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En trois mois, le marché immobilier français a subi des bouleversements considérables. C'est carrément une rupture avec six ans de flambée des prix et surtout trois années de crédit pas cher, qui s'opère peu à peu.
l La crise des taux de crédits variables touche 100 000 ménages en France. Ceux qui ont signé en janvier 2005 un prêt à taux variable ont vu leurs mensualités bondir de 624 € à 796 € en octobre s'ils ont pris une option limitation, de 616 € à 890 € s'ils ont souscrit un prêt totalement variable selon l'analyse de Meilleurtaux.com. Serrez vos ceintures ! Ces emprunteurs sont en général des familles modestes qui ont choisi cette formule dangereuse pour augmenter le montant de leur crédit. Le phénomène n'est pas comparable avec la situation aux USA et en Espagne, les Français préférant des taux fixes.
l Très attractifs jusqu'en 2005, les taux fixes atteignent les 5 %. Il sera difficile d'emprunter à moins de 4,85 % hors assurances et frais sur vingt ans. Soit 5,1 % TTC. Résultat : pour un jeune ménage sans apport personnel important, devenir propriétaire devient mission impossible ! Jusqu'à présent, la flambée de l'immobilier avait été masquée par la baisse des taux d'intérêt qui permettait de s'endetter plus longtemps pour acheter un bien.
Du coup, les acheteurs réfléchissent à deux fois avant de s'engager sur 25 ans. Les stocks d'appartements anciens et neufs dans les agences immobilières et chez les promoteurs augmentent y compris à Toulouse. Les délais de vente s'allongent : trois mois de plus depuis le début de l'année.
l Du coup, les prix en province et dans l'agglomération toulousaine ont fléchi. Selon le baromètre seloger.com, à Toulouse un appartement T3 serait proposé à un prix inférieur de 4,7 % par rapport à octobre 2006. À Marseille, à Montpellier, un fort recul s'amorce depuis trois mois. Paris reste la seule ville où la hausse ne se dément pas (7 365 € le m2).
l Une tenaille se referme sur les candidats à l'achat immobilier. Ils croyaient bénéficier de la baisse du marché. Elle reste insuffisante. Ils misaient sur les abattements du paquet fiscal sur les intérêts d'emprunt pour la résidence principale. La remontée des taux des prêts annule le crédit d'impôt promis. Le Président Sarkozy qui veut une France de propriétaires devra trouver d'autres incitations à l'achat.
Certains experts prédisent une baisse de l'immobilier en France de 18 % d'ici 2010. Exagéré ? Si les taux continuent à remonter, ce n'est pas impossible. Mais qui aura les moyens d'en profiter ? Les 10 questions à se poser avant d'acheter
Est-ce le moment d'acheter sa résidence principale ? Oui, si vous disposez d'un apport personnel important ou de prêts spécifiques : vous profiterez de la baisse en cours. Pas si vous empruntez la totalité.
Trop tard pour vendre ? Le haut du marché a été atteint. Le moment est donc propice pour encaisser les plus-values afin de constituer un apport personnel sur un autre achat ou un placement sûr.
Faut-il investir dans la pierre ? Pour des compléments retraites ou des diversifications de patrimoine à condition de choisir l'emplacement. Mais attention à la défiscalisation en Robien ou Borloo : vérifiez le marché locatif local et évitez les appartements en queue de programmes. Ce ne sont pas les mieux placés.
Comment négocier son prêt ? Seule solution : mettre en concurrence les banques et accepter certaines concessions comme faire assurer le bien par son banquier. Idéal : arriver avec la famille et les amis pour négocier un paquet global emprunts-placements etc. Souvent, votre banquier habituel reste le meilleur interlocuteur.
Les Plans épargne logement redeviennent-ils attractifs ? Tout dépend de la date de souscription. La génération 1994-1996 est en-dessous des taux proposés.
Avez-vous droit aux prêts spéciaux ? Prêt à taux zéro, compte-épargne logement, prêt du 1 % logement : la première étape du financement, c'est de s'informer sur vos droits ou non à ces prêts.
Ancien à rénover : la bonne affaire ? La TVA pour la rénovation à 5,5 %, incite à acheter de l'ancien. Mais le prix des matériaux grimpe encore. Mieux vaut regarder les devis de très près.
Le prix des carburants change-t-il la donne ? Complètement. Habiter plus loin du travail et des services pour obtenir un prix du m2 moins cher devient un mauvais calcul : les frais de transports des ménages explosent, s'ajoutant au remboursement des traites du crédit immobilier.
Faut-il acheter une résidence secondaire ? La fiscalité reste lourde, les abattements et prêts spécifiques ne s'appliquent pas et là aussi les prix ont atteint le sommet.
Quels autres critères ne faut-il pas oublier après l'emplacement et le coût ?
Les charges, les impôts locaux, l'assainissement : ils peuvent modifier le coût de 10 %. La bulle espagnole prête à éclater
Publié le 17 novembre 2007 à 08h10 | Auteur : Dossier Pascal Jalabert
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Coup de chaud sur les crédits.
Forum fermé
Posté - 19 nov. 2007 : 19:59:29
