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furiousangel
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 23 nov. 2007 : 13:08:27
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Une demande concernant la pose de volets roulants et d'un store ban pour un appartement disposant d'une terrasse (partie commune à usage privatif exclusif) a été votée negativement lors de la precedente AG en Déc 2006.
Le renouvellement de cette demande afin qu'elle soit mise à l'ordre du jour lors de la prochaine AG qui a lieu dans un mois vient d'etre faites,en temps et en heure et par accusé reception.
Et hier le syndic (Foncia) m'a appelé pour me prevenir que cette demande ne pouvait etre remise à l'ordre du jour, ca d'apres eux aucune demande ayant fait l'objet d'un vote négatif ne peut etre remise à l'ordre du jour l'année suivante.
D'apres mes infos c'est completement faux mais je ne trouve aucune reference juridique qui le demontre.
De plus le vote negatif n'a jamais été motivé ce qui parait-il est contraire aux nouvelles lois.
"Il est abusif :
d'interdire à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes mais conformes à la destination de l'immeuble (art. 25 b Loi 1965), sauf motif sérieux. L'assemblée doit motiver son refus, c'est-à-dire mentionner les points avec lesquels en désaccord, et pourquoi elle l'est."
Maintenant il y a un truc que je comprends pas c'est que ce fameux article stipule bien:
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci "
Alors oui j'ai compris que cet article n'est cité que comme reference dans la fameuse phrase "Il est abusif :
d'interdire à un copropriétaire .... saus motif serieux" ,mais concernant cette derniere qu'est-ce qu'elle vaut réellement juridiquement? Y a t-il une quelconque jurisprudence? ou je ne sais quoi?
Car elle est citée regulierement par plein de monde mais elle ne semble sortir d'aucun texte réellement officel, alors au final elle veut tout dire et rien dire,oui c'est sur on peut toujours porter plainte contre n'importe quoi.
Ou alors j'ai raté quelquechose...
De toute façon le plus urgent c'est de savoir si oui ou non le syndic est entrain de me mener en bateau au sujet de ma demande qui soit disant ne peut etre mise à l'odre du jour.
Merci
PS: désolé si j'ai l'air tatillon mais ayant affaire visiblement à des proceduriers en prime menteurs et manipulateurs,je suis dans l'obligation d'etre le plus carré possible car ils sont meme foutus de me reprocher ceci ou cela .... enfin vous voyez le genre.
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http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47785
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=62065
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 14:22:43
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Concernant une question qu'un copropriétaire veux inscrire à l'ODJ d'une AG, il n'existe aucune restriction d'aucune sorte, une demande d'autorisation refusée pouvant être renouvelée autant de fois que le demandeur le souhaite.
Il ne faut pas vous contenter d'un coup de fil de votre syndic, il faut exiger une réponse écrite et motivée juridiquement de leur refus d'inscription.
Concernant le refus de l'AG, il doit effectivement être motivé du moment que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l'immeuble.
Pour autant, l'AG doit avoir en main un dossier complet sur les travaux envisagés, des données insuffisantes justifiant un refus.
Mais si votre demande était bien détaillée, accompagnée de dessins ou photos, un refus non motivé sur de tels travaux est considéré comme discriminatoire, abus de droit engageant la responsabilité du syndicat.
On peut ajouter la responsabilité du syndic pour "défaut de conseil", syndic qui, en "professionnel" de l'immobilier, ne peut ignorer ce point.
Il faut rappeler ici qu'une AG appelée à statuer sur des travaux privatifs sur parties communes ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire pour refuser son autorisation.
Autrement dit, elle ne peut opposer un refus simplement parce qu'elle le veut ainsi , selon son bon vouloir !
Elle n'a pouvoir de statuer QUE sur la conformité ou non des travaux envisagés avec la destination de l'immeuble mentionnée au RDC, ainsi qu'ici avec l'aspect extérieur de l'immeuble, à son harmonie, harmonie ne voulant pas dire 'uniformité immuable'. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 14:28:22
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Citation :
Initialement entré par furiousangel
Et hier le syndic (Foncia) m'a appelé pour me prevenir que cette demande ne pouvait etre remise à l'ordre du jour, ca d'apres eux aucune demande ayant fait l'objet d'un vote négatif ne peut etre remise à l'ordre du jour l'année suivante.
Il faudra demander à votre syndic sur quel texte ou jugement il fait référence; car le d'après eux n'est pas suffisant
Il est possible à une AG de revenir sur une décision prise, antérieurement, par une autre assemblée,sous certaines conditions,notamment:
-que la 1ère décision n'ait pas été exécutée
-que la seconde demande ne soit pas prise en compte contre l'intérêt collectif
-qu'elle ne porte atteinte aux droits acquis par un copropriétaire précédemment
Ce qu'une AG à décidée une autre peut le modifier
pour que la demande soit valable il faut,bien entendu,quelle fasse l'objet d'une demande auprès du syndic et quelle figure à l'ODJ de l'AG
Par contre pour l'abusif cité je serais plus nuancé que vous |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 15:31:19
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furiousangel,
Je reviens sur votre sujet,car il me semblait avoir lu, qq part, un jugement dans lequel il était question d'harmonie (des façades);voir la dernière partie de ce lien (ce n'est qu'un jugement pas de la jurisprudence)
http://www.mon-immeuble.com/actualites/act07/article203.17.11.07.htm
Ce problème divise souvent les copropriétaires au moment du vote,car ce problème d'harmonie, difficilement "appréciable" avant réalisation ,on sait où il commence jamais où il se termine,en fonction des personnes
Vous pourriez peut être envisager,au départ,les choses autrement et voir si il y a d'autres copropriétaires qui pourraient être interessés par une insatallation identique; il suffirait alors de présenter un projet (modèle et couleur store ban, même chose pour les volets roulants) qui pourrait recueillir un vote positif ; cet accord obligerait les autres copropriétaires, interessés ultérieurement, de présenter un projet identique à celui adopté
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 16:15:22
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Félix : ce n'est pas un "jugement" qui revient au TI ou TGI en 1ère instance, mais d'un "arret", s'agissant ici d'une Cour d'appel ! 
(c'est juste un truc d'appellation ... .)
La question de l'harmonie est effectivement totalement subjective !
Dans l'arret rapporté, la sanction vient du fait que la copropriétaire en cause n'a pas pu démontrer l'ancienneté de l'installation (1984) pouvant faire alors jouer la prescription décennale !
Pour furios ..., il faut voir ce que dit votre RDC, qui prévoit parfois/souvent l'installation de stores suivant tel modèle, ou suivant le modèle défini par l'AG.
Mais un store comme un volet roulant étant par nature conforme à la destination "habitation" d'un immeuble, les motifs avancés par l'AG pour justifier le refus doivent être "MAOUSE COSTAUDS" au risque certain d'être sanctionné par le juge.
Alors si en plus Furious .. produit un PV ne rapportant aucun motif de refus, je ne vous dis pas les DI qu'il peut éventuelement demander pour cet abus de droit du syndicat ....  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 18:47:48
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bien noté la bonne "appellation"
procéduriers les personnes ayant votées non??, pas obligatoirement peut être simplement méfiant et ne voulant pas mettre le doigt dans l'engrenage des modifications de parties communes.
Les volets roulants, il y en donc plusieurs! doivent ils remplacer une autre "fermeture" ,persiennes métaliques peintes ou autres??
pour la raison exacte du refus ,à ma connaissance, rien ne fait obligation au (sans S)copropriétaire de justifier son vote (positif ou négatif)et, il me semble, que c'est au demandeur d'apporter la preuve,devant le tribunal, que le vote est un abus de majorité
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Edité par - felix1930 le 23 nov. 2007 18:51:09 |
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perpignan
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 21:12:00
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| SI LE SYNDIC EST ***moderation: suppressin du nom**** ALORS PAS ETONNANT...LES ROIS DE L´EMBROUILLE! |
Edité par - nefer le 01 déc. 2007 22:47:12 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 22:13:06
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Furiousangel, voyez ici sur la question du refus d'une AG sur une demande de travaux privatifs sur parties communes, ici modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=62412
Si UN copropropriétaire n'a pas à justifier de son vote, le syndicat DOIT justifier son refus, en particulier sur le fondement de la non conformité de ce qui est envisagé avec les dispositions du RDC.
Si aucune disposition s'oppose à la réalisation de ce qui est envisagé, l'AG ne peut pas refuser !
L'AG a un pouvoir "souverain" (nul ne décide à sa place), elle n'a pas un pouvoir "discretionnaire" (je decide de refuser "parce que tel est mon bon plaisir"). |
Edité par - gédehem le 01 déc. 2007 22:19:14 |
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furiousangel
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 20:24:30
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Edit ... j'ai refais la mise en page en esperant que ce soit plus clair => La chronologie , les demandes , les problèmes
En principe rien qu'en lisant ce qui est en couleur ça devrait etre simple rapide et clair, et pour plus de detail y a le reste
Bonjour,
Merci pour vos réponses, j'ai attendu la (enfin les) réponse(s) de Foncia avant de revenir et c'est pas triste.
Afin de mieux saisir la situation voilà un p'tit résumé de la situation avec documents, car sans cela je crois que ça serait difficile à croire.
(concretement ça concerne ma mère "Mme P", il y a encore quelques mois je n'y connaissais strictement rien en ce qui concerne la copropriété et depuis je suis allé voir avocat,associations,juristes,ADIL,etc ...
et ce forum qui me semble très serieux)
Octobre 2005
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Emmenagement dans un appartement au 17ème étage en tant que proprietaire muni d'une terrasse (partie commune à jouissance privative exclusive).
Peu de temps après, le store ban qui etait là depuis très longtemps cède (justement à cause de son ancienneté), se fracasse sur la terrasse et s'avere irréparable.
De plus, il y a 16 m² de baie vitrée sans aucun volet ni protection d'où:
-majoration de l'assurance pour la sécurité (petite somme bien sur mais quand meme)
-pas besoin de faire appel à un specialiste je pense pour prouver qu'il y a une forte deperdition de chaleur en hiver.
-idem pour l'inverse en été vu que c'est orienté plein Sud.
Donc à priori il parait évident que l'installation de volets roulants est totalement legitime voir necessaire.
Decembre 2005 Acte I
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Demande par courrier (sans AR) de mise à l'ordre du jour l'autorisation de remplacement du store et l'installation de volets roulants aux frais du coproprietaire bien sur (Devis et descriptifs fournis pour les deux).
Théoriquement pour le store elle n'aurait pas du avoir besoin mais bon au moins ça prouve la bonne foi.
Quelques jours plus tard réponse de Foncia par téléphone uniquement (donc jamais aucun courrier reçu à ce sujet), pour signaler que la demande a été faites trop tard (AG en mi Decembre) et que aucune des deux demandes ne peut etre mises à l'ordre du jour.
Mais deux choses sont très interessantes:
1) Foncia précise que les demandes doivent etre adressées au moins 1 mois à l'avance (notez le bien) sans plus de précision.
2) Foncia lui promet que ses demandes seront quand meme "évoquées" en fin d'AG, ce qui n'a d'apres mes renseignmements strictement aucune valeur légale.
D'ailleurs à la fin des votes tout le monde est parti donc merci au revoir à l'année prochaine... pour résumer.
Octobre 2006 Acte II
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Nouveau courrier avec AR pour les memes demandes le 19-10-2006
( cf doc ici http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/2.2%e8me-Demande.19-Oct-2k6.AR.JPG )
+ nouvelle demande concernant l'ammenagement de la terrasse avec des caillebotis (cf sujet sur ce point ici http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47785 )
Cette fois ça passe mais voyez de quelle maniere c'est présenté:
- Liste de la convocation http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/2006/ODJ.00.JPG
- Ordre du jour concernant Mme P http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/2006/ODJ.12.JPG
Où sont décrites précisement les demandes concernant les volets et le store? (à la fin de la convoc il y a deux pauvres photocopies des devis et c'est tout,+ photocopie du courrier de la demande + extrait du RDC concernant les terrasses http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/2006/ODJ.12.Doc.02.JPG)
De plus d'apres le code de la copropriété (documents fournis par l'ADIL du Morbihan) ils ne peuvent pas regrouper ainsi des demandes et encore moins proceder à un seul vote pour le tout.
Et il parait evident que tout a été accés sur une seule demande pour refuser le tout , concernant les deliberations je vous laisse consulter le sujet cité précedemment http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47785.
En résumé:
-pour le store le CS ET le Syndic pretextent que l'ancien a été installé sans autorisation et avant qu'ils soient "au pouvoir" et que par consequent ils ont le droit de decreter qu'on ne peut le remplacer.
-pour les volets Mme P n'a qu'a les installer à l'interieur de son appartement (si si !)ou alors a l'interieur de l'encadrement de ses baies (voir photo ici http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/DSCN0364.JPG j'ai "rougie" la partie concernée pour que tout le monde comprennent bien car ça me parait tellement hallucinant,d'ailleurs j'ai volontairement laissé les traces de l'ancien store et curieusement il n'y a jamais eut de remarques ni verbales ni écrites sur l'hestetique de l'ensemble ...
Au final voici le PV http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/2006/PV.ODJ-12.Demandes.P.JPG
Novembre 2007 Acte III
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3ème demande concernant store et voletshttp://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/3.3%e8me-Demande.12-Nov-2k7.AR.JPG le 12-11-07 avec AR
(+ demande concernant le palier en mauvais depuis 2ans et demi donc avant l'emmenagement de Mme P et suite aux travaux de l'ancien proprietaire qui a tout refait dans l'appart, palier décoloré en rouge avec traces de cutter,etc et dalles qui se decollent voir => http://lavigie.pirate.free.fr/palier.html)
1ère réponse de Foncia
http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/3.3%e8me-Demande.Reponse.Foncia.28-Nov-2k7.AR.JPG
Voilà que tout à coup on nous signale et ce deux ans apres ses premieres demandes qu'en 2004, donc 1an avant l'emmenagement de Mme P, a été décidé que les demandes de mise à l'ordre du jour devaient etre adressées avant le 30 Sept.
Donc re-courrier
http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/3.3%e8me-Demande.x2.03-Dec-2k7.AR.JPG
Et derniére réponse de Foncia
http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/3.3%e8me-Demande.x2.Reponse.Foncia.13-Dec-2k7.AR.JPG
Concernant la procedure que souhaite engager le CS au sujet des caillebotis il y a tous les details toujours dans le meme sujet deja cité en réference.
Et il est interessant de constater que d'apres Foncia l'integralité du constat d'huissier fait " 8 lignes " ...
Sinon voici quand meme le detail de l'ordre du jour concernant la proceddure
http://lavigie.pirate.free.fr/Documents/AG/2007/ODJ-17.P.Procedure.JPG
....
Sinon l'avocat qu'on a été revoir debut decembre dit toujours la meme chose "attendre..."
M'enfin vu la tournure de cette histoire qui commence serieusement passer du grottesque au sordide (j'ai eu pas mal d'infos grace au nouveau gardien qui vient de demissionner apres 6mois d'exercice car ecoeuré par les pratiques du CS et du syndic), je continue de bien "m'armer" en vu de la prochaine AG dans deux jours car je sais plus trop en qui avoir confiance.
Encore merci pour vos avis et vos conseils.
Là ce qui m'interresse particulierement dans ce sujet c'est les demandes refusées par le syndic et ce que vous pensez de la maniere de proceder de Foncia depuis 2005, je n'ai evoqué le problème de procedure qu'à titre informatif (un sujet y étant deja dedié) afin que personne s'y perde .
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http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47785
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=62065
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Edité par - furiousangel le 18 déc. 2007 02:44:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 22:45:38
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De Gedehem : Citation :
L'AG a un pouvoir "souverain" (nul ne décide à sa place), elle n'a pas un pouvoir "discretionnaire" (je decide de refuser "parce que tel est mon bon plaisir").
Je pense qu'il faut lire
L'AG a un pouvoir "exclusif" (nul ne décide à sa place), elle n'a pas un pouvoir "discretionnaire" (je decide de refuser "parce que tel est mon bon plaisir").
Car entre souverain il n'y a pas grande différence. Sur l'appréciation des faits d'une cause, les juges du fond ont un pouvoir souverain. Celà veut dire que cette appréciation ne peut être contrôlée par la Cour de cassation.
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furiousangel
Contributeur débutant
19 réponses |
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furiousangel
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 03:23:42
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gédehem , ce que tu dis est très clair et confirme non seulement ce que je pense depuis le debut mais également tout ce qu'on a pu me dire ailleurs (dont ADIL,juristes,etc...)
Malheureusement ce n'est pas moi qui a le pouvoir de decision finale concernant un recours en justice.
Donc je continue à chercher un hypothetique contre argument... puisque visiblement je vois pas ce qu'on peut trouver de plus comme argument,car la plaignante a toujours peur d'aller en justice.
Honnetement là je vois pas comment perdre avec tout ça mais bon on sait jamais.
Sinon ça se passe comment exactement un recours au TGI car là c'est bien ça la voie la plus appropriée non?
On m'a parlé aussi du juge de conciliation.
Merci. |
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47785
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=62065
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Edité par - furiousangel le 18 déc. 2007 03:24:18 |
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Delai pour remettre à l'odre du jour une demande ?
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