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air jordan
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2724 réponses |
 Posté - 28 oct. 2007 : 19:33:13
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| certes Oldman, mais enlevez JPM à universimmo .........et qui reste t il à part deux ou trois autres éminents contributeurs ?..c'est tout ce que je voulais dire. |
Edité par - air jordan le 28 oct. 2007 21:46:00 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 19:38:23
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JPM vous citez ceci sur l'article de 60 millions de Conso.. dans votre site :
Citation :
Pour le reste, cette partie énumère des clauses abusives bien connues comme telles, des contestations dont certaines sont infondées, et des abus de tarification avec au moins une mention inexacte. Elle concerne la « facturation par le cabinet Loiselet » d’un audit d’ascenseur à 1200 €, alors qu’en réalité la facturation établie par une entité proche de ce cabinet est à 420 € comme on peut le constater à la lecture du tarif de cette entité sur son site.
Vous affirmez que l'article mentionne une information inexacte sur la facture de Loiselet !!!!
Le tarif proposé sur un site n'apporte en aucun cas la preuve que Loiselet n'a pas facturé 1200 € mais 420€, comme vous le soutenez. Avez-vous la facture de Loiselet en main ??
et aussi : Citation :
Notons quand même que l’observation de la plupart des syndics cités parmi les plus horribles permet de constater la stabilité, voir l’expansion constante de leur portefeuille de mandats. Comment peuvent-ils tout à la fois être ressentis comme incompétents, injoignables, arrogants, combinards et surtout cupides par les copropriétaires et néanmoins renouvelés régulièrement dans leur fonction ? Sans doute parce ceux qui renouvellent le mandat ne connaissent pas les règles.
La croissance de leur portefeuille ne vient pas du fait que les Copros soient super satisfaits de leur mandat.
Lamy + gestrim +... = + de copropriétés à gérer. Ils sont bien l'addition de syndics injoignables, arrogants , incompétents,....
Votre argument ne tient pas, dans une situation ou quelques groupes bancaires et financiers se partagent se partagent un gros gateau, dans une position quasi monopolistique.
Nous pouvons comparer ceci à l'agroalimentaire, aux groupes du secteur luxe, qui ont réellement tués les petits commerces, les petits industriels,...leus clientèle a bien sur augmenté, mais au détriment de la qualité, du service et bien sur des prix, et des profits toujours plus gros.
Nous allons tous chez Carrefour ou Auchan, par obligation, et non par par choix.
JPM : Citation :
Sans doute parce ceux qui renouvellent le mandat ne connaissent pas les règles
Toujours le petit tacle pour ces imbéciles de copropriétaires !!! Mais qui doit connaitre les règles, sinon le professionnel qu'est le Syndic !!!
Une question JPM : sur votre site vous faites un resumé de cet article, sans cité les syndics mis en cause, pourquoi ???
Vous écrivez en vous servant du NOUS et non du JE ?? qui est ce NOUS ??
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 21:23:35
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Il y a, dans la langue française, deux pluriels (NOUS) utilisés pour une seule personne.
Le pluriel de majesté : NOUS, Louis, Roi de France, ordonnons
Le pluriel d'auteur : NOUS, JPM, pensons que ...
Je me contente pour l'instant du second, qu'on appelle aussi pluriel de modestie 
Pour 60 millions de consommateurs : affaire terminée pour moi, sauf observations dignes d'intérêt, bien entendu.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 08:43:01
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Citation :
Initialement entré par air jordan
certes Oldman, mais enlevez JPM à universimmo .........et qui reste t il à part deux ou trois autres éminents contributeurs ?..c'est tout ce que je voulais dire.
Je pense qu'avec BAC + 5 + syndic de copropriété vous pourriez
rapidement exposer votre talent, plutôt que de nous parler de votre secrétaire ou de votre voiture de luxe , dont le copropriétaire "lambda" n'a que faire sur ce site.
JPM et gédehem pronent une augmentation de 15 à 20 %, voire plus, des honoraires de base des syndics professionnels !
Etes vous sur les rangs, tant qu'UI reste toujours attrayant, grâce à JPM notamment et à quelques autres contributeurs sérieux et dévoués
à la cause publique. ? |
Edité par - oldman24 le 29 oct. 2007 08:45:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 12:01:54
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Attention Oldman 
Je ne suggère pas une augmentation généralisée des honoraires de gestion courante.
Je n'envisage que le cas des syndics professionnels gérant les fonds par compte unique et à qui l'on demande de passer au régime légal du compte séparé.
Je dis alors que pour un immeuble déterminé, il est possible de donner les limites de la plage de rémunération ht raisonnable au titre de la gestion courante.
Je dis encore que, dans la plupart des cas, pn peut constater que la rémunération actuelle (avec compte unique) est inférieure à la à la moyenne de la plage, de NN %.
Enfin je dis que le passage au régime du compte séparé implique d'admettre un redressement de cet honoraire de NN %, niveau sur lequel il peut y avoir négociation avec le syndic compte tenu des particularités de l'immeuble pour parvenir à un montant définitif à proposer à l'assemblée ; et que ce montant doit se trouver dans la plage retenue.
Il ne s'agit en aucun cas de frais de gestion du cmpte séparé. Il s'agit de compenser la perte de la rémunération des fonds placés.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 13:36:55
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Merci JPM pour ces précisions.
Je pense que plusieurs lecteurs les apprécieront à leur juste valeur. |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 15:31:50
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finalement qui l'a lu cet article de 60 millions de consommateurs ?
exceptionnellement je l'ai acheté : je le trouve creux, démago (méchants syndics , pauvres copropriétaires), on n'y apprend pas grand chose de nouveaux sur les excès de quelques grands groupes et c'est plutot mal argumenté.
beaucoup de bruit pour pas grand chose à mon sens.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 16:48:35
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Plein accord avec Baghirati
De l'article, il subsiste avant tout le communiqué de presse que l'on trouve à tous les coins de la Toile.
C'était le but recherché. Les actualités Google le montrent bien. Cinquante fois, sinon plus : " 60 millions de consommateurs et les syndics ; alerte aux arnaques ", ou quelque chose dans le même genre, c'est plus payant que la lecture des dix pages.
Le flop Loiselet n'est qu'un ... (puis-je écrire " détail "  ).
Il n'empêche qu'après indication du coût réel, 420 €, trouvé sur le site de l'entreprise incriminée, un UInaute me demande si j'ai bien vu la facture alors que le texte de la revue ne laisse planer aucun doute : " 1260 € pour les ascenseurs de notre immeuble " et que 420 x 3 = 1260 
Dix pages sur le réel problème de l'administration des syndicats et pas un mot sur la dispense d'ouverture du compte séparé qui est le problème ? Un peu léger 
Heureusement, mes 4,20 € m'ont permis de tout savoir sur le gavage des canards et d'apprendre l'existence du Comité national interprofessionnel des palmipèdes à foie gras comme celle de l'association Stop gavage.
Gaver ? C'est un terme de l'action psychologique (Voir le Robert en 3) On n'est pas loin de nos problèmes.
Vu aussi avec une grande satisfaction l'évocation des maisons en terre et paille. La revue a eu bien raison de vanter les qualités des " toubes ". Risques en cas d'incendie ? Que nenni ! Mais en cas d'inondation ? Oui ! Il faut placer judicieusement les constructions et se méfier grandement des colères de l'oued
Si c'est une copropriété, choisir une horizontale plutot qu'une verticale pour ce genre de construction.
Mais on sort du sujet ! Le modérateur va sévir
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:17:49
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| Ou la "moderateur" ,comme on l'a déjà vu en ce qui vous concerne JPM. Mais il reste à savoir si l'Académie Française vous y autorisera, car cette grande institution avait tiqué lorsqu'on commencé à dire " la ministre" (mot qui n'a pas de féminin alors que ce n'est pas le cas pour " modérateur" .Là ce serait pour une raison de technique informatique , d'après ce que j'ai lu sur le site!!!. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:47:03
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Oldman : c'est bien " ou la " ? ou est-ce " ouh ! là ! "
J'ai bien écrit le modérateur ! Je le vérifie sur mon écran et je suppose que le même texte apparaît sur les autres écrancs. Il n'y a que les "e" accentués qui sont parfois modifiés sur UI.
Et pourquoi pas la modératrice si besoin est ?
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Edité par - JPM le 29 oct. 2007 17:48:40 |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 09:28:32
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Citation :
Initialement entré par JPM
Dix pages sur le réel problème de l'administration des syndicats et pas un mot sur la dispense d'ouverture du compte séparé qui est le problème ? Un peu léger
si si: page 32 et tableau de la page 34 , alors que comme chacun sait le compte séparé n'apporte rien et que le compte unique est une bonne chose ... |
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lucmatt
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 10:19:59
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Citation :
Initialement entré par baghirati
Citation :
Initialement entré par JPM
Dix pages sur le réel problème de l'administration des syndicats et pas un mot sur la dispense d'ouverture du compte séparé qui est le problème ? Un peu léger
si si: page 32 et tableau de la page 34 , alors que comme chacun sait le compte séparé n'apporte rien et que le compte unique est une bonne chose ...
N'apporte rien? Pas d'accord du tout.
En Belgique le système de compte unique existait jusqu'en 1994. Il a été supprimé suite aux faillite d'un des plus grands promoteurs.
Ma copropriété y a perdu une somme assez importante, comme une série d'autres ET est resté avec des défauts de construction qui font maintenant surface d'une façon dure.
Le compte unique (= compte ouvert au nom de l'association des copropriétaires) et la personnalité juridique de cette association étaient les acquis principaux de cette réforme de la loi belge en 1994. L'autre était de rendre le conseil de gérance facultatif et sans aucun pouvoir réel exécutive (= interdiction de la cogestion).
Il a fallu +10 ans (jusqu'en 2006) que la déontologie des agents immobiliers (et donc des syndics professionnels) tiennent compte de cette situation. Maintenant c'est fait. Les premières jugements de plus en plus secs pour les syndics sont en train de tomber.
L'année 2010 promet d'être une année clé, par le fait des mesures anti-terroriste européens concernant le blanchissement d'argent.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 10:41:41
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Citation :
Initialement entré par lucmatt
L'année 2010 promet d'être une année clé, par le fait des mesures anti-terroriste européens concernant le blanchissement d'argent.
[/quote]
me voilà promu grand argentier du terrorisme international ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 10:43:10
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Oui, certes !
J'ai bien lu la page 32 et le tableau.
Mais 60 M. reste sur le problème des " frais de gestion de compte séparé " et n'aborde pas clairement l'atteinte à la libre concurrence entre les syndics professionnels.
Je respecte votre préférence pour le compte unique et il est bien certain qu'en 1985 il présentait des avantages techniques qui ont pu justifier le texte de la loi.
De nos jours les sujétions liées aux comptes séparés ont disparu, ou du moins peuvent disparaître si le syndic se dote des outils nécessaires.
Prenons un syndicat pour lequel la rémunération raisonnable est de l'ordre de 20 000 € ht, et qui cherche un nouveau syndic
Le syndic Durand qui gère par compte séparé proposera 20 500 pour se ménager une marge de négociation.
Le syndic Dupont qui gère exclusivement par compte par compte unique et qui estime pouvoir tirer 1000 € de la rémunération des fonds sera moins disant à due concurrence.
J'ai pris des chiffres au pif. Il n'est pas contestable que les écarts sont fréquemment de 15 à 20 % et sur ce point l'indication de la revue est admissible, abstraction faite de la désignation d'un syndic déterminé dans l'article, que je réprouve.
Si ce n'est pas le cas pour vous, tant mieux, mais éclairez nous.
Vous pouvez, il est vrai demander 20 000 aussi et vous aurez 1000 en plus, ce qui peut être justifié par la qualité de vos services
On ne peut pas négliger ce facteur particulier.
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lucmatt
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 11:14:54
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Citation :
Initialement entré par baghirati
Citation :
Initialement entré par lucmatt
L'année 2010 promet d'être une année clé, par le fait des mesures anti-terroriste européens concernant le blanchissement d'argent.
me voilà promu grand argentier du terrorisme international ...
En quelque sorte vous avez raison sur le principe que le compte unique rend le financement du terrorisme plus facile à cacher, en utilisant des opérations comptables opaques.
N'oubliez pas qu'avec le compte unique le syndic peut régler un "problème de trésorerie" d'une copropriété avec l'argent d'une autre.
La mesure concrète, obligatoire en 2010 je crois, est que les banques devront tenir une liste des personnes naturelles qui sont le propriétaire d'un compte bancaire (et donc des fonds sur ce compte). Dans le cas d'une personne morale, ils devront donner la liste des personnes physiques de cette personne morale. Et prouver l'existence de ces personnes.
Il s'en suit que pour le compte unique de par exemple F ..., la banque devra tenir une liste à jour de tous les copropriétaires de tous les copropriétés qui utilisent ce compte unique.
Si F.. déclare qu'ils sont propriétaire de ce compte unique, alors ils seront considéré, au terme de la loi, comme le propriétaire des fonds sur ce compte.
Et en cas de faillite ces fonds seront bloqués et utilisé pour régler la faillite, sans prendre en considération l'origine de ces fonds.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 14:16:48
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Bonjour, Lucmatt
Vous avez tout à fait raison de rappeler l'exemple belge.
A titre de réciprocité, nos voisins belges potassent le nouveau régime comptable français pour s'en inspirer. Pour l'essentiel, ils ont sans doute raison. Souhaitons quand même qu'ils fassent mieux pour ce qui est des détails de mise en oeuvre
Alors nous pourrons aller copier pour redresser quelques bogues.
Ou en êtes vous sur ce point ?
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 16:23:30
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jpm je crains de vous dévcevoir mais malgré mon compte unique je mets un point d'honneur a être au moins aussi cher que mes confrères sur les honoraires de gestion courante (mais je ne prends pas d'honoraires annexes hors travaux, relances et état daté), j'ajoute aussi que la rémunération du compte bancaire sans être dérisoire n'est pas un argument suffisant pour sa conservation (environ 1% net du chiffre d'affaire de l'agence en ce qui me concerne)
la question reste toujours de savoir quel est le montant raisonnable des honoraires de base , personnellement je ne serais pas contre des honoraires "encadrés" avec des prestations définies, et la possibilité de vendre en plus la "qualité" de nos services ou certains services annexes, à réfléchir ...
lucmatt je plaisantais et j'espérais que vous aussi, mais un compte bancaire qu'il soit séparé ou unique, ne nous permet pas le financement du terrorisme! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 18:00:49
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Bravo ! Vous n'êtes pas tout seul, mais vous n'êtes pas nombreux Vous loupez peut-être des mandats dans les mises en concurrence, mais il vous reste le plaisir de voir revenir deux ans plus tard des présidents de CS repentants
Il faut dire aussi qu'à la longue, la multiplication des prestations exceptionnelles finit par être plus irritante que l'affaire du compte séparé.
De toute manière un syndic indépendant, compte séparé ou pas, c'est bien ce qu'il faut rechercher, dans les lieux où il en existe.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 19:46:03
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JPM Citation :
Pour 60 millions de consommateurs : affaire terminée pour moi, sauf observations dignes d'intérêt, bien entendu.
Toujours là JPM. On défend maintenant le petit Syndic de quartier !!
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lucmatt
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 12:32:01
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Citation :
Initialement entré par baghirati
lucmatt je plaisantais et j'espérais que vous aussi, mais un compte bancaire qu'il soit séparé ou unique, ne nous permet pas le financement du terrorisme!
Parfois on doit utiliser l'humour pour faire passer le message.
Sur le fond: ce système permet à un type mafieux de l'utiliser à des fins pas prévues par la loi ni par un "bon père de famille" comme vous.
Mon intervention avait pour bût d'attirer l'attention sur le fait que le compte unique ne sera plus permis dans quelques années, suite à une mesure européenne.
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