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 Sujet  |
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 29 nov. 2007 : 09:23:25
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Bonjour,
J'ai pas trouvé une réponse à mon problème, pourtant c'est un cas d'école...
A la même assemblée générale doit être voté, des travaux de réfection toiture, remise en état d'ascenseur(donc pas les mêmes tantièmes) et la vente de partie commune à 2 copropriétaires. Aprés l'acceptation de vente il faut géomètre...etc.
Dans quelques mois les tantièmes vont changés, est-ce que le paiement des travaux toitures et ascenseurs seront fait suivant les nouveaux tantièmes? Doit on faire passer les travaux en premier et la vente après ?
Merci pour la réponse.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 10:53:48
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Pour vendre des parties communes, du moins une partie de ces parties communes, il faut préalablement créer un (des) lot privatif à partir de ces parties communes, lot privatif identifié qui peut ensuite être vendu !
Les parties communes étant par nature indivisibles et en indivision entre tous les copropriétaires, il est indispensable de créer ce lot privatif par retrait sur les parties communes car on ne peut vendre une partie commune.
Les question AG sont donc :
- aliénation d'une partie de parties communes en vu de créer un lot privatif.(Maj.art.26, ou unanimité si partie commune aliénée nécessaire à la destination de l'immeuble)
- Création d'un (des) nouveau lot privatif : adoption de l'EDD/RDC modifié (qui précisera les tantièmes de ces nouveaux lots )
Noter ici que les tantièmes des autres lots ne changent pas. C'est la base de répartition qui change.
Vous aviez (mettons) 125/10.000°, soit 10.000/10.000° pour le syndicat.
Les nouveaux lots compterons (mettons) 30 pour l'un et 80 pour l'autre, soit 110 tantièmes qui s'ajoutent au total.
Le syndicat passera donc à 10110/10110°, et vous à 125/10.110°.
Dans la mesure où l'AG décide en même temps des travaux ET cette création de nouveaux lots, elle devra préciser pour ces derniers à quelle date s'appliquera la nouvelle ventilation !
Si elle ne décide rien, c'est à l'instant même de la prise de décision, c'est à dire à la date de l'AG qui créait ces nouveaux lots et adopte le nouvel EDD/RDC, une fois passé le délai de contestation des 2 mois prévu L.art.42.
D'où nécessité de notifier le PV aux opposants et défaillants au plus vite ....
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Edité par - gédehem le 29 nov. 2007 10:56:09 |
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 13:24:32
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Merci pour la réponse.
Il suffit que l'AG accepte de vendre à ces personnes même si ces 2 nouvelles parties privatives ne sont pas validées par un notaire (ce sont des combles) Les travaux votés à la même date seront répartis suivant les nouveaux tantièmes.Donc peut-être 6 mois plus tard quand le nouveau R.C. sera diffusé. Ou il faut indiquer une clause de ce genre: Ces nouvelles parties privatives ne seront effectives qu'a réception du nouveau Règlement de copropriété ainsi que la répartition des charges.
Ai-je bien compris ?
P.S. Doit on mettre aussi "ainsi que la répartiton des charges" ? |
Edité par - fgardi le 29 nov. 2007 13:32:40 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 15:04:34
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| le syndic a t il fait une proposition d'ordre du jour au conseil syndical??? |
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 17:10:49
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Citation :
le syndic a t il fait une proposition d'ordre du jour au conseil syndical???
Logiquement l'AG est prévue pour Janvier ou Février. Les travaux de toiture et d'ascenseur sont obligatoires et la vente des combles devrait être abordée(avec un projet adhoc). Mais actuellement il n'y a pas encore d'ordre du jour. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 18:26:40
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Une décision d'AG, comme ici la décision de créer de nouveaux lots et de les vendres, s'impose aux copropriétaires membres du syndicat à la date de décision d'AG, à l'instant où elle est prise.
Le notaire constate et authentifie l'acte décisionnel de l'AG. L'enregistrement au fichier immobilier est une procédure qui ne suspend pas la décision de l'AG !
Mais cette publication nécessaire lorsqu'il y a modification du RDC/EDD, quelque soit la modif, n'est nécessaire QUE pour les rendre opposables auxtiers au syndicat : administrations (fisc en particulier), futurs acquéreurs....
Voir sur ce point D.art.4.
Pour les copropriétaires membres du syndicat à la date de l'AG c'est la date de l'AG, une fois passé le délai de contestation des 2 mois.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 19:19:30
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L'A.G peut décider de vendre une partie commune, cette vente ne sera effective que par la signature de l'acte devant notaire et l'accomplissement des formalités de publication des modifications du R.C.
Les acquéreurs des nouveaux lots deviendrons copropriétaires et redevables des charges à partir de la signature de l'acte devant notaire.
Pour la prise en charge des travaux, il faudra tenir compte de la date d'éxigibilité des travaux par rapport à la date effective de vente. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 20:27:32
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 ...JB, vous avez vérifié ce que vous affirmez ici ?? ....  |
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 08:08:10
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Bonjour,
Je trouve la réponse de JB22 logique.
Quand on vend un lot le notaire se rapproche du syndic et tous les travaux votés, doivent être payé par le vendeur.
Exemple, en AG, décision prise pour refaire la toiture valeur du devis choisi 40.000 € le lot est de 100/1000, le notaire paiera 4000 € defalqué de la vente. Si après ou pendant travaux le prix passe à 35.000 ou 45.000 € le vendeur n'est plus concerné c'est le nouveau propriétaire qui s'en occupe.
Donc dans mon cas,le 15-02-08 l'AG accepte de vendre un lot(qui effectivement n'existe pas encore)sous réserve de l'accord de l'architecte des pompiers etc.. il y a un cheminement pour arriver a un acte notarié le 15-09-08. Les travaux votés le 15-02-08 mais pas terminé ne concerneront pas ce nouveau lot ???
(ce qui me chagrine c'est que Gédehem a l'air septique )
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Serge75
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 déc. 2007 : 10:21:49
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Bonjour,
Je suis dans une situation semblable, et je voudrais avoir une idée plus précise des coûts liés à l'achat de parties communes. Il s'agit de quatre anciens débarras-WC séparés de 1 à 2 mètre carré max., qui seront achetés séparément par quatre propriétaires. On entame la procédure dans les semaines qui viennent.
J'ai cru comprendre qu'il y avait trois étapes, quels seraient les coûts approximativement :
- géomètre (coût total à partager entre 4 propriétaires)
- modification des tantièmes par le notaire (coût total à partager entre 4 propriétaires)
- achat des parties communes (coût achat à la copropriété - c'est sur Paris, on m'a dit 1000 E le m/2 étant donné le type de surface: plus frais de notaire, à combien peuvent-ils se monter ceux-là ?)
Merci d'avance de vos infos et commentaires.
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 déc. 2007 : 13:31:24
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Ce que je vais indiqué ci-dessous n'est pas parole d'évangile... c'est ma petite synthèse .
-1- Il faut avoir l'accord de l'AG avec un certains pourcentage minimum.
Dans cet accord il y a la valeur de tractation et comme pour toutes tractations, c'est suivant l'offre et la demande. C'est à l'acheteur de savoir donner l'intérêt (aux autres copropriétaires) de cet achat... En résumé, de savoir vendre son achat
-2- Celui qui détermine les tantièmes c'est le géomètre, suivant surface, destination etc. pour 4 surfaces disons entre 800 et 1000 €.
-3- Après il y a le notaire qui régularise cet achat, donc un acte par copro (mini 2000 € env., maxi ???). La valeur des frais est suivant l’achat . Par contre, les frais pour rectification du règlements de copro et enregistrement aux bureaux des hypothèques pourront être répartis.
Les millièmes des autres copro ne changeront pas, mais par exemple si les debarras font 4/1000 et qu'il y a 4 débarras les tantièmes passeront de 1000 à 1000+(4x4)= 1016 . Donc les autres copro paieront moins pour les travaux décidés en AG après la reception par le syndic de ce nouveau tantième .
Merci de me rectifier si ma synthèse n4est pas bonne...
A+
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 déc. 2007 : 13:53:07
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Citation :
Initialement posté par fgardi
Quand on vend un lot le notaire se rapproche du syndic et tous les travaux votés, doivent être payé par le vendeur.
Exemple, en AG, décision prise pour refaire la toiture valeur du devis choisi 40.000 € le lot est de 100/1000, le notaire paiera 4000 € defalqué de la vente
FAUX
vous en êtes resté au fonctionnement d'avant le 1er septembre 2004
merci de lire les textes légaux.....
les sommes sont dues par le propriétaire en titre AU MOMENT de l'appel de fonds....pas au moment du vote!!! |
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Serge75
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 déc. 2007 : 14:28:20
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Merci beaucoup fgardi pour cette réponse point par point! Avez-vous une idée plus précise des frais de rectification du réglement de copropriété et enregistement aux hypothèques?
Effectivement, il faudra "vendre l'achat" et le fait de réduire proportionnellement les tantièmes des autres copropriétaires devrait être un argument...
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 déc. 2007 : 15:10:38
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De gédehem
"...JB, vous avez vérifié ce que vous affirmez ici ??"
La décision de l'A.G n'engage que les membres du syndicat et pas les tiers, le futur acquéreur n'est pas engagé par la décision d'A.G.
Si des lots privatifs sont crées avant la vente ils restent propriété du syndicat.
Dans un cas vécu il y a eu plusieurs années entre la décision et la vente effective. L'acquéreur n'a supporté les charges qu'à la date de la vente. Acte de vente et publication des modifications du R.C. par le notaire lors de la vente.
La prise en charge des frais de géométre et de publicité par l'acquéreur doivent etre prévus dans les conditions de la vente, les prix étant libres. |
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Décisions en AG modification tantième
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