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 Sujet  |
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Grilal
Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 30 nov. 2007 : 12:41:19
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Bonjour
Hier soir, notre président a déclaré que les loyers ne suivront plus l'indice de construction mais l'indice des prix.
or il me semble que les loyers suivent l'IRL (indice de référence des loyers) et non pas l'indice de construction, et ce, depuis 3 ou 4 années déjà.
Est-ce que quelqu'un peut faire une comparaison entre ce que ceci donnerait entre ces deux indices sur l'année passée par exemple?
A quel délai peut-on s'attendre entre l'annonce de cette mesure et le moment où elle est réellement appliquée?
Merci
*** Modération par clemouel ***
Sujet déplacé du forum "A signaler : textes, jurisprudences, articles... - Divers lois, décrets et jurisprudences"
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GRILAL |
Edité par - Grilal le 03 déc. 2007 14:59:10 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 13:23:56
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L'IRL a augmenté de 2,46 % sur la dernière année. Sur la même période de juin à juin l'indice des prix à la consommation est passé de 113,51 à 114,90 (hors tabac). Le coût de la construction a augmenté de 5,05 % sur un an, de juillet à juillet.
Le coût de la construction est en relation directe avec l'objet du contrat, c'est le rythme auquel augmente le coût des travaux portant sur un immeuble. |
jcm |
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Grilal
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 13:57:12
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Merci
Effectivement celà diviserait l'augmentation des loyers par deux sur cette même période de référence.
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GRILAL |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 14:04:09
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rectificatif concernant les derniers indices connus :
IRL
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp
2ème trimestre 2007
sur un an = + 2,76 %
ICC
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/indconj_frame.asp?ind_id=31
sur un an = + 5,05 %
Indice prix conso
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_cons/historique.asp
octobre 2007 = 115,37 (Séries hors tabac - Ensemble des ménages)
octobre 2006 = 113,20 (Séries hors tabac - Ensemble des ménages)
Soit + 1,92 %
Donc, théoriquement, une prime à échéance d'un an minimum pour les locataires....
MAIS, mais... quid des investisseurs immo dans le locatif qui risquent de fuire ce type de placement selon les nouvelles règles en gestations. Si l'on considère tous les achats en VEFA cela sera éventuellement à prendre en considération d'ici 2009/2010 !
Voir sur ce sujet cet article du moniteur de ce jour Citation :
http://www.lemoniteur-expert.com/depeches/depeche.asp?t=2&acces=0&id=DE0390840&mode=0
Loyers: les professionnels s'inquiètent
A quelques heures de l'intervention du chef de l'Etat, les professionnels du logement s'inquiétaient d'un eventuel encadrement des loyers au nom de la défense du pouvoir d'achat.
La rumeur circule depuis jeudi dans le petit monde de l'immobilier. Vent debout contre une mesure de ce type, les professionnels s'interrogeaient sur son périmètre et sa durée. S'agirait-il de décrocher pendant deux ans la révision annuelle des baux en cours de l'Indice de référence des loyers dans le parc privé pour la limiter à la hausse des prix, comme cela se disait jeudi en fin d'après-midi? Toucherait-on aux autres loyers (la relocation)? Le parc social, déjà soumis à des recommandations préfectorales de modération, sera-t-il concerné par une disposition?
Quoiqu'il en soit, ce genre de mesure dans le privé, si elle était prise, "ne serait pas un bon signal donné à l'ensemble du marché", commente laconiquement Jean-François Gabilla, le président de la fédération des promoteurs. 47 à 48% des ventes de logements neufs sont faites dans le cadre de l'investissement défiscalisé et, entre 2003 et 2006, on estime à 200 000 le nombre de logements livrés à des investisseurs privés.
En marge d'une rencontre avec la presse, les responsables immobilier du Crédit Agricole observaient pour leur part qu'une telle disposition, si elle se confirmait, tomberait à un moment où l'on constate un retour des investisseurs institutionnels sur le logement (SCPI, assurances, foncières…)
Le professeur Michel Mouillart qualifie pour sa part la mesure d'"emblématique et facile mais inefficace économiquement". "Si on veut mobiliser l'épargne privée pour construire 500 000 logements par an et qu'on dit en même temps aux investisseurs "ne mettez pas votre argent dans ce placement car son rendement est bloqué", on est en pleine contradiction", note-t-il avant de remarquer que la disposition entraînerait une baisse de revenus pour les propriétaires, dont certains sont modestes. En revanche, l'Etat y tirerait un avantage: la modération des loyers ralentirait la hausse des aides à la personne.
La ministre du Logement, Christine Boutin, est consciente aussi des dangers de ce genre de mesure: "L’encadrement de l’ensemble des loyers n’est pas pertinent, tant il éloigne des logiques de fonctionnement du marché. Le risque principal serait un mouvement de retrait des propriétaires, qui ferait empirer la situation du marché locatif", répondait-elle mercredi devant l'Assemblée Nationale à Annick Lepetit.
FV
Alors... gain à court terme pour les locataires, mais qu'en sera-t-il si les investisseurs quittent l'immo locatif ??????????
Et que l'accroissement du parc immobilier locatif "prévu" ne soit pas au rdv.
Alors l'actualisation des loyers sera "réduite", mais les tarifs lors de la location "initiale" risquent d'être en hausse !!!!!! |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 09:32:37
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Je demande tout de suite pardon aux virtuoses de la rentabilité locative, de la spéculation et de l'analyse financière par les propos particulièrement primaires que je vais tenir :
Le Président indique dans son discours que le poids budgétaire du logement des français est trop lourd sur leur pouvoir d'achat ==> constat évident que personne ne conteste.
Il propose de maîtriser l'augmentation des loyers en utilisant un ndice plus proche du "pouvoir d'achat" et en abandonnant l'indice du coût de la construction ==> il est mal informé, on n'utilise déjà plus l'indice de la construction comme indice de référence pour les loyers d'habitation. Mais, ce qui me tracasse le plus c'est que l'abandon de ICC pour l'IRL est très récent et que, le sport national des propriétaires est de souhaiter le départ de leurs locataires là depuis longtemps pour remettre le bien sur le marché à un prix nettement supérieur... C'est qu'on dit toujours, qu'un locataire bénéficie d'un loyer très bas parce qu'il est là depuis longtemps. OK, je sais, l'ICC a connu une période de croissance inférierue au coût de la vie pendant un petit moment... qui fut court ! Il n'est pas suffisant pour justifier de l'écart entre les loyers anciens et le "prix du marché". Alors, le vrai problème, dans ma très petite tête, n'est pas l'indice à utiliser, mais le déséquilibre entre l'offre de logements locatifs et la demande ! C'est ce déséquilibre qui rend les locations inabordables, pas l'indice de révision des loyers.
Les associations de propriétaire vont se rebiffer si on réduit les indice de révision des loyers ==> possible. Les propriétaires, en association ou pas, vont augmenter radicalement les montant des loyers quand ils vont "relouer" après un départ spontanné d'un locataire ==> certain. La pression locative va augmenter ==> certain. Et tout le monde sera mécontent et le poids budgétaire du logement ne va cesser d'augmenter. Et cela va contribuer à ne pas faire baisser le marché immobilier des ventes. C'est vrai, la plupart des propriétaires souhaite le maintien de la hausse ! Est-ce franchement à souhaiter !
L'idée du Président, qui en a fait sourire plus d'un car il était mal renseigné, ne mène nulle part ailleurs qu'à la grogne ! le président devrait s'entourer de gens "ras des pâquerettes", ils sont plus près des réalités que les brillants majors des grandes écoles !
Moi, qui a "l'esprit très près du bonnet" comme on dit, j'ai d'autres idées
==> faire "tomber" la pression locative ==> facilitons les ventes/reventes (oui, si c'est une mesure gouvernementale, cela veut dire baisser les impôts sur les mutations et sur les plus-values !) et on commencera par réduire la pression locative. On commencera par "aider" les mobilités géographiques liées à l'emploi !
==> faire "tomber" la pression locative par la production plus massive des ces fameux "logements sociaux" qui ne sont pas toujours des guettos (si on le veut bien !)... OK, il faut accompagner cette idée d'autres mesures tendant à faire tomber certaines formes de délinquence dans ce qu'on appelle des "zones" ! Pas simple, je sais ! Enfin, comme disaient les anciens, "il y a des coups de pieds au derrière qui se perdent". Je prétends que les "jeunes des banlieues" ne sont pas toujours moins vernis que certains jeunes qu'on ne qualifie pas "des banlieues". Moi, j'en connais des tonnes, de jeunes, soi-disant "privilégiés", qui n'ont rien, qui ne partent pas en vacances, qui n'ont pas accès aux dispositions médiatiques des "séjours à la mer pour défavorisés", qui ne sont pas comptés dans les défavorisés et qui pourtant le sont plus. Mais ils la ferment, ils tentent d'être un peu assidus à l'école... Ils tentent de devenir "responsables"... Ils s'entassent à 2 ou 3 dans une chambre de 9 m² de l'appartement parental ! Ce sont les jeunes des "meddle class" dont les parents paient tout au prix fort car ils ont simplement un revenu annuel supérieur de 100 à 200 € au seuil d'attribution des aides ! On ne règlera les problèmes de logement qu'en réglant concommitamment les problèmes structuraux de société. Vaste programme.
==> voir s'il n'y a pas d'amorces de solutions parmi les critères d'attribution des allocations logement. Là aussi, je milite pour la suppression de l'allocation logement pour les étudiants car ils ne sont pas ceux qui en profitent. Ce sont leurs propriétaires qui en profitent car cela leur a permis de louer plus cher des taudis inqualifiables parce que les étudiants les ont accepté, ces taudis trop chers, parce qu'avec l'allocation logement, ces taudis trop chers devenaient accessibles à leur budget ! encadrons autrement le logement étudiant ou des jeunes qui démarrent dans la vie. Il y a certainement de quoi mettre en oeuvre des solutions alternatives.
Et pourquoi pas un grand retour à la surface corrigée (ou notion de même esprit) ! pour remettre à plat les loyers ! On nous fait fournir le DPE, l'état des risques, le gaz.. toput en décousu ! On commence à nourir des lobbies d'expert ! Dans une environnement qui ne permet pas vraiment de "faire le ménage". Si on avait vraiment du courage, on nous ferait établir un dossier descriptif complet et le logement "tomberait" dans une catégorie répondant à ses vraies qualités ou défauts et, face à cette catégorie ==> on pourrait nous imposer des plafonds de loyer à ne pas dépasser !
Pardon de plaider un peu en faveur des locataires alors que je suis bailleur ! Bien oui, je préfère donner à bail quelque chose à son juste prix et recevoir, en retour, un locataire respectueux et responsable !
Passons à l'autre proprosition du président ==> réduire le dépôt de garantie ==> ça, j'aime pas du tout, cela déresponsabilise le locataire. J'aimerais mieux que les locataires en mal de trésorerie aient accès à un finacement de ce dépôt de garantie ==> rendre le principe comme locapass accessible à tous car, sauf erreur de ma part, tout le monde n'est pas éligible à locapass, soit trop de revenus, soit parce qu'on n'a pas "le bon patron". Rendre ce locapass moins "tordu" pour l'obtenir ==> c'est à dire l'obtenir, au moins sur le principe et avec une "fourchette" avant de chercher le logement... En ce moment, il faut le bail pour l'obtenir. Il faut ne pas avoir payé soi-même ce dépôt de garantie pour l'obtenir. Or, le propriétaire, légalement, exige le paient du dépôt de garantie avec la signature du bail. On ne s'y prendrait pas mieux si on voulait interdire le financement du dépôt de grantie par locapass. Moralité, seuls les gens pourvu d'éconnomies aboutissent dans ce délire locapass en confiant un chèque au propriétaire, le temps de faire virer le prix par locapass ! Et il leur faut, en plus un propriétaire ou une agence qui accepte de "jouer le jeu". Ca fait quand même beaucoup.
Passons à la dernière proposition du Président ==> plus de caution personnelle mais un fonds mutualisé ==> ça, c'est une bonne idée. Elle me semble mieux responsabiliser les locataires. Il faut la financer. Il faut également l'accompagner de conditions et pour "contrer les locataires pathologiquement truands". Voici mon idée ==> le candidat locataire doit faire son affaire de récupérer un accord préliminaire à tout engagement locatif de la part de cette "caisse mutualisée". C'est à cette caisse, forcément "neutre", de récupérer de la part du candidat locataire un dossier complet. En contrepartie, elle donne un "passeport" de recherche locative avec indication du montant de loyer cohérent. Durée de validité de ce passeport ==> 1 an, pas plus... c'est au locataire de le renouveler s'il cherche encore un logement ou s'il veut en changer... Et quand il va visiter pour chercher un logement, il commence par fournir son passeport au propriétaire, s'il ne le fait pas ==> pas de visite ! Il restera forcément des pro du non paiment de leurs loyers, des pros de la truande, mais on va quand même en réduire considérablement le nombre.
@ + pour continuer à refaire le monde ! |
seborga1 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 15:53:24
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Que de bon sens ! Je ne peux qu'approuver et applaudir des 2 mains, Seborga.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:13:16
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+1 pour Seborga, sans être d'accord avec la totalité, l'analyse générale me semble pertinente, et pleine de bon sens qui manque souvent à nos politiques.
En 2 mots je pressens que les effets de cette annonce seront à moyen terme quasi nuls.
A suivre! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 15:49:41
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| Pas d'accord pour des loyers plafonnés dans le secteur libre. A très court terme il n'y aurait plus aucun investisseur privé. Il faudrait donc financer le logement par l'impôt. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 16:58:25
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Citation :
Initialement entré par jcm
Pas d'accord pour des loyers plafonnés dans le secteur libre. A très court terme il n'y aurait plus aucun investisseur privé. Il faudrait donc financer le logement par l'impôt.
Vous prenez le problème à l'envers. Actuellement, ceux qui investissent ne s'y retrouvent pas.
Voyez cet article.
http://www.lexpress.fr/info/economie/infojour/infos.asp?id=134780
30 novembre 2007
Immobilier défiscalisé : de l'arnaque au krach
par LExpansion.com
Des milliers de propriétaires se sont fait piéger par la belle promesse fiscale du dispositif Robien. Déjà difficiles à louer, leurs appartements s'annoncent aussi durs à revendre. Reportage...
« Il y a trois ans, j’ai voulu acheter pour louer et profiter des avantages fiscaux du dispositif Robien raconte Philippe P., psychiatre dans l’Ardèche. On m’a vanté les charmes d’un coquet T2 entouré de verdure, rue de Bordeaux à deux pas du centre ville d’Angoulême. J’ai signé… avant de m’apercevoir que la rue de Bordeaux était une quatre voies loin de tout et je cherche encore la verdure… Je ne savais plus s’il fallait rire ou pleurer de rage. Maintenant je sais, tant la suite a été cauchemardesque ! »
Imprudent Philippe P? Sans aucun doute. Sauf que ce médecin est un cas parmi plusieurs milliers d’autres, et il est probable que le nombre de bernés va connaître une dangereuse inflation dans les mois et les années à venir. Et pour cause : depuis le 2 juillet 2003, 250.000 logements neufs ont été livrés dans le cadre du dispositif « De Robien », soit plus de la moitié des ventes d’appartement neufs réalisées en France. Le principe : il s’agit d’acheter un logement destiné à la location pendant 9 ans au moins, sans dépasser un loyer plafond, moyennant la déduction des impôts d’une partie des frais d’acquisition dudit logement.
« Pour les particuliers à revenus confortables en mal de défiscalisation, l’occasion était rêvée » reconnaît Jean-François Gabilla, président de la fédération des promoteurs constructeurs de France. « Pour les pouvoirs publics aussi, puisque le dispositif était une solution idéale à la crise du logement en France » explique Henry Buzy Cazaux, vice président du groupe Tagerim.
L'étendue des dégâts
8000 à 10.000 immeubles ont été construits dans le cadre du dispositif Robien
30% : c’est l’écart entre le loyer qui permet la défiscalisation et le loyer réel à Angoulême
20% : c’est la surcôte payée pour les appartements achetés dans les packages par rapport au prix de marché du bien .
Mais c’était sans compter la véritable fièvre qui s’est emparée des promoteurs. En l’espace de trois ans, 8 à 10.000 immeubles flambants neufs sont sortis de terre, la moitié en région parisienne, la moitié en province. Même dans des villes moyennes où la demande est presque inexistante… mais le foncier bon marché comme à Montauban, Albi, Tarbes, Périgueux, Poitiers, Le Puy en Velay. «Les promoteurs sont arrivés en masse, avec à chaque fois non pas 10 ou 20 logements à vendre mais des centaines, constate Alain Espinasse, agent immobilier à Albi. Pas étonnant qu’aujourd’hui le réveil soit douloureux.
« Des milliers d’appartements n’ont toujours pas trouvé preneur» constate Laure Bourgoin, chargé de mission à la Défense du consommateur (CLCV). Jusqu’à 180 sur certaines petites agglomérations. Dans quelques villes, l’offre est si prolifique que les bailleurs offrent plusieurs mois de loyer gratuits pour attirer le locataire. « Mieux certains constructeurs sont prêts à payer le déménagement pour assurer le remplissage» constatent Marie Christine Arnaud et Marc Bertrand de l’Union Française de Gestion (UFG).
Le temps de la surprise passé, les petits investisseurs qui ont mal acheté leur bien n’hésitent plus à afficher leur colère. Preuve en est le foisonnement des sites internet leur donnant la parole, sur lesquels reviennent toujours les mêmes mots : arnaque, abus de confiance… Matthieu Delmas, avocat à Paris ne mâche pas ses mots. « Au vu des dossiers qui s’accumulent sur mon bureau, le moins qu’on puisse dire est conclure qu’il y a des failles dans le dispositif De Robien. Chaque fois, c’est la même histoire qui se répète ». Au commencement des vendeurs qui font, avant tout, miroiter de belles carottes fiscales en oubliant de rappeler qu’il s’agit avant tout d’un placement immobilier. « C’est avant tout pour ça que le dispositif a pris l’eau », confirme René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’Immobilier. Mais pas seulement.
« Quelques réseaux spécialisés, qu’on appelle les vendeurs debout, autrement dit qui démarche à domicile, ont aussi mis le paquet pour séduire le chaland » ajoute-t-il. L’argumentaire est très au point et la technique est toujours la même. Souvent frauduleuse. « Un démarcheur à domicile doit obligatoirement indiquer par qui il est mandaté et apporter toutes les garanties demandées par la loi de 2003 dite sécurité financière, puisqu’il est en situation de démarchage bancaire», explique Maître Delmas. La réalité est tout autre.
D’abord, il y a le coup de téléphone d’un « conseiller en patrimoine », spécialisé dans la réduction d’impôts. Après quelques questions sur les revenus, il propose la solution la plus appropriée à la situation financière et fiscale du « prospect ». Lors de la rencontre, il explique doctement que les meilleures spécialistes du groupe se sont penchés sur son cas et conclut que la seule solution est de profiter du dispositif « De Robien », via l’acquisition et la location d’un bien immobilier. « Nous avions pourtant précisé que l’achat d’un appartement était inconcevable, car notre taux d’endettement dépasserait le plafond autorisé par la banque » se souviennent Marc et Andrée M. qui ont pourtant cédé. Réponse du vendeur : «Je m’occupe de tout ».
Le concept clé en main est bien ficelé : le bien est acheté avec un contrat de gestion par un organisme tiers, le plus souvent une filiale du promoteur, qui assure pendant 6 mois la première occupation ainsi que les carences de loyers de 6, 12 ou parfois 24 mois. « Des garanties qui rassurent» expliquent Alain Durant, directeur commercial d’Urbat (promoteur). Le vendeur dégaine alors les documents à remplir. Il s’agit toujours d’un appartement situé au moins à 500 kilomètres de chez l’acquéreur.
Alain I, fonctionnaire de l’éducation nationale à Toulouse, a compris, peu de temps après son engagement, que son investissement risquait de tourner à la catastrophe. D’abord parce que son T2 acheté à 98.000 euros à Cholet lui a été livré avec un an et demi de retard. Entre temps, les prix des loyers ont été sérieusement révisés à la baisse compte tenu de l’offre abondante et de la demande très faible. Résultat : son effort financier personnel qui devait atteindre tout juste 150 euros est aujourd’hui de 350 euros. Et ce fonctionnaire estime qu’il ne s’en sort pas trop mal. Tout comme cet ingénieur de Centrale fort en maths qui a pu se rétracter à temps : il a refait tous les calculs du vendeur (loyers, crédit, avantage fiscal) : tout était faux !
Philippe P s’en est moins bien sorti. Son appartement à Angoulême est resté vide durant 9 mois. A 445 euros, loyer de départ, il a dû réviser ses prétentions à 385 euros. Mais pour ce psychiatre médecin aux revenus confortables, ce n’est pas le pire. C’est en faisant estimer son bien par un expert immobilier auprès des tribunaux qu’il a vraiment paniqué. Son 46 mètres carrés avec parking acquis pour un total de 120.000 euros, frais de notaires et assurances comprises, ne vaut en réalité que 66.000 euros. il a su, un peu tard, que le prix moyen au mètre carré à Angoulême est de 1500 euros et non pas 2600 euros. « Les prix des biens dans bon nombre de villes sont surévalués d’au moins 20 %, et c’est le cas à Montauban» avance Brigitte Barèges, maire de la ville. Si ce n’est pas plus. Car dans le montage financier, il n’est explicité nulle part que le prix du bien comprend la TVA, les frais de notaire, les intérêts bancaires et surtout les commissions. Or sur les simulations, le prix total d’achat sert systématiquement de prix de base d’évaluation du bien.
Et ce n’est pas tout ! « Je croyais signer pour un prêt à taux variable de 3,90 % avec plus ou moins 1,20 %, aujourd’hui le taux d’intérêt est passé à 5,80 %. Mon conseiller m’apprend qu’il s’agit d’un prêt dont la mensualité est plafonnée, pas le taux du crédit. Résultat : je risque de payer sur 25 ans et non pas 20 ans comme prévu au départ ». Un cas fréquent, ces crédits étant souvent présentés comme les seuls possibles dans les packages. « Quand on voit ça, on ne peut que s’interroger sur les collusion entre banques, promoteurs, et sociétés de gestion en patrimoine » renchérit Maître Delmas. Certains malins ont même réussi à vendre du Robien à des couples qui ne payaient pas d’impôts !
Linda Quan, s’est elle aussi laissée piéger. Cette jeune Kiné demeurant dans l’Hérault a acheté en juin 2003 un appartement de 4 pièces à Thiers, près de Clermont Ferrand, pour la coquette somme de 145.000 euros par IFB, avec assurances diverses, notamment garanties locatives et cotisations de 140 euros annuel à Euro Delta Conseil, association de copropriétaires soit disant indépendante (mais qui n’est autre qu’une filiale de IFB) et censée vérifier le montage financier et défendre ses intérêts. Le loyer était garanti à 610 euros par mois, le prix plafond… complètement déconnecté des tarifs pratiqués dans la ville. Résultat : le logement est resté vide durant 10 mois. En février 2005, elle trouve preneur mais à seulement 540 euros, soit une perte de 160 euros par mois. En mars 2006, le locataire part. Rebelote : carence locative, assurance… basée sur le loyer en cours de 405 euros ! Et des déductions d’impôts parties en fumée puisque celles-ci étaient établies sur la base du loyer maximal ! Aujourd’hui, la Kiné compte ses pertes : « au centime près 3 534,81 euros sur les trois dernières années ». Et il lui reste encore six ans à tenir.
Pour Patrick, qui tient à garder l’anonymat, la situation est franchement dramatique. Son appartement n’a pas été loué durant un an après la livraison. «J’étais propriétaire d’un bien de 96.900 euros, bailleur à hauteur de 400 euros par mois et bénéficiaire d’un crédit d’impôts chiffré à 18.734 euros. Je me suis retrouvé propriétaire d’un logement vide devant rembourser 675 euros par mois et sans avantage fiscal ». La suite pour ce quadra ? Il a mis son appartement en vente. Après une vingtaine de visites, la première proposition d’achat est tombé à 75.000 euros soit 21.000 euros en dessous du prix d’acquisition. Mais sans suite. Aujourd’hui ? « Aucune proposition solide d’achat et toujours 675 euros de remboursement d’emprunt à sa charge car toujours pas l’ombre d’un locataire », avoue t-il.
Le bilan ? « Ce système, qui parle directement au portefeuilles des petits investisseurs, a aiguisé l’appétit d’une foule de constructeurs et de réseaux de ventes, dans un marché sans aucune règle », explique Yannick Ainouche, directeur général de Quiétude Groupe. Et le nombre des floués parmi ces acheteurs de « packages » risque d’augmenter inexorablement. Même parmi ceux qui n’ont pas eu de problèmes pour louer et profitent de la défiscalisation. Car tous ont surpayé d’au moins 20% un produit qu’il faudra revendre au bout de neuf ans sur un marché de la pierre qui s’annonce bien moins porteur qu’au début des années 2000. Au total, ce seront des milliers de mètres carrés qui pourraient être bradés. Et s’ils étaient transformés en HLM. Une réponse, comme une autre, à la crise du logement. Mais qui est loin de satisfaire les investisseurs.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 19:39:33
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Pas d'accord pour des loyers plafonnés dans le secteur libre. A très court terme il n'y aurait plus aucun investisseur privé. Il faudrait donc financer le logement par l'impôt.
Vous prenez le problème à l'envers. Actuellement, ceux qui investissent ne s'y retrouvent pas.
Je ne vois pas en quoi cet article démontrerait d'une quelconque manière que je prends le problème à l'envers.
Par ailleurs la défiscalisation est un marché à part. |
jcm |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 20:13:45
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Vous prenez le problème à l'envers. Actuellement, ceux qui investissent ne s'y retrouvent pas.
Par ailleurs la défiscalisation est un marché à part.
On ne doit effectivement pas avoir les mêmes références.
Dans mon entourage de (vrais) investisseurs, pas un Robien ou équivalent.
C'est un marché très spécifique réservé aux spécialistes, dont modestement je ne fais pas partie.
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 20:56:58
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le communiqué de l'UNPI publié sur http://www.unpi.org/
PLAN SARKOZY : INCOMPREHENSION DES PROPRIETAIRES
Le président de l'UNPI a pris connaissance des annonces du Président de la République sur le logement. Jean Perrin tient tout d'abord à rappeler que l'indexation des loyers a déjà été modifiée à deux reprises, l'IRL est aujourd'hui est à 2.76 et regrette que les instances de concertation (CNC et CNH) où sont représentés les bailleurs et les locataires n'aient pas été consultées pas plus d'ailleurs que l'UNPI seul représentant des bailleurs privés.
Quant à l'augmentation du pouvoir d'achat des Français, on retire aux uns ce que l'on donne aux autres. L'UNPI considère qu'il n'y a aucune augmentation de pouvoir d'achat mais un transfert des bailleurs vers les locataires. Cela risque d'avoir de graves conséquences. En effet, les propriétaires sont de plus en plus sollicités et contraints : réalisation de travaux d'amélioration, multiplication des diagnostics obligatoires, impôts de plus en plus lourds et enfin le financement des travaux dans l'habitat pour répondre aux exigences du Grenelle de l'environnement.
L'UNPI trouve incohérent d'encourager les Français à devenir propriétaires et parallèlement à limiter leurs revenus. Par ailleurs, la hausse du prix pour se loger vient essentiellement de la forte augmentation des charges et cette fois, cela ne concerne plus les 6 millions de logements loués mais les près de 30 millions de logements occupés par nos concitoyens. C'est là qu'il y a une véritable source d'augmentation de pouvoir d'achat pour tous. Les propriétaires sont et seront donc confrontés à de très lourdes charges en constante augmentation. Les propriétaires et les bailleurs ne pourront pas longtemps continuer à être la vache à lait des pouvoirs publics alors qu'aucune mesure pour un juste rééquilibrage des rapports locatifs n'est à l'ordre du jour.
Les annonces sur une réduction du dépôt de garantie et la suppression de la caution qui ne sont assorties d'aucune contrepartie pour le respect du contrat de bail risquent de rendre encore plus difficile l'accès au logement pour les personnes les plus défavorisées. |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 05 déc. 2007 : 14:48:54
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tout conmme vous
je crain fort que les mesures annoncées par notre CHER Président n'aillent à l'encontre de l'objectif prétenduement visé
pour les raisons que vous évoquez
et aussi pour le fait qu'avec un DG réduit la sélection sera d'autant plus dastique (donc moins destinée à ceux qui en ont besoin)
Car pour des petits loyers comme ceux que je pratique variant de 170 à 400€, 2 mois de dépôts de garantie ne sont pas de trop lorsque le logement à été entièrement sacagé par le locataire
par contre je ne suis pas certaine de partager ou de bien comprendre la position de Sébora concernant le locapass
Citation :
Rendre ce locapass moins "tordu" pour l'obtenir ==> c'est à dire l'obtenir, au moins sur le principe et avec une "fourchette" avant de chercher le logement... En ce moment, il faut le bail pour l'obtenir. Il faut ne pas avoir payé soi-même ce dépôt de garantie pour l'obtenir. Or, le propriétaire, légalement, exige le paiment du dépôt de garantie avec la signature du bail. On ne s'y prendrait pas mieux si on voulait interdire le financement du dépôt de grantie par locapass. Moralité, seuls les gens pourvu d'éconnomies aboutissent dans ce délire locapass en confiant un chèque au propriétaire, le temps de faire virer le prix par locapass ! Et il leur faut, en plus un propriétaire ou une agence qui accepte de "jouer le jeu". Ca fait quand même beaucoup.
je ne sais pas comment ça se passe dans votre région, mais là où je suis seul les RMISTE ou les personne n'ayant aucun statut par rapport à l'emploi ne peuvent y prétentre
j'ai parmis mes locataires
intermitents
chomeurs
retraité
employé de petites entreprises
et tous ont bénéficiés de la mesure locapass (et moi aussi bien entendu)
je ne vois donc pas le côté contraignant de la mise en place du dossier
ce qui m'étonne parcontre c'est la différence de fonctionnement d'un CIL à l'autre par exemple mes logements sont en dordogne lorsqu'on demande un dosier au CIL de PERIGUEUX je rencontre les même difficultés que celle dont vous parlez car PERIGUEUX dépand du CIL de la gironde et ne peut donner de réponses qu'aprés validation du dossier par BORDEAUX (ce qui prend minimum 3 semaines)
mais comme mes logements sont en limite de la corrèze je fais appel au CIL de BRIVE (qui n'est, comme vous le savez, même pas la préfécture de la Corrèze) et là aucun problème (même si ce n'est ni sur le même département, ni sur la même région)...
quand les locataires appelent ils ont immédiatement une réponse de principe selon leur situation annoncée, ils reçoivent un dossier sur simple demande, le dossier à remplir est beaucoup moins paperassier (pas de prévision CAF par exemple) et dès qu'ils reçoivent le dossier vous pouvez obtenir l'avis (toujours respecté) sur simple appel téléphonique, vous obtenez en tous les cas la confirmation écrite de l'avis sous environs 3 jours, des gens fort sympathique et efficaces...
et en cas d'impayés un chèque sous 15 jours (aprés remise du dossier complet)
alors changez de CIL (puisqu'ils touchent des subventions pour chaque dossier) vous en trouverez sans doute un autre plus avenant...
je tenais a dire aussi que je fais effectivement parti des propriétaires qui demandent un chèque de garantie en attendant la conclusion du dossier CIL
mais je ne l'encaisse pas, ça ne grève donc pas leur budget
c'est juste un moyen de pression pour amèliorer la conclusion du dossier (car il existe des locataires, ça m'est arrivé, qui après la signature du bail, ont une fâcheuse tendance à 'oublier' de revoyer le dossier final de CIL... et donc pas de DG et pas de garant... J'aime pas...) |
être ou avoir là est la question... |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 05 déc. 2007 : 20:44:09
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Citation :
je ne sais pas comment ça se passe dans votre région, mais là où je suis seul les RMISTE ou les personne n'ayant aucun statut par rapport à l'emploi ne peuvent y prétentre
je viens d'avoir des locataires ( octobre) qui ne sont pas Rmistes( les deux sont jeunes et dans la restautration) et qui ont demandés un(le) locapas ( ok pour moi mais en attendant qu'ils aient la somme et l'accord (ou l'inverse) j'ai demandé un chèque du montant du DG que je n'ai pas encaissé jusqu'à e qu'il soit ok avec leur locapass.
Donc y a pas que les rmistes qui ont droit au locapass....ouf |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 déc. 2007 : 20:59:44
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Citation :
http://www.astria.com/loca-pass/index.php?onglet=garantie-locapass
Les bénéficiaires de la garantie LOCA-PASS sont :
Les salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole ou des entreprises publiques assujetties au 1% Logement quel que soit leur statut
Les jeunes de moins de 30 ans, en formation professionnelle ou en stage, en recherche ou en situation d'emploi, y compris les fonctionnaires non titularisés
Les étudiants justifiant d'un CDD (ou de plusieurs CDD successifs) ou d'une convention de stage d'une durée minimale de 3 mois au cours des 6 derniers mois.
Les étudiants boursiers d'État
Les retraités du secteur privé non agricole ayant cessé leur activité depuis moins de 5 ans
Les travailleurs saisonniers et salariés mutés pour une durée déterminée en situation de double résidence
Les salariés intermittents du spectacle et les pigistes de presse, justifiant de leur statut particulier.
Tout locataire entrant dans un logement locatif d'un bailleur privé ayant fait l'objet d'une convention avec l'État ou un établissement financier fixant des plafonds de loyer ou de ressources.
Attention ! ne sont pas bénéficiaires de ces aides :
les fonctionnaires titulaires de la Fonction Publique de l'État, territoriale ou hospitalière
les demandeurs d'emploi de plus de 30 ans
les travailleurs indépendants
Il n'y a pas de condition de ressources pour bénéficier d'une aide LOCA-PASS
https://cilda.logementassistance.com/cilda/common/files/Dossier_Aide_Locapass.pdf
Les fonctionnaires non titulaires bénéficient de l'aide locapass.
Citation :
http://www.cohesionsociale.gouv.fr/les-dossiers/loca-pass/157.html
LOCA-PASS
Objectif
C'est un dispositif destiné à faciliter l'accès à la location pour les jeunes ou leur maintien dans un logement locatif.
Qui peut en bénéficier ?
Les jeunes de moins de 30 ans : Etudiants boursiers d'Etat (Ministère de l'Education Nationale), en formation ou en stage, en recherche ou en situation d'emploi à l'exception des fonctionnaires titularisés.
Les salariés d'une entreprise du secteur assujetti au 1% logement (Entreprise privée non agricole de plus de 10 salariés) y compris les travailleurs saisonniers.
Les salariés en mobilité professionnelle.
Les autres entrants, uniquement dans le Parc Locatif Conventionné, ne peuvent bénéficier que de la Garantie LOCA-PASS.
Comment fonctionne-t-il ?
Il s'agit d'un dispositif à système ouvert dès lors que les conditions à remplir sont observées par les bénéficiaires. Les aides, octroyées par les organismes collecteurs du "1 % logement (participation des employeurs à l'effort de construction)", peuvent prendre deux formes :
l'avance LOCA-PASS : une avance finançant le dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux du locataire, sous la forme d'un prêt sans intérêt et remboursable sur une durée maximale de 36 mois ;
la garantie LOCA-PASS : une garantie assurant au bailleur le paiement des loyers et des charges locatives. Cette garantie couvre jusqu'à 18 mois de loyers et de charges, et prend la forme d'un engagement de caution de l'organisme collecteur, annexé au bail.
L'octroi de la garantie et/ou de l'avance LOCA-PASS est automatique dès lors que le demandeur remplit les conditions. Il lui suffit de s'adresser à l'organisme collecteur le plus proche de son domicile ; à défaut de réponse dans le délai de 8 jours, l'aide est considérée comme accordée. Repères
En 2003 ce sont 521 666 aides (avances et garanties) qui ont été accordées pour un montant de plus de 1,6 milliard d'euros. La part des moins de 30 ans dans le total du nombre d'aides LOCA-PASS est de 57 %, identique à celle de 2001.
Fiche sur le LOCA-PASS : Fiche du site du secteur logement du ministère.
N'en déplaise à certains, les "fonctionnaires titulaires" ne sont donc pas toujours si bien lotis (logés) que cela !!!!!!!!!!!!!! |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 05 déc. 2007 21:00:41 |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 10:28:36
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numero6 vous avez lu mon messsage de travers j'ai justement dit le contraire
seul les RMISTE n'ont PAS droit au locapass
ce qui d'ailleurs aprés la description très précise de quelboulot (dont je le remercie) n'est pas correcte puisqu'il y a aussi effectivement les fonctionnaires titulaires et les chomeurs de + de 30 ans qui n'y ont pas droit non plus
ceci dit si vous faites la demande alors que le locataire est précisément ce jour là en mission même de courte durée ça marche aussi
(il suffit quand c'est possible de proposer au locataire de travailler pour vous pendant 2 ou 3 h par jour sur environ un semaine ou plus, pour par exemple refaire la tapisserie du salon, de le faire inscrire dans une assocition d'aide à l'insertion, de presenter le dossier CIL dans ce laps de temps, et bien entendu de lui payer ses heures de travail, que vous passez ensuite en depences d'entretien et de réparation... ça marche je l'ai déjà fait...) |
être ou avoir là est la question... |
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helline
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 11:05:29
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| Mais ne faut-il pas comprendre cette proposition de ramener à 1 mois le dépôt de garantie et d'alléger le cautionnement solidaire comme un fort encouragement à la souscription d'assurances de garantie du loyer ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 12:16:53
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helline, oui ... mais qui paye ??? encore une fois le bailleur ... sans compter la déresponsabilisation du locataire  |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 18:40:33
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| sans compter la bureaucratisation du système avec l'Etat qui rentre dans le jeu (puisqu'il participe au financement de la GRL). A partir de là... |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 09:34:46
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ben oui
après les diagnostic obligatoires
les systemes de prévention du feu
reste plus qu'a
suprimer les dépôts de garantie
suprimer les garanties de payement des loyers
ne pas permettre aux loyers de comprenser le coût des rénovations en boquant l'indice d'évolution des loyers
et comme ça y que les + riches qui pouront résister...
...après ceux là même rachèteront au plus bas du marché les investissements locatifs de ceux qui pouront plus joindre les deux bouts (bien oui faut bien qu'ils les aident)
et le résultat escompté sera obtenu...
on poura dans 2 ou 3 ans lever les restrictions, parce que comme par hasard le gouvernement se rendra alors compte que trop de charges pèsent sur les propriétaires
pas de petits, pas de moyens, juste des gros, des forts... (des copains de Sarko?... qui a dit ça?...)
c'est quand même incroyable que la france d'en bas aient la prétention d'essayer de rejoindre la france d'en haut.
a chacun sa place... non mais!!!
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 23:23:49
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Je partage votre analyse, bailleur x.
En même temps on voit bien que les locataires n'en pouvaient plus: IRL très hauts, salaires qui n'augmentent pas...
Pour l'instant les bailleurs échappent au pire = blocage des loyers. |
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Déclaration Sarko sur l'indexation des loyers
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