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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 06 nov. 2007 : 15:00:48
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Bonjour,
Nous risquons un litige avec une agence immobilière pour un concours de circonstances simple et complexe à la fois:
Nous sommes propriétaires d'une maison pour la vente de laquelle nous avons signé un mandat simple chez plusieurs agences immobilières.
Samedi 4 novembre 2007, un agent immobilier devait essayer de faire signer un compromis de vente à des acheteurs potentiels et nous appeler immédiatement après quelle que soit l'issue de ces démarches (nous étions prêts à venir immédiatement si nécessaire). Il nous a auparavant imposé de rédiger une autorisation de céder notre bien au prix convenu, et j'ai limité la validité de cette autorisation à une semaine.
N'ayant aucune nouvelle de sa part samedi, nous avons conclu que la transaction avait échoué (comme cela nous était déjà arrivé lors d'une précédente transaction, nous avions alors dû appeler pour apprendre que les acquéreurs s'étaient désisté).
J'ai donc continué dimanche matin à effectuer des visites de particuliers (venant de pap.fr) dans ma maison, et j'ai réussi à faire signer le matin même un compromis de vente à un couple qui m' a aussi versé un chèque d'acompte pour le notaire.
Rentrant chez moi en milieu d'après-midi, ma compagne m'informe que l'agent a laissé vers 15 heures ce dimanche un message sur son portable pour signaler qu'il avait fait signer un compromis de vente le samedi après-midi.
Il va sans dire que si j'en avais été informé dès samedi 04/11/2007, j'aurais annulé toutes les visites que j'avais prévues pour le dimanche.
Je me suis donc engagé avec un acquéreur qui semble sérieux et dont le financement semble solide.
Aujourd'hui, l'agence immobilière veut me faire signer le compromis de vente qu'ils ont commencé le samedi sous la menace d'un recours juridique (arguant l'attestation que nous leur avons donnée).
Si nous signons le compromis de l'agence, nous risquons d'avoir deux compromis de vente simultanément pour le même bien, ce qui, je crois, n'est pas légal.
Nous ne savons plus quoi faire ! Nous avons un compromis signé par le vendeur et l'acquéreur dimanche, et qui semble valable, et de l'autre côté, l'agence dispose d'un compromis signé uniquement par un acquéreur (mais pas par nous) et d'une autorisation de vente au prix convenu.
Soit nous signons le compromis de l'agence, et nous nous retrouvons dans l'illégalité (deux compromis pour le même bien), notre acheteur peut même se retourner contre nous; soit nous refusons de signer à l'agence immobilière, et celle-ci menace de nous poursuivre avec pour seul argument l'autorisation que nous leur avons fournie.
Tout conseil sera le bienvenu ! Merci d'avance.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 16:55:51
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| Comment est rédigée cette "autorisation de vente" ? Est-ce sous forme d'avenant au mandat ? |
jcm |
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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 17:23:03
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Cette autorisation n'est pas un avenant au mandat; elle est rédigée sur papier libre comme suit:
" Nous, ..., en tant qu'actuels propriétaires d'une maison située au ..., autorisons l'agence immobilière ... à céder pour notre compte et sous les conditions du mandat simple que nous avons conclus, notre maison de ... pour un montant de ... euros nets vendeur (hors frais).
Cette attestation est valable pour une durée d'une semaine, à savoir jusqu'au 10 novembre 2007 inclus.
Pour faire et valoir ce que de droit."
Cette autorisation ne devrait pas avoir de valeur vu qu'elle ne constitue pas un avenant au mandat simple, c'est ça l'idée ?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 17:30:50
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Cette attestation semble constituer l'autorisation expresse prévue par l'art. 72 du décret. Il reste à creuser l'éventuelle nullité du mandat.
L'avez-vous signé à l'agence ou chez vous ?
Dans ce dernier cas il doit y avoir un coupon d'annulation, la date doit être portée de votre main, et le nom du négociateur doit apparaître.
Le mandat doit être numéroté.
A-t-il été signé par tous les propriétaires ? |
jcm |
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leo66
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954 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 18:24:08
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et be jcm vous n'etes pas cool avec vos confreres, dans le cas présent je pense que la personne qui a signé cette autorisation de vente aurait du appeler l'agent immo pour savoir si ce qu'il avait signé était "éteint".
beaucoup oublie que lorsque l'on signe l'on est responsable.
Dans le cas présent, l'histoire risque de couter cher, au mieux une comm d'agence, en espérant que l'agent immo fasse le nécessaire pour que son acquéreur laisse tomber la vente.
Sinon, le vendeur risque fort d'avoir à payer 10% de dommage et intérêt à l'acquéreur qui sera lésé...
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 18:26:10
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Citation :
Initialement entré par narcissou
Cette autorisation ne devrait pas avoir de valeur vu qu'elle ne constitue pas un avenant au mandat simple, c'est ça l'idée ?
Il est certain qu'on ne peut pas analyser le document comme un mandat ou avenant de mandat, et encore moins comme une offre de vente.
Je ne rejoins pas non plus l'analyse de jcm qui parle d'autorisation expresse, car l'article 72 du décret 72-678 est ainsi rédigé, et parle plutôt d'opération déterminée dans un mandat.
art 72
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
"Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandat.
Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 18:27:20
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Et si ça se trouve, c'est une de nos agences !
Mais bon, le formalisme doit être respecté. Dura lex sed lex. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 18:37:07
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Citation :
Initialement entré par leo66
.
Sinon, le vendeur risque fort d'avoir à payer 10% de dommage et intérêt à l'acquéreur qui sera lésé...
Vous racontez n'importe quoi leo.
La commission peut être et sous réserve que le papier en forme "d'attestation" ou "d'autorisation expresse" soit reconnu valable par les tribunaux. Mais 10 % de DI à l'acquéreur lésé, certainement pas, si le compromis n'est pas signé. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 18:51:08
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
[quote]Initialement entré par narcissou
Il est certain qu'on ne peut pas analyser le document comme un mandat ou avenant de mandat, et encore moins comme une offre de vente.
Eh bien moi je l'analyse très clairement comme un avenant au mandat. Le document y fait d'ailleurs référence. |
jcm |
Edité par - jcm le 06 nov. 2007 18:53:52 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 19:04:27
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien moi je l'analyse très clairement comme un avenant au mandat. Le document y fait d'ailleurs référence.
Sur le fond, peut être. Mais sur la forme, on en est loin. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 19:40:58
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Cette attestation a été signée chez nous par ma compagne et moi en tant que propriétaires.
Aucune des mentions que vous citez n'y figure:
- pas de coupon d'annulation
- date non manuscrite, mais au traitement de texte
- pas de nom du négociateur, si ce n'est l'évocation de l'agence en charge du dossier
- pas de numérotation
Il s'agit juste d'un texte sorti de mon PC sur une feuille A4 ordinaire, et signé de nos mains.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 19:47:38
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Citation :
Initialement entré par narcissou
Cette attestation a été signée chez nous par ma compagne et moi en tant que propriétaires.
Aucune des mentions que vous citez n'y figure:
- pas de coupon d'annulation
- date non manuscrite, mais au traitement de texte
- pas de nom du négociateur, si ce n'est l'évocation de l'agence en charge du dossier
- pas de numérotation
Il s'agit juste d'un texte sorti de mon PC sur une feuille A4 ordinaire, et signé de nos mains.
Si ce que vous avancez est vrai, votre document ne peut pas être considéré comme un avenant à un mandat. En effet la législation impose que l'agent immobilier tienne un registre des mandats et reporte un numéro en séquence sur chaque mandat (ou avenant) qu'il contracte. Ceci pour éviter tout tentation de fraude sur la date, entres autres. L'inobservation de ces dispositions suffit pour rendre nul l'acte, la jurisprudence est toujours très stricte sur ce point. En conséquence l'AI est privé de son droit à commission. (je parle de l'avenant, le mandat initial est peut être valide).
Faites vous confirmer par un avocat, ne serait-ce qu'en recourant aux consultations gratuites en mairie, palais de justice ou barreaux. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 06 nov. 2007 19:48:29 |
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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 22:03:00
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Ce que je vous dis est vrai; merci pour votre analyse pertinente. Je vois un conseiller juridique demain pour avoir son opinion.
Pour une fois que je trouvais un acheteur pour ma maison, faut qu'il y en ait deux !
Je ne peux m'empêcher cependant d'avoir le sentiment que l'agence immobilière doit être aux abois pour agir de la sorte (menaces, insultes). Je comprends que le marché est en net recul, mais le professionnalisme de certains agents aussi, on dirait :-)
Suite au prochain épisode, merci à tous les intervenants.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 22:27:27
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Citation :
Initialement entré par narcissou
Je vois un conseiller juridique demain pour avoir son opinion..
Allez y avec ça. Jurisprudence classique et constante. Et il y en a plein en ce sens.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 16 octobre 2001 Rejet.
N° de pourvoi : 99-16920
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey .
Rapporteur : Mme Barberot.
Avocat général : M. Sainte-Rose.
Avocats : M. Choucroy, la SCP Piwnica et Molinié.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Sun Méditerranée fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mai 1999) de l'avoir déboutée de sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat que lui avait donné les consorts Bastide de vendre un immeuble, alors, selon le moyen, qu'en annulant ce mandat, pour cela seul qu'il ne mentionnait pas son numéro d'inscription sur le registre des mandats, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu qu'il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la cour d'appel, qui a relevé que l'agent immobilier ne mentionnait pas tous les mandats par ordre chronologique sur le registre qui n'était pas coté sans discontinuité et que l'exemplaire du mandat resté en la possession des mandants ne comportait pas de mention d'un numéro d'enregistrement, a décidé, à bon droit, que le mandat était nul et que la commission prévue n'était pas due ;
Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 06 nov. 2007 22:28:08 |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 05:23:53
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par leo66
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Sinon, le vendeur risque fort d'avoir à payer 10% de dommage et intérêt à l'acquéreur qui sera lésé...
Vous racontez n'importe quoi leo.
La commission peut être et sous réserve que le papier en forme "d'attestation" ou "d'autorisation expresse" soit reconnu valable par les tribunaux. Mais 10 % de DI à l'acquéreur lésé, certainement pas, si le compromis n'est pas signé.
cher le nabot, la vente est réputé faite lorsqu'il y a accord sur le prix et la chose, matérialisé dans ce cas par le compromis signé d'un coté, et un engagement de la part du vendeur vis à vis de l'agent et de son client de l'autre, en effet, il serait fort interressant de voir comment statut un tribunal.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:09:28
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Citation :
Initialement entré par narcissou
Cette attestation a été signée chez nous par ma compagne et moi en tant que propriétaires.
Aucune des mentions que vous citez n'y figure:
- pas de coupon d'annulation
- date non manuscrite, mais au traitement de texte
- pas de nom du négociateur, si ce n'est l'évocation de l'agence en charge du dossier
- pas de numérotation
Il s'agit juste d'un texte sorti de mon PC sur une feuille A4 ordinaire, et signé de nos mains.
Ma question portait sur le mandat, pas sur l'avenant. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:12:34
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par narcissou
Cette attestation a été signée chez nous par ma compagne et moi en tant que propriétaires.
Aucune des mentions que vous citez n'y figure:
- pas de coupon d'annulation
- date non manuscrite, mais au traitement de texte
- pas de nom du négociateur, si ce n'est l'évocation de l'agence en charge du dossier
- pas de numérotation
Il s'agit juste d'un texte sorti de mon PC sur une feuille A4 ordinaire, et signé de nos mains.
Si ce que vous avancez est vrai, votre document ne peut pas être considéré comme un avenant à un mandat. En effet la législation impose que l'agent immobilier tienne un registre des mandats et reporte un numéro en séquence sur chaque mandat (ou avenant) qu'il contracte. Ceci pour éviter tout tentation de fraude sur la date, entres autres. L'inobservation de ces dispositions suffit pour rendre nul l'acte, la jurisprudence est toujours très stricte sur ce point. En conséquence l'AI est privé de son droit à commission. (je parle de l'avenant, le mandat initial est peut être valide).
Faites vous confirmer par un avocat, ne serait-ce qu'en recourant aux consultations gratuites en mairie, palais de justice ou barreaux.
Non LeNabot, un avenant n'a pas à être enregistré. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:15:51
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Citation :
Initialement entré par leo66
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par leo66
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Sinon, le vendeur risque fort d'avoir à payer 10% de dommage et intérêt à l'acquéreur qui sera lésé...
Vous racontez n'importe quoi leo.
La commission peut être et sous réserve que le papier en forme "d'attestation" ou "d'autorisation expresse" soit reconnu valable par les tribunaux. Mais 10 % de DI à l'acquéreur lésé, certainement pas, si le compromis n'est pas signé.
cher le nabot, la vente est réputé faite lorsqu'il y a accord sur le prix et la chose, matérialisé dans ce cas par le compromis signé d'un coté, et un engagement de la part du vendeur vis à vis de l'agent et de son client de l'autre, en effet, il serait fort interressant de voir comment statut un tribunal.
La vente sera en principe acquise à celui qui aura signé en premier, en fait le premier qui pourra prouver une date certaine. Enregistrement aux impôts, LRAR... |
jcm |
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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:16:06
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Le mandat de départ est un mandat simple type (formulaire autocopiant fourni par l'agent), rempli à l'agence et signé par nous deux ainsi que l'agent immobilier.
Il comporte les mentions que vous avez citées
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:25:47
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Citation :
Initialement entré par leo66
et be jcm vous n'etes pas cool avec vos confreres, dans le cas présent je pense que la personne qui a signé cette autorisation de vente aurait du appeler l'agent immo pour savoir si ce qu'il avait signé était "éteint".
beaucoup oublie que lorsque l'on signe l'on est responsable.
Dans le cas présent, l'histoire risque de couter cher, au mieux une comm d'agence, en espérant que l'agent immo fasse le nécessaire pour que son acquéreur laisse tomber la vente.
Sinon, le vendeur risque fort d'avoir à payer 10% de dommage et intérêt à l'acquéreur qui sera lésé...
Leo66, je ne peux qu'applaudir cette agence qui a bien fait son travail ; il est rare qu'un tel document soit demandé au vendeur avant de signer un compromis, et c'est tout en l'honneur du professionnel que d'avoir pris cette précaution. La preuve !
Dommage qu'il y ait eu ensuite ce malentendu quant au coup de fil. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:31:55
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Citation :
Initialement entré par narcissou
Le mandat de départ est un mandat simple type (formulaire autocopiant fourni par l'agent), rempli à l'agence et signé par nous deux ainsi que l'agent immobilier.
Il comporte les mentions que vous avez citées
Vous ne pouvez donc, semble-t-il, vous prévaloir de la nullité du mandat ; vu l'avenant, votre mandat s'est transformé de mandat d'entremise en mandat de vente, conforme au troisième alinea de l'art. 72 du décret de la loi Hoguet, autorisant le mandataire à vendre à votre place.
Il semble donc que vous ayez vendu deux fois et qu'il faille envisager une sortie par la négociation, d'un côté ou de l'autre. |
jcm |
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Deux compromis de vente !
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