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 Sujet  |
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anastasis
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 20 nov. 2007 : 12:15:52
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Bonjour,
Je voudrais construire 5 maisons en bande sur un terrain que je viens acquérir (SHON total pour le 5 maison 615m²).Je voudrais déposé un seul permis de construire. Une fois construit chaque maison va être vendue avec son propre terrain (environ 400m²).
Le nouveau PLU de la commune dit que:
Les constructions à usage de logement sont autorisées à condition:
- que la SHON par volume isolé n'excède pas 300 m²,
si la SHON résultant de l'application du règlement excède ce seuil de 300m² elle sera divisée en plusieurs volume donc aucun n'excédera 300m² de SHON.
Si je me permet de poser la question sur ce forum parce que j'ai consulté deux architectes à ce sujet et chacun m’a donné une réponse différente:
Le premier m'a dit que la notion de volume isolé s'applique uniquement aux immeubles (dans ce cas pas de problème)
Le deuxième m'a dit que cette règle peut s'appliquer également aux maisons en bande qui voudrais dire que je ne pourrais pas construire en bande et il faudrait que je fasse construire les maisons deux par deux pour ne pas dépasser 300m² de SHON et en laissant distance de min.4 m.
Malheureusement je ne peut pas conter sur la Mairie pour lever ce doute
Je compte sur vos lumières. Vous êtes de loin le meilleur forum dans ce domaine !
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 13:22:01
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Bonjour,
Quelle définition de "volume isolé" est donnée dans les dispositions générales du règlement?
Sans définition précise, j'aurai tendance à suivre l'avis du 2e architecte: 2 maisons jumelées = 1 volume. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 13:42:27
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| en fait , il faudrait voir dans quel partie du PLU cette règle se situe : si il s'agit des règles de prospects, c'est à mon sens la notion de batiment qui importe. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 14:10:10
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Même avis que Romain.
Et la réponse du 1er ressemble plus à une fausse bonne pensée populaire qu'à un avis motivé.
L'argument "il n'y a que les immeubles qui sont de volumes" est idiot.
Il me fait penser à celui de certains qui expliquent que la toiture d'un bâtiment ne fait pas parti de la construction et qu'il n'y a donc pas à y appliquer les règles de prospect.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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anastasis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 14:27:37
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Répondant à Emmanuel WORMSER:
Cette règle ce situe dans l'article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
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anastasis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 14:32:24
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Répondant à Space:
Je ne pas trouvé la definition du volume isolé dans les dispositions générales du règlement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 14:52:20
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si il s'agit de l'article 2, remontez dans le rapport de présentation du PLU -à l'amont du règlement- qui permet de de justifier donc de comprendre cette règle.
si elle est motivée (horreur, oh rage, oh désespoir, oh étalement urbain honni) par le souhait de conserver dans le secteur des petits batiments isolés les uns des autres, c'est bien le deuxième archi qui a raison...
de toutes façons, nous sommes quasiment déjà tous convaincus.
à noter : une telle règle non justifiée... serait contestable : c'est une des grandes différences entre POS et PLU. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 16:51:08
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| Si vous ne trouvez pas la définition dans le PLU et que la mairie n'est pas trop coopérative pour vous expliquer, vous pouvez toujours appeller la DDE (si votre projet se situe dans le 94). Je sais qu'ils ont élaboré de nombreux POS et PLU. Peut-être ont ils rédigé ou participé à la rédaction de celui-là. |
Cordialement,
Romain |
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anastasis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 17:23:00
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| Je ne veux pas vous cacher que j'aurais préféré construire les 5 maisons en bande. Mais si vos conclusions s'avèrent justes existe-t-il un moyen de contourner cette règle, par exemple en divisant le terrain en 5 parcelles et en déposant 5 demandes de permis de construire indépendantes |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 19:31:42
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Citation :
Les constructions à usage de logement sont autorisées à condition:
- que la SHON par volume isolé n'excède pas 300 m²,
si la SHON résultant de l'application du règlement excède ce seuil de 300m² elle sera divisée en plusieurs volume donc aucun n'excédera 300m² de SHON.
Un PLU est un document d'urbanisme et même si certains rédacteurs ont tendence à faire des ronds de jambes avec les termes d'urbanisme, il faut simplement entendre par "volume" le terme bâtiment.
En reprenant l'article du PLU dans ce sens, les bâtiments isolés ne doivent pas excéder 300m² de SHON et dans le cas contraire il faut construire plusieurs bâtiments respectant le plafond de 300m².
Outre le fait que le terme "isolé" est ambigu (pour ne pas dire incompréhensible), il faut simplement considérer que vous n'avez pas le droit de construire une "barre" mais si vous construisez 5 maisons les unes à côté des autres, c'est conforme.
Le recul de 4m est un autre problème qui ne se posera que si les maisons ne sont pas construites en limite de propriété (si elles ne se touchent pas, et encore il faut bien lire le PLU pour savoir si cette règle est opposable au sein d'une unité foncière). Lisez l'article du PLU qui régit la construction en limite de propriété pour en savoir plus. Néanmoins, vous pourriez être obligé de respecter ce retrait de 4m pour les deux maisons situées aux extrémitées si elles ne sont pas elles-mêmes en limite par rapport aux voisins.
Enfin, il faut déterminer ce que vous aller demander comme autorisation. Les règles seront différentes selon que vous opterez pour un PC valant division parcellaire, une autorisation de lotir ou une combinaison des deux.
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Dominique |
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anastasis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:14:14
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Alors Dominigue d'après vous si je bien compris chaque
bâtiment - maison individuelle est un volume isolé, et le simple fait qu'elles vont être accollées les unes aux autres( elles vont être collées mais indépendantes et non alignées)ne fait pas d'elles un seul et unique volume isolé? Est-ce bien ça? |
anastasis |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 06:21:20
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Citation :
Initialement entré par anastasis
Alors Dominigue d'après vous si je bien compris chaque
bâtiment - maison individuelle est un volume isolé, et le simple fait qu'elles vont être accollées les unes aux autres( elles vont être collées mais indépendantes et non alignées)ne fait pas d'elles un seul et unique volume isolé? Est-ce bien ça?
C'est pour cela que je trouve le terme "isolé" ambigu car le fait de construire sa maison accolée à celle du voisin ne peut être interdit que si le PLU interdit de construire en limite de propriété.
Une chose qui a aussi son importance c'est le dépot des autorisations et la chronologie. On pourrait en effet vous reprocher de construire un seul bâtiment pour le diviser ensuite. Mais si vous construisez par "tranches" (par exemple en ne construisant pas la maison du millieu dans un premier temps), vous respectez le PLU.
Il vous faut donc bien lire les autres règles du PLU et analyser votre situation à chaque étape du projet. Si par exemple vous construisez par tranches, vous devez regarder la légalité de la première tranche puis regarder si ce qui restera de la parcelle d'origine sera suffisant (en terme d'exigences du PLU) pour construire la dernière maison.
Avez-vous contacté la mairie pour qu'ils vous expliquent ce qu'ils comprennent de leur propre PLU ? |
Dominique |
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Maison en bande et volume isolé
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