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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
 Posté - 01 nov. 2007 : 12:47:05
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Sur un achat à 400 000 euros les frais d'agence doivent se limiter à 20 000 euros. Je doute que sur trois achat à 135 000 vous ne payiez que 7 000 euros de frais d'agence.
Pour chaque emprunt, vous allez payez des frais de banque, par exmple 300 euros. Pour trois achats vous paierez 900 au lieu de 300
Vous allez payer des frais fixes lors de l'achat trois fois (préemption, obtention des documents, ...), des frais de mise en route d'abonnement trois fois, etc..
Vous payez trois assurances au lieu d'une. Vous entretenez trois toits qui tombent en travaux à trois dates différentes, etc...
Ceci dit si vous trouvez des maisons individuelles avec le même rendement qu'un immeuble, il ne faut en effet peut-être pas hésiter...
J'avoue ne pas connaitre le marché des maisons individuelles, donc sur ce point je ne serais pas de bon conseil.
Surtout |
Festina lente |
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Finsci
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46 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 10:12:15
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OK, je n'avais pas pensé aux frais d'agence. En fait je n'y ai pas pensé car je ne sais apparement pas du tout comment cela fonctionne!
Il me semblait qu'une agence, lorsqu'elle indiquait un prix de vente, ce prix comptait déjà la marge qu'elle se faisait.
En gros dites moi si je me trompe, mais acheter un bien 400000€ par le biais d'une agence, reviendrai à l'acheter 420000€ ?
(Arggh encore des frais à ajouter à ma longue liste tout ca !)
Pour les traveaux, en particulier liés à la toiture, effectivement c'est X3 !
C'est à étudier tout ca..
Mise à jour de la liste:
- Les frais de notaire pour la SCI.(Elle est déja constituée mais un associé va prendre la place de l'autre, et le nombre de part va également être modifié)
- Les frais de notaire ou d'avocat liés à l'achat du bien.
- Le batiment
- Les intérets d'emprunt
- L'assurance d'emprunt
- Les impots sur les revenus locatifs (interets et frais de rénovation déductibles si j'ai bien tout compris)
- l'assurance sur le locatif (Ca couvre les impayés de locataires?)
- taxe fonciére (idem impôt sur le locatif? ou autre?)
- la CSG RDS 11% des loyers perçu (là je ne vois pas ...)
- Frais d'agence (?)
Merci pour tous vos renseignements.
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Des possibilités commencent à se présenter, il me faut la maitrise........ |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 17:48:48
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me revoilou
pour répondre aux question que vous me posiez directement
l'assurance : vous devez assurer les immeubles que vous louez en tant que propriétaire (en gros pour les murs) les locataires assurent le logement (mais c'est lus subtil que ça voyez les spécialiste en asurance comme aimac)
la taxe foncière n'a rien à voir avec vos loyers (bien qu'elle soit dites calculée sur la valeur locative) quelqun a récement mis un timbre (post en début de liste sur ce site) à ce sujet
la CSG RDS est à payer en plus de votre impôt sur le revenu elle s'élève à 11% de votre revenu foncier (en gros : loyers perçus - depenses sauf amortissement des crédits (les intérêts oui), frais de déplacement, annonces presse...) |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 19:46:00
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Merci Bailleurx pour vos explications :)
Donc si je comprend bien:
- De la déclaration d'impots on peut déduire Frais et Interets d'emprunt
- Mais pour le CSG RDS il faut calculer 11% du revenu locatif (moins les frais mais sauf interets)
Je commence à voir clair dans tout ca :) |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 19:21:39
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non les interets font partis de frais (mais pas l'ammortissement du capital + les frais de déplacements + frais de publicité...)
vous pouvez déduires de vos revenus foncier (loyer + prime d'assurances + subventions reçues)
-les charges dues par les locataires mais non payées
-les frais d'agence et de gestion
-les frais de procédures (genre expulsion)
-les assurances (du bâti + loyer impayés..)
-les travaux
et - les interets
vous obtenez alors votre revenu net foncier
c'est là dessus que sera calculé votre IR et vos cotisations sociales (csg rds) |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 09:20:33
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Super interessant tout ca, merci bailleurx.
Je ne pensais pas que les frais liés au déplacements ne pouvaient pas être déduits.
(car c'est ce que je fais pour ma déclaration de revenu de salarié... comme quoi!)
Ceci m'a eclairci je pense, également sur la différence entre une location hors charges ou "charges comprises." je crois donc comprendre que dans le cas d'une location charges comprises, il est possible pour le propritaire de déduire celles-ci de sa déclaration de revenus.
(considéré donc comme "frais" permettant de rendre la location "viable" ? )
A ce propos, comment sont considérées les charges payées du locataires au propriétaire? Sont elles à declarer comme revenus?
ou sont elles exonoérées d'impots ?
Les frais d'agence sont ils déductibles dès la première année? en tant que particulier tout comme une sci? (en fait je parle des frais directement liés à l'achat du bien)
Merci encore pour toutes vos précisions, j'en apprend beaucoup :) |
Des possibilités commencent à se présenter, il me faut la maitrise........ |
Edité par - Finsci le 04 nov. 2007 09:35:49 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 09:36:27
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Citation :
Je ne pensais pas que les frais liés au déplacements ne pouvaient pas être déduits.
(car c'est ce que je fais pour ma déclaration de revenu de salarié... comme quoi!)
BailleurX n'a pas écrit cela. Il a parlé des frais de procédure, cad l'huissier ou l'avocat pour récupérer des loyers impayés.
Les frais liés a la gestion (timbre-poste, téléphone, déplacement) sont représentés par une déduction forfaitaire de 20 euros par logement et par an.
Citation :
je crois comprendre que dans le cas d'une location charges comprises, il est possible pour le propritaire de déduire celles-ci de sa déclaration de revenus.
(considéré donc comme "frais" permettant de rendre la location "viable" ? )
Si vous louez en nu (nu = non meublé) la loi de 1989 impose que vous louiez en annonçant un loyer hors charges et que les charges soient payées charque année lors d'une régularisation ou vous compensez les provisions mensuelles que vous avez demandées au locataire et les charges réelles.
Citation :
Les frais d'agence sont ils déductibles dès la première année? en tant que particulier tout comme une sci? (en fait je parle des frais directement liés à l'achat du bien)
La (au singulier) commision d'agence fait partie du prix d'achat, et en tant que telle n'est pas déductible.
Les (au pluriel) frais de gérance sont déductibles.
Les frais et sommes déductibles sont déductibles durant l'année ou ils ont été exposés (si vous payez en mars 2009 les frais de gérance de décembre 2007 vous ne pouvez les déduire qu'au titre de l'IRPP de 2009).
Il en est de même des sommes imposables (loyer de NO 2007 porté au compte en banque le 10 JA 2008 = imposable sur 2008
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 nov. 2007 09:39:50 |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 10:48:05
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Les frais liés a la gestion (timbre-poste, téléphone, déplacement) sont représentés par une déduction forfaitaire de 20 euros par logement et par an.
Ok et bien, ca n'est pas énorme :)
Citation :
Si vous louez en nu (nu = non meublé) la loi de 1989 impose que vous louiez en annonçant un loyer hors charges et que les charges soient payées charque année lors d'une régularisation ou vous compensez les provisions mensuelles que vous avez demandées au locataire et les charges réelles.
D'accord donc pour résumer, chaque loyé est annoncé "hors charges"
et celles-ci, d'une facon ou d'une autre doivent être payées par le locataire en supplément du loyer.
Soit:
- une fois par an
- par "forfait tous les mois" avec un "reequilibrage" annuelle.
Citation :
La (au singulier) commision d'agence fait partie du prix d'achat, et en tant que telle n'est pas déductible.
Ok dommage :)
Citation :
Les (au pluriel) frais de gérance sont déductibles.
Les frais et sommes déductibles sont déductibles durant l'année ou ils ont été exposés (si vous payez en mars 2009 les frais de gérance de décembre 2007 vous ne pouvez les déduire qu'au titre de l'IRPP de 2009).
Il en est de même des sommes imposables (loyer de NO 2007 porté au compte en banque le 10 JA 2008 = imposable sur 2008
Ok, donc possibilité de s'arranger pour faire entrer des frais sur l'année suivante, ci ceux de l'année en cours n'ont plus possibilité d'être déduits des declarations.
Merci :)
J'ai pris notes.
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Des possibilités commencent à se présenter, il me faut la maitrise........ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 20:48:24
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Citation :
D'accord donc pour résumer, chaque loyé est annoncé "hors charges"
et celles-ci, d'une facon ou d'une autre doivent être payées par le locataire en supplément du loyer.
Soit:
- une fois par an
- par "forfait tous les mois" avec un "reequilibrage" annuelle.
Deux précisions, puisque vous débutez:
Le loyer est annoncé hors charge LOCATIVE (les charges non locatives restent pour vous).
Elles sont ajustées (et non payées) une fois par an. Une PROVISION est appelée chaque mois (et non pas un forfait).
Le forfait est INTERDIT.
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Festina lente |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 08:27:23
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Donc le locataire verse une somme tous les mois en guise de "provision":
- Si le totale des charges dépasse le totale des provisions, le locataire regle la différence,
- Si le totale des charges se retrouvent en dessous de ces provisions versées, le proprio rend la la différence. ?
C'est bien de cette facon que cela fonctionne?
Donc en fait lorsqu'on parle d'un loyer "charges comprises" c'est dans de le cas d'une location en meublé?
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Edité par - Finsci le 05 nov. 2007 08:29:56 |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 09:35:50
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Bonjour à tous!
Je pense avoir appris pas mal de choses Ici avec vos conseils et ce que j'ai pu lire.
Et à force de reflechir, de calculer, de prévoir ect ect ect ....
Je pense que je vais comme on me l'a plus ou moins conseillé, commencer par acheter notre résidence principale.
Tout en restant le plus modeste possible afin, de ne pas nous endetter au maximum de nos possibilité. Ceci dans le cadre de l'indivision.
Ensuite, lorsque nous serons installés, et que la situation se confortabilisera, nous ferons fonctionner notre SCI pour du locatif. Nous aurons d'ici là un nouvel apport, certainement, des payes encore un peu plus élevées, et surtout la possibilité de "déloccaliser" notre investissement.
Aux yeux des banques, nous pourrons donc compléter notre capacité d'emprunt, justifier des futurs revenus de la SCI, le tout couplé à un apport, l'opération devrait être réalisable.
Nous n'aurons plus qu'à trouver la bonne affaire.
Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais ca me parait être une solution correcte et moins risquée?
Mes interrogations reposent maintenant sur l'achat de notre résidence principale.
J'hésite fortement entre de l'ancien et neuf.
Mais je n'arrive pas trop à dicerner les avantages et inconvénients de chacun.
Pour le l'ancien, il apparait difficile de trouver chaussure à son pied sans "tomber" sur LA bonne affaire... (en terme de situation et de prix)
Pour du neuf, j'ai cru comprendre que les frais de notaire étaient plus avantageux.
J'ai regardé brèvement le prix des terrains dans ma régions, mais je n'ai aucune idée
du cout d'une construction modeste clé en main. (quand je dis modeste, c'est un SHON d'environ 70m2 max.)
Pourriez vous m'eclaircir la dessus?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 11:30:43
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Si on part d'une base (très très approximative) de 100.000€ pour une maison de 100m² habitables en R+1 avec mini-garage intégré, et qu'on enlève 400 à 500€ par mètre carré habitable en moins, cela fait environ 80 à 84.000€. Hé! oui, ce sont les mètres carrés supplémentaires, à structure égale, qui ne sont pas chers... Avec ce principe, en théorie, construire une vraie petite maison de 1m² reviendrait à 50 ou 60.000€...
A cela, il faut ajouter les éventuels frais de viabilisation.
En revanche, si vous avez les moyens de faire construire, vous pouvez envisager de créer deux logements. A mon avis de profane complète, vous pouvez ajouter 10.000€ de "personnalisation" en plus des mètres carrés supplémentaires, par logement en plus du vôtre (cloison isolante, compteurs séparés, salle de bains et cuisine — non équipée — en plus...), et il faut prévoir des frais supplémentaires qui varient en fonction du terrain (viabilisé ou non, nature du sol, etc) et des taux des taxes à la construction (TLE etc). |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 12:11:21
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Ok.
Pour la construction de 2 logements, je pense que ca se fera plus à l'étape suivante lorsque nous
serons en mesure de faire tourner la sci.
Pour la construction de la résidence principale, finalement, j'ai bien l'impression que hormis la possibilité d'avoir un truc plus "personnalisé", il n'y pas pas vraiment d'interet financier, à moins de trouver une superbe affaire sur un terrain ...
Merci pour votre explication, je ne pensais pas que le calculs étaient en général calculés à partir d'une base. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 13:35:36
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| J'ai cru comprendre que la construction neuve valait de l'ordre de 1200 euros du m2 approximativement.... |
Festina lente |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:36:43
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Ok, après ca doit dépendre des matériaux choisis, des options (du genre sous sol), de la répartitions (1 ou 2 étages) ect ect ...
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 12:16:43
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Bon j'ai pris rendez vous avec ma banque, histoire d'en apprendre un peu plus, savoir jusqu'ou je
peux aller ect ect.
Aussi que pensez vous de "meilleurs taux . com" Les prestations qu'ils proposent sont elles
vraiment interessantes? Sont ils efficasses ? |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 15:28:42
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Bonjour à tous!
Me revoilà, toujours en recherche d'infos :)
J'ai commencé à "zieuter" du coté des investissements en loi de robien ou borloo.
Je constate qu'avec ces procédés, il est possible sur du neuf, de réduire chaque années le montant de l'impot sur le revenu (en fonction du bien aquis.)
Je me posais cette question:
Dans le cas d'une Sci, cette loi s'applique t'elle aussi sur l'impot sur le revenu des associés, ou uniquement de la Sci ?
(J'imagine, que si ces loies ne s'appliquent que sur l'impot de la SCI, le coup n'est pas très interessant?)
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RoroM
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 07:51:16
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
[brCitation :
Les frais d'agence sont ils déductibles dès la première année? en tant que particulier tout comme une sci? (en fait je parle des frais directement liés à l'achat du bien)
La (au singulier) commision d'agence fait partie du prix d'achat, et en tant que telle n'est pas déductible.
Pas d'accord avec vous sur cette partie. Il suffit de négocier avec l'agence pour que les frais d'agence ne soient pas à la charge du vendeur mais à la charge de l'acheteur.
En résumé, vous mandatez l'agence pour vous trouver un bien et le vendeur casse son mandat avec l'agence pour lui trouver un acheteur.
Et dans ce cas, les frais d'agence sont déductibles car c'est vous qui payez l'agence et par le vendeur. |
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RoroM
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 07:54:36
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Citation :
Initialement entré par RoroM
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
[brCitation :
Les frais d'agence sont ils déductibles dès la première année? en tant que particulier tout comme une sci? (en fait je parle des frais directement liés à l'achat du bien)
La (au singulier) commision d'agence fait partie du prix d'achat, et en tant que telle n'est pas déductible.
Pas d'accord avec vous sur cette partie. Il suffit de négocier avec l'agence pour que les frais d'agence ne soient pas à la charge du vendeur mais à la charge de l'acheteur.
En résumé, vous mandatez l'agence pour vous trouver un bien et le vendeur casse son mandat avec l'agence pour lui trouver un acheteur.
Et dans ce cas, les frais d'agence sont déductibles car c'est vous qui payez l'agence et par le vendeur.
Petite précision importante : C'est dans le cas de l'achat d'un bien locatif. |
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Finsci
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 12:30:51
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Ok roroM,
Merci pour le tuyau, mais il m'a toujours semblé, dites moi si je me trompe qu'un vendeur ne payait pas une agence quand il vendait son bien.
Le vendeur obtient ce qu'il a voulu, mais l'agence fait payer a l'acheteur non ?
(d'où la mention sur "vitrine" "frais d'agence inclus?"
A moins que techniquement la vente se fasse à prix plus chere, mais que le vendeur donne la différence à l'acgence? (dans se cas de figure c'est bien le vendeur qui paye)
Petite reprécision:
Citation :
Petite précision importante : C'est dans le cas de l'achat d'un bien locatif.
la récupération des frais et des intérets sur les impôts fonctionne elle également de la cadre de locatif non pas en Sci, mais en indivisition?
Cette récupération des frais d'agence peut elle fonctionner en indivision donc? |
Des possibilités commencent à se présenter, il me faut la maitrise........ |
Edité par - Finsci le 17 nov. 2007 12:34:28 |
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