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annecr
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 21 nov. 2007 : 13:21:20
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Bonjour
Notre syndic nous a envoyé une lettre jointe à la demande de provisions sur charges d'octobre 2007 indiquant que suite à la mise en place du nouveau plan comptable, son travail de comptabilité est grandemanet augmenté et qu'il va augmenter de 11€ par an et par lot ses honoraires.
L'ARC m'a dit que ces frais auraient dus être votés lors de l'AG (juin 2007). J'ai sensibilisé les autres copropriétaires à ce pb et nous sommes d'accord pour protester par une lettre commune.
Quel texte de loi puis-je opposer à ces frais non prévus ?
Merci et bonne journée
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Anne C |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 15:36:49
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Une chose certaine est qu'il aurait dû poser cette question lors de la dernière assemblée générale, comme l'indique l'ARC.
Il a la possibilité de l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La meilleure solution est alors de négocier celà auparavant avec lui, dans les conditions qui vous paraîtront opportunes.
La mise en place de la nouvelle comptabilité et son exploitation ont un coût. Il entre dans les charges dont le syndic doit tenir compte pour établir le montant de ses honoraires de gestion courante.
Si votre syndicat ne dispose pas encore d'un compte bancaire séparé ouvert à son nom, profitez en pour faire d'une pierre deux coups.
Dans ce cas, en effet, les honoraires de gestion courante sont généralement inférieurs à ce qu'ils devraient être. Le syndic, en toue légalité si con contrat le prévoit, perçoit la rémunération des fonds accordée par la banque et s'assure ainsi un complément de rémunération. S'il lui est demandé de passer au régime du compte séparé, il sera dans l'obligation de revenir à un montant normal d'honoraires, ce qui sera plus clair et transparent.
C'est exclusivement dans le cadre des honoraires de gestion courante que ces deux postes doivent être négociés.
Par la même occasion, faîtes le ménage dans les prestations exceptionnelles. Si vous avez un syndic correct, il froncera peut être un peu le nez, mais finalement il sera bien content d'avoir réglé le problème avec un syndicat.
Tout celà doit être matérialisé dans le contrat soumis à l'assemblée.
Si vous n'êtes pas saisfaits de la gestion en général, alors il faut voir l'opportunité de rechercher un autre syndic.
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annecr
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 18:57:03
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Merci beaucoup pour votre réponse,
Notre syndicat ne possède pas de compte séparé : le syndic le refuse arguant qu'il gère de nombreuses copropriétés et que des comptes séparés lui feraient bcp de travail supplémentaire !
Dans notre lettre commune, je compte en effet parler de l'avis du CNC et demander le projet de nouveau contrat de syndic (comme préconisé par l'avis du CNC) et donc demander un ménage dans les frais exceptionnels qui sont nombreux dans notre cas ! (et parfois exagérés : carnet d'entretien facturé depuis 3 ans alors qu'il n'est même pas constitué !)...
Je souhaiterais aussi, comme d'autres copropriétairees, partir en quête d'un autre syndic...Avez-vous des conseils en cette matière ?
Bonne soirée |
Anne C |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 22:30:21
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La mise à jour du carnet d'entretien entre sans aucun doute dans les prestations courantes, de même que la gestion des compteurs d'eau froide et chaude qui ne doit pas figurer dans les frais exceptionnels.
Ne sortez pas trop fort le rapport du CNC. Beaucoup ne l'ont pas lu attentivement et n'ont pas vu qu'il valide en II 5 la possibilité pour le syndic de demander un réhaussement des honoraires dans le cas d'ouverture d'un compte séparé.
Sur tout le reste il ne s'agit pour l'instant que de suggestions auxquelles les syndics devraient preter l'oreille. L'avis n'a aucun caractère contraignant. C'est seulement fin 2008 qu'un arrêté ministériel pourrait être pris avec obligation de le respecter.
Voyez http://jpm-copro.com/Hono%20syndic%202007.htm
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Edité par - JPM le 21 nov. 2007 22:42:22 |
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annecr
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 07:32:32
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Merci beaucoup pour tous ces renseignements...
De toute façon notre syndic refuse catégoriquement un compte séparé..
Par ailleurs, j'ai vérifié, il nous facture 2 € pour la vérification du compteur d'eau ! |
Anne C |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 mars 2008 : 21:39:01
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| Aviez vous décidé en AG d'ouvrir un compte unique ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2008 : 23:45:06
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Oldman ! la question est judicieuse mais il faut la formuler bien :
L'assemblée générale a-t-elle accordé au syndic la dispense d'ouvrir un compte séparé ?
Si on ne trouve nulle part le mot dispense, le mandat du syndic est annulable.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 06:41:25
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Bonjour JPM,
Vous avez raison !
"Ce qui se conçoit bien ,s'énonce clairement et les mots pour le dire ... aisément".
Le principal n'est il pas que annecr puisse tirer profit d'une information de première importance,
s'il n'est pas maintenat trop tard. |
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annecr
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 10:35:43
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Bonjour
Le sujet est clos : notre syndic ayant démissionné suite à une lettre de protestation de la part des copropriétaires face aux honoraires supplémentaires demandés !
Nous avons trouvé un nouveau syndic (qui a l'air bien mieux)... mais, comme je l'ai exposé dans un nouveau sujet (daté du 10 mars 2008), notre syndic actuel nous a envoyé une LRAR annonçant qu'il démissionnait le 20 mars 2008. Or, n'ayant toujours pas reçu de convocation à l'AGO qui devait clore son exercice, la présidente du Conseil syndical l'a contacté. Il lui a répondu qu'étant donné que notre futur syndic était en vacances, il ne pouvait pas faire d'AGO avant mi avril ! et a dit que d'ici-là, il continuait à être notre syndic !
Que peut-on faire ? J'imagine que ce n'est pas très légal... |
Anne C |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 11:03:09
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| la précaution à prendre est avec l'appel de fonds du 2eme semestre de s'assurer que les copropriétaires paieront bien le sdc sur le nouveau syndic ou le nouveau compte séparé et de vérifier avec minutie ce que va facturer l'ancien au passage et par précaution toutes les factures depuis 2008 |
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 23:57:25
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Euh excusez moi mais l'association déclare très nettement depuis décembre 2006 "qu'en tout état de cause cette facturation est ABUSIVE puisque l’application du Plan comptable est obligatoire et relève de la gestion de base (gestion courante).
Elle conseille même d'exiger le remboursement en cas de facturation.
cf leur forum abus si nécessaire. |
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 00:21:18
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AnneCR normalement une démission est une démission surtout avec réception d'AR ... Pour info, la "suspension de la démission" aurait valeur de prolongation de mandat ... Faites attention ...
En tous cas, pour le plus simple j'espère que votre syndic a émis une date d'AG précise avant sa démission.
Sinon étant donné la démission de votre syndic cela signifie qu'à compter du 20/03 votre copropriété est dépourvue de syndic et que selon l'art.47 du décret 1967 elle doit malheureusement "être sous l'égide " d'un administrateur provisoire (qui peut être un des copropriétaires de la résidence) qui passe par une saisine au TGI.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cesseront de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale comme indiqué au même article.
Par ailleurs, sachez tout de même et pour info que tout syndic démissionnaire doit préparer sa succession. Une démission pouvant constituer un abus de droit (soudaineté - brutalité), causant du tort aux copropriétaires et leur permettant d’obtenir des D.I. |
Edité par - Kitoune le 29 mars 2008 00:55:32 |
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 00:30:19
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D'autre part, sachez qu'un arrêt de la Cour d’Appel de Paris a jugé que : "La clause relative aux frais de transmission de dossier est jugée abusive en ce que la transmission (des dossiers) au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l’exécution de cette obligation, sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante".
Mais bon n'oubliez pas que votre syndic vous a quitté prématurément ! ...
Et vérifier tout de même qu'il n'y a pas un éventuel préavis mentionné dans le contrat ou le règlement de copropriété. |
Edité par - Kitoune le 29 mars 2008 01:01:32 |
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annecr
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 11:06:53
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Bonjour
Tout va bien, si on peut dire. Le syndic a envoyé le 18 mars une LRAR avec convocation pour une AG avec le nouveau syndic le 15 avril...
Nous allons vérifier avec minutie les comptes de l'ancien... il a finalement dit que nous n'aurions pas de frais de transmission à payer étant donné sa démission, en ajoutant un mensonge au passage : il a en effet déclaré que c'était écrit dans son contrat qu'en cas de démission, on ne payait pas de frais ! ce qui n'est pas vrai !
En attendant, nous avons déjà repéré des frais sur les comptes 2007 (frais de ménage) qui ne sont pas à incomber à notre copro ! Nous sommes décidés à voter contre son Compte financier à l'AG... |
Anne C |
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 12:59:46
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Et bien tout est relativement positif alors ...
Notez toutefois que la plupart des frais de transmission de dossiers rentrent dans la gestion courante ... cela n'est pas de moi mais d'un arrêt de la Cour d'Appel !
... dixit ... "la transmission des dossiers (les dossiers comptables, les contrats, les archives) est comprise dans la gestion courante ; seules des " prestations complémentaires " justifiées et nécessaires pour assurer cette tâche sont le cas échéant facturables."
Conclusion ... votre syndic ne vous fait certainement pas une fleur mais simplement son travail ... lol |
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Frais plan comptable
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