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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
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lucmatt
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 20 nov. 2007 : 10:14:57
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Citation :
Initialement entré par JPM
(...)
Fausse parce que le syndic n'est pas le subordonné du conseil syndical. La disposition de l'article 21 : " Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et controle sa gestion " était suffisante et incontestable. On retrouve alors la pratique courante millénaire des institutions collectives : le conseil qui assiste et contrôle.
Comme dans le cas de tout mandataire institutionnel, la gestion du syndic est controlée par un conseil (...)
La phrase "le conseil qui assiste et contrôle" m'intrigue déjà longtemps.
Quelle sont les limites claires entre entre décider, exécuter, assister et contrôler?
Une proposition de définition de ce mode de fonctionnement millénaire:
- décider -> décision prise par l'organe de décision
- exécuter -> exécution de la décision par un organe d'exécution
- assister -> l'organe d'assistance assiste un organe d'exécution dans l'exécution (sous la responsabilité de ... qui?)
- contrôler -> l'organe de contrôle contrôle l'exécution dans le passé par un organe d'exécution des décisions de l'organe de décision; cette dernière assisté par l'organe d'assistance.
Il me semble qu'il y a un conflit d'intérêt entre la mission d'assistance et la mission de contrôle.
En somme qui est responsable envers la copropriété pour des erreurs de décision, exécution, d'assistance et de contrôle, que ses erreurs soient volontaires ou non, .
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 11:29:42
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Hum ... Faut pas tout mélanger, les choses étant relativement claires en copropriété ..
L.art.17 : Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé [éventuellement] (obligatoire) sous le contrôle d'un conseil syndical.
On a donc un bon système "trinitaire" :
Décision (législatif) : AG, "Patron" du syndicat, qui décide.
Mise en œuvre (exécutif) : syndic
Assistance et controle : CS.
Pour ce dernier, aucun conflit d'interet, dans la mesure ou le CS n'a AUCUN pouvoir décisionnel : il ne peut émettre que des avis, donner son sentiment, rendre compte.
"Assistance du syndic" (c'est de cela dont il s'agit) veut simplement dire que le CS peut faire des propositions orientant la gestion du syndicat : travaux, demande de devis, etc ...
Mais cette assistance n'induit pas du tout des actes de gestion, qu'un CS n'a pas pour mission d'engager.
(Il faut mettre à part une délégation pour un acte expressément déterminé.)
Il n'y a donc ici qu'une continuité après les décisions d'AG, l'assistance du syndic dans le cadre des décisions d'AG, le controle de la bonne exécution de ces décisions.
On peut relever que la mission d'assistance du syndic n'est pas détaillée par les textes : elle est induite par la pratique en restant éventuelle.
On peut sur ce point noter que L.art.21 parle des avis au syndic donnés par le CS, D.art27 traitant des conseils dont le CS peut s'entourer "pour l'exécution de sa mission", dont celle d'assistance du syndic.
Pour ma part je ne vois pas de conflit assistance/controle, en l'absence de tout pouvoir décisionnel.
J'y vois plutot une complémentarité entre la décision d'AG, qui peut ne pas être d'une grande précision, et la mission d'assistance du CS qui peut orienter, éclairer, "aider" le syndic.
L'AG ayant décider des travaux, le CS est dans son rôle d"assistance du syndic" s'il élabore lui-même ou participe à l'élaboration d'un cahier des charges avec le syndic et demande des devis à des entreprises de son choix.
Pas de conflit avec le controle ultérieur, portant sur la mise en œuvre et le suivi par le syndic de ces travaux. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 11:58:36
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Lucmatt, il est agréable de constater qu'il y a des gens, UInautes ou pas, qui abordent plus sagement et plus efficacement le débat.
Vous écrivez : Citation :
Il me semble qu'il y a un conflit d'intérêt entre la mission d'assistance et la mission de contrôle.
L'expérience historique montre qu'il n'en est rien.
L'expérience pratique, dans les copropriétés, et de nos jours le confirme.
L'exercice d'un pouvoir hiérarchique permet (et, dans la pratique, impose) le contrôle de l'exécution des ordres donnés à un subordonné.
Mais le contrôle n'impose nullement l'existence d'une relation de subordination entre le contrôleur et le contrôlé. Celui-ci, dans une organisation commerciale ou administrative, peut être d'un rang supérieur à celui qui le contrôle, ou le contraire. Le principe est que, dans le cadre de l'opération de contrôle, ils sont de même rang, comme un aumonier militaire est réputé de même grade que celui avec qui il s'entretient.
En second lieu, le contrôle est effectué aussi bien dans l'intérêt dans l'intérêt du contrôlé que dans celui de l'entité pour laquelle agit le contrôleur.
L'entité aura la certitude de la bonne gestion et de l'exactitude des comptes.
Le contrôlé aura la certitude d'obtenir son quitus grâce au rapport du contrôleur.
Si l'on sort des grandes machines administratives ou commerciales pour rejoindre les copropriétés, tout celà reste vrai mais de plus il existe d'autres rapports entre le conseil syndical et le syndic.
Dans la majorité des syndicats, il existe effectivement un bon esprit de concertation entre le syndic et le CS qui l'assiste.
Le conseil existait de fait bien avant la loi de 1938. Mme Kischinewski-Broquisse a fort bien écrit : " une réelle collaboration doit s'instaurer entre le conseil syndical et le syndic, spécialement dans la préparation du budget prévisionnel. Il est précieux pour le syndic de connaître l'opinion du conseil syndical qui est présumée être le reflet de celle de l'assemblée. Le syndic peut espérer éviter les critiques ultérieures de l'assemblée s'il se conforme aux avis du conseil. Mais le conseil syndical ne peut emettre que des avis. Il ne peut jamais donner d'ordre au syndic " (La copropriété n° 533).
On ne peut pas mieux dire. Je partage entièrement cette opinion.
Qu'il y ait des couacs parci par là ? C'est incontestable. Que la responsabilité en incombe aux uns et aux autres, c'est aussi incontestable 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 12:33:58
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JPM, j'ose esperer que vous faites une distinction entre le syndic d'avant 1938, celui dont parle Mme Kischinewski-Broquisse, et ceux qui existent de nos jours !..... 
D'abord, il faut relever que le CS n'est obligatoire QUE depuis le 1.01.1986 .... et que les pratiques antérieures ne concernaient que des syndics "bon père de famille".
D'autre part, l'extrait que vous citez de Mme Kischinewski-Broquisse:
".. une réelle collaboration doit s'instaurer entre le conseil syndical et le syndic, spécialement dans la préparation du budget prévisionnel. Il est précieux pour le syndic de connaître l'opinion du conseil syndical qui est présumée être le reflet de celle de l'assemblée. Le syndic peut espérer éviter les critiques ultérieures de l'assemblée s'il se conforme aux avis du conseil. ...
..... ne traite QUE du volet "assistance", rejoignant ce que j'exposais plus haut !
Il n'est pas question ici de la mission de "controle" de la gestion du syndic.
Pour ce qui concerne les termes de "placé sous" qui semblent vous donner des boutons, il n'induisent pas une relation de subordination comme vous l'avancez faussement !
Lorsque vous avez passé des examens, comme à la fac, vous étiez "placé sous" le controle d'un examinateur, tout comme celui qui passe son permis de conduire, situation de 'soumission', de 'dépendance', qui n'induit pas du tout une subordination !
Pour votre véhicule, il est "placé sous" le controle périodique, soumission qui s'impose à vous sans que pour autant la Ste de controle ne soit votre supérieur ! 
Lorsque l'exécutif demande l'avis de l'organe de controle "Conseil d'Etat", exécutif "placé sous" son controle, il n'est pas question de subordination non plus !
Le fait d'être "placé sous" le controle d'une institution quelconque, d'un organisme, d'une instance tel le CS, induit que le controlé ne peut contourner l'obstacle, rien de plus !
Vous avez ici, comme à votre habitude, une façon très personnelle d'interpreter les textes dans un sens qui étaye vos désirs profonds, sens qui n'a ici aucun fondement !
Encore un de vos fantasmes. 
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 13:10:53
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Gedehem, je partage en tout point votre analyse, et votre point de vue sur l'objectivité des propos de JPM.
JPM : Citation :
En second lieu, le contrôle est effectué aussi bien dans l'intérêt dans l'intérêt du contrôlé que dans celui de l'entité pour laquelle agit le contrôleur.
L'entité aura la certitude de la bonne gestion et de l'exactitude des comptes.
Le contrôlé aura la certitude d'obtenir son quitus grâce au rapport du contrôleur.
Le rapport du controleur - le Conseil Syndical - concerne la mission du CS, il rend compte de l'éxécution des décisions de l'AG, et des dossiers en cours ( contentieux, projets ,...)
Le Quitus n'existe pas dans la loi, mais dans le contrat de Syndic, celui-ci doit donner son rapport comptable et moral à l'Assemblée. Alors peut-être l'AG pourra lui donner quitus de sa gestion. J'attends toujours depuis des années le rapport d'activité de notre Syndic, mais peut-être est-ce normal, puisque son activité est pratiquement nulle, l'ensemble des taches étant faite par les conseils syndicaux.
Le contrôle des comptes et de la gestion du Synidc par le CS, n'est pas fait dans l'intérêt du controle - Syndic- mais dans l'intérêt du Syndicat et des Copropriétaires.
Votre point de vue sur la Gestion d'un Copropriété est totalement érroné.
La mission du Syndic est bien défini dans la loi 1965, ainsi que celle du Conseil Syndical. Vous oubliez que seule l'Assemblée Générale des Copropriétaires est décisionnaire.
Nous connaissons votre haine pour les méchants et abrutis copropriétaires - PDGs ou autres, et votre amour pour les Syndics.
Attention aux donneurs de leçons !!!
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 16:22:27
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Philippe388 : il ne semble pas que vous ayez bien compris ce que voulait dire JPM...
Le contrôle s'exerce dans l'intérêt de celui pour le compte de qui il s'exerce (s'agissant du conseil syndical, c'est évident qu'il sagit du SDC) mais pour les professionnels intelligents, il est aussi dans leur intérêt car cela permet aux directions de s'assurer que leurs services fonctionnent correctement...
Rien ne serait pire pour les syndics eux-mêmes que les copropriétaires n'exercent aucun contrôle sur la gestion de leurs équipes !
Il n'y a donc pas de quoi s'étrangler de ses propos...  
(NB. Pour vous éviter de nous taxer d'être systématiquement pro-syndics, regarder d'abord ce que nous en disons dans la partie rédactionnelle du site) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 18:11:31
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UI : "..mais pour les professionnels intelligents (!?!?.ndlr ), il est aussi dans leur intérêt car cela permet aux directions de s'assurer que leurs services fonctionnent correctement... "
JPM : "Il est jugé constamment que le syndic doit demander certains avis au conseil syndical mais n'est pas tenu de les respecter.
JPM : "Par contre il est bien certain que nombreux sont les jeunes gestionnaires de copropriété à se lasser d'être obligés de faire avaler des couleuvres aux copropriétaires réunis en assemblées générales. (...) Ils prennent aussi conscience de l'insuffisance de leur niveau de formation. Les plus sérieux (et les autres ???.ndlr) tentent d'y remédier par leurs propres moyens..
Clemouel : "Nous sommes bien d’accord sur le manque de formations de certains professionnels."
JPM : "Je suis entièrement d'accord avec Air Jordan sur tous les points qu'il expose. Il y a un réel problème de formation."
Attendons donc que les "professionnels qui ne sont pas intelligents", qui se seront formés et en auront fait de même pour leurs collaborateurs, se décident enfin à prendre en compte les avis ou remarques des CS, et mieux des AG, et nous en reparlerons dans 10 ou 15 ans ....
Quant au "fonctionnement correct des services" des "professionnels intelligents", la vérification porte surtout sur les marges dégagées plutot que sur les avis des CS "dont il est jugé constamment que le syndic n'est pas tenu de les respecter ..."
Il n'y a pas des choses viciées, au départ ??
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 20:12:52
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universimmo : Citation :
Philippe388 : il ne semble pas que vous ayez bien compris ce que voulait dire JPM...
Bien au contraire, je pense avoir bien analysé les différents propos de JPM.
Pourquoi ne le reprenez vous pas sur ces propos insultants sur les Coproproiétaires. JPM l'intouchable??
Que pensez-vosu - JPM et Universimmo - du dernier courrier de Loiselet sur la recommandation du CNC ?? un important Synidc que se fout totalement de ces recommandations, du rappel à l'ordre du Ministre, et naturellement des Copros!! (Site de l'ARC) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 15:47:32
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Rappel de ce qu'exposait en réponse JPM dans le sujet cité :
"Il est donc certain qu'en l'état l'avis du CNC ne presente aucun caractère juridiquement contraignant, du moins pour l'ensemble des syndics professionnels."
(au passage : et "au plus", il serait contraignant pour qui ? ... )
Sans être pour autant pessimiste, il faut tout de même bien voir que tous ces "rapports", "avis", "recommandations" et toute autre appellation controlée ou incontrolée, ne sont sur le fond que la justification de l'activité de ceux qui les produisent !
Traduction pratique ? AUCUNE !
Même une "recommandation" de la commission relative à la copropriété, qui relève pourtant du ministère de la justice, ne vaut pas plus que les 25 ou 50 lignes pondues, ici aussi sans aucun caractère juridiquement contraignant !
Alors je ne vous dis pas ce qu'il en est du caractère de l'avis d'un petit CS de province sur les comptes du syndic .....
Juste une idée qui me traverse l'esprit (ça m'arrive ! Rarement, mais ça m'arrive !) :
Et si l'avis du CS sur sa vérification des comptes tenus par le syndic était rendu obligatoire, avec annexion au PV d'AG, lequel PV et donc cet avis devrait être systématiquemen présenté au garant du syndic ?
Une sorte de "controle technique" annuel par ce garant des fonds du syndicat ...
Bon, OK, c'est une très mauvaise idée .....
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Edité par - gédehem le 21 nov. 2007 15:58:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 17:44:33
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Pour : " du moins pour l'ensemble des syndics professionnels."
J'ai précisé le sens de l'observation : les syndics adhérents des organisations professionnelles pourraient à la rigueur être tenus, et les professionnels non affiliés non tenus. Sic les CCD avant leur extension éventuelle.
Pour l'avis du CS communiqué au garant financier ? Le garant se contremoque des comptes de l'immeuble sauf pour ce qui est de la trésorerie.
Quand le syndicat est en compte unique le CS peut constater que la trésorerie théorique est à 3 564 € mais il ne peut pas vérifier qu'il y a représentation suffisante des fonds. Donc aucun intérêt pour le garant qui s'en tient à ses propres contrôles.
Quand le syndicat a un compte séparé, le garant ne risque pas grand chose sauf un détournement volontaire par le syndic ou son préposé ayant délégation de signature. Le risque existe mais il est statistiquement faible en nombre et en montant.
S'il y a une faute comme le double paiement d'une facture jugé irréparable (faillite de fournisseur) c'est l'assureur RCP qui paie.
Certains intervenants ont indiqué que leur syndic prétendait que son garant financier ne couvrait pas les fonds de trouvant sur un compte séparé. Comme celà était juridiquement concevable en droit commun, mais juridiquement inconcevable à l'égard du régime Hoguet j'ai interrogé la cirection générale de la DGCCRF. J'ai reçu une réponse précise : inconcevable en l'état des textes.
Il n'empêche qu'il faudra bien modifier les textes, puisque dans le cas du compte séparé le syndic ne détiens pas les fonds.
Depuis lors le directeur de la DGCCRF est parti dans le privé, chez Sothebys, me semble-t-il Pas étonnant, car il venait de la filière culturelle.
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Edité par - JPM le 21 nov. 2007 17:46:21 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 16:12:23
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JPM, à vous lire il me semble comprendre que le départ de ce directeur rend caduques les réponses qu'il aurait pu faire ??!!.
A ce que je me suis laisée dire, il a été remplacé par une personne venant des impôts, donc plus de problème !! Existe-t-il une thèse sur l'incompatibilité intellectuelle de passer de la culture aux finances ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 17:35:37
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Alice, vous me faîtes dire une chose que je n'ai pas dîte.
De toute manière, un avis de la DGCCRF n'est pas l'avis de son directeur , qui d'ailleurs ne l'a pas forcément lu, car il ne peut pas voir tout ce qui passe par la DGCCRF. Celà est vrai pour d'autres organismes.
Il est bien évident que ni le contenu, ni la pérennité de l'avis, ne sont affectés par le changement de directeur.
Par contre il semble avoir échappé à beaucoup que l'arrivée d'un nouveau directeur coincide avec des modifications assez substantielles de la compétence mais surtout des pouvoirs de la DGCCRF qui aurait une fonction juridictionnelle.
Il n'est pas certain que cette modification soit dans le vent de la Magistrature qui se plaint de voir son domaine s'effilocher petit à patit, ni dans le vent des partisans de la dépénalisation du droit des affaires qui font remarquer que la multiplication dans les lois des renvois au pénal aboutit de fait à " pas de poursuites du tout " en raison de l'encombrement des Parquets par des histoires d'omission d'affichage ou assimilées qui n'ont rien à y faire.
Depuis des années on assortit toute mesure de sanctions pénales incohérentes qui tombent une fois par an sur un pauvre type pas méchant tandis que les spécialistes de la société créée le 1er février et liquidée le 28 octobre de la même année courent les rues Pas de comptes à déposer = pas de charges à payer.
Les informaticiens ont démontré à cet égard l'efficacité des croisements de fichiers, mais la CNIL veille
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 20:28:36
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JPM : Citation :
Depuis lors le directeur de la DGCCRF est parti dans le privé, chez Sothebys, me semble-t-il Pas étonnant, car il venait de la filière culturelle.
Vous n'aimez pas ces "gens" également ?? Pourquoi ce jugement encore très très limite!!
Pour qui vous prenez-vous pour donner un jugement " très personnel"à chaque post, à chaque question sur UI ?? |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 10:01:07
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Bon! on respire à fond...on se calme!
Je vous rappelle que j'ai sur ce forum le monopole de la colère! 
D'ailleurs demandez à JPM qui confirmera. La moindre allusion péjorative dirigée contre un syndic lui est insupportable, et on peut voir l'écran fumer s'il consent à répondre après une mauvaise appréciation portée contre un nuisible!
Permettez moi de vous dire que ce ne sont pas quelques mesurettes qui vont faire évoluer la situation des copropriétaires vers une gestion plus facile. Cette profession telle qu'elle existe aujourd'hui, est à réformer entièrement, et je doute vraiment que cela se fasse un jour. Un aussi juteux marché, des copros dépassés, désinformés ou stupides, sont la meilleure garantie de sa perrénité.
Ce n'est pas un Ordre professionnel qu'il faudrait créer, mais envisager de retirer ce type de gestion aux professinnels de l'immobilier.
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M. le Batonnier de l'ordre des syndics !!!!
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