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 Sujet  |
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halimamour
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 30 oct. 2007 : 20:36:06
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Bonjour,
J'ai mis en vente mon appartement avecc trois agences.
Il y à trois semaines, j'ai signé un compromis de vente avec une des trois agences.
j'ai été passablement pris
ces derniers temps et ai envoyé l'information aux deux autres agences seulement hier.
Ma question est : Quel est le délai pour informer les agences et quelles sont les conséquences en cas de retard.
Merci de votre aide.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 20:40:26
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1/60. Affaire réalisée sans le concours de l’agent immobilier
Condition des dommages-intérêts
mardi 30 octobre 2007.
Par Pierre REDOUTEY , avocat
"L’article 6, 3e alinéa, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, subordonne le droit à rémunération de l’agent immobilier à l’existence d’un acte écrit unique contenant l’engagement des parties. Lorsque le mandant conclut la vente sans le concours de l’agent immobilier en manquant à son obligation d’informer sans délai le mandataire, ce dernier peut prétendre à des dommages et intérêts s’il prouve que la faute du mandant lui a causé un préjudice.
Dès lors, le vendeur d’immeuble qui, bien qu’il ait été informé de la vente conclue par son mandataire agent immobilier qui, après avoir rempli sa mission en faisant la recherche d’un acquéreur potentiel, était parvenu, au terme de son mandat, à trouver un acquéreur et obtenir la vente avec accord sur la chose et le prix, a néanmoins conclu la vente avec un autre acquéreur qu’il avait lui-même trouvé, sans informer le mandataire, commet une faute constitutive d’un préjudice en raison de l’impossibilité pour l’agent immobilier de percevoir la commission contractuellement prévue malgré la bonne exécution de sa mission.
En conséquence, le mandant doit être condamné à verser des dommages et intérêts à son mandataire, d’un montant égal à la commission qui était prévue à titre de rémunération de son intervention.
Il semble, en l’espèce, que l’agent immobilier n’a pas invoqué la clause pénale de son mandat mais le droit commun de la responsabilité, à savoir l’article 1382 du Code civil."
Cour d’appel de Riom, 1re Chambre civ., 21 décembre 2006 (R.G. n° 06/00707)
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=6743 |
Edité par - fanette44 le 30 oct. 2007 22:27:54 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 20:54:12
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Alimamour, ne tenez pas trop compte de l'avis de fanette pas très habituée aux subtilités jurisprudentielles.
Des fois, c'est carrément la solution contraire selon les circonstances. Mais en pratique, pour blinder, il vaut mieux notifier sans délai et par LRAR la vente intervenue.
Concrètement, n'ayant pas été avisé d'un quelconque projet des autres AI, vous ne risquez rien. Mais il fallait notifier.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 3 janvier 2006 Rejet
N° de pourvoi : 04-20597
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les époux X... avaient reçu le 7 mars 2001 la lettre recommandée les informant de l'acceptation par les époux Y... des modifications à apporter à la promesse de vente initiale et retenu qu'il résultait des attestations de Mme Z... et de M. A... qu'ils avaient signé le même jour une promesse de vente avec les époux A..., la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter et sans violer l'article 1328 du Code civil, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif au caractère définitif de la première vente, qu'il ne pouvait être reproché aux époux X... d'avoir vendu le bien aux époux A... dès lors qu'ils ignoraient à cette date l'acceptation des époux Y..., et qui a retenu, par une appréciation souveraine de la portée des stipulations contractuelles, que les époux X... avaient satisfait dans des délais normaux à l'obligation mise à leur charge par le mandat d'informer le mandataire en cas de vente réalisée par eux-mêmes ou par un autre agent immobilier, a pu rejeter la demande de dommages-intérêts de l'agence Immobilière Aix + en l'absence de faute des époux X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immobilière Aix + aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière Aix + et des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois janvier deux mille six.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 oct. 2007 20:58:09 |
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halimamour
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 22:53:09
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Merci de vos réponses.
Pour moi ce n'est pas très clair. Je ne comprends pas bien la notion de notifier "sans délai".
Je pensai simplement attendre que le délai de rétractation soit passé avant de prévenir les autres agences.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 23:09:13
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halimamour
Les deux réponses sont identiques "il faut notifier sans délai" c'est à dire immédiatement.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 23:10:35
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LeNabotCitation :
Des fois, c'est carrément la solution contraire selon les circonstances
des fois mais pas des fois  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 13:55:41
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Alimamour, ne tenez pas trop compte de l'avis de fanette pas très habituée aux subtilités jurisprudentielles.
Des fois, c'est carrément la solution contraire selon les circonstances. Mais en pratique, pour blinder, il vaut mieux notifier sans délai et par LRAR la vente intervenue.
Concrètement, n'ayant pas été avisé d'un quelconque projet des autres AI, vous ne risquez rien. Mais il fallait notifier.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 3 janvier 2006 Rejet
N° de pourvoi : 04-20597
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les époux X... avaient reçu le 7 mars 2001 la lettre recommandée les informant de l'acceptation par les époux Y... des modifications à apporter à la promesse de vente initiale et retenu qu'il résultait des attestations de Mme Z... et de M. A... qu'ils avaient signé le même jour une promesse de vente avec les époux A..., la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter et sans violer l'article 1328 du Code civil, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif au caractère définitif de la première vente, qu'il ne pouvait être reproché aux époux X... d'avoir vendu le bien aux époux A... dès lors qu'ils ignoraient à cette date l'acceptation des époux Y..., et qui a retenu, par une appréciation souveraine de la portée des stipulations contractuelles, que les époux X... avaient satisfait dans des délais normaux à l'obligation mise à leur charge par le mandat d'informer le mandataire en cas de vente réalisée par eux-mêmes ou par un autre agent immobilier, a pu rejeter la demande de dommages-intérêts de l'agence Immobilière Aix + en l'absence de faute des époux X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immobilière Aix + aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière Aix + et des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois janvier deux mille six.
Cet arrêt est complètement hors sujet, comme fréquemment avec LeNabot.
Il s'agit de propriétaires qui n'avaient pas été informés.
Le sujet est l'absence d'information des agences. Si elles continuent leurs démarches, sans être prévenues que le bien est vendu, elles subissent un préjudice. Préjudice qui sera d'autant plus important, bien sûr, si elles trouvent un client entre temps. |
jcm |
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ClémentM
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 14:32:10
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1/ la question posée est: doit-on prévenir sans délai le mandataire ? Si on a oublié que peut-on craindre ?
Ce à quoi on peut répondre: il faut le prévenir sans délai mais le mandataire doit, s'il este en justice, apporter la preuve du préjudice qu'il a commis. Ce préjudice, en l'espèce, est constitué par la vente impossible réalisée par le mandataire. En clair: le mandataire trouve un acquéreur mais en fait vous avez déjà vendu donc il subit un grief: la commission qu'il aurait dû toucher. Donc dans votre cas, si votre agence n'a pas trouvé acquéreur pour votre bien, ce n'est pas grave que vous ne l'ayez pas prévenu. Par contre ne tardez plus à le faire.
2/ @Le Nabot. Avant de parler droit, il faut être juriste. Si vous êtes simple agent, c'est bien, mais demandez conseil à un professionnel (= un juriste, pas un professionnel de l'immobilier, on s'en fout de leurs avis sur des questions de droit y compris dans leur domaine car pour comprendre une décision encore faut-il comprendre les principes généraux du droit...) : la décision que vous citez est une décision de Cour de Cassation. La Cour de Cassation se prononce uniquement sur les motifs de droits et non pas sur les faits.
Or, en disant: " Alimamour, ne tenez pas trop compte de l'avis de fanette pas très habituée aux subtilités jurisprudentielles.
Des fois, c'est carrément la solution contraire [= contraire de "sans délai"] selon les circonstances", vous semblez vouloir vous servir de cet arrêt pour montrer qu'un délai peut-être "long" tout en étant considéré comme "sans délai" cad "bref" (déjà, là, il faudrait m'expliquer...).
Or comme je l'ai dit, la Cour de Cassation ne se prononce pas sur les éléments de fait. Bref elle n'étudiera même pas la question de la longueur du délai. Et d'ailleurs, c'est ce qu'elle dit (même si vuos avez surligné des propos totalement hors de propos...) :
"et qui a retenu, par une appréciation souveraine de la portée des stipulations contractuelles, que les époux X... avaient satisfait dans des délais normaux à l'obligation mise à leur charge par le mandat d'informer le mandataire". Je traduis pour le non-juriste que vous semblez être: la Cour de Cassation dit justement que le délai en question, elle n'en a rien à faire, c'est l'affaire des juges du fond ("par une appréciation souveraine").
A contrario, l'affaire citée par fanette est une affaire jugée par une cour d'appel c'est à dire un juge du fond qui peut se prononcer sur les éléments de fait. Bref fanette cite un arrêt pertinent, commenté par un avocat qui plus est.
-> halimamour, écoutez fanette. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 19:09:59
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ClementM, votre exposé est intéressant, je dirais même qu'il y a substance à débattre. C'est pourquoi je vous livre mes observations suite aux vôtres.
Vous dites que la Cour de Cassation est juge en droit. Certes. Elle veille à l'application de la loi et rien que la loi. Et quand un arrêt d'une cour d'appel est cassée et annulée, c'est presque toujours pour fausse application de la loi, ce qui est, et j'espère que vous serez d'accord, un gros détail.
Maintenant si vous procédez à une lecture attentive de l'arrêt que j'ai cité, vous observez que X est le vendeur, A l'acquéreur qui a conclu, et Y, l'acquéreur évincé. Ensuite question importante. Qui a introduit le pourvoi ? Réponse : l'agent immobilier qui n'a pas conclu. Et pourquoi ? Parce qu'il prétendait n'avoir pas été prévenu à temps. Je concède que le calendrier n'est pas indiqué. Qu'entend on par délai normal ? On n'en sais pas plus. Cela n'a pas été immédiatement en tout cas. Ce que l'on peut dire, c'est que le projet de l'acquéreur évincé n'était pas encore mûr à la date de la vente au bénéfice de A pour que l'agent immobilier évincé puisse prétendre à des dommages et intérêts suite à une faute du vendeur qui aurait tardé à l'informer de la vente intervenue.
Maintenant ClementM, vous m'expliquerez aussi en quoi un arrêt de cour d'appel serait à priviligier par rapport à un arrêt de la cour de cassation. Vous semblez n'avoir jamais mis les pieds dans un tribunal ou une fac de droit.
Quant à la remarque de jcm, elle ne fait que souligner encore plus son incompétence en droit qui est largement notoire sur UI. Non seulement l'arrêt cadre parfaitement avec le sujet, il ne s'agit pas d'un défaut d'information d'un propriétaire. Si jcm sait encore lire, il découvrira que c'est l'agent immobilier qui a introduit le pourvoi. Et qu'il demandait accessoirement quelques dommages et intérêts. Le pauvre a du être déçu. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 oct. 2007 19:40:51 |
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ClémentM
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 10:52:43
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Maintenant ClementM, vous m'expliquerez aussi en quoi un arrêt de cour d'appel serait à priviligier par rapport à un arrêt de la cour de cassation. Vous semblez n'avoir jamais mis les pieds dans un tribunal ou une fac de droit.
L'arrêt de Cour d'Appel est à privilégier étant donné que la question porte sur une question de fait et non pas de droit.
Ce que je voulais dire c'est que si l'on veut savoir ce qu'est un "délai raisonnable", (question de fait), il faut regarder les arrêts de CA ou TI/TGI et non pas les arrêts de Cassation. Après, évidemment nous sommes d'accord, un arrêt de Cassation est plus important qu'un arrêt de CA mais un arrêt de cassation ne se prononcera pas sur les faits et l'estimation d'un délai est une question de fait.
Quant à ma fréquentation de la fac de droit, elle est de 4 ans avec une licence et une maîtrise de droit des affaires obtenue avec félicitations du jury. Je suis en outre le juriste d'un OPAC de 15000 logements. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 12:26:26
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Citation :
Initialement entré par ClémentM
L'arrêt de Cour d'Appel est à privilégier étant donné que la question porte sur une question de fait et non pas de droit.
Le genre de remarque qui ne va pas très loin et qui risque de vous faire tourner en rond, car si vous observez bien l'arrêt de la Cour de Cassation, elle valide un arrêt de Cour d'Appel puisque le pourvoi est rejeté. Quant au moyens produits, vous y relèverez également les éléments de fait. D'autre part, il existe des cas limitivement énumérés en procédure civile où la Cour de Cassation se prononce sur le fond (cassation sans renvoi) s'il y a rébellion persistante des cours inférieures. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 nov. 2007 12:28:41 |
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ClémentM
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 14:01:37
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...
La Cour de Cassation a ici validé l'arrêt de Cour d'appel sur des motifs de droit et non pas de fait ("qui a retenu par une appréciation souveraine"). Les moyens de faits soulevés par le pourvoi ont été jugé irrecevables (toujours: "qui a retenu par une appréciation souveraine"). Ce n'était pas une cassation sans renvoi. |
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