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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
 Posté - 01 déc. 2007 : 09:24:50
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Bonjour,
Un copropriétaire représentant environ 10 % des millièmes peut il exiger la réunion d'une assemblée spécialement chargée de statuer sur d'importants travaux qu'il envisage de réaliser dans son lot, et touchant également les parties communes, ou peut-on le contraindre à attendre, pour présenter sa demande, la réunion de l'A.G annuelle (prévue 3 mois plus tard) ?
Merci.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 10:57:39
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Non, cette convocation est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le CS ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires
A moins que votre RC ne prévoie un nombre inférieur de voix
ce qui précède ressort de l'article 8 décret de 1967 |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 11:43:38
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| Même si elle est convoquée à ses frais ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 13:20:09
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dans votre premier message vous avez indiquez < peut elle exiger...> sans plus donc ma réponse était NON!
Par contre, il est certain quelle peut demander cette convocation en indiquant que tous les frais (notification ODJ,location salle,honoraires syndic,envoi PV etc)seront à sa charge; le syndic peut dire oui ou non,car ce n'est pas,pour lui, une obligation
Alors que l'article 8 D1967 fait obligation; dans le cas ou le syndic ne procède pas à la convocation le copropriétaire, peut demander au président du TGI statuant en matière de référé, d'habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice pour convoquer cette AG (article 50 D1967) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 14:37:36
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Bonjour JCB,
En ce qui concerne l’article 50 du décret, tout dépend de l’urgence et de l’importance des travaux qui nécessite une demande en référé auprès du TGI de votre juridiction.
Dans votre cas et selon vos dires, il ne me semble pas qu’il y soit péril en la demeure surtout à 3 mois de votre assemblée générale annuelle.
L’article 8 du décret du 17 mars 1967 précise :
« La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée. »
« Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. »
« Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret. »
« Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. »
L’article 50 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée. »
« Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Procédure d'urgence devant le tribunal civil : « le référé ».
Conditions permettant d'obtenir une décision de référé :
Pour obtenir une décision de référé il faut qu'il y ait urgence.
La mesure demandée ne doit pas se heurter à une contestation sérieuse.
C'est le juge qui appréciera si c'est le cas en fonction des réactions de la partie adverse.
Il est possible, par exemple, d'obtenir une provision sur des sommes dues.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1378.xhtml
Qui convoque l'assemblée ?
C'est le syndic qui convoque l'assemblée mais si celui-ci ne le fait pas, l'article 8 du décret du 17 mars 1967 permet au président du conseil syndical de convoquer l'assemblée après mise en demeure par le conseil syndical ou par les copropriétaires représentant au moins 25% des millièmes au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Si le conseil syndical ne peut être utilisé, ce même article prévoit que des copropriétaires représentant au moins 25% des millièmes pourront demander la convocation au président du tribunal de grande instance statuant en référé.
http://www.unarc.asso.fr/site/questrep/reponses.htm
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 15:45:54
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Etaspak, c'est très bien d'en mettre une tartine pleine de beurre, sauf que c'est totalement indigeste lorsque votre réponse et ses citations ne correspondent en rien à la question posée, qu'il vous faut relire et ensuite tourner 7 fois vos doigts avant de les poser sur le claviers .... 
Les demandes de convocation d'AG selon D.art.8 ou D.art.50 s'entendent de celle nécessaire au syndicat, dans l'interet collectif du syndicat, avec ou sans urgence !
Mais ici, il s'agit d'une demande pour statuer sur :
"d'importants travaux qu'il envisage de réaliser dans son lot" ....
Autrement dit sur une autorisation de réaliser à ses frais des travaux privatifs sur parties communes, autorisation ne présentant aucun caractère collectif et encore moins d'urgence !
Il n'y a que quelques cas retenus, tel la pose d'une antenne, d'une parabole, où le syndic est alors tenu de convoquer l'AG !
Mais vous voulez couper un mur porteur pour faire une cuisine dite "américaine" ou autres travaux dans ce genre, le syndic n'a aucune obligation, y compris si le demandeur prend les frais à sa charge.
Quant à la mise en œuvre de D.art.50, elle ne s'entend QUE dans le cadre de D.art.8 alinéa 3, c'est à dire lorsque la demande d'AG initiale répond aux seules conditions énoncées.
Dans le cas exposé par JCB, le copropriétaire avec ses 10% ne peut rien exiger, le syndic n'ayant ici aucune obligation d'aucune sorte ... sauf la courtoisie de convoquer aux frais du demandeur qui devra expressément s'engager sur ce point, courtoisie qui n'est pas dans les textes
Etaspak : avant de répondre à coté de la plaque, faite le tour de la question pour vous-même et voyez si vous n'induisez pas en erreur comme ici (ceci dit avec courtoisie )  |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 16:32:57
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| Merci gédehem, j'ai bien compris que dans le cas exposé le copropriétaire ne peux rien exiger, même s'il prend les frais à sa charge. C'est la position actuelle du CS (l' AG annuelle étant prévue en avril 2008) , le syndic étant lui plus nuancé ... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 16:50:11
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Gedehem, vous précisez :
« Les demandes de convocation d'AG selon D.art.8 ou D.art.50 s'entendent de celle nécessaire au syndicat, dans l'intérêt collectif du syndicat, avec ou sans urgence ! »
J’ai précisé à JCB :
« En ce qui concerne l’article 50 du décret, tout dépend de l’urgence et de l’importance des travaux qui nécessite une demande en référé auprès du TGI de votre juridiction. »
Vous précisez également :
« Il n'y a que quelques cas retenus, tel la pose d'une antenne, d'une parabole, où le syndic est alors tenu de convoquer l'AG ! »
J’ai précisé également à JCB :
« Dans votre cas et selon vos dires, il ne me semble pas qu’il y soit péril en la demeure surtout à 3 mois de votre assemblée générale annuelle. »
Ce n’est pas moi qui ai indiqué directement à JCB l’article 50 du décret dans le cadre de l'article 8 (alinéa 3) du décret.
Je n’ai fais que l’interpréter et il me semble bien que ce ne soit pas moi qui ai induis en erreur JCB.
Et pour rajouter du beurre sur ma pleine tartine indigeste, le lien que j’indique sur l’ARC « Qui convoque l'assemblée ? » dit exactement la même chose que vous.
« Dans le cas exposé par JCB, le copropriétaire avec ses 10% ne peut rien exiger, le syndic n'ayant ici aucune obligation d'aucune sorte ... »
Gedehem : peut-être qu’une nouvelle paire de lunette vous ferez le plus grand bien (ceci dit avec courtoisie) .
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 17:04:16
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Etant donné que tous les frais seront à la charge du demandeur,que c'est le syndic qui convoque, ce dernier peut,légalement,accéder à cette demande;ce n'est pas une obligation mais une possibilité.
Au niveau copropriétaire c'est un problème de relation, 3 ou 4 mois, dans certains cas ,cela peut être long notamment si les travaux à faire dans les parties privatives sont conditionnés par l'accord sur ceux touchant les parties communes
Mais, peut être, que le CS a des raisons particulières pour ne pas être d'accord sur une AG supplémentaire
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 17:20:28
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Bonjour.
Justement Felix, nous y voici.
Le CS n'a pas de pouvoir de décision.
A moins que cette AG ne dérange un des membres du CS( connus pour être desinteressé au profit de la communauté..)
Son job est de contribuer à préparer l'AG demandée.
Point.
Donc le syndic, aidé par le CS dit Oui ou Non.
Ensuite, le copro concerné saura remercier les uns et les autres de leur gentillesse..
Cordialement |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:02:12
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Pour compléter le dernier post (et celui-ci) il faut sans doute préciser que le refus d'une AG d'autoriser des travaux privatifs sur parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble doit être dument motivé.
En effet, une AG n'a aucun pouvoir discrétionnaire (elle fait ce qu'elle veut comme bon lui semble : le "fait du prince").
A une demande d'autorisation de travaux privatifs (ou d'installation d'un store, d'une loggia, etc ..) l'AG DOIT se poser certaines questions :
- ces travaux sont ils contraire à la destination de l'immeuble ?
- sont-ils interdits par une clause du RDC ?
- sont-ils encadrés par des normes, des conditions, et la demande répond t-elle à ces conditions ?
Dans la mesure où les travaux demandés sont conformes à la destination de l'immeuble, qu'ils ne sont pas epressément interdis, qu'ils répondent aux contraites imposées (je pense à l'accord/avis d'un homme de l'art, d'un architecte, etc) est qu'ils sont techniquement possibles (avis architecte), l'AG ne peut valablement s'opposer : "abus de droit".
Ici, un refus non motivé n'est pas "refus décisoire".
Il ne vaut que les 2 lignes dans le PV : rien du tout !
(A rapprocher d'une révocation de syndic ou un licenciement non motivé.
Si un motif est avancé, c'est le juge sollicité qui dira s'il est fondé, légitime : ici aussi un refus motivé mais sur le seul fait que les travaux "ça fait du bruit" ou que "on ne veut pas qu'il y ai des stores" n'est pas un motif de refus ! C'est un abus de pouvoir.) |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:08:39
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| Felix1930 c'est exactement cela, et cela explique pourquoi le CS est opposé à une AG "+" , ainsi qu' a un changement d' affectation pour y installer des classes et ateliers car derrière cela va entraîner des travaux sur les parties communes pour mise en conformité pour cette nouvelle affectation ... et plus tard d' autres nuisances journalières dues à ce changement d' affectation ! |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:22:52
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gédehem, à la fin de votre dernier message vous indiquez "Ici, un refus non motivé n'est pas "refus décisoire".
Il ne vaut que les 2 lignes dans le PV : rien du tout !
(A rapprocher d'une révocation de syndic ou un licenciement non motivé.
Si un motif est avancé, c'est le juge sollicité qui dira s'il est fondé, légitime : ici aussi un refus motivé mais sur le seul fait que les travaux "ça fait du bruit" ou que "on ne veut pas qu'il y ai des stores" n'est pas un motif de refus ! C'est un abus de pouvoir.)"
Cela veut il dire que lors d'un refus en AG il FAUT SURTOUT NE PAS INDIQUER LE MOTIF DU REFUS -> il faut juste répondre OUI ou NON à la question posée pour ne pas être accusé d'abus de pouvoir ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:24:02
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JCB : il fallait au départ préciser de quels travaux il s'agissait !
Si votre immeuble est à destination "habitation", on ne peut certainement sauf à l'unanimité changer cette destination, ici pour créer un local pour "salles de classes et atelier".
Ajout : msg qui se croisent
JCB : NON, c'est tout le contraire !
Lorsqu'une AG refuse une telle demande elle doit le motiver
"L'autorisation demandée par M. .... de réaliser à ses frais des travaux privatifs pour le lot n) ... a pour finalité une modification de la destination du lot considéré, actuellement "lot à usage d'habitation", le destination finale envisagée étant "atelier et salles de classe", cette dernière est contraire à la destination de l'immeuble prévue au RDC : habitation."
En conséquence de quoi l'AG refuse l'autorisation et rejette la demande.
Voila un refus motivé !
En revanche, si l'AG se prononce sur
"Demande d'autorisation de travaux privatifs de M. X .
L'AG refuse de donner autorisation."
Ce refus non motivé ne vaut pas un clou ! |
Edité par - gédehem le 01 déc. 2007 18:36:49 |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:44:53
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gédehem, sauf que dans mon post indiqué par felix1930 : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=60405
Il était précisé que le RC indique " l'immeuble est destiné à l'habitation et à l'exercice de professions libérales. Toutefois pourront être utilisés à usage commercial les locaux des RDC " et qu'à l'époque vous m'aviez répondu que l'on ne pouvait s'opposer (je résume) à l'installation prévue par la demande (salles de classes et ateliers).
C'est pour cela que l'on étudie la possibilité de s'opposer à cette installation en voulant refuser TOUS TRAVAUX SUR LES PARTIES COMMUNES et accessoirement en refusant une AG "supplémentaire" à celle prévue en avril 2008 ... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:46:55
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JCB, le CS n'a aucun pouvoir de décision,il ne peut s'opposer à la convocation de l'AG;c'est au syndic,et à lui seul, de prendre la décision.
Par contre le CS peut et doit donner son avis sur cette opération au syndic et à l'assemblée.Prenez l'article 21 L1965 -2è alinéa:
< En outre,il (CS) donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat,pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même >
Au cours du vote chaque copropriétaire vote ce qu'il veut,il n'a pas à donner le pourquoi de son vote.
Par contre,avant le vote voire dans une note jointe à l'ODJ, le CS peut ou doit donner sa position en la justifiant
Après en fonction du vote cela est ou non repris dans le PV |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 19:25:29
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JCB, voyez l'inconvénient d'ouvrir un autre sujet sur la même question de fond !
Alors pour tenter de répondre ici, sans que cela ne modifie le fond de ce que j'exposais plus haut : je ne vois pas à priori quel motif imparable votre syndicat peut avancer pour s'opposer ici à la demande.
Autre chose est un refus administratif, que le copropriétaire doit obtenir.
Voyez de ce coté. |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 20:01:16
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felix1930, OK mais le syndic écoute l'avis du CS (celui ci étant élu par l'ensemble des copropriétaires), du moins c'est comme cela que cela se passe dans notre résidence -> réélection ...
gédehem, si j'ai bien compris votre réponse c'est perdu d'avance ... Impossibilité pour nous de s'opposer au changement d'affectation et de ce fait impossibilité de s'opposer aux travaux touchant les parties communes. Alors a quoi cela sert de poser la question à l'AG si la réponse ne peut être que OUI ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 21:06:30
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personne ne vous a "dit" que la réponse était obligatoirement OUI
L'AG,notamment en fonction des arguments du CS et/ou du syndic peut très bien voter NON.
Si cela ne convient pas au demandeur il contestera la décision de l'AG devant le tribunal compétant;et celui-ci décidera,ensuite il pourra avoir ,ou non,appel de ce jugement et cela peut continuer en Cassation qui peut renvoyer l'affaire devant une autre CA (j'espère ne pas me mélanger dans ce circuit)
Citation :
initialement entré par JCB
felix1930, OK mais le syndic écoute l'avis du CS (celui ci étant élu par l'ensemble des copropriétaires), du moins c'est comme cela que cela se passe dans notre résidence ->
chez nous aussi,mais je pense que notre CS (je suis Pt) ne chercherait pas à "empècher" cette AG supplémentaire;par contre nous "constiturions" le dossier le plus complet possible et donnerions notre avis écrit joint à l'ODJ + lors de l'examen en AG de cette question
Cela c'est déjà produit et cela se reproduira à notre AG de mars 2008 c'est pour ces dossiers que je demande déjà des renseignements à droite et à gauche, et aussi dans ce forum; non pas pour éluder le problème qui, chez vous, de toute façon ressortira à court termes! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 21:53:21
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JCB : L'AG n'est pas une chambre d'enregistrement qui dit "OUI" ici et "NON" là !
Elle doit statuer ici sur de telles autorisations "en droit", ..plus modestement selon le RDC !
Lorsqu'un copropriétaire demande à modifier la destination de son lot, à faire des travaux privatifs sur parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, l'AG DOIT statuer sur la conformité de la demande au regard des dispositions de son RDC.
Autrement dit, l'AG a un rôle de "controle de conformité" de la demande des plus étendu !
Elle n'a pas un rôle de "bon vouloir du prince" !!
Si c'est conforme à tout et en tout point elle ne peut QUE dire 'OUI'.
S'il y a des choses qui clochent, elle DOIT dire 'NON', mais en expliquant, en détaillant (en motivant) le pourquoi de ce 'NON'.
Voyez que ce n'est pas la même chose que de dire betement OUI ou NON !
La démarche de Félix s'inscrit il me semble dans ce cadre : il controle tous les aspects du problème (sans doute ici un peu "à charge" ..) pour pouvoir ensuite donner un"avis" éclairé sur les tenat et aboutissants de la demande.
C'est exactement cela le "controle de conformité".
Sur le fond de l'affaire, qui est le fond de tout dans nos sociétés de droit et où il reste quelques parcelles de liberté, il faut tout de même se poser la question de la liberté reconnue à tout citoyen, ici copropriétaire, de jouir librement de son bien et d'en user comme il l'entend ... dans le respect du droit et des libertés des autres, bien entendu !
Ici un copropriétaire veut transformer l'usage qu'il fait de son lot, sauf à être dans une dictature, nul ne peut s'y opposer si l'usage envisagé est conforme aux régles qui encadrent cet usage !!
Un Etat comme une socité de droit c'est scela : on suit et respecte des règles de droit !
Dans le cas contraire, c'est la dictature constitutif d'un "abus de pouvoir".
Votre RDC précise :
" l'immeuble est destiné à l'habitation et à l'exercice de professions libérales. Toutefois pourront être utilisés à usage commercial les locaux des RDC "
L'AG ne peut donc à priori s'opposer sans motifs valables et en béton (juridiquement parlant ) à la demande de changement d'usage d'un local en RdeCh..
Si une administration vous refuse un permis de construire, elle doit justifier son refus.
Ici, c'est la même chose ..., c'est aussi simple que cela !
On peut accessoirement relever que votre tentative de modf du RDC (il s'agit de cela) visant à interdire TOUT travaux sur les parties communes de fait destinée à contrer la demande de ce copropriétaire serait sanctionnée car discriminatoire.
De plus c'est une interdiction qui ne tient pas la route : vous pouvez par exemple avoir des enseignes (locaux commerciaux obligent) qui imposent de faire des trous dans des murs communs !
Comme motif, il faut trouver autre chose : le nombre de personne, l'objet du commerce, etc .. Faites comme Félix : creusez !
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Edité par - gédehem le 01 déc. 2007 22:07:36 |
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Convocation AG à la demade d'un co-propriétaire
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