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gebtequila
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6 réponses |
 Posté - 18 nov. 2007 : 22:53:11
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Bonsoir,
je suis nouvelle dans mon conseil syndical et avec les autres co propriétaires du conseil nous nous posons une question concernant la répartition des charges de l'eau.
Nous avons des compteurs individuels ainsi que des relevés effectués sur les compteurs individuels mais nous sommes facturés au global et réajustés en fin d'année suivant la consommation par appartement dans les charges du syndic.
Nous avons posé la question au syndic qui nous dit qu'il ne peut pas facturer ces charges de façon individuel dés le départ du fait de la loi SRU.
Est ce vrai ?
Nous avons bien sur une consommation commune pour les parties communes dont l'espace vert de la co pro mais ne serait il pas possible de facturer en deux parties la consommation d'eau :
- La consommation au réelle par appartement
- l'estimation de la consommation commune avec réajustement en fin d'année si il y a lieu ?
Merci d'avance pour vos réponses
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Gebtequila |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 23:08:34
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Facturé au global,c'est à dire?
normalement le budget pour la partie eau froide est fait en fonction de la consommation totale de l'année N-1 et la quote part de chaque copropriétaire est basé sur cette même consommation à titre individuel
la différence étant au budget des parties communes (de l'allée,du bâtiment en fonction du RC)
Après relevé des compteurs votre consommation est actualisée,en + ou en - en fin d'exercice ainsi que celle des parties communes |
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gebtequila
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 23:15:14
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Bonsoir felix1930,
Ce que je voulais dire par "global" c'est qu'à ce jour les co propriétaires payent le même montant de charge d'eau que ce soit pour un studio ou un F3 ou F4.
Même si au final il y a régularisation au tantième les co propriétaires estiment qu'ils n'ont pas a avancer une somme qui va leur être déduit au final . |
Gebtequila |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 23:31:40
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Il n'y a pas de loi SRU en copropriété, il n'y a QUE la loi de 1965 modifée ...entre autre par la loi SRU ! 
"Nous avons des compteurs individuels ainsi que des relevés effectués sur les compteurs individuels mais nous sommes facturés au global et réajustés en fin d'année suivant la consommation par appartement dans les charges du syndic.
Nous avons posé la question au syndic qui nous dit qu'il ne peut pas facturer ces charges de façon individuel dés le départ ..."
Tout ceci est rien que très régulier.
"... mais nous sommes facturés au global ..."
NON ! Votre AG vote un budget prévisionnel dont chaque copropriétaire 1/4 de sa quote-part chaque trimestre .
Tout est normal ! Voir L.art.14-1 et 14-2.
Il n'y a pas dans cette provision ventilation de quoi que ce soit : elle est calculée suivant les tantièmes (millièmes) de chaque lot, un F3 ne pouvant à priori avoir autant de tantièmes qu'un F2 !
Un f3 avec (mettons) 125/10.000 paye pour 125/10.000°, le F2 à 108/10.000° paye sa provision pour 108/10.000°, ceci globalement, consommation individuelles futures comprises.
En fin d'exercice, le syndic procède au calcul des consommations annuelles et régularise sur vos comptes individuels : les uns ont moins, les autres ont plus !
Tout est normal .
Si vous êtes au CS, il faut prendre connaissance des règles qui s'appliquent, dans la loi de 65 et le décret de 67, dans votre RDC ensuite !
Invitez vos collègues à en faire autant. |
Edité par - gédehem le 18 nov. 2007 23:36:53 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 23:40:04
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| gédehem,si vous avez des compteurs individuels pourquoi voulez vous faire d'abord la répartition suivant les tantièmes puis redresser en fonction des consommations effectives? alors qu'il est aussi simple de le faire avec le réel des consommations dès le budget |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 17:14:33
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Les relevés ayant lieu en fin d'exercice (du moins c'est comme cela qu'il faut faire), comment faites vous les provisions pour charges (plus d'appels !!) selon le budget voté globalement, provisions globalisées par trimestre selon les tantièmes généraux et non des grilles de répartition, qui plus est ici de relevés compteurs fin d'exercice ?
Parce que régler une provision pour une consommation d'eau à venir ....hum ....!!! |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2007 17:16:24 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:32:45
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la provision est inscrite au budget en fonction de la consommation générale, en m3 et en coût, de l'exercice précédent ou,éventuellement, de la moyenne des 3 derniers exercices si il y a une anomalie en + ou en - (ce qui n'est arrivé que qq fois lorsque la société fermière est passée de la facturation forfaitaire de X m3 par lot et par an à la facturation suivant consommation réelle du général)
Pour les appels de fonds (avis):
-le montant à répartir est le 1/4 de la dépense totale inscrite au budget - ligne dépense eau froide
-les tantièmes totaux sont: les m3 totaux relevés en fin d'exercice
-les tantièmes par lot = consommation en m3 relevée en fin d'exercice pour chaque lot
Chaque nouveau relevé de tous les compteurs fait l'objet d'un listing qui,en plus du dernier relevé (ancien et nouvel index),fait apparaître les relevés des 4 exercices précédents; sauf dans le cas de changement d'occupant, les consommations varient très peu
Il est vrai que nous sommes une petite copropriété de 30 logements (donc 30 divisionnaires + 2 (1 par allée)pour les parties communes notamment l'arrosage des espaces verts (arrosage non automatique donc pas de dérive); cela fonctionne depuis bientôt 29 ans,sans problème majeur
+ = est pourtant nous en sommes au 5ème syndic,donc le "système" fonctionne bien
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Edité par - felix1930 le 19 nov. 2007 21:49:32 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 22:56:14
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Le statut de la copropriété ne connait pour la répartition des provisions que les tantièmes des parties communes pour les charges de l'article 1O al. 2 et éventuellement les tantièmes de certaines catégoris de charges si les provisions sont ventilées par catégories.
Pour les charges d'eau, les provisions sont donc réparties au prorata des quots-parts des parties communes pour les fractions desservies.
Il n'est possible d'adopter une autre base de répartition que s'il y a une clause dans le RC à cet égard.
Dans certains syndicats, il y a des relevés semestriels, voire trimestriels. La question est alors de savoir s'il est possible d'exploiter ces relevés intermédiaires en cours d'exercice. La réponse de bon sens est affirmative. C'est un avantage pour les bailleurs et les acquéreurs,et de plus on repère plus rapidement des fuites et les compteurs HS.
Un relevé annuel est toujours une mauvaise solution.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 14:04:19
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les relevés intermédiaires ,trimestriels ou semestriels, ne concernent que les compteurs divisionnaires en fonction du contrat passé entre le syndicat des copropriétaires et le prestataire; contrat négociable entre les deux intervenants précités.
Le relevé du compteur général est,en principe,annuel en fonction de contrat ou d'un "règlement du service des eaux" passé entre le distributeur et la commune ou un syndicat intercommunal; "règlement" qui ne donne pas la parole ou le droit de modification à un particulier y compris,naturellement,un syndicat de copropriétaires.
Etant donné que la répartition du coût de l'eau froide pour chaque lot est fonction du montant de la facture (1) tant en m3 qu'en euros,du distributeur, je ne vois pas comment des relevés intermédiaires fiables pourraient être pris en compte en cours d'exercice
(1)des factures car, en genéral, il y en a une "estimative" intermédiaire à mi exercice.
De plus, cette prise en compte serait une modification,d'autorité, du budget prévisionnel en cours d'exercice , sans accord de l'AG
Qant aux bailleurs le relevé se fait avec l'EDL, et l'acheteur fait ce relevé avec le vendeur; c'est leur problème pas celui de la copropriété |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 15:00:58
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On peut discuter durant des heures sur cette histoire d'une répartition individuelle des provisions pour charges, y compris en détaillant les m3 passés et l'age du capitaine...
Mais L.art.14-1 précise :
"Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes."
Dans la mesure où l'AG n'a pas décidé de modalité particulière (98% des cas), les provisions sont trimestrielles et chacune égale au 1/4 du budget voté !
Le reste est vœux pieux ......
La régularisation se fera en fin d'exercice, une fois les comptes du syndicat approuvés.
On parle ici des compteurs individuels d'eau !
Mais comment augurer les consommations communes dont chacun n'aura que sa part ?
Ici aussi, on ne peut anticiper une consommation réelle future ! |
Edité par - gédehem le 20 nov. 2007 15:05:03 |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:16:52
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Bonsoir,
Ok pour tout ce qui a ete dit ,
J'ajoute qu'il est aussi possible, pour le calcul des provisions, de se baser sur la consommation de l'exercice antérieur telle que déterminée par le relevé de la ste. |
Edité par - air jordan le 20 nov. 2007 22:17:57 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:28:50
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Certes, Air Jordan .... sous réserve que l'AG l'ai décidé : "l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes."
Mais franchement : pourquoi se casser la tête à faire une répartition bidon pour des provisions alors qu'il faudra la faire sur le réel en fin d'exercice !
D'autant que l'AG devra non seulement définir ces modalités particulière, mais également obliger le syndic à faire ce calcul et procéder aux appels de fonds, lesquels n'existent plus dans leur forme passée ..
Vous prenez combien pour ce travail en sus non prévu dans la gestion courante ? .... 
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Edité par - gédehem le 20 nov. 2007 22:30:12 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 23:28:25
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Certes, Air Jordan .... sous réserve que l'AG l'ai décidé : "l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes."
Mais franchement : pourquoi se casser la tête à faire une répartition bidon pour des provisions alors qu'il faudra la faire sur le réel en fin d'exercice !
et bien pour faire plaisir aux copropriétaires demandeurs !
vous savez le rôle d'un syndic est avant tout d'exécuter les décisions d'ag , les copropriétaires sont les seul décideurs
bon ça va j'ai bien appris la leçon non ? |
Edité par - air jordan le 20 nov. 2007 23:28:42 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 23:31:36
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Vous prenez combien pour ce travail en sus non prévu dans la gestion courante ? ....
ah non gedehem ce n'est pas facturé en plus !
cela sert uniquement à justifier des honoraires de base plus élevés
des coproprietaires contents sont toujours disposes à payer plus un bon syndic
et franchement cela prends 0,5 secondes en plus grace à l'excellent logiciel dont je dispose ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 11:43:44
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entièrement d'accord avec air jordan
comme je l'ai déjà indiqué, nous fonctionnons comme ça depuis de très nombreuses années et ce "système", qui donne satisfaction aux copropriétaires, n'a pas rebuté les 5 syndics que nous avons eu
Contrairement à ce que l'on peut penser ,sous réserve d'avoir des divisionnaires par point d'eau pour les communs, les consommations, donc le montant des factures d'un exercice à l'autre sont constantes; après un ou deux exercices de "flottement" ou approximation.
Je pense que c'est "le démarrage" le plus difficile (déjà pour le faire admettre au syndic)après cela devient presque de la routine et à la cloture des comptes il n'y a pas besoin d'un basculement de la répartition aux tantièmes vers une répartition au "réel" la consommation de chacun; ce que ne comprend pas toujours le copropriétaire
Pour nous, factures distributeurs eau + assainissement:
2006= 4827,14 - 2005 = 4807,78 - 2004 = 4814,59 - 2003 = 4400,78
prévision budget 2007 = 5000,00€
sauf dans le cas de changement d'occupant, les consommations enregistrées pour chaque compteur n'ont que très peu de variation d'une année sur l'autre, en fonction des l'occupants
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Edité par - felix1930 le 21 nov. 2007 11:45:43 |
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juanclaudio
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 11:25:52
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Dans ma petite copropriété j'ai imposé au syndic de procéder de la façon suivante :
- appels de fonds trimestriels par 1/4 par rapport aaux consommations individuelles de l'année N-1
- relevé des compteurs divisionnaires le jour du relevage de la lyonnaise des eaux du compteur général (ou un jour proche)
-remise des indix relevés au syndic qui régularise par rapport aux avances.
Cela ne pose aucun probléme, les relevés des compterus divisionnaires étant effectués par mes soins pour éviter des frais facturés par le Syndic. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 15:39:49
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le seul IC c'est que seule l'assemblée peut demander,éventuellement,imposer ce qui concerne la copropriété;
vous avez de la " chance" si la société distributrice vous prévient,individuellement, du jour de son passage;ce qui n'est pas toujours le cas |
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Largo78
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 12 déc. 2007 : 08:29:01
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Bonjour,
J'ai également un désaccord avec la facture d'eau et la loi SRU ...
J'ai acheté le 27 décembre 2006 un appartement. Il y a un mois, je reçois une facture de près de 600€ (12 mois d'abonnement + consommation) pour l'eau de l'année 2006 qu'on me demande de régler. Il s'agit de la facture de l'année 2006 pour laquelle je n'ai residé que 3 jours dans l'appartement.
- Le relevé étant individuel (mais refacturé ensuite par le syndic), s'agit-il de charges individuelles ou de co-propriété ? S'il sagit de charges individuelles, la loi SRU ne s'appliquerait pas ?
- Le syndic n'a pas provisionné un centime pour la consommation d'eau,ni pour la location des compteurs donc j'ai à ma charge 100% des charges d'eau pour l'année 2006 (dont je rappelle je suis rentré le 27 décembre dans l'appartement) et le notaire n'a semble-t-il pas été informé que ces charges allait arriver.
La loi SRU intervient sur la régul des charges mais si rien n'est provisionné .... et s'il s'agit de charges individuelles ... ?
Si vous avez des lumières pour m'éclairer, je vous en remercie d'avance. |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 déc. 2007 : 14:05:38
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Certes, Air Jordan .... sous réserve que l'AG l'ai décidé : "l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes."
Mais franchement : pourquoi se casser la tête à faire une répartition bidon pour des provisions alors qu'il faudra la faire sur le réel en fin d'exercice !
D'autant que l'AG devra non seulement définir ces modalités particulière, mais également obliger le syndic à faire ce calcul et procéder aux appels de fonds, lesquels n'existent plus dans leur forme passée ..
Vous prenez combien pour ce travail en sus non prévu dans la gestion courante ? ....
REPONSE PRIORI!
Gedehem, très bien votre raisonnement! OK! Mais avez-vous pensé que certains copropriétaires peuvent avoir, dans cette immeuble, leur résidence "secondaire" ou consommer moitié moins d'eau que le voisin!
Alors, il est tout-à-fait normal que les ADF, en matière d'eau par exemple, équivalent au quart de la consommation de l'année précédente, tel était le cas dans ma précédente copro et je ne pense pas que celà créait beaucoup de travail au comptable!
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Edité par - priori le 12 déc. 2007 14:06:51 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 déc. 2007 : 14:34:03
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Citation :
entré initialement par Largo78
- Le relevé étant individuel (mais refacturé ensuite par le syndic), s'agit-il de charges individuelles ou de co-propriété ? S'il sagit de charges individuelles, la loi SRU ne s'appliquerait pas ?
compteur divisionnaire eau froide ?????????
que "dit" le RC sur la répartition de la consommation eau froide?
Malheureusement la loi dite SRU ne règle pas tout et il arrive aux textes d'être modifiés.
Actuellement il n'y a plus de compte prorata depuis un décret de mai 2004 et en cas de vente c'est l'article 6-2 D1967 qui "entre en jeu"
A l'occasion de la mutation à titre onéraux d'un lot:
1°.....................
3° Le trop ou moins perçu sur provision,révélé par l'approbation des comptes,est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes
Par contre il peut intervenir,au moment de la vente, un accord entre vendeur et acquéreur pour définir qui paie quoi et quand; le notaire aurait dû oui puu vous prévenir.
Et sur l'état daté remis par le syndic au notaire,rien de spécial ne figure dans la "rubrique" eau? |
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Largo78
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 12 déc. 2007 : 19:43:13
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Rien au niveau RC poyr la consommation.
Au niveau des compteurs nous en avons 4 ...
- 1 eau froide cuisine
- 1 eau chaude cuisine
- 1 eau froide SDB
- 1 eau chaude SDB
La production d'eau chaude est assurée par une chaudière collective.
Au niveau du notaire rien n'a été précisé. |
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Loi SRU sur l'eau
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