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thoveyrat
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 Posté - 28 oct. 2007 : 16:21:48
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Bonjour,
J'ai rencontré une personne titulaire d'un bail verbal, au début (années 70) par son employeur, le loyer de 500f était prélevé directement sur sa paie; puis le loyer est passé à 1000f, il a accepté. En 2000, son employeur a vendu l'immeuble à une personne physique, qui habite le logement juste au-dessus du sien, et qui, après la vente, l'a menacé d'expulsion s'il ne réglait pas 522€, donc il s'est mis à régler ce montant parce qu'il est quasiment illettré et croyait vraiment qu'il risquait une expulsion, alors qu'il avait réalisé lui-même tous les travaux qui rendaient le logement habitable. Quelque temps après, son entreprise a fermé et il est aujourd'hui au RMI (il n'a pas encore 60 ans). Il est arrivé à la fin de toutes ses économies, et s'est résolu à aller voir une assistante sociale qui lui a fait obtenir le RMI (qui de toutes façons ne lui permettrait pas de payer un tel loyer, en tout état de cause trop cher pour le logement), et a remis au bailleur (qui ne l'a pas encore remplie) une demande d'attestation CAF mais il a aujourd'hui deux mois de retard de loyer et son bailleur le menace d'expulsion (toujours oralement). Il ne souhaite pas déménager : est-il possible de revenir sur l'augmentation forcée de 2000? Comment?
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 16:35:43
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| Je pense que oui mais là il y aura un sérieux problème de preuve. Cette personne a-t-elle gardé toutes les preuves des versements ? Autrement pour le moyen, je ne vois qu'une procédure en "répétition de l'indu". |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 28 oct. 2007 16:36:03 |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 17:33:14
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Oui, parce que les loyers ont toujours été payés par prélèvement!
Ce que je crains, c'est qu'alors qu'il a été victime d'un chantage à l'expulsion, le bailleur soutienne qu'il y avait accord verbal pour une augmentation de loyer; ce qui n'a jamais été le cas, mais comment le prouver? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 18:39:07
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
le bailleur soutienne qu'il y avait accord verbal pour une augmentation de loyer;
ça m'étonnerait que ça marche.
Voyez cela avec cette note de jurisprudence :
Un premier bail ne comportant pas de clause d'indexation est signé entre les parties. Souhaitant un logement plus vaste, les locataires concluent, en octo- bre 1981, un bail verbal avec le même propriétaire pour un second appartem- ent sis dans le même immeuble. Etant d'ordre public, les lois postérieures des 22 juin 1982, 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989 sont applicables à ce dernier bail. Il s'ensuit que le bail verbal d'origine n'est pas nul mais que, faute d'avoir été régularisé par un écrit, conformément aux lois précitées, le propriétaire intimé ne pouvait exiger une augmentation des loyers après leur entrée en vigueur. Or, il ressort des pièces produites, que le bailleur a, chaque année, avisé par écrit ses locataires du montant du loyer et des charges révisés et que ceux-ci ont payé les sommes ainsi réclamées. Etant donné que l'action en répétition de sommes versées indûment au titre des loyers n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers, l'appelante est fondée à réclamer la restitution de la totalité des majorations imposées par le bailleur pour la période allant de 1982 à 1998, date de la citation.
------------------------
Cour d'appel d'Agen
Audience publique du 14 juillet 2002
N° de pourvoi :
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
DU 24 Juillet 2002 -------------------------
SC Suzanne X... ép. Y... C/ Louis Z... RG N : 00/01515 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt quatre juillet deux mille deux, par Monsieur LOUISET, Conseiller, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Suzanne X... épouse Y... née le 30 Novembre 1951 à MAGNAS (32380) 8 rue Barbès - 32000 AUCH représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de la SCP MOULETTE - ST YGNAN - VAN HOVE, avocats APPELANTE d'un jugement du Tribunal d'Instance AUCH en date du 16 Août 2000 D'une part, ET : Monsieur Louis Z... né le 14 Août 1920 à LOMBEZ (32220) 11 rue Guynemer - 32000 AUCH représenté par Me Solange TESTON, avoué assisté de la SCP PRIM - GENY, avocats INTIME D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 12 Février 2002, devant Monsieur MILHET, Président de Chambre, Monsieur LOUISET, Conseiller rédacteur et Monsieur ROS, Conseiller, assistés de Monique A..., Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Attendu que Louis Z... a régulièrement relevé appel d'un jugement rendu le 4 janvier 1999 par le Tribunal d'instance instance d'Auch qui:
- l'a condamné à payer à Suzanne X... divorcée Y... les sommes suivantes:
[* 27.240 F au titre des loyers indus,
*] 9.120 F au titre des charges indues,
* 1.500 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (NCPC),
- a sursis à statuer sur la demande afférente à des travaux de remise en état du logement,
- a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. B...,
- a alloué à l'expert une provision de 3.000 F à charge pour Suzanne X...,
- a réservé les dépens;
Attendu que l'appelant demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et:
- de débouter dame Y... de l'intégralité de ses demandes,
- subsidiairement, de dire que les sommes qu'il devra répéter à dame Y... se limiteront aux indexations de loyers et majorations de charge versées personnellement par cette dernière à compter de la date d'application de la loi du 6 juillet 1989,
- de dire également que la prescription quinquennale empêche l'intimée de demander un remboursement quelconque antérieur de 5 ans à la date de la citation,
- de condamner dame Y... au paiement de la somme de 5.000 F en vertu des dispositions de l'article 700 du NCPC;
Attendu que Suzanne X... divorcée Y... conclut au débouté de Z... de son appel et prie la Cour de:
- confirmer partiellement le jugement déféré, et, faisant droit à son appel incident,
- condamner Z... à lui payer la somme de 170.376 F au titre des sommes indûment payées avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance,
- dire et juger que le loyer n'est que de 1.000 F par mois,
- dire que Z... devra rembourser la somme de 1.200 F par mois à compter du 1er novembre 2000 jusqu'à l'arrêt à intervenir fixant le loyer à 1.000 F par mois,
- condamner Z..., sous astreinte définitive de 200 F par jour de retard, à effectuer les travaux incombant au propriétaire (changement des équipements sanitaires),
- condamner Z... à lui payer la somme de 8.000 F en vertu des dispositions de l'article 700 du NCPC;
SUR CE ;
Attendu que, bien que se référant pour plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des fins et moyens des parties, aux énonciations du jugement querellé et aux conclusions régulièrement échangées, la Cour rappellera seulement que:
- suivant acte sous-seing privé du 10 mars 1978, Alain Y... a pris en location à Louis Z... un appartement de type T2, sis 9 rue Barbès à Auch, moyennant un loyer mensuel de 420 F,
- Alain Y... a épousé Suzanne X... le 23 août 1980 et le 1er octobre 1981, les deux époux ont déménagé dans un appartement de type T4, sis 8 rue Barbès à Auch, appartenant également à Louis Z..., de type T2, sis 9 rue Barbès à Auch, moyennant un loyer mensuel de 1.000 F, sans établissement d'un nouveau bail écrit,
- par jugement du 7 mai 1996, le Tribunal de grande instance d'Auch a prononcé le divorce des époux Y...,
- par acte d'huissier du 20 août 1998, Suzanne X... a fait assigner Louis Z... afin de voir:
[* dire et juger qu'à défaut de bail écrit, et donc de clause d'indexation, le montant du loyer dû par elle à Z... est toujours de 1.000 F par mois,
*] condamner Z... à lui payer la somme de 140.376 F au titre des sommes indûment payées avec intérêts de droit, avec exécution provisoire,
[* condamner Z..., sous astreinte définitive de 200 F par jour de retard, à effectuer les travaux incombant au propriétaire (changement des équipements sanitaires),
*] condamner Z... à lui payer la somme de 6.000 F en vertu des
dispositions de l'article 700 du NCPC;
sur la répétition de l'indû
Attendu que l'appelant fait valoir en premier lieu que:
- l'action de dame X... ne pourrait être accueillie que dans la mesure où elle justifierait de ce qu'elle a effectivement assumé en personne le règlement des loyers et charges,
- or, jusqu'au 1er octobre 1997, c'est le seul Alain Y... qui a assuré le règlement des loyers de telle sorte que la Cour ne pourra le condamner à répéter des sommes à dame X... qui ne les a pas réglées,
- cette action en répétition de sommes payées ne pourrait être recevable que dans la mesure où elle serait engagée par lui ou par les deux ex-époux;
1°/ sur la répétition des loyers
Attendu que Suzanne X..., co-titulaire du bail verbal, justifie par la production d'une photocopie de son livret de famille de ce qu'elle était mariée avec Alain Y... sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts;
Que, les loyers ayant été réglés à Z..., dame X... n'a pas à justifier l'origine des deniers ayant servi à les payer puisqu'ils étaient réglés par la communauté;
Que chaque époux peut seul ester en justice quand un bien commun est en cause, en qualité de demandeur ou de défendeur;
Attendu que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, loi d'ordre public et d'application immédiate aux contrats en cours, permet la continuation du contrat de location au bénéfice du conjoint du locataire;
Que Suzanne X... est donc fondée à agir en répétition de l'indu, le montant du loyer mensuel dû n'étant que de 1.000 F;
Attendu que Z... soutient subsidiairement que les sommes répétées ne pourraient être que celles perçues à compter du 6 juillet 1989, puisqu'avant l'entrée en application de ladite loi d'ordre public, la fixation des loyers était libre, de sorte qu'une indexation non contractuelle acquittée par le preneur ne pouvait constituer une infraction à la loi, et ne pouvait donc donner lieu à répétition;
Attendu que le bail du premier appartement ne comportait pas de clause d'indexation; que le bail du second appartement était purement verbal;
Attendu que ce dernier bail est, ainsi qu'il résulte des propres écritures de l'intimée, du 1er octobre 1981, date de son déménagement;
Attendu que les lois postérieures des 22 juin 1982, 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989 lui sont applicables, de sorte que dame X... peut s'en prévaloir;
Qu'en effet, l'article 2 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 dispose que: "Les dispositions de la présente loi sont d'ordre public."...;
Que l'article 3 de la même loi prévoit que le contrat de location est établi par écrit et que le contrat de location doit comporter les règles et la date de révision du loyer, si celle-ci est prévue;
Qu'en outre, l'article premier du titre 1er (des rapports entre bailleurs et locataires) de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que: "Les dispositions du présent titre sont d'ordre public."...;
Que l'article 3 de ladite loi édicte que le contrat de location est établi par écrit et qu'il doit préciser le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle;
Qu'enfin, l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 répute d'ordre public l'ensemble de son titre I;
Que selon l'article 3 de ladite loi, le bail doit mentionner le montant du loyer et ses modalités de révision éventuelle, lesquelles doivent respecter les règles définies à l'article 17 de la même loi, Attendu qu'il s'ensuit en l'espèce que le bail verbal d'origine n'est pas nul mais que, faute d'avoir régularisé un bail écrit en conformité à lesdites lois, Z... ne pouvait exiger une augmentation des loyers après leur entrée en vigueur;
Attendu qu'il ressort des pièces produites par Z... que celui-ci
a chaque année avisé par écrit Alain Y..., puis le 26 septembre 1997 dame X..., du montant du loyer et des charges révisés;
Attendu que les sommes ainsi réclamées ont été payées;
Attendu que l'action en répétition de sommes versées indûment au titre des loyers n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers;
Attendu qu'aucune des parties n'a demandé la limitation du paiement de l'indu à la quote-part de l'intimée dans les créances communes;
Attendu que dame X... est donc fondée à réclamer la restitution de la totalité des majorations de loyers imposées par le bailleur pour la période du 1er octobre 1982 au 20 août 1998, date de la citation, soit la somme de 90.814 F;
Qu'il convient, dans ces conditions, statuant dans le cadre des demandes et prétentions des parties, de réformer le jugement en ce qu'il a condamné
Qu'il convient, dans ces conditions, statuant dans le cadre des demandes et prétentions des parties, de réformer le jugement en ce qu'il a condamné Z... à payer à dame X... la somme de 27.240 F au titre des loyers indus, ladite somme devant être portée à 90.814 F;
2°/ sur la répétition des charges
Attendu que la prescription quinquennale prévue par l'article 2277 du
Code civil empêche la répétition desdites charges pour la période antérieure à 5 ans du jour de la citation, soit au 20 août 1993;
Qu'en outre, si les dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la nécessité d'un écrit prévoyant la révision du loyer pour ce faire s'appliquent aux contrats dès la publication de ladite loi, il n'en va pas de même des dispositions de l'article 23 de la même loi relatif aux charges récupérables, de sorte que les dispositions du contrat en cours doivent recevoir application jusqu'à son terme, conformément aux dispositions de l'article 25-II de cette loi;
Attendu qu'ainsi toute somme payée au-delà de 240 F par mois (charges fixées pour l'année 1988-1989), postérieurement au 20 août 1993, doit être restituée, soit, au vu des pièces produites, une somme totale de 6.670 F;
Attendu qu'il convient donc de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Z... à payer à dame X... la somme de 9.120 F au titre des charges dues jusqu'à la date de l'assignation, le montant de ces dernières s'élevant en réalité à la somme de 6.670 F; sur la demande de fixation du loyer actuel
Attendu que dame X... demande à la Cour de dire que Z... devra lui rembourser la somme de 1200 F par mois à compter du 1er novembre 2000 jusqu'à l'arrêt à intervenir fixant le loyer à 1.000 F par mois;
Mais attendu que, par jugement du 16 août 2000, le Tribunal d'instance d'Auch, dans le litige opposant Louis Z... à Suzanne Y... (en réalité X... compte-tenu du divorce) a ordonné la signature entre les parties d'un contrat écrit de location, établi selon le contrat type conforme à la loi de 1989, avec un loyer mensuel de 2.000 F, outre les charges locatives, et avec pour date d'entrée en vigueur le prononcé dudit jugement, et pour date d'échéance le 23 juin 2001, avec exécution provisoire;
Que ce jugement a été signifié à la défenderesse le 26 septembre 2000;
Attendu que si le caractère définitif de cette décision n'est pas établi, il n'en reste pas moins qu'une instance est en cours à l'effet de fixer le loyer actuel à compter du 16 août 2000;
Qu'en outre, la demande de remboursement de la somme de 1200 F par mois à compter du 1er novembre 2000 jusqu'à l'arrêt à intervenir est une demande nouvelle;
Attendu, dans ces conditions, que l'intimée sera déboutée de cette demande, au demeurant non comprise dans son assignation introductive d'instance;
sur la demande de travaux de réparation
Attendu que Z... soutient que la nécessité des réparations sollicitées par dame X... ne saurait résulter du seul devis versé aux débats par celle-ci, à l'exclusion de toute autre pièce justificative;
Attendu que l'intimée, dans ses conclusions d'appel, demande la condamnation du propriétaire, sous astreinte, à effectuer les travaux lui incombant (changement des équipements sanitaires);
Attendu qu'à l'appui de sa demande, cette dernière ne fournit aucune autre pièce qu'un devis d'un montant de 13.235,85 F relatif au remplacement de plusieurs appareils sanitaires;
Attendu que le premier juge, à juste titre, a sursis à statuer sur cette demande et ordonné avant-dire droit une expertise aux frais avncés de la locataire, décision qui doit être confirmée;
sur les frais irrépétibles
Attendu qu'il n'y a pas lieu en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Que le jugement sera donc réformé sur ce chef;
sur les dépens
Attendu qu'en raison de la plus large succombance de Z... en cause d'appel, celui-ci supportera la charge des dépens d'appel; PAR CES MOTIFS LA COUR,
Accueille partiellement l'appel,
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Louis Z... à payer à Suzanne X... divorcée Y... les sommes suivantes: *
27.240 F au titre des loyers indus, [* 9.120 F au titre des charges indues, *] 1.500 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
et, statuant à nouveau,
Condamne Louis Z... à payer à Suzanne X... divorcée Y... les sommes suivantes: [* 13 844,51 euros (treize mille huit cent quarante quatre euros cinquante et un cents soit 90.814 F) au titre des loyers indus jusqu'à la date de l'assignation, *] 1 016,83 euros (mille seize euros quatre vingt trois cents soit 6 670 F) au titre des charges indues jusqu'à la date de l'assignation,
lesdites sommes avec intérêts de droit à compter du 20 août 1998,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne Louis Z... aux dépens d'appel, avec la possibilité pour la SCP J. H. TANDONNET, avoués à la Cour, de les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ainsi fait les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER
LE PRESIDENT M. A...
A. MILHET |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 28 oct. 2007 18:39:33 |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 19:14:13
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Le Nabot, vous êtes époustouflant! C'est exactement la jurisprudence dont j'ai besoin!
Je vais juste vérifier qu'il n'y a pas de particularisme dans le droit local d'Alsace-Moselle...
Je vais essayer de rencontrer aussi le bailleur, parce qu'il n'est pas certain qu'il connaisse bien ses obligations, et puis ce serait l'intérêt des deux de trouver un compromis raisonnable (rendre à nouveau utilisable le chauffage, signer un bail avec loyer accessible, par exemple 230€ — le montant de l'allocation logement — et indexable comme l'AL, avec délai de paiement de la plus grande partie du montant restant dû, jusqu'au départ du locataire ce qui inciterait le bailleur à ne pas lui donner congé : cela me paraîtrait honnête, qu'en penseriez-vous?) parce qu'en cas d'action en justice, certes le locataire gagnerait environ 30.000€ indûment perçus, mais la situation serait invivable avec le bailleur, qui lui donnerait congé dès que possible, donc d'ici quelques années le locataire serait obligé de quitter le logement, ce qu'il ne souhaite pas; quant au bailleur, étant donné que le logement est peu attractif (RdC sur route passante, mais pas au centre du village, immeuble non entretenu, non isolé dans le Nord-Est) et que celui d'à côté ne trouve pas de locataire, ce ne serait pas si mal pour lui de garder un bon locataire pas casse-pieds du tout. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 19:51:32
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Je vais essayer de rencontrer aussi le bailleur, parce qu'il n'est pas certain qu'il connaisse bien ses obligations, et puis ce serait l'intérêt des deux de trouver un compromis raisonnable (rendre à nouveau utilisable le chauffage, signer un bail avec loyer accessible, par exemple 230€ — le montant de l'allocation logement — et indexable comme l'AL, avec délai de paiement de la plus grande partie du montant restant dû, jusqu'au départ du locataire ce qui inciterait le bailleur à ne pas lui donner congé : cela me paraîtrait honnête, qu'en penseriez-vous?)
Effectivement je pense qu'il serait dans l'intérêt de toutes les parties de trouver un accord. Ceci dit le bailleur est dans une situation très inconfortable, car en matière de répétition de l'indu, avant la réforme de la procédure civile, la prescription était de trente ans, avec un délai réduit à cinq ans à compter de 2005 (date de la parution de cette réforme), je parle de mémoire. Votre ami peut pratiquement tout récupérer (donc sur 30 ans] mais à condition d'introduire l'instance avant 2010.
[EDIT : la réforme]
Article 2277 du code civil
(Loi nº 71-586 du 16 juillet 1971 Journal Officiel du 17 juillet 1971)
(Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 113 Journal Officiel du 19 janvier 2005)
Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.
Vous pouvez toujours lui glisser dans l'oreille du bailleur son intérêt à ne pas trop tirer sur la corde.
Concernant l'Alsace Lorraine, à ma connaissance il n'y a pas de différence pour les baux. Seuls existent quelques particularités de procédure civile inspirées de l'ancien droit allemand qui y a été appliqué avant 1918. Faites vérifier par un avocat local. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 28 oct. 2007 19:58:01 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 20:57:48
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| S'il y a un accord écrit entre les parties, prévoyant les modalités de remboursement de ces sommes indûment versées, la prescription ne démarrera qu'à partir du moment où la créance sera exigible (ici, au départ du locataire), non? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 21:47:52
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
S'il y a un accord écrit entre les parties, prévoyant les modalités de remboursement de ces sommes indûment versées, la prescription ne démarrera qu'à partir du moment où la créance sera exigible (ici, au départ du locataire), non?
J'ai un vieux doute. Je pense qu'en procédure civile de droit commun, la prescription est interrompue lorsqu'on délivre carrément une assignation au tribunal. Je ne sais pas si un accord écrit peut valablement interrompre cette prescription en matière de répétition de l'indu. Ceci dit on peut toujours assigner dan un but conservatoire quite à se désister ensuite s'il y a un accord. Pour le cas que vous évoquez, ce n'est pas encore l'urgence, je vous conseille néanmoins de consulter un avocat civiliste sur ce problème précis. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 28 oct. 2007 21:48:42 |
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Bail verbal et augmentation passée
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