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 Sujet  |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
 Posté - 13 nov. 2007 : 17:48:15
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Bonjour à Tous,
Je m'étonne sans arret des chiffres officiels de la FNAIM :
Ils baissent mensuellement mais augmente annuellement !
J'ai donc décidé de me fendre d'un petit tableau excel avec un beau graph pour éclaircire tout ça. Evidemment je ne suis pas à l'abri d'une erreur surtout que j'y connais pas grand chose mais vous allez voir c'est simple et logique comme raisonnement. Si vous y repérez des erreurs merci de me le faire savoir.
Je suis donc parti des chiffres officiels de la FNAIM (puisqu'il n'y qu'eux...) aussi loin que leur site le permettait c'est à dire Janvier 2005. J'ai donc utilisé Decembre 2004 comme base (100) auquel j'ai rajouté pour chaque mois le pourcentage mensuel d'augmentation pour les 3 mesures (apparts, maisons, total)
La FNAIM dit :
"A la fin de 2006, la progression des prix dans l'ancien était de l'ordre de 7%, rappelle-t-on chez la Fnaim."
Alors que mon indice passe de Jan 2006 à Jan 2007 de 104.84 à 105.84
soit MOINS DE 1 POURCENT !
Mon indice est aujourd'hui à 105,79, niveau qu'il à pour la première fois rencontré en ... AOUT 2005 !!! nous sommes donc aujourd'hui selon les propres chiffres de la FNAIM au même niveau de prix qu'il y a un peu plus de DEUX ANS !!!
Indiquez moi si je me trompe... je vous met à disposition les images :
Arno
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Arno
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 18:39:50
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| la fnaim utilise un moyenne mobile lissée sur deux ans |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 18:54:08
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donc hors erreur de ma part, cela prouve que la moyenne mobile lissé fausse LARGEMENT les résultats par rapport à une moyenne normale ?
Quel est l'intérêt de calculer une moyenne mobile ? je veux dire comment se justifie son emploi en statistique ? et pourquoi 2 ans ?
parce que là passer de 7% à 1% c'est énorme !!! |
Arno
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 20:58:48
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| La technique du moyennage est utilisé par les physiciens pour lisser les courbes. Leurs mesures relèvent souvent des erreurs et cela permet de les estomper, de rendre les courbes plus belles et plus continues. Concernant la Fnaim, cela permet de faire ressortir les tendances long terme. Pour les retournements de tendance, ca fausse complètement les résultats par contre. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 07:49:37
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Citation :
Initialement entré par Scorpion
La technique du moyennage est utilisé par les physiciens pour lisser les courbes. Leurs mesures relèvent souvent des erreurs et cela permet de les estomper, de rendre les courbes plus belles et plus continues. Concernant la Fnaim, cela permet de faire ressortir les tendances long terme. Pour les retournements de tendance, ca fausse complètement les résultats par contre.
Bonne explication
En complément et commentaire, je ne dirais pas "fausser" et encore moins "complètement", termes impropres et non mathématiques pour définir le lissage d'une tendance.
Ne pas oublier que ce lissage intervient aussi quand le cycle repart à la hausse, of course! |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 10:28:30
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il y a donc volonté afficher de "retarder" l'apparition du retournement ainsi que d'en sous-évaluer sa force !?
a l'avenir je posterai le graphe avec chaque mois les nouveaux chiffres mensuels de la FNAIM... on y verra sans doute plus clair sans moyenne mobile. |
Arno
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 10:40:59
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Citation :
Posté - 14 Nov 2007 : 10:28:30
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il y a donc volonté afficher de "retarder" l'apparition du retournement ainsi que d'en sous-évaluer sa force !?
Rassurez vous, c'est leur maniere de calcul.
Ca joue dans les 2 sens, quand le marché repartira à la hausse, (puisque vous dites que ca baisse)votre "graphe" mettra plus de temps à réagir.
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 12:48:22
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Mais ca me rassure pas du tout ! Pourquoi ne pas faire des graphiques collant à la réalité du moment ? Imaginez que la bourse utilise ce système, vous croyez acheter quand ça monte alors que ça baisse... personne ne gagnerai, personne sauf... les "initiés". (pour gagner faut bien que d'autres perdent).
Pas terrible comme système, où les seuls qui peuvent gagner sont ceux qui savent (les initiés), et c'est précisément eux qui sont les fournisseurs d'informations (il n'y a pas comme un conflit d'interêt, là ? ), c'est le serpent qui se mort la queue !
moi je ne dit rien, je constate d'après mes propres calculs que en "délissant" les chiffres officiels on s'aperçoit que ca monte pas tant que ça (si vous enlevez l'inflation, ca baisse même d'1%), mais j'admet l'éventualité de pouvoir me tromper, mais je pense pas... c'est pour ça que je montre mon travail pour que vous puissiez juger.
La question est :
Feriez vous confiance à des chiffres lissés sur deux an (donc ne reflétant pas les réalités économique au moment X), ou préfèreriez-vous acheter grâce à des chiffres qui collent à la réalité du moment ?... |
Arno
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 21:39:21
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pour repondre, votre travail vous est peut etre utile à vos yeux, mais me concernant, je ne me fie pas à ce style de preuve, ou les articles des revues, ou du martelement baissier du nabot.
Votre graph ne veut rien dire, car seule une ville ou un departement vous interesse, et vous faites un graph. sur des prix nationaux.
Avec quelques années de recul, j'achete ou j'achete pas, uniquement en fonction de l'emplacement, de la facilité de louer, de l'etat des façades et communs. Apres, que l'on me dise que ça va baisser en 2008, je m'en f.u, je ne suis pas vendeur, mais acheteur.
D'ailleurs, si l'on avait ecouté lenabotron, plus personnes n'acheteraient depuis 1978, 1ere fois ou il avait prédit un crach...
Ceci dit, conservez votre graph, vous pourrez comparer l'evolution NATIONALE sur un an. Maintenant, a quoi ça va vous servir personnellement? I don't no......... |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 21:45:11
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J'ai entendu que le lissage se faisait sur 24 mois. Si c'est vrai, c'est bien trop long. Ce lissage est adapté à une croissance continue des prix, et pas du tout à une inversion de tendance. Quand l'immobilier était une valeur de croissance, ca allait bien. Maintenant que c'est devenu une valeur cyclique, ca n'est plus adapté.
Je rajouterais également que cette technique de lissage est très utilisée en bourse. On fait des moyennes de cours d'actions sur n jours qu'on appelle "moyennes mobiles". Quand le cours en temps réel vient couper une moyenne mobile, cela est considéré comme une inversion de tendance, et donc un signal d'achat ou de vente. |
Edité par - Scorpion le 15 nov. 2007 13:14:42 |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 16:24:27
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A quoi va me servir ce graph ? à démontrer une différence abyssale entre la progression annuelle lissée de la FNAIM et l'évolution "temps réel"...
Que vous ne vous fiez pas à ce "genre de preuve" veut dire que vous ne vous fiez ni aux chiffres de la FNAIM, ni aux mathématiques ce qui est discutable puisque par définition irréfutable ! (quand le calcul et la méthode sont justes). Maintenant, que vous la considériez comme tel ou pas peu importe : C'EST une preuve.
Je m'amuse de ce nouvel argument de la sectorisation : A l'époque l'immobilier progressait de 15% par an, c'était PARTOUT (Tartempion avait vendu X, alors Troud dans le village voisin voulait vendre X+10%). Que vous le vouliez où non SI baisse il y a, elle sera générale (moins forte par endroit il est vrai) mais elle le sera ! il ne saurait en être autrement, au pire il y aura des poches de résistance dû à la concentration de personnes financièrement plus aisés qui pourront supporter une éventuelle dévaluation de leur patrimoine.
Nous parlons de tendance là, la moyenne est ce qui est le plus indiqué. Vous vous interressez à un secteur particulier pour y habiter, soit, mais il n'empeche qu'il sera inscrit dans un mouvement de hausse ou de baisse général. Ce qui marche dans un sens marche dans l'autre et heureusement.
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Arno
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 18:44:17
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salut Scorpion,
En bourse, à la différence de l'immo :
- Les moyennes mobiles (MM) ne sont jamais (à ma connaissance) faites sur 2 ans, quel interet ? :D
- Les moyennes ne sont q'une option, la base ce sont les courbes en temps réel. D'ailleurs ceux dont c'est le métier payent cher ces flux temps réels.
- La bourse est excessivement plus liquide que l'immo et de ce fait les mouvements de l'immo sont lissés tout seul, pas besoin de MM...
- La bourse est un endroit où les chiffres et les méthodes employés sont reglementés à l'extrème. Les "fournisseurs" de chiffres ne sont pas juge et parti ! Imaginez si c'était les sociétés elles-mêmes qui fournissaient leurs cotations ? et ce, sans fournir la méthode de calcul ?
Par ailleurs comme vous le soulignez très justement l'utilisation de
MM (entre autres) s'utilisent pour déclencher un achat ou une vente. A la différence de l'immo, en bourse :
- on place SA moyenne mobile et surtout on sait sur COMBIEN de temps !
- Les MM s'appuient sur la courbe temps réel et ne s'y substitue jamais. C'est la combinaison des deux qui est parlante.
Le fait est que les gens qui connaissent les signaux, réagissent plus tôt, et évitent ainsi les pertes...
mais ensuite il reste qui ?... Mr Dupont qui a vu à la TV que le CAC40 avait doublé en 3 ans, qui lui, n'a pas vu le vent tourner, tout le monde à prit ses bénéfices. Il ne reste plus que les "petits porteurs" avec des actions invendables.
En résumé :
- Les seuls à gagner sont ceux qui savent décrypter ces signes (les traders) et réagissent tôt. Ou ceux qui savent tout court (les initiés) et qui, eux, réagissent en avance (formellement interdit)
- Pour gagner il faut que d'autres perdent et quoi de mieux que ces marchés organisés ? à la fin il faut bien que quelqu'un paye la note...
- Les moyennes mobiles RETARDE l'apparition d'un retournement de tendance, nous sommes d'accord mais QUEL INTERET utilisée seule et en Immo ?
On voudrait que les gens continue à acheter alors que ça baisse, qu'on ne s'y prendrait pas autrement... |
Arno
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 19:48:19
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Arno06,
Bravo pour votre fichier. Je fais le même depuis le début.
Citation :
la fnaim utilise un moyenne mobile lissée sur deux ans
Et les notaires également!, Voir http://www.immoprix.com/ipInfo.php
Je cite: Citation :
Périodicité
L'indice est calculé chaque trimestre mais il est annuel glissant, c'est-à-dire qu'il repose sur les mutations d'une période de quatre trimestres. Compte tenu des délais d'alimentation de la base, ce sont deux indices qui sont calculés chaque trimestre : un indice provisoire et un indice définitif.
Exemple : début juillet 2007, seront disponibles :
d'une part, l'indice définitif de l'année 2006, établi à partir des transactions ayant eu lieu en 2006,
d'autre part, l'indice provisoire du premier trimestre 2007, établi à partir des transactions des 3 derniers trimestres de 2006 et du premier trimestre 2007.
Donc, en résumé, si le marché est proche de croissance zéro en moyenne lissée 2 ans, alors cela veut dire qu'il baisse actuellement.
Mais cela, chut, personne ne veut l'entendre. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 21:59:12
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Quelboulot, Citation :
D'ou il convient d'en déduire que lorsque des chiffres de hausse annuelle de + 15 % étaient annoncés, en fait la hausse réelle était, elle, de + 30 % ?
Exactement.
C'est pourquoi, aux USA, le Census Bureau donne, lorsqu'il publie son indice des prix immo, tous les fichiers excel avec les données ayant servi à "fabriquer" cet indice.
Chacun peut donc tirer ses propres conclusions. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 23:16:35
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Citation :
Initialement entré par arno06
On voudrait que les gens continue à acheter alors que ça baisse, qu'on ne s'y prendrait pas autrement...
C'est bien vrai ca. Seulement je pense que l'objectif de la Fnaim est de rendre le marché liquide, et ainsi de réguler le flux de transactions. N'oublions pas que les intermédiaires (Banques, notaires, AI) vivent des échanges et non pas des hausses ou des baisses.
Par contre les zinzins ont commencé à bazarder une partie de leur patrimoine depuis 2005, et ils ont surement du appliquer des modèles mathématiques pour anticiper le retournement de marché. |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 23:33:38
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Citation :
D'ou il convient d'en déduire que lorsque des chiffres de hausse annuelle de + 15 % étaient annoncés, en fait la hausse réelle était, elle, de + 30 % ?
Votre raisonnement est valable qu'elle que soient les conditions du marché immo, non ?
Oui. Tout dépend si les chiffres sont calculés de la même manière depuis le début.
30 non, mais plus élevé ça parait logique.
En fait, plus exactement, la moyenne s'écarte beaucoup de la courbe de base surtout après un retournement (à la hausse comme à la baisse) puis à mesure du temps se rapproche de la courbe de base jusqu'au prochain renversement.
puisqu'un dessin vaut mieux qu'un long discours, j'ai prix ce qui me tombais sour la main : l'evolution du CAC40 sur les 2 dernières années
sur la courbe du CAC40 ici on voit bien dans le cercle rouge de gauche que la baisse passe inaperçu, que celle de droite apparait comme moins brutale et repart plus tard que le rebond réél.
Par contre l'évolution de la courbe réelle et la Moyenne est globalement identique (traits verts)
Conclusion si vous suivez la courbe bleue vous voyer les baisses en retard et vous loupez les rebonds :) |
Arno
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 23:38:15
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Arno06,
Bravo! Un dessin vaut mieux qu'un long discours. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 23:47:06
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Citation :
Par contre les zinzins ont commencé à bazarder une partie de leur patrimoine depuis 2005, et ils ont surement du appliquer des modèles mathématiques pour anticiper le retournement de marché.
Complétement ! comme je le dit, les types qui se cassent le c*l à vérifier les infos, à décomposer des chiffres, à comprendre les mécanismes des marchés, ont un coup d'avance sur les autres qui se contentent d'ecouter TF1.
Et c'est ce coup d'avance qui fait que certains sont riches et d'autres pas... sinon ce serait trop facile un peu comme l'immo ces dernières années, mais tot ou tard faut passer à la caisse et c'est généralement les derniers, les plus faibles, les moins informés qui raquent...
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Arno
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 00:01:45
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Citation :
Initialement entré par arno06
La FNAIM dit :
"A la fin de 2006, la progression des prix dans l'ancien était de l'ordre de 7%, rappelle-t-on chez la Fnaim."
Après réflexion et quelques courbes griffonées à la main sur un coin de table (plus quelques souvenirs de lycée sur les dérivées...), il me semble qu'on peut dire ce qui suit :
Quand la FNAIM annonce :
"A la fin de 2006, la progression des prix dans l'ancien était de l'ordre de 7%"
Il faut comprendre :
"A la fin de 2005, la progression des prix dans l'ancien était de l'ordre de 7%".
En effet, la "variation annuelle" publiée le 31 décembre 2006 par la FNAIM est grosso modo une variation annuelle au 31 décembre 2005, moyennée sur la période [décembre 2004 - décembre 2006].
Ou encore, pour obtenir une dérivée ""moyenne"" en n, vous comparez n+1 et n-1...
Ainsi, la variation annuelle de +4,6% publiée dans leur dernier indicateur mensuel (septembre 2007, avec ce commentaire assez sibyllin : "l'objectif d'une progression des prix inférieure à 5.0%, prévue pour 2007, est désormais réalisable"  !), représente en fait la variation annuelle moyenne de septembre 2006... |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
Edité par - tonhomme le 16 nov. 2007 00:03:23 |
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arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 00:29:54
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un peu simpliste mais c'est une façon de voir les choses :)
je soulève le fait que l'annonce de 4,6% de variation annuelle en Septembre 2007 est à la base plus que faussée. Si on s'en tient à l'indice non lissé j'obtient :
106,7 en SEP 2006
104.95 en SEP 2007
soit une baisse d'environ 1.66% !!!
et si l'on prend la progression depuis le début de l'année (sur 9 mois donc)
105.84 en JAN 2007
104.95 en SEP 2007
la progression s'élève à -0.85% !
On est très loin des 5% visé par la FNAIM |
Arno
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