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gege59
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6 réponses |
 Posté - 11 nov. 2007 : 12:45:58
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Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur ce forum qui semble fournir de nombreuses informations tres pertinentes sur le vaste sujet de l'immobilier.
Je vous expose donc mon projet actuel qui me fait consommer un peu trop d'aspirine à mon gout , en esperant que vous pourrez combler les vides ou erreurs :o)
Je compte racheter un tres joli Loft avec ma nouvelle compagne.
Cette derniere est deja propriétaire de ce Loft avec son ancien petit ami.
Celui-ci est tout a fait d’accord pour me ceder sa part à un prix raisonnable.
Il reste des travaux à effectuer dans le Loft mais il est deja tout a fait habitable. Une première estimation d’un notaire en l’état donne : 280 000 euro. Sachant que ce loft leur a couté : 160 000 euro.
Il leur reste à rembourser sur leur prêt en cours une somme de 117 000 euro
L’ex me cède les droits de propriété à condition qu’il sorte gagnant de cette histoire avec 60 000 euro.
Le loft n est toujours pas réceptionné en Mairie, il le sera bientot apres la peinture d'une façade.
Voici une ébauche de mes calculs par rapport à cette situation.
Ce que je vais devoir donner :
==> 60 000 euro pour l’ex
==> 117 000 (du prêt en cours) / 2 = 58 500 pour qu’il puisse sortir de son prêt en cours
Ceci nous fait : 118 500 euro
A ca , il faudra bien que j’ajoute :
1° Les frais de notaire ? basés sur 118 500 euro ?? Construction vu comme neuve , donc 2% sur le prix de vente grosso modo : disons 2370 euro
2° Cette fameuse TVA résiduelle de 15% (loft de moins de 5 ans et jamais revendu auparavant) sur les 118 500 ? soit 17 775 euro
3° des Frais d’hypothèque ? J’ai cru voir un chiffre qq part par rapport à cette somme : 1200 euro…
Au final , pour devenir propriétaire de ce Loft avec ma compagne qui l’est déja, il semble que j’ai besoin de 140 000 euro.
Pouvez vous me confirmer que mes calculs sont bons, ou du moins se rapprochent de la réalité. N’ai-je rien oublié de très important ?
N y a-t-il pas une autre possibilité moins onéreuse dans ce projet ?
Merci d’avance pour vos lumières.
Tres Cordialement.
Gérard.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 17:33:31
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Ce loft est en indivision actuellement, aussi la valeur estimée par le notaire est le prix d'acquisition si les deux parties vendent ensemble leur part.
Vous dîtes que l'ex veut 60 000 nets, alors il faudra payer pour lui la plus value réalisée, n'est-ce pas ?
Ce n'est pas sa part du loft qu'il vous vend mais la part de la couche apparemment?
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 17:39:32
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
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Vous dîtes que l'ex veut 60 000 nets, alors il faudra payer pour lui la plus value réalisée, n'est-ce pas ?
Ce n'est pas sa part du loft qu'il vous vend mais la part de la couche apparemment?.
Ben oui. 280KEUR (valeur actuelle) - 160KEUR (valeur d'achat) = 120KEUR
Donc 120KEUR de PV potentielle. 60KEUR c'est cette PV divisée par deux.
Vous le voyez où le lézard ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 nov. 2007 17:40:04 |
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gege59
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 18:30:02
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Bouzigues, je ne comprend strictement rien à ta reponse. Peut etre est elle humouristique ?
Bon je la refais, je pense pourtant avoir été on ne peut plus clair sur la situation.
Je désire posseder cette propriété avec ma petite femme qui est deja propriétaire avec son ex à ce jour.
Bref, je desire racheter la moitié de part de la maison qui est à son ex , avec qui nous sommes resté en bons termes (hé oui c est possible...)
Désolé pour le vocabulaire, je ne m interesse à l immobilier que depuis 2 mois.
Evidemment, il s agit là d'un rachat immobilier, donc ca signifie notaire, ?? TVA résiduelle ?? et hypotheque/garanti à verser.
Bref, j'ai commencé mes calculs , et je souhaiterais juste savoir si ils sont à peu pres corrects ou si j'ai omis quelque chose de tres important.
Merci d'avance
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 19:13:18
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Si je comprends bien, le vendeur vous demande de prendre en charge la TVA résiduelle, qui normalement est à sa charge.
Si c'est le cas, votre calcul sur le prix de vente est faux.
Sinon :
Vous achetez la moitié d'un bien immobilier qui vaut 280.000 TTC.
La moitié vaut donc 140.000 TTC
Les frais de notaire seront de 2,80% environ, soit 3.900 euros. Faites vous bien confirmer quand même que la revente de ce loft entre bien dans le champ d'application de la TVA.
Reste le problème du prêt en cours = voir le banquier pour demander s'il accepte le transfert du prêt à votre profit avec désolidarisation du vendeur. En effet, rembourser la moitié du prêt ne signifie pas désolidarisation du sortant, il resterait solidaire de l'autre moitié du prêt restant à courir.
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moulinsart |
Edité par - moulinsart le 11 nov. 2007 19:15:18 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 19:28:22
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Citation :
Initialement entré par moulinsart
.
Vous achetez la moitié d'un bien immobilier qui vaut 280.000 TTC.
La moitié vaut donc 140.000 TTC.
Sur ce point c'est exact. C'est même comme cela qu'il faut calculer si on ne conteste pas l'estimation.
Ceci dit, si le montage exposé ne déplait pas à celui qui sort de l'indivision, pourquoi pas. J'ai cru comprendre qu'il voulait une plus value personnelle de 60KEUR et point barre.
On peut conclure sous l'estimation, pourvu qu'il n'y ait pas lésion. Sur ce point, je ne vois aucune illégalité si les deux parties sont d'accord sur ce montage. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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gege59
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 19:34:06
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Bonsoir moulinsart,
Merci de votre réponse. Cependant, quelques précisions.
Je sais tres bien que la TVA résiduelle est à la charge du vendeur.
Toutefois, la condition necessaire et suffisante pour que ce dernier me laisse ses droits de propriétaire est qu'il sorte de cette histoire avec 60 000 euro en poche.
Il est donc necessaire d'inclure dans mes calculs cette TVA résiduelle.
Y a t il TVA residuelle ? A priori oui, Construction neuve de moins de 5 ans et revendue pour la premiere fois. La vraie question est de savoir si lors d'un rachat d'une demie part comme c est le cas ici, on peut aussi parler de TVA résiduelle....
J ai précisé qu'il y avait eu estimation du Loft à 280 000 euro , mais c etait juste pour info.
Le prix de revente précis importe peu à la personne à qui je racheterai la part tant qu'il sort avec 60 000 euro.
Les calculs font ainsi que je me retrouve à avoir besoin de 140 000 euro (frais notaire compris, TVA residuelle, et hypotheque) . Le fait que ce soit la moitié de la valeur estimée n est que pur hasard.
En fait ici, le prix de revente de la part vu par le notaire serait plutot de 118 500 euro.
Voilà, j espere m avoir fait bien comprendre cette fois.
Cdlt.
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gege59
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 19:43:59
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Sur ce point c'est exact. C'est même comme cela qu'il faut calculer si on ne conteste pas l'estimation.
Ceci dit, si le montage exposé ne déplait pas à celui qui sort de l'indivision, pourquoi pas. J'ai cru comprendre qu'il voulait une plus value personnelle de 60KEUR et point barre.
On peut conclure sous l'estimation, pourvu qu'il n'y ait pas lésion. Sur ce point, je ne vois aucune illégalité si les deux parties sont d'accord sur ce montage.
Voilà , vous avez tout compris 
Je vais donc devoir partir sur un pret à 140 000 euro , sans me poser de questions sur d'éventuelles mauvaises surprises.. (fisc, juridiques...)
D'apres vous, il semblerait que je n ai rien omis à mes calculs.
En outre, je pense que ca ne sert à rien de se faire mal à la tete pour trouver une solution de rachat à plus bas prix ?
Aucun chiffres dans mes calculs n a l'air d'etre variable dans mon interet.
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 19:46:07
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Sauf erreur de ma part, il faut racheter cette moitié de loft 126.000 euros TTC.
Ce qui nous fait à déduire :
- la moitié du prêt : 58.500 euros
- la TVA résiduelle sur la moitié : 20.650 euros moins TVA sur le prix de revient (160.000 : 2)13.110 = 7.540
Reste bien net pour le vendeur 60.000 euros !
Frais de notaire = 126.000 x 2,80% = 3.280 euros
Clap - Clap - Clap = Bravo ! Merci |
moulinsart |
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gege59
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 21:20:35
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mmh... ce calcul et surtout ces chiffres me plaisent beaucoup
Cependant, je ne comprend absolument pas commment vous avez calculé la TVA résiduelle dans mon cas. Peut etre suis je un peu fatigué ce soir.
Une petite explication détaillée sur l'algorithme ? |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 21:38:30
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TVA due sur la revente soit sur 126.000 euros TTC
HORS TAXE : 105.351
TVA : 20.649
TVA récupérable sur le prix de revient soit sur 80.000 euros TTC + 13.110.
Différence : 20.649 - 13.110 = 7.539
Attention, calcul théorique, en effet le prix de revient du loft TTC est à faire vérifier par le notaire, il se peut que certains postes ne donne pas lieu à récupération de TVA (par exemple l'achat du bâtiment avant travaux)...
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moulinsart |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 21:40:39
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| Je vous rappelle que le taux de TVA (pour l'instant !) est de 19,60% et non de 15% comme vous l'indiquez... |
moulinsart |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 17:30:06
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Je reviens sur la plus value que personne n'a pris en compte.
Il faudra bien en tenir compte car l'ex part avec 60 000 nets.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 19:13:14
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Si en plus il faut payer les impôts sur le revenus de l'ex. alors !
Pourquoi pas son billet de train et sa première nuit d'hôtel ? sinon effectivement il n'aura pas longtemps 60.000 euros nets... |
moulinsart |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 19:14:29
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Mais au fait, j'y pense, il doit être parti depuis moins d'un an l'ex.
Donc pas de plus-value... |
moulinsart |
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gege59
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 08:44:52
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Bonjour bonjour,
bon alors :
Non, pas d'imposition sur la plus value pour l'ex. Tout simplement par c'est encore à ce jour sa résidence principale.
Heureusement, car 27% dans les dents, ca fait mal. Et encore une fois, j aurais du lui payer car ce dernier veut absolument 60 000 euro en poche une fois toutes les charges retirées. Ce qui est assez justifié vu la tete du Loft et les difficultés rencontrées (constructeur de pacotille, avocats,... etc.. mais ca c est une autre histoire...)
Par contre, moi , je vais revenir sur cette fameuse TVA résiduelle. Car c'est bien la partie dont je suis assez incertain et qui peut changer la donne.
Moulinsart : Quand je dit 15% , je parle de la TVA "résiduelle" que le vendeur devrait à notre bel état Francais . TVA classique : 19,6 oui bien sur . Mais TVA pour la construction : 5%
Au final, vu la situation, l'état demandera ce qui lui est du sur la vente, à savoir : 19,6%-5%=15% (sur quel chiffre ?) d'apres une premiere explication téléphonique avec un notaire...
Maintenant, je ne suis pas rentré dans les détails pour l'instant....
J'ai l impression que vous disposez d'une méthode de calcul pour cette TVA résiduelle. Je suis curieux de la connaitre.
Je reprend les chiffres de base.
Achat du terrain (vieille grange compris) : 50 000 euro
Construction du Loft sur la grange, factures à l appui (avec pas mal de choses à terminer à l'interieur à ce jour) : 110 000 euro
Estimation notaire du Loft aujourd'hui : 280 000
Vente part de l'ex : 60 000 + charges + cloture de sa part du pret en cours (58500)
Voilà pour les chiffres.
Je trouve que 15% sur les 118 500 euro (60 000+58500) , ca fait un peu beaucoup. Car sur l achat du terrain, la TVA n etait pas de 5%.
Maintenant , je suis un peu perdu dans tout ces chiffres....
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 13:21:38
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Sur le terrain : c'est clair = pas de TVA à récupérer.
Sur les travaux, si je comprends bien, la TVA a été facturée à 5,50% car travaux sur existant, donc pas de création de nouvelle surface.
Donc =
- première interrogation = la revente est-elle bien soumise à TVA ?
- deuxième interrogation = si oui, seule la TVA à 5,50% sur la partie travaux est récupérable, soit la moitié de 5.735 euros.
Dans ce cas, une revente à 140.000 euros comme prévu permets à l'ex. de récupérer 60.000 nets
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moulinsart |
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Etude complexe - Rachat d'une part de propriété
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