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alec
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3 réponses |
 Posté - 07 nov. 2007 : 21:37:44
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Bonjour,
je suis propriétaire dans une copropriété où le syndic est bénévole mais autant dire inactif. Cela faite plus de 18 mois que j'y habite et pas une seule réunion. J'ai depuis peu une infiltration dans une chambre et aprés avoir vu la responsable du syndic, c'est moi qui m'occupe de tout. J'ai appelé l'assurance, c'est à moi d'appeler un couvreur pour faire la recherche de fuite... Elle, elle ne fait rien,... sauf m'exaspérer!
Etant donnée que notre copropriéte est faite de plusieurs ailes (un U). Je sais que les propriétaires de notre aile sont pour que la copropriété s'embellise et s'améliore ce qui n'a pas l'air d'être le cas des autres. Dans ce cas, pouvons-nous nous séparer de la copropriété et créer la notre que sur notre aile pour au moins faire les travaux souhaités et souhaitables.
Je signale que nous aurions quoiqu'il arrive une cour commune à tous.
Si on ne peut pas, pouvons-nous stipuler quelque part que chaque aile paye pour elle?
Car si je paye pour mon aile maintenant, je ne voudrais pas que l'autre aile me demande des sous pour des travaux futurs qu'ils feraient.
Je vous remercie d'avance de vos réponses.
Alec
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lionelthomas74
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529 réponses |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 23:21:20
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d'après vos indications il n'y a qu'un bâtiment,même avec plusieurs ailes mais avec une toiture,des murs communs etc et une cour commune
hors pour créer un syndicat dit secondaire (article 27 L1965)il faut que les bâtiments ( 2 éventuellement ) soient totalement "indépendants".
Par exemple une CA a estimé que deux bâtiments ne sont pas indépendants lorsqu'ils sont desservis par une cage d'escalier unique et,qu'en plus, ils constituaient un ensemble qui necessitait une seule unité de gestion.
Pour "sortir" d'une copropriété il faut qu'il y ait plusieurs bâtiments et que la division du sol soit possible (article 28 L1965)
Mais pourquoi ne prévoyez vous pas le remplacement du syndic par un syndic professionnel par exemple;bon, d'accord il faut le payer mais cela ressoudrait certainement vos problèmes ou au moins une grande partie.
Vous indiquez que vous avez un syndic bénévole et ensuite que vous avez vu la responsable du syndic?????; en "bénévole" il n'y a que le syndic (qui est responsable) alors??????
18 mois sans une assemblée générale......alors qu'il doit y en avoir une par an et, bien entendu, pas de budget voté; alors sur quelles bases payez vous vos charges et les provisions qui vont avec
Attention vous devriez "regarder" cela de près car pas de budget il ne peut légalement y avoir d'appel de fonds (charges)donc si il y a de mauvais payeurs pas de recourt possible |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 23:25:40
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Avant de vous lancer dans la lecture proposée par lionel, ces quelques points :
- vous ne pouvez vous séparer de la copropriété, sauf si la division du sol est possible.
Mais vous parlez de "cour commune". Ce serait donc impossible.
Resterait alors la création d'un "syndicat secondaire", dans la mesure où votre "aile" est un ba^timent distinct des autres...
Dans ce cas, une AG spéciale des seuls cop^ropriétaires de cette aile/bâtiment peut décider la création d'un syndicat secondaire ayant por abjet la gestion de votre seul bâtiment/aile.
Cette Ag devra désigner le syndic (qui peut être différent du syndic actuel, un des copro par exemple), son CS, son RDC et c'est parti pour fonctionner seul dans le cadre du syndicat principal, le syndicat initial n'étant en fait que divisé. (Voir L.art.28b) |
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alec
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 09:26:48
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Bonjour,
merci pour toutes vos reponses. En effet, notre syndic représenté que par une des copropriétaires ne fait absolument rien. Les charges demandées ne sont que l'assurance de la copropriété une fois par an. Je vais donc voir avec les autres propriétaires pour agir et soit avoir un autre syndic soit faire un syndic pour notre aile.
A+
Alec |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 11:12:17
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alec ,bien relire ce qui a été indiqué dans nos réponses; pour moi, un syndic pour votre aile et un autre pour le reste de l'immeuble ce n'est, légalement, pas possible.
Si vous contacter un syndic pro ,pour un projet de contrat,il pourra vous donner son avis
Les charges (assurances ,électricité des communs et autres)doivent obligatoirement faire l'objet d'un budget voté en AG,avec des appels de fonds basés sur ce budget à faire aux période décidées en AG ( l'article 14-1 loi de 1965 indique "trimestriellement" mais des modalités différentes peuvent être décidées en assemblée)
et l'approbation des comptes doit obligatoirement se faire au cours d'une AG-
Toutes les décisions concernant votre immeuble doivent se faire également et obligatoirement au cours de cette assemblée
A vérifier aussi,avant de passer éventuellement à la phase syndic pro,si votre "bénévole" qui semble un peu (beaucoup) léger à bien ouvert un compte bancaire ou postal au nom de votre syndicat des copropriétaires
Il y a combien de logements dans votre immeuble?? |
Edité par - felix1930 le 08 nov. 2007 11:16:48 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 11:29:37
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Félix : "alec ,bien relire ce qui a été indiqué dans nos réponses; pour moi, un syndic pour votre aile et un autre pour le reste de l'immeuble ce n'est, légalement, pas possible."
Et pourquoi donc, si cette aile est bâtiment, ne serait-il pas possible de l'instituer en syndicat secondaire ?
Le "reste" sera " syndicat principal", comme c'est la règle lorsqu'il y a syndicat secondaire.
Tout ceci est tout ce qu'il y a de légal, expressément prévu L.art.28.
Le syndicat désigne son syndic, son CS, adopte son RDC, qui est, bien entendu, copie conforme de celui du syndicat initial, qui devient "syndicat principal".
La présence d'un ou plusieurs syndics de syndicats secondaires avec syndic et CS du principal est la règle lorsqu'il y a syndicat secondaire.
La notion de bâtiment n'est pas limitée à une question géographique, le 'bâtiment' étant isolé, détaché du reste.
L'immeuble en U d'alec peut présenter cette particularité, chaque aile étant identifiable, autonome car détachable du reste des bâtiments.
Ce n'est pas parce que 2 bâtiments se touchent (joint de dilatation par ex) que la division est impossible.
La cour commune n'est pas un obstacle, le "syndicat secondaire" ne concernant QUE le bâtiment en cause (le bâti) mais en aucun cas les espaces ou équipements communs à d'autres bâtiments ou à l'ensemble immobilier, qui restent au syndicat principal.
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Edité par - gédehem le 08 nov. 2007 11:34:00 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 14:22:03
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en ce qui concerne la partie juridique du syndicat secondaire,pas de problème, c'est du classique.
Le problème,pour moi,c'est la notion de plusieurs bâtiments, indispensable pour pouvoir créer un syndicat secondaire.
Un bâtiment est,semble t il ,une construction indépendante techniquement, même si il y a plusieurs entrées (A,B,......)
Hors un joint de dilatation n'est pas,par définition,la séparation de deux bâtiments; il est rendu nécessaire souvent ,techniquement, pour un problème de mise en oeuvre en fonction de distances,de surfaces....donc de normes
Ce joint est souvent complété,notamment en façades ou pour une toiture terrasse par un complément ,joint d'étanchéité ou recouvrement de celle-ci en toiture, qui prend "appui" sur les deux parties du bâtiment
De même,en fonction du type de construction,en sous sol ou, d'une façon plus flagrante, dans la partie fondation,dalle sur terre plein etc...il n'y a ,techniquement,qu'un bâtiment et non deux
Peuvent se greffer à cela les différentes alimentations ou évacuations qui passent du A au B ou du B au A, rendant encore plus complexe cette séparation technique, avant celle juridique
Cela uniquement pour un problème de syndic bénévole qui ne fait pas son boulot ce qui mécontente, au moins une personne, alec
Nous avons un bâtiment,en deux parties séparées par un joint de dilatation (toute la partie "technique"(?) précitée est le reflet de notre immeuble) ,et, nous en serions arrivéss aux problémes d'alec, le syndic n'aurait pas fait long feu
Un immeuble avec une partie des façades refaites et pas le reste,cause syndicat secondaire,ce n'est pas jojo ,ou du plus bel effet notamment si le tout est agrémenté par quelques "casseroles" |
Edité par - felix1930 le 08 nov. 2007 14:27:54 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 15:24:12
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Un ravalement de façade se traite dans le cadre du syndicat principal, garant de l'harmonie de l'ensemble immobilier.
Sur ce point et bien d'autres, le RDC du secondaire reste soumis aux dispositions du RDC initial de l'ensemble immobilier.
Revoir les arrets sur cette notion de "bâtiment" pour la création d'un syndicat secondaire, qui ne s'entend pas d'un bâti géographiquement toujours distinct des autres construction.
Il faut que le gros œuvre soit distinct, indépendant du gros œuvre des autres bâtiments.
De plus, l'objet du syndicat secondaire est limité à la gestion, à l'entretien et à l'amélioration interne du bâtiment concerné.
Le ravalement, ce n'est pas pour lui, sauf si l'AG du principal l'autorise..
Quant à la gestion du secondaire par un syndic non "pro", je ne vois psa de difficulté en sus ou autre par rapport à un autre syndicat traditionnel.
On peut noter enfin que le syndicat secondaire peut opter pour la forme "syndicat coopératif". |
Edité par - gédehem le 08 nov. 2007 15:27:01 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 16:16:28
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Citation :
cité par gédehem,
Quant à la gestion du secondaire par un syndic non "pro", je ne vois psa de difficulté en sus ou autre par rapport à un autre syndicat traditionnel
.
c'est plutôt l'inverse que j'envisageais car, garder le même syndic "bénévole" (bon à rien) pour le secondaire je n'en vois pas l'avantage et où serait l'amélioration Citation :
De plus, l'objet du syndicat secondaire est limité à la gestion, à l'entretien et à l'amélioration interne du bâtiment concerné.
Le ravalement, ce n'est pas pour lui, sauf si l'AG du principal l'autorise
..
donc le souhait d'embéllissement et d'amélioration d'atec,et d'autres, serait assez limité et qu'intérieur - c'est plutôt restreint
; pour la toiture et SA fuite???
-vous indiquez qu'il faut que le gros oeuvre soit distinct,d'accord c'est ce que j'ai essayé d'expliquer dans mon dernier post avec les joints de dilatation qui n'étaient qu'une rupture "technique" obligatoire pour respecter certaines normes avec, en plus la partie fondation qui n'était, souvent, qu'une continuité
devant le flou de la constitution et de la construction de l'immeuble en U cité, je reste persuadé que le gros oeuvre ou, au moins, une grande partie forme un tout;déjà pour un pavillon en U vous avez (en principe..je ne connais pas tout)au niveau de l'amorce de l'aile, des chaînages,haut et bas, qui sont en continu avec la partie droite ,sinon vous risquez d'avoir des problèmes de tenu de l'aile car non solidaire du reste de la construction...alors pour un bâtiment plus important et plus haut!!
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Edité par - felix1930 le 08 nov. 2007 17:16:29 |
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alec
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 20:47:15
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Encore merci à tous.
En fait, j'ai relu notre reglement de copropriété et apparemment si je comprends bien les bâtiments restent distincts. Je pense donc que chaque batiment paie pour ces propres travaux - sauf bien sûr concerant la cour commune. Aprés avoir vu 2 des copropriétaires (sur les 5 en nous comptant), ils ont l'air aussi desemparés et sont aussi pour que le bâtiment soit arrangé notamment le changement de gouttiere qui devient urgent et qui semble être à l'origine de mon dégat des eaux (à voir j'ai un couvreur qui vient samedi pour la recherche de fuite).
Je pense donc essayer de voir avec les copropriétaires pour faire ce que l'on peut pour notre bâtiment.
Le seul hic est que nous n'avons donc pas de compte avec un fond de roulement. Il faut donc que l'on se débrouille pour encaisser les montants avant les travaux, ça c'est moins sûr. A moins que l'on puisse convoquer notre syndic fantôme pour voire avec lui pour gérer l'argent de tout ça!!!
Bref, affaire à suivre.
C'est vraiment dommage tout ça car en effet on n'a que trés peu de charges de copropriété (donc cool!!) mais rien ne se fait ;-( surout que c'est un beau bâtiment (un ancien moulin du 19ieme) qui risque à terme de beaucoup se délabrer.
A+ |
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