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Dans une copropriété (appartements), pouvez-vous m'éclairer sur les termes suivants :
- Jouissance exclusive
- Acte de disposition
et sur ce que peut ou ne peut pas faire le copropriétaire ayant ces droits.
Avec une "Jouissance exclusive de combles", par exemple, peut-on réaliser des travaux d'ordre privatif (installation d'une VMC) ou faut-il faire établir un "Acte de disposition" ?
Par avance, merci.
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 22 nov. 2007 14:02:18
Un "droit de jouissance" est un 'droit', un titre, qui permet à son bénéficiaire de 'jouir', d'user de façon exclusive à son seul profit de ce sur quoi porte ce droit.
Usage ne veut pas dire propriété.
Un "acte de disposition" consiste à transférer un droit sur un bien au profit d'un autre : donation d'un bien, vente d'un bien sont "actes de disposition".
Dans le cas particulier que vous exposez, "droit de jouissance exclusive" ici sur les combles, là sur un jardin privatif, il faut relever que ce droit est quasi toujours attaché au lot qui jouxte la partie grévée d'un droit de jouissance.
Autrement dit, le bénéficiaire du droit de jouissance ici sur des combles ne peut pas céder ce droit attaché à son lot séparément de son lot privatif. Car les combles sont 'parties communes', même grevés d'un droit de jouissance.. Seul le syndicat peut ici prendre un "acte de disposition", décider de la vente de ces combles.
Pour la VMC, comme pour tout travaux privatifs ur parties communes, vous devez préalablement obtenir l'autorisation de l'AG si ces travaux touchent ou concernent des parties communes (maj.L.art.25)
Si je comprends bien le copropriétaire qui dispose d'un "droit de jouissance exclusive des combles" peut utiliser ces combles pour entreposer des affaires (utilisation de type grenier) mais doit demander l'accord en AG à la copropriété pour entreprendre des travaux comme installer une VMC privative car les combles sont des parties communes.
Par contre, si ce même copropriétaire bénéficie d'un "acte de disposition" il peut réaliser tous les travaux qu'il souhaite sans aucune autorisation de l'AG.
Suites à vos précisions je me permets quelques questions complémentaires : - Comment un copropriétaire peut-il bénéficier d'un acte de disposition ? - Il y-a-t-il vente des combles avec création d'un lot de copropriété (acte notarié et charge de copro) ou c'est simplement en AG avec un vote (à l'unanimité je présume) que ce droit est attribué ? - Il y a-t-il des compensations financières envers la copropriété lorsque que celle-ci cède ce droit (charges particulières)? - Il y a-t-il une durée d'attribution de ces différents droits (jouissance ou disposition) ? Bornée dans le temps ou infinie ?
L'acte de disposition c'est celui qui est pris pour réaliser le transfert d'un bien sur la tête d'un autre. Une fois ce transfert opéré (c'est le cas pour une vente par exemple), celui qui reçoit le bien est titulaire du droit, point final ! Il n'y a plus "acte de disposition".
Mettons une AG appelée à statuer sur l'aliénation d'un bout de jardin pour en attribuer la pleine propriété à tel propriétaire. La décision d'AG est "acte de disposition". Mais une fois la décision prise, l'acte de disposition disparait puisque la décision est prise.
L'acte ne dure qu'un instant, c'est le moment où l'acte est posé. Après l'acte décisionnel il n'y a plus d'acte ! ... La propriété ou un droit (jouissance, passage ..) a été transféré .
"- Comment un copropriétaire peut-il bénéficier d'un acte de disposition ?Suite à une décision d'AG, aliénant telle partie commune pour l'ériger en lot privatif et l'attribuer contre €€€ à tel copropriétaire. - Il y-a-t-il vente des combles avec création d'un lot de copropriété (acte notarié et charge de copro) ou c'est simplement en AG avec un vote (à l'unanimité je présume) que ce droit est attribué ? Vote AG L.art.26a si parties communes pas indispensables ou unanimité si parties communes indispensables à la destination de l'immeuble. On ne peut vendre une partie de parties communes seules, les choses communes étant indéfinies et indivisibles. Il faut donc aliéner cette partie et créer un nouveau lot privatif "par retrait sur les parties communes", lot privatif affectés de tantièmes ..d'où modif RDC/EDD et enregistrement au fichier immobilier. - Il y a-t-il des compensations financières envers la copropriété lorsque que celle-ci cède ce droit [s](charges particulières[/s])? Oui, la cession ne peut être gratuite. l'€ symbolique ce n'est pas gratuit. Pour les charges, le nouveau lot privatif créé étannt affecté de tantièmes, pas de problème.
- Il y a-t-il une durée d'attribution de ces différents droits (jouissance ou disposition) ? Bornée dans le temps ou infinie ? La jouissance exclusive est un droit attribué que ne peut être retiré qu'avec le consentement du bénéficiaire du droit, à l'unanimité de tous. Il est éternel, cessible et entre dans une succession. Une fois l'acte de disposition pris par l'AG celui qui en bénéficie a un droit plein. Il ne peut être retiré à quelque majorité que ce soit !
Pour ce qui concerne le comble grevé d'un droit de jouissance, vous avez tout saisi : on use, on utilise pour ce que c'est fait (grenier ici), mais pour y faire des travaux de construction ou installer une VMC sur partie commune il faut l'autorisation de l'AG
Merci gédehem pour vos réponses très précises sur le sujet.
Pour aller au bout du sujet :
Nous venons de constater (le conseil Syndical et le syndic) que le copropriétaire qui bénéficie d'une "Jouissance exclusive de combles" a réalisé les travaux (installation de sa VMC et passage de tout son câblage électrique dans les combles) sans aucune demande préalable en AG. Si tel avait été le cas, sous quel article faudraitt-il voter ? Art 25b : autorisation de TX conformes à la destination de l'immeuble. ou Art 26b : modification du RC sur la jouissance et l'usage des parties communes.
Dans notre cas les TX étant déjà réalisés, comment doit-on réagir vis à vis de ce propriétaire ?
Jouissance exclusive et Acte de disposition
Forum fermé
Posté - 22 nov. 2007 : 13:20:54
