|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ftrapes
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 14 nov. 2007 : 19:49:15
|
Bonjour,
Nous sommes une toute petite copropriéte (5 proprios) et nous étions chez un syndic professionnel dont les frais étaient démesurés (40% des fonds versés)nous sommes donc passés en syndic bénévole et c'est moi qui est hérité du bébé.
Je me pose des questions sur la gestion de la copropriété et sur le formalisme de la comptabilité. Comment commencer, quel logiciel utiliser ? Je suis juriste de formation mais je trouve qu'il y a une certaine pesanteur formelle. Bref comment commencer ?
De plus nous avons un souci avec un copropriétaire non résident qui ne paye plus ses frais depuis un an, ce qui cause un trou de 400 € ; il est introuvable à son adresse légale et à son téléphone, cependant il perçoit un loyer via une agence immobilière. Comment faire pour le retrouver, y a t-il une possibilité légale pour se payer sur son loyer ? Que me conseillez-vous ? J'imagine qu'il y a des choses à faire avec un huissier de justice, mais j'ai un peu peur des frais que cela engagera...
De plus le syndic professionnel lors de la passation, syndic qui n'a pas réglé ce problème lorsqu'il en était tributaire, a épongé les dettes de ce monsieur avec le fond de roulement, est-ce légal ?
Merci par avance...
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 21:32:57
|
Dans un 1er temps il faut vous rapprocher d'une assoce de copropriétaire (type ARC : comment gérer sa copropriété), pour en savoir un peu plus sur la gestion d'une copropriété, non sans avoir dès demain comme livre de chevet "loi de 1965 et décret de 1967" qui, s'il y a plus rigolo, n'en sont pas moins à la base de tout, sans oublier le RDC, qui est votre "loi commune" à vous 5 et qu'un syndic devrait connaitre à peu près par cœur ...
Concernant la compta, au risque me faire incendier par les normatifs (mais je suis cramé depuis longtemps) un bon tableau excel avec des feuilles par type de dépense/charge (histoire de ne pas comptabiliser les torchons avec les serviettes) et l'affaire et dans le sac.
La comptabilité d'une copropriété "petite" n'entraine pas 2500 écritures et plus dans l'année.
De plus, elle ne concerne QUE les copropriétaires et personne d'autre, du moment qu'elle est claire, juste, lisible par tous, et que les comptes de chacun des copropriétaires sont d'une limpidité à toute épreuve...
Restera le formalisme des convocations aux AG, de la tenue de ces AG, de la rédaction du PV de ces AG, formalisme auquel on ne peut échapper, nécessaire, indispensable, mais pour lequel quelques bouquins vous dirons ce qui convient.
Le reste, c'est de la gestion de "bon père de famille", ici de 5 personnes dont vous.
Notez que non seulement vous devrez être défrayé pour les sommes que vous engageriez personnellement (a éviter), mais que vous pouvez également être rémunéré selon ce qu'en déciderait l'AG.
Notez encore que l'adoption de la forme juridique "syndicat coopératif" est indispensable à court terme, la gestion par un syndic solitaire en nom propre étant sur le long terme dangereuse pour le syndicat, comme pour le syndic, lequel ne peut se faire substituer, y compris s'il part 3 semaines en Irlande (ou en Australie, c'est comme vous voulez !)
Pour le "trou" de l'impayé il subsiste, car si le fond de roulement a été utilisé ponctuellement pour défaut de trésorerie, le compte du copropriétaire en question reste avec cet impayé de 400 €.
Ce logement étant en location, il ne devrait pas être difficile de retrouver le propriétaire, ne serait-ce que par une mise en demeure faite à l'agence, laquelle devrait avoir mandat de gestion non seumement pour encaisser les loyer mais aussi pour régler les charges.
Un coup de fil, un RDV, et vous en saurez plus.
Si rien ne bouge, une action destinée à faire retenir les loyers pour éponger la créance doit être engagée.
Pour les frais, c'est le juge qui décidera s'il faut les imputer en totalité au créancier, en fonction de l'équité (L.art.10-1)
Si vous êtes juriste de formation pas besoin d'avocat, le TI étant ici compétent pour cette créance de 400 €. A vous, en qualité de syndic lorsque vous le serez, de bien monter le dossier.
Vous le savez : souvent il n'y a pas de mauvais juges mais de mauvais dossiers mal ficelés. |
Signaler un abus  |
|
|
97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 05:48:55
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
Si vous êtes juriste de formation pas besoin d'avocat, le TI étant ici compétent pour cette créance de 400 €. A vous, en qualité de syndic lorsque vous le serez, de bien monter le dossier.
Vous le savez : souvent il n'y a pas de mauvais juges mais de mauvais dossiers mal ficelés.
Jusqu'à quelle somme (ici vous citez 400 euros) peut-on aller au TI sans avocat ?
Merci |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 09:00:05
|
Citation :
Initialement entré par 97434
Citation :
Initialement entré par gédehem
Si vous êtes juriste de formation pas besoin d'avocat, le TI étant ici compétent pour cette créance de 400 €. A vous, en qualité de syndic lorsque vous le serez, de bien monter le dossier.
Vous le savez : souvent il n'y a pas de mauvais juges mais de mauvais dossiers mal ficelés.
Jusqu'à quelle somme (ici vous citez 400 euros) peut-on aller au TI sans avocat ?
Merci
je croyais qu'il ne fallait pas poser de questions......
et en plus, quelques mots à taper sur un moteur de recherche........ |
| Signaler un abus |
|
|
ftrapes
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 11:53:30
|
Merci pour les renseignements; d'abord concernant l'ARC, j'y ai pensé, le problème et que cet organisme n'a aucune antenne sur Clermont-Ferrand et je crains que l'absence de consultation live ne diminue fortement son intérêt ; qu'en pensez-vous ?
Autre question : vous avez l'air de dire que le plus strict formalisme doit être respecté pour l'AG et sa convocation, est-ce que cela signifie que pour convoquer mes voisins de palier, je suis obligé de passer par un accusé de réception ?
Merci par avance....
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 12:36:06
|
"est-ce que cela signifie que pour convoquer mes voisins de palier, je suis obligé de passer par un accusé de réception ?
"
il semblerait que vous n'ayez toujours pas lu la loi de 65 et le décret de 67......
la convocation peut être mise en mains propres contre émargement à condition que ce document fasse bien appraitre les mentions obligatoire pour cette remise! |
| Signaler un abus |
|
|
ftrapes
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:24:20
|
Effectivement, où puis-je trouver ces fascinants textes ?
Merci.. |
| Signaler un abus |
|
|
lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:47:37
|
 Bonjour.
Donc, ftrapes, se prétend "juriste de formation" et avoir " hérité du bébé".
Apprenez, donc, que notre belle république, à la bonne santé de laquelle contribue largement notre belle justice, il existe des lois d'ordre public.
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Enfin, pouvez vous indiquer, par quelle manoeuvre artistique vous "avez hérité du bébé"?
Voici donc a ranger dans vos favoris internet, quelques liens pour le Ba Ba du monde de la copropriété:
Ma Ba du matin:
Le Ba ba des lois régissant la copro
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Plus exhaustif
http://www.mon-immeuble.com/Lois/droit02/droit02.htm
Les recommandations pour une bonne gouvernance:
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Orienté grand public:
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N357.xhtml?&n=Logement&l=N15
http://www.conso.net
http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=842
Des conseils pour bien gérer:
http://www.anil.org/index.htm
http://www.unarc.asso.fr/
Un peu de jurisprudence:
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actualite.php
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=50749&
Et, pour couronner le tout, le site de JPM pour bien creuser la chose:
http://jpm-copro.com/
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 14:06:40
|
"Je me pose des questions sur la gestion de la copropriété et sur le formalisme de la comptabilité"
avant de penser à la comptabilité, il faudrait vous former sur les règles juridiques de la copropriété
et il y a du travail............ |
| Signaler un abus |
|
|
ftrapes
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 16:08:04
|
Merci, je vais regarder tout ça. J'ai hérité du bébé, parce que tout le monde en avait assez de se faire en...... par le syndic professionnel (40% des sommes versés pour les charges dans son escarcelle et rien n'était fait concernant les détails quotidiens de notre co-existence) sans être pour autant prêt à endosser le rôle. Il y a bien quelqu'un qui avait été syndic bénévole il y a une dizaine d'années mais c'était un syndic "free style"....
Pour légifrance bien évidemment que je connaîs ce site et c'est parce que je le connaîs bien justement que j'attendais d'autres références qu'une simple année de loi, un numéro ou au moins le jour de promulgation de la loi et là je suis comblé....
Merci ! |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 16:32:21
|
"tout le monde en avait assez de se faire en...... par le syndic professionnel"
si vous pouviez vous exprimer avec correction!!! |
| Signaler un abus |
|
|
lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 20:54:45
|
Bonjour.
Je confirme, en matière de droit, il y a du formalisme.
Cet oubli:C'est ce qui permet aux avocats de remettre en liberté de parfaits assasins......parfois pour une virgule oubliée.
On appelle cela "le vice de forme"
Nous ne savons toujours pas comment Ftrapes a "hérité du bébé"...
Une expression, ,un peu juste, juridiquement parlant...
Vous avez été élu parce que vous portiez un costard cravate ou selon un vote en AG dûment convoquée et avec un projet de contrat de syndic dûment notifié lors de l'envoi des convocations à l'AG?
ET, pour qu'une AG puisse commencer à être valable, il faut que TOUS les copros soient convoqués 21 jours avant la tenue de l'AG...
Ce que je peux dire, c'est que selon les lois en vigueur, c'est l'AG des copropriétaires qui vote. Y compris pour la désignation du syndic.
Mais, pour convoquer une AG, il faut y être autorisé par la loi...
Pour information, c'est le syndic qui détient les archives du syndicat. Pour votre affaire merci de lire l'art 18-2 de la loi ndu 10 juillet 1965
Citation :
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Citation :
Donc,  demandez à l'ancien syndic ...
Enfin, je vous renvoie à l'art 32 du décret de 1967 pour la liste des copropriétaires:
Citation :
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
Citation :
Enfin, pour les charges impayées, je vous invite à lire:
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=5541&provenance=522&typeRubrique=SousRubrique
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300190527.htm
http://www.mon-immeuble.com/interviews/expimpayes.htm
C'est tout pour aujourd'hui.
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
syndic bénévole + dette
Forum fermé
