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Dans ma copropriété sont prévus des travaux d'améliorations des parties communes des garages situés en sous-sol de l'immeuble. Je précise que l'on peut accéder aux autres parties communes de l'immeuble à partir de ces garages et donc rentrer dans son appartement en passant par la porte des garages. Qui doit payer les travaux : seulement les possesseurs de garages (selon le critère d'utilité ?) ou tous les copropriétaires. Est-ce qu'il en va de même pour le vote de la décision relative à ces travaux ? (seulement les possesseurs de garages votent, ou tout le monde participe au vote ?).
Je précise que par ailleurs il y a dans les charges un poste intitulé charges de garages payés uniquement par les possesseurs de garages.
À partir du moment qu’il s’agit d’une peinture spéciale pour les parties communes des garages de votre immeuble et qu’il existe dans votre règlement de copropriété une grille spéciale « intitulé charges de garages ».
Ces travaux doivent être votés et payés uniquement par les possesseurs de garages.
Même si l'accès dans les parties communes de l'immeuble peut se faire par la porte des garages.
D’autant plus que l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. »
« Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa. »
« Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. »
« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Voyez ces liens :
Qu'est-ce qu'une partie commune spéciale ou particulière (ainsi que ses charges) ? Quelles sont les répercussions sur les travaux ?
…..en parties communes spéciales (ou particulières), affectées à certains copropriétaires (aire de roulement d'un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking, gros oeuvre d'un bâtiment donné déclaré spécial à ses copropriétaires occupants, etc.)….
……Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien……
Comment dois-je rédiger une remarque au syndic pour lui faire comprendre que si la répartition et le vote ne se font pas sur les garages, je contesterai l'AG (ou l'article de l'AG) en question ? En quelque sorte, comment lui faire peur avec une formulation juridique pertinente pour qu'il se penche sérieusement sur la question et prenne en compte nos remarques ?
Le syndic en question à tendance à dire qu'il sait mieux que nous et qu'il a raison (sans apporter d'éléments concrets issus de la loi, du règlement de copro etc...).
Vous devez bien faire comprendre à votre syndic que le jour de l’assemblée générale il engage sa responsabilité civile professionnelle.
Que vous êtes plusieurs copropriétaires à voter contre cette décision et à ne pas lui donner le quitus.
Que vous êtes prêt à prendre un avocat et à faire l'avance des frais nécessaire pour ester en justice auprès du tribunal de grande instance contre le syndicat des copropriétaires dès réception du procès verbal.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Voyez ces liens :
Jurisprudence: Responsabilité du syndic envers un copropriétaire.
La Cour d'appel de Paris a eu l'occasion de rappeler que l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic ne saurait dégager sa responsabilité civile quasi-délictuelle envers un copropriétaire en raison des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
Jurisprudence: Syndics, attention au devoir de conseil !
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.
L'assemblée générale : procès verbal et contestations (4ème partie) :
Comment contester une décision ?
« Une assemblée générale, ou l'une de ses décisions, ne peut être contestée que par la voie d'une action judiciaire, entreprise dans un délai strict et sous forme d'une assignation déposée au greffe du tribunal compétent…. »
L’état descriptif de division et la répartition des charges :
« L'état descriptif de division : c'est une pièce essentielle, qui peut être présentée séparément du règlement de copropriété, mais qui en fait partie intégrante ; il comporte une liste des lots avec pour chacun son numéro (sous lequel il est enregistré au Fichier immobilier), une description qui - c'est très important - induit l'usage auquel il est destiné, et les " tantièmes " (millièmes, dix-millièmes, cent-millièmes ou toute autre subdivision imaginable) de copropriété ; ces derniers fixent la quote-part de la propriété du sol ainsi que les droits de vote aux assemblées générales attribués au lot. »
« on cherchera également s'il y figure bien la clause prévoyant qu'en assemblée générale, pour les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses les copropriétaires qui participent à ces dépenses (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ; cela semble logique, mais si le règlement ne le prévoit pas explicitement, tous les copropriétaires doivent prendre part au vote !… »
« Les modes de répartition des différents types de charges et les grilles des différents " tantièmes " particuliers de chacun des lots applicables à ces types de charges lorsqu'elles ne sont pas réparties aux tantièmes de copropriété (appelés également " tantièmes généraux ") ; lorsque certains types de charges n'incombent qu'à certains lots seulement, les grilles ne comportent que ces lots ; les grilles les plus fréquentes sont celles des charges de chauffage (ne comportent que les lots chauffés), des charges d'eau froide (ne comportant que les lots desservis), des charges bâtiment (grilles par bâtiment), des charges d'ascenseur (grilles par groupes de lots desservis par chaque ascenseur), des charges d'escaliers (grilles par cage d'escalier), des charges de parking (grilles de lots de parking) etc. »
Travaux garages
Forum fermé
Posté - 05 nov. 2007 : 18:30:58
