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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 17 nov. 2007 : 10:46:41
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Bonjour
Sur l'Ordre du jour que j'ai sous les yeux, 6 points ont suscité ma surprise et mon incompréhension. Peut-être suis-je trop pointilleuse. Je sollicite l'avis des experts d'Universimmo.
1 (information; pas de vote)
En l'absence de délibération préalable de l'AG sur le choix d'un maître d'oeuvre, les devis n'ont été établis que suite à une demande succincte soit du syndic soit du CS sans élaboration d'un cahier des charges strict.
2 (information, pas de vote)
Pour les ventes: Tous les travaux votés deviennent exigibles à la date de la présente AG.
3 choix de l'entreprise (article 25 loi de 1965
En cas de délégation de pouvoir au conseil syndical pour le choix de l'entreprise, il est nécessaire de voter la résolution suivante:
"Pour l'ensemble des travaux votés ci-dessus, l'AG, après en avoir délibéré, délègue au CS le soin de choisir l'entreprise qui sera chargée d'effectuer les travaux."
4 Délégation de pouvoir au conseil syndical et au syndic (maj. Art. 25)
résolution à adopter:" L'ODJ peut comporter divers devis concernant des travaux en application de l'article 11 du décret de 1967.
L'AG donne pouvoir, conformément à l'article 21 du décret du 17/3/1967, au Conseil syndical et au syndic pour choisir l'entreprise chargée de réaliser les travaux votés, ainsi que ceux qui seraient rendus nécessaires durant l'exercice. L'enveloppe financière votée devra être respectée dans la mesure du possible. En cas de dépassement, le CS en sera avisé. Si celui-ci juge que le dépassement est tel qu'une AG doit être convoquée, le CS en avisera le syndic par écrit afin qu'il organise dans les délais d'urgence, si besoin est, une AG"
5 Intervention d'un maître d'oeuvre (si nécessaire)
L'AG, après en avoir délibéré, confie le suivi complet de certains travaux énoncés ci-dessus à un maître d'oeuvre. Il devra rendre compte de sa mission à la prochaine AG...
(en gras) Nous rappelons les termes de l'art.27 du décret du 17 mars 1967, à savoir: "le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix."
6 Souscription d'une police dommages-ouvrage (si nécessaire)
Dans le cadre des dispositions législatives et règlementaires, certains travaux votés à la présente AG peuvent nécessiter la souscription d'une police dommages-ouvrage.
L'AG prend acte de cette souscription et donne mandat au syndic pour agir en conséquence:
Coût de la DO (tarifs ... 2007:
(...
...)
7 Vérification des charges
Article 18-1 de la loi de 1965
"Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'AG appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires..."
Chaque copropriétaire est donc informé qu'il a la possibilité de demander, à ses frais, au syndic copie du ou des documents qu'il désirerait connaître. Il lui suffit pour cela d'adresser un courrier au syndic ou de se rendre à son Cabinet, après rendez-vous préalable, durant cette période.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 11:35:04
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Bonjour,
Pouvez-vous être plus précis sur la nature des travaux 
Vous précisez « Chaque copropriétaire est donc informé qu'il a la possibilité de demander, à ses frais, au syndic copie du ou des documents qu'il désirerait connaître. »
Vérifier bien si cela est précisé sur le contrat de votre syndic, à défaut c’est à ses frais.
L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. »
« Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. »
N’oubliez-pas de demander également à votre syndic pourquoi ce qui serait gratuit le jour même pour le conseil syndical ne peut l’être pour tout copropriétaire individuellement ce même jour.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
PS : Je ne suis que syndic bénévole  .
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 11:43:41
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| Les travux concernés sont cette année création d'un éclairage de sécurité (art.26); travaux de peinture (article 24), remplacement du collecteur d'eaux usées, |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 11:52:25
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En ce qui concerne la consultation des pièces justificatives, le syndic ne reçoit pas le CS. Il lui confie les factures.
Quand j'ai demandé l'année dernière à aller sur place, le syndic a parlé de me faire payer l'occupation de son bureau avant de me proposer de consulter les comptes avec le CS chez un membre du CS (il s'agissait seulement de pointer les factures).
Si je comprends bien l'ODJ, je peux aussi payer la copie des pièces justificatives... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 12:35:45
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Bonjour manech,
Cela représente un somme importante à débourser pour votre copropriété et uniquement l’assemblée générale doit pouvoir prendre une telle décision.
En aucun cas le conseil syndical ne peut prendre une telle décision et encore moins votre syndic.
Ce serait signer un chèque en blanc à votre syndic, ni plus ni moins.
En ce qui concerne les frais de copies à votre demande personnelle, c’est bien à vos frais.
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : »
« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux. »
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. »
« En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
« Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. »
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 16:41:03
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Etaspak rapporte L.art.21. ... qui n'a rien à voir avec la délégation selon D.art.21 proposée à l'ODJ de l'AG de manech :
"Art. 21 - Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical, ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation."
La question inscrite à l'AG de manech est donc illicite, ne correspondant en rien à cet article. :
"L'AG donne pouvoir, conformément à l'article 21 du décret du 17/3/1967, au Conseil syndical et au syndic pour choisir l'entreprise chargée de réaliser les travaux votés, ainsi que ceux qui seraient rendus nécessaires durant l'exercice. L'enveloppe financière votée devra être respectée dans la mesure du possible. En cas de dépassement, le CS en sera avisé (????.ndlr). Si celui-ci juge que le dépassement est tel qu'une AG doit être convoquée, le CS en avisera le syndic par écrit afin qu'il organise dans les délais d'urgence, si besoin est, une AG"
Une telle délégation selon D.art.21 doit porter sur un acte expressément déterrminé : n'est pas conforme le " ainsi que ceux qui seraient rendus nécessaires durant l'exercice."
La délégation pour engager des fond doit en déterminer l'objet précis et en fixer le monata maximum qui ne peut être dépassé !!
Contraire au texte.
"L'enveloppe financière votée devra être respectée dans la mesure du possible. En cas de dépassement, le CS en sera avisé"
Budget voté au profit de QUI ???
La résolution mélange ici une délégation d'une part au CS (choix entreprise : OK), une délégation au syndic ...mais ici pour des travaux qui relèvent de sa fonction de mandataire du syndicat, sans qu'il soit nécessaire de lui voter une délégation spéciale !
Tout ceci fait très folklorique sous couvert d'un jargon qui se veut sérieux !
C'est d'autant plus folklorique :
- pas de cahier des charges .. donc impossibilité de comparer des devis qui peuvent porter sur des points totalement distincts !
- on ne sait pas si un maitre d'œuvre est proposé, d'autant que l'intervention d'un "maitre d'œuvre" pour installer un éclairage de secours c'est de la complaisance à l'égard de celui proposé (parions qu'il n'y a qu'une seule proposition chiffrée.!  )
- que la pose de cet éclairage de secours n'est pas "ouvrage" et ne nécessite absolument pas la souscription d'une DO !!! 
- que le texte rapporté de D.art.27 est bidon, ""le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix." n'existe plus depuis mai 2004 , l'assistance du CS ayant été alors supprimée !! (voir nouvel art.27)
Tout ceci ne tient pas la route un instant !
Ce syndic doit être un "rouleur dans la farine", comme hélas trop dans cette profession boulangère .....
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Edité par - gédehem le 19 nov. 2007 16:51:01 |
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