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97434
Contributeur senior
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 Posté - 02 nov. 2007 : 10:22:09
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Bonjour,
Je souhaite exposer un PETIT souci de compréhension :
Notre syndic, mandaté par une année a prévu à l'ODJ de l'AG la délibération sur un nouveau mandat d'un. Ce mandat a pris effet le 18 décembre 2006. L'AG a lieu le 6 novembre.
Je lis par ailleurs dans un forum  Le syndic est désigné automatiquement par la loi « secrétaire de séance » sauf si l’assemblée en décide autrement.
Comme le syndic en place doit quitter immédiatement la séance s’il n’est pas réélu, il est préférable qu’une seule et même personne assure le secrétariat pendant toute la durée de la tenue de l’assemblée. Il faudra donc élire un copropriétaire à ce poste en début de séance.
Que se passera-t-il si nous nous renouvelions pas le mandat. Est-ce que le syndic finira son mandat ou partira-t-il aussitôt ? Peut-il abandonner l'AG ?
Merci
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Flap
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808 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 12:00:19
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Oui, il faut avoir un autre secrétaire de séance que le Syndic.
Avez-vous présenté un autre candidat ?
Le syndic partira après le vote si celui-ci ne le renouvelle pas.
Abandonner dans quel sens ?? |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 12:30:53
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 Bonjour.
Si, j'ai bien compris, l'ODL comprend "désignation du syndic", ce que prévoit la loi.
Il convient donc de faire un vote sur lae poste de secretaire: Proposez ce poste à quelqu'un qui tient debout...
Idem pour le poste de président de l'AG...
S'il y a plusieurs projets de contrats de syndic qui ont été envoyés en LR avec AR au syndic en lui demandant de mettre ces projets de résolution à l'ODJ de la prochaine AG, il doit les joindre à la convocation de l'AG.
Ensuite l'AG débattra et votera.
Si elle vote en faveur d'un nouveau syndic, celui ci...sera le ..nouveau syndic
A ce moment là (après la désignation du nouveau syndic),
l'ancien syndic ne sera plus que... l'ancien syndic.
Il n'aura donc plus d'existence légale pour justifier sa présence à l'AG et devra quitter la séance.
NB: Si vous n'avez pas contacté de nouveau syndic, la copro sera dépourvue de syndic ( si l'ancien n'a pas été renouvellé) et ceci pourra entrainer des frais importants comme la nomination par le TGI d'un administrateur judiciaire..
Un petit lien:
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=4712&provenance=183&typeRubrique=SousRubrique
Cordialement
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ETASPAK
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3782 réponses |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 13:13:53
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Merci.
Mon problème est tout entier dans vos exemples.
Notre syndic est le syndic mandaté jusqu'au 17 décembre 2007.
Lors de l'AG, il propose sa reduction pour un an.
Ma question est donc désormais celle-ci : peut-il en cas de non reconduite de son mandat (au dela du 17/12/2007) quitter l'AG ?.
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lionelthomas74
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529 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 14:09:13
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97434, .
Pour une meilleure (tentative) d'analyse de votre problème, pourriez vous nous indiquer précisément quel est le sujet figurant sur votre convocation à l'AG ou prétendu tel par votre CS ( qui je le rappelle), doit aider le syndic à préparer l'AG...
Cordialement |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 14:20:00
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Bonjour,
Dès l’instant où le mandat de votre syndic ne sera plus reconduit, vous n’avez plus de syndic et de ce fait il à l’obligation de quitter l’assemblée générale.
A vous (syndicat des copropriétaires) de prévoir son remplaçant, à défaut c’est l’administrateur judiciaire.
Voyez ce lien :
L'administrateur judiciaire en copropriété
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 14:23:02
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Je vous livre le point :
DESIGNATION DU SYNDIC POUR UNE DUREE D'UNE ANNEE (article 25).
L'an dernier, 31/08/2006, l'AG avait délibéré et le texte de la délibération dit : Le syndic est nommé pour une durée d'une année qui commencera le 18 décembre 2006 et se terminera le 17 décembre 2007?
Notre AG est le 6 Novembre 2007.
Je fais partie du CS, même si celui-ci est mitigé sur le non-renouvellement du mandat. Je ne suis pas d'accord sur le dernier point. Le syndic est responsable des points de l'AG. |
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lionelthomas74
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529 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 15:00:44
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Bonjour.
Je maintiens ce que j'ai dit à 12h30.
Cependant, je conseille de reprendre le ..conseil de la Commission Relative à la Copropriété et d'en demander l'application en vue de la prochaine AG:
"Le Syndic Mr Machin est nommé pour une durée de...qui commencera le ...qui commencera le...pour se terminer le...."
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
et plus précisément:
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=../docs/unijur115t.pdf
Enfin:
Vous comprendrez aisément qu'à partir du moment où l'objet est "désignation du syndic pour une durée d'une année", la durée s'entend à partir du moment où le syndic est élu, qu'il s'agisse de l'ancien ou du nouveau.
Et, s'agissant du futur syndic, je suis convaincu de la sagesse et la compétence de votre CS, l'ont déjà recherché et trouvé...
Cordialement
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 19:36:11
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Notre situation est bien celle de la recommandation 15. Mandat qui commence ............et qui se termine ............
C'est pourquoi je ne comprends pas que vous dites la durée s'entend à partir du moment où le syndic est élu, qu'il s'agisse de l'ancien ou du nouveau.
Le syndic a un mandat d'une année pour lequel il percoit des honoraires calculés sur une année et doit donc terminer son mandat.
Je vous remercie de continuer à m'aider |
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lionelthomas74
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529 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 20:00:24
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Bonjour.
Cela s'éclaircit
Dans ce cas là vous tenez l'AG le jour prévu.
Si vous avez choisi un nouveau syndic, son mandat doit commencer à partir du lendemain où échoie celui de l'ancien syndic.
Il suffit d'y penser dans les projets de contrats de syndic qui seront envoyés à tous les copros avec l'ODJ.
Donc dans ceux que vous allez envoyer à votre (sans doute) futur ex syndic...
Cordialement
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 20:17:21
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Bonsoir 97434,
Pouvez-vous être plus précis sur les dates de son nouveau mandat (début et fin).
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Edité par - ETASPAK le 02 nov. 2007 20:18:25 |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 06:15:14
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Vous avez la gentillesse de me répondre, j'en fais donc de même.
Notre syndic, mandaté par une année a prévu à l'ODJ de l'AG la délibération sur un nouveau mandat d'une année.
Le mandat en cours a pris effet le 18 décembre 2006 pour une année (fin le 17 décembre 2007). L'AG a lieu le 6 novembre, après un premier report pour non respect des 21 jours.
Dans mon esprit, quoi qu'il arrive, le mandat du syndic actuel va jusqu'au 17/12/2007 et le prochain sera investi de cette mission à compter du 18 décembre 2007. Sinon, comme il a été dit par ailleurs, je me présenterais comme syndic bénévole le temps de mettre les choses en place : nouvelle AG.
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 10:13:43
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Bonjour.
J'en déduis que vous êtes globalement OK avec mon post du 2/11 à 20h.
Par contre, j'ai personnellement un avis très défovable en ce qui concerne "le syndic bénévole".
Particulièrement si votre copro dépasse le nombre de lots et le budget limite prévus par le nouveau décret comptable.
Enfin, dans les mois, et les années à venir, on ne peut que redouter la mise en place de nouvelles normes, diagnostics, etc qui compliqueront encore davantage la tâche.
Je maintiens que syndic, ce devrait être un véritable métier, avec une formation obligatoire et une véritable responsabilité devant les copropriétaires sanctionnable devant la justice de proximité.
Dans le même registre, il faudrait instaurer une formation continue obligatoire pour chaque membre du CS, pour en mériter le titre.
Cordialement |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 10:48:18
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MERCI.
Notre copro a 25 lots sans grand problème. La moitié des lots est occupé par les propriétaires. Le bidget est inférieur à 30000 euros.
Nous sommes à l'île de la Réunion pas de soucis de chauffage. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 12:23:07
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Bonjour 97434,
Vous êtes dans le vrai concernant la durée du mandat de votre syndic (du 18/12/06 au 17/12/07).
Mais vous devez bien comprendre que si le 6 novembre prochain votre syndic n’est pas renouvelé dans sa fonction ce dernier ne fera, pour ainsi dire, plus rien pour votre copropriété.
A partir de là, vous pouvez considérer une inertie de votre copropriété d’un trimestre, au minimum, à partir du 6 novembre 2007 et la remise des archives du syndicat au nouveau syndic.
Vous devez obligatoirement vous faire élire syndic bénévole lors de cette assemblée générale, avec comme date d’effet de la fonction au 18 décembre 2007, à défaut c’est l’administrateur judiciaire.
Il est essentiel que vous soyez secrétaire lors de cette assemblée générale afin de conserver copie de la feuille de présence et du procès verbal signé par le président de séance et les scrutateurs (l’original et à remettre à votre syndic en fin de séance).
Votre syndic à le devoir, en principe, de diffuser le procès verbal aux opposants et aux défaillants avant la fin de son mandat.
Tout ceci pour vous dire qu’un changement de syndic se prépare en amont avec une large majorité, surtout pour l’élection d’un syndic bénévole.
Vous n’êtes pas sans savoir également qu’un syndic bénévole a l’obligation, au-delà de trois mois, d’ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires.
Je serais plus nuancé que lionelthomas74 sur la fonction de syndic bénévole, il existe des associations de copropriétaires qui aident et assistent le syndic bénévole en incluant dans leur cotisation annuelle une assurance en responsabilité civile liée à cette fonction.
Cordialement.
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 13:31:15
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Bonjour.
Avant de boire le café.
En résumé, nous sommes OK.
Votre syndic va se dévouer corps et âme jusuqu'au 17/12/07.
C'est son contrat.
L'AG a lieu le 6 novembre. Là vous aller voter pour désigner le syndic.
A vous de réfléchir avant:
Suis je taillé pour ce poste en faisant syndic bénévole?
Préparer un contrat de syndic à envoyer au syndic en exercice..
Sur qui m'appuyer? Exemple: Quid du CS? 
Ou bien: Penser à demarcher un ou plusieurs (conseillé) syndic pro avec un contrat qu'il faudra joindre à la convocation de la prochaine AG et à envoyer au syndic en exercice.
NB: Votre(vos) projet de contrat de syndic doit commencer le 18 décembre pour se terminer le 17 decembre 2008...par exemple.
Cordialement
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 16:01:28
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LA SUITE ....
Hier a eu lieu notre AG. Au deuxième point de l'ordre du jour, examen et approbation des comptes et devant répondre à des questions précises sur des problèmes (compte d'attente non justifié par exemple), le syndic a souhaité remettre ce point à une nouvelle AG.
Idem pour le point concernant le quitus;
idem pour le point concernant le renouvellement du contrat annuel du syndic, tout en précisant que le cabinet ne serait pas candidat à sa propre succession.
Le syndic a, après ce refus de mettre au vote les quatre points concernant les comptes, le quitus, le choix du syndic et la valiadtion du contrat, laissé l'AG se déroulée normalement en assurant le secrétariat.....
Qu'en pensez-vous ?
Nous devons donc attendre encore la prochaine AG pour choisir le syndic alors que le contrat de ce syndic se termine le 17 décembre 2007.
Pas de comptes aprouvés (exercice se terminait le 30/06/2007), pas de syndis contactés pour la suite, mais un budget prévissionnele voté !!! |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 17:06:21
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vous êtes faits roulés dans la farine ! Le syndic est secrétaire, c'est le président qui décide du déroulement de l'AG. Affolant de penser que les comptes ne sont pas approuvés.
Vous devez dans les jours qui viennent redresser la situation de façon à ce qu'une AG se tienne avant le 17-12 (attention 21 jours à respecter pour envoi de la convocation), qu'elle choisisse un nouveau syndic et approuve les comptes.
Dès à présent demandez à votre syndic de fixer une date, et prospectez pour trouver un syndic. Si syndic bénévole, il faut que le candidat accepte de consacrer du temps à son autoformation. |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 16:57:18
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DAns CINQ semaines max, nous aurons une nouvelle AG.
Avec désignation du syndic |
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Non renouvelement du contrat de syndic
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