("La loi ne dispose que pour avenir").
Mais mon opinion n'engage que moi...
Vous verrez ci-dessous quelques décisions qui semblesnt dire le contraire, mais dans aucune il ne s'agit d'un bail tacitement réconduit sous la loi 1982 ce qui semble être votre cas.
art. 71 loi 82 (extrait) :
A l'expiration du contrat initial ou du contrat renouvelé ou, s'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée, à l'issue du délai d'un an à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi, les parties sont tenues d'établir un contrat conforme aux dispositions de la présente loi.
Art. 51 loi 1986 :
Les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date. Ces dispositions ne s'appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux.
Jurisprudence suivante écarte la date du 24 juin 1983 pour un rénouvellement loi 82 avant loi 86 (votre cas, n'est-ce pas?).
N° 674.- 1° BAIL A LOYER (loi du 22 juin 1982).-
Mesures transitoires.- Mise en conformité du bail.- Défaut.- Renouvellement du contrat conformément à l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986.- Condition posée par l'article 3, alinéa 3, du décret du 28 août 1989.-
2° BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989).-
Prix.- Fixation.- Décret du 28 août 1989.- Effet.- Durée.-
3° BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989).-
Prix.- Fixation.- Dérogation prévue par l'article 3, alinéa 2, du décret du 28 août 1989.- Travaux d'amélioration réalisés par le bailleur.- Domaine d'application.-
1° En l'état d'un bail conclu le 5 juillet 1978, et non mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, une cour d'appel retient, à bon droit, que par application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, le contrat s'est renouvelé le 1er juillet 1984 pour une période de trois ans et de nouveau le 1er juillet 1987 pour une même période et en déduit justement que la condition posée par l'article 3, alinéa 3, du décret du 28 août 1989 tenant à l'absence de renouvellement ou de reconduction du contrat entre le 26 décembre 1986 et le 29 août 1989 n'est pas satisfaite.
Ci-après, le calcul différent est retenu, mais la loi 1982 n'est pas applicable aux logements conventionnés :
Cour de Cassation Chambre civile 3
Audience publique du 24 novembre 2004
N° de pourvoi : 03-16073
... 1 / que les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date ; que ces dispositions qui n'ont pas trait à la durée des baux mais aux modalités de leur renouvellement, s'appliquent aux logements locatifs conventionnés ;
qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, ensemble les articles 71 et 75-4 de la loi du 22 juin 1982, 25-II et 40-III de la loi du 6 juillet 1989, L. 351-2 et L. 353-1 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;
2 / que le bail est à durée indéterminée lorsqu'il est conclu pour une certaine période, mais qu'il est stipulé renouvelable, faute de congé notifié en temps utile, par tacite reconduction, à l'expiration de cette période et sans que le nombre de périodes de renouvellement soit fixé ;
qu'en relevant, pour statuer comme elle l'a fait, que le bail conclu consenti à Mme X... était un bail à durée déterminée quand pourtant il avait été conclu pour une durée de trois ans et avait été stipulé renouvelable par périodes sans que le nombre de périodes de renouvellement soit fixé, la cour d'appel a violé l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, ensemble les articles 71 et 75-4 de la loi du 22 juin 1982, 25-II et 40-III de la loi du 6 juillet 1989, L. 351-2 et L. 353-1 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, énoncé à bon droit que les dispositions de la loi du 22 juin 1982, relatives à la durée du bail, n'étaient pas applicables aux logements conventionnés, en application de son article 75-4 , et relevé que le logement était régi par l'article L. 353-1 du Code de la construction et de l'habitation et que la convention était arrivée à expiration le 25 novembre 1999, la cour d'appel, qui a retenu que le bail avait été, depuis le 1er juillet 1979, reconduit tacitement pour des périodes successives de trois années, en a exactement déduit que le bail, renouvelé jusqu'au 1er juillet 2000, s'était reconduit à cette date selon le régime prévu par la loi du 6 juillet 1989, pour six ans ;
...
Dans le même sens :
Cour de Cassation Chambre civile 3
Audience publique du 16 décembre 2003
N° de pourvoi : 02-16577
... la cour d'appel, qui a constaté que le contrat de bail à durée indéterminée de Mme X... n'avait pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 et en a, à bon droit, déduit qu'il s'était renouvelé par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983, a justement déclaré le congé délivré par les consorts Y... le 9 juillet 1998 valable pour la date d'échéance de la période triennale alors en cours ;
Dans le même sens :
93-20067
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 17:47:33
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Bonsoir,
Voici encore un arrêt qui casse la décision de la cour d'appel qui a raisonnée, tout comme moi, que le bail s'était réconduit tacitement à son terme et pour trois ans, avant qu'une année depuis son éntrée en vigueur ne soit écoulée.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 1986), que M. Lamo, propriétaire, a donné en location aux époux Treille un appartement pour un an à compter du 1er août 1977 avec faculté de renouvellement d'année en année par tacite reconduction et leur a délivré congé le 18 avril 1983 pour le 31 juillet suivant ;
Attendu que, pour déclarer valable le congé à compter du 31 juillet 1985 et ordonner l'expulsion de ces locataires, l'arrêt retient que le contrat tacitement reconduit à son expiration est un bail à durée déterminée auquel les dispositions de la loi du 22 juin 1982 ont été applicables à compter du 31 juillet 1982, date à laquelle a pris effet un nouveau bail renouvelé automatiquement pour trois ans ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail tacitement reconduit étant un bail à durée indéterminée, celui conclu à compter du 1er août 1977 s'était renouvelé de plein droit pour trois années, un an après la date d'entrée en vigueur de cette loi, à défaut de congé donné pour une date antérieure, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 1986), que M. Lamo, propriétaire, a donné en location aux époux Treille un appartement pour un an à compter du 1er août 1977 avec faculté de renouvellement d'année en année par tacite reconduction et leur a délivré congé le 18 avril 1983 pour le 31 juillet suivant ;
Attendu que, pour déclarer valable le congé à compter du 31 juillet 1985 et ordonner l'expulsion de ces locataires, l'arrêt retient que le contrat tacitement reconduit à son expiration est un bail à durée déterminée auquel les dispositions de la loi du 22 juin 1982 ont été applicables à compter du 31 juillet 1982, date à laquelle a pris effet un nouveau bail renouvelé automatiquement pour trois ans ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail tacitement reconduit étant un bail à durée indéterminée, celui conclu à compter du 1er août 1977 s'était renouvelé de plein droit pour trois années, un an après la date d'entrée en vigueur de cette loi, à défaut de congé donné pour une date antérieure, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; |
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 18:02:34
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| Pouvez-vous nous indiquer au visa de quelle loi a été conclu votre bail? L'articles 75 et suivants de la loi 1982 excluent certains baux du champ de son champ d'application, au moins jusqu'au terme du contrat. |
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 18:24:56
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C'est la dernière réponse pour aujourd'hui, c'est promis !
Vous dites que votre logement est conventionné, or :
Publication : Bulletin 2004 III N° 210 p. 188
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2003-05-15
Titrages et résumés BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Domaine d'application - Logement conventionné - Expiration de la convention.
Les dispositions de la loi du 22 juin 1982 relatives à la durée du bail n'étant pas applicables aux logements conventionnés, le bail d'un tel logement, reconduit tacitement pour des périodes successives de trois années depuis une date antérieure à la loi du 22 juin 1982, se trouve, lorsque la convention arrive à expiration, reconduit pour six ans selon le régime prévu par la loi du 6 juillet 1989, au terme de son dernier renouvellement triennal, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986.
Voilà !
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Date d'effet d'un bail très ancien renouvelé
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