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Steeven67
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17 réponses |
 Posté - 18 déc. 2007 : 13:48:25
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Bonjour à tous,
Voila mon problème: J'ai acheté un appartement dans une résidence de 5 immeubles construits par tranche. Je suis dans le dernier immeuble qui à été livré en Juillet 2007. Mon syndic me réclame des charges générales de Juin 2006 à Juin 2007. Mon réglement de copropriété précise bien dans la répartition des charges (batiment et générales) que celles ci ne sont pas dues tant que le bâtiment n'est pas livré. Le syndic invoque un arrêté minestériel qui stipule que les charges générales sont dues dés signature chez le notaire (quand j'ai signé les fondations n'étaient pas coulées...). Je leur ai demandé de me produire cet arrêté et il y a un malaise car c'est un brouillon qu'il ne peuvent pas me transmettre comme cela (c'est leurs dires). Qu'en pensez vous ? Connaissez vous cet arrêté ?
Merci d'avance
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 14:53:01
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Bonjour Steeven67,
Intéressant l'histoire du brouillon d'arrêté sorti (enfin, non, pas sorti en fait) du fin fond d'un tiroir de votre syndic 
Vous avez eu le bon réflexe en vous référant au règlement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 15:01:52
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Réponse claire : vous devez les charges à compter de la "livraison" de votre lot.
Une exception toutefois : quelques équipements mobiliers qui ont pu être achetés avant la livraison de votre lot mais dont vous aurez le profit : aspirateur, tondeuse, et tutti quanti
MAIS le syndic met quand même le doigt sur une difficulté incontestable au sujet de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : doit on considérer la vente en l'état futur d'achèvement comme une vente " normale " ?
Oui, apparemment. Donc c'est l'acquéreur qui, après approbation des comptes de l'exercice, est doté de l'insuffisance ou du trop-perçu.
C'est à celà sans doute que votre syndic faisait allusion.
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 15:09:05
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Comme Steeven67 ne connait pas les textes par coeur comme JPM, voilà l'article en question (qui est celui d'un décret, pas d'un arrêté  ):
"A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."
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Steeven67
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 15:41:40
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Merci pour ces réponses. Cependant l'ancien propriétaire est le promoteur. Le reglement de copropriété en ma possession et remis par le notaire est précis envers ce problème comme dis dans mon premier message. C'est lui qui fait foi non ? Je pense envoyer un courrier recommandé au Syndic comme suis "Suite à notre entretien téléphonique de ce jour concernant les charges générales de la résidence "le Clos" à ... antérieures à la livraison de l'immeuble, je vous informe que celles-ci ne seront payées qu'a production de l'arrêté ministériel instaurant une rétroactivité et annulant les dispositions contenues dans le règlement de copropriété de la résidence qui stipule Chapitre III Section 1 Chapitre B "Charges Communes Générales" alinéa 2 "Répartition" au 2ème paragraphe que les charges ne sont pas dues tant que l'immeuble n'est pas livré comme pour les spéciales Chapitre III Section 1 Chapitre C.
En vous remerciant par avance, veuillez revoir mes salutations"
Qu'en pensez vous? Et merci encore
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 17:02:04
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Pas si simple !
Le RC indique : Mon réglement de copropriété précise bien dans la répartition des charges (batiment et générales) que celles ci ne sont pas dues tant que le bâtiment n'est pas livré.
Il parle du bâtiment, et pas des lots vendus.
A cet égard il reprend une formule classique et d'ailleurs inexacte. En effet le syndicat des copropriétaires n'apparait pas à la livraison du bâtiment, mais après la première livraison d'un lot. A ce moment il y a deux copropriétaires au moins. C'est la condition suffisante pour la naissance du syndicat.
De toute manière : quelle est la signification pratique de " les charges ne sont pas dues tant que le bâtiment n'est pas livré " ?
Et mieux encore, que faut-il entendre par livraison du bâtiment ?
Livraison à qui ? au promoteur vendeur sans aucun doute
Livraison d'un bâtiment . Qu'ès aco ? L'achèvement ? la réception ?
Simplifions tout celà :
1) les dépenses antérieures à la livraison du bâtiment sont des dépenses de construction et ne peuvent être des dépenses de copropriété.
2) le syndic provisoire n'entre légalement en fonction qu'au jour de naissance du syndicat (première livraion d'un lot).
3) il ne peut appeler des provisions qu'auprès d'acquéreurs dont le lot a été livré.
4) dans le cas de la VEFA, le compte prorata temporis lot par lot reste nécessaire. Une quote-part pour le promoteur, l'autre pour l'acquéreur. Il sera établi à une date qui ne peut être postérieure à la durée du mandat du syndic provisoire.
5) Comme indiqué plus haut, certaines dépenses ne sont pas affectées par le prorata temporis : la tondeuse, les extincteurs, etc.
Dans le cas de Steeven 67 : rien ne peut lui être demandé pour la période courant jusqu'au mois de juin 2007.
Sauf une contribution aux coûts de certaines fournitures mobilières.
La dessus la bonne pratique est de reporter la quote-part du lot sur l'exercice suivant mais cette méthode n'arrange pas la trésorerie.
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Steeven67
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 18:06:03
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Rebonjour,
Le syndic considère le bâtiment livré à la livraison des communs. Ceux ci ont étés livrés en Juillet 2007.Dans le décompte n'apparait aucun matériel, que des frais administratifs et assurances et rémunération du syndic. Les espaces verts n'était même pas plantés pendant cette période. D'ailleurs l'entretien sera confié à une entreprise donc pas de matériel à acheter. Merci cela me conforte dans ma position et je vais envoyer un courrier recommandé.
Encore merci |
Edité par - Steeven67 le 18 déc. 2007 18:08:43 |
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Steeven67
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 déc. 2007 : 19:57:18
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Rebonjour à tous,
Suite à mon courrier recommandé, j'ai eu un recommandé en retour que je dois ces charges générales invoquant qu'elles sont dues dés mutation (octobre 2005). Je reprécise que c'est un ensemble de 5 immeubles avec des espaces verts, eclairage extérieur, grillage et portail automatique. Ces espaces ont été livrés en mars 2007, mais mon bâtiment en Juillet 2007.Il me reclament les charges du 3ème trimestre pour ces espaces. Je ne sais plus quoi faire surtout que le réglement de copropriété dit bien que je ne dois rien. Le decret de 65 est prioritaire sur le RC ? Merci d'avance |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 10:40:06
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Bonjour,
Oui, le décret est "prioritaire" sur le RC, les clauses du RC contraires au décret sont réputées non-écrites:
Article L.43:
"Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites."
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Charges Générales
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