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Estimant que mon syndic n'a pas fait son boulot correctement, j'envisage lors de la prochaine AG de ne pas lui donner quitus... Quelles seront les conséquences ?
Bene : vous trouverez sur UI de nombreux posts sur le sujet du Quitus.
Le quitus pour la gestion est une invention des Syndics. Il ne repose sur aucune loi.
Dans notre copropriété, nous avons refusé que cette résolution soit portée à l'ODJ. Si le synidc l'a propose, l'assemblée générale ne vote pas, et fait porter au PV que cette résolution est sans Objet.
Votez un quitus de gestion peut avoir des conséquences en cas de fautes du Syndic. Vous ne pourrez pas poursuivre celui-ci si le Quitus a été donné "Quitus = Absolution des fautes"
Si vous refusez le quitus, il n'y aura aucunes conséquences.( même si votre syndic vous jure le contraire, demandez le texte de loi!!!)
Attention : ne pas approuvez les comptes est une autre histoire.
Merci philippe388, je ne saisi pas la différence entre ne pas donner quitus et ne pas approuver les comptes ! C'est un peu pareil au nieau de la contestation de la gestion du Syndic Non ?
L'approbation des compte est de nature "comptable", donner 'quitus' (rendre quitte) est de nature juridique.
Lorsque vous approuvez les comptes, vous le faites parce que 2+2=4 et que le 2 ici et le 2 là sont conformes à ce qu'avait décidé l'AG.
Le quitus porte sur l'ensemble des actes de gestion du syndic dans le cadre de sa fonction Mandataire du syndicat, en fait actuellement contractuellement "prestataire de services", il engage se faisant sa responsabilité personnelle, professionnelle.
Le syndic demande donc, bien que les textes n'en parlent pas, à ce que le syndicat le dégage de cette responsabilité, responsabilité des actes du syndic qui reviendra alors sur les épaules du syndicat. S'il s'avère ensuite qu'il y a eu une bourde, qui plus est si elle porte préjudice à un copropriétaire ou à un tiers, c'est le syndicat qui devra assumer la réparation de la bourde, de la faute, du préjudice ...
Mais ici nous sommes devant un paradoxe ! - le syndic est obligatoirement couvert par une assurance civile professionnelle (RCP), assurance obligatoire de fait payée sur ses revenus de syndic ... qui sont les honoraires payés par les copropriétaires. - les copropriétaires sont dans l'incapacité(parce qu'ils les ignorent, parce qu'ils n'ont pas la compétence pour les apprécier, etc ..) quels sont les actes du syndic qui seraient couverts par le 'quitus', quitus ne pouvant porter QUE".. sur des actes dont les copropriétaires directement ou indirectement ont eu préalablement connaissance. "(jurisprudence).
Non seulement le syndic est assuré en RCP pour sa fonction, mais les copropriétaires sont dans 90% des cas dans l'impossibilité de connaitre avec précision et surtout d'apprécier (sur un plan juridique) les actes de leur syndic.
Donner 'quitus' c'est se priver à jamais d'engager le RCP du syndic pour la réparation d'une bourde ou d'une faute du syndic portant préjudice. C'est se tirer soi-même une balle dans le pieds ! Meconnaissance des copropriétaire sur la nature du quitus et sa conséquence lorsqu'il est donné.
Conclusion : - non seulement cette question du quitus ne ressort d'aucun texte en copropriété, - mais le refus de donner quitus est une ASSURANCE pour le syndicat de toujours pouvoir engager la RCP de son syndic (y compris d'un ex-syndic) au cas où la responsabilité du syndicat serait engagée en raison d'une bourde, d'une faute, d'un préjudice occasionnés par le syndic...
- Approuver des comptes parce qu'ils sont justes et pertinents, - Refuser de donner quitus les yeux fermés, pour préserver les interets du Syndicat (assurance) - Désigner 'à nouveau' le syndic sortant, parce qu'on est content de lui, .... voila des questions qui n'ont rien à voir les une avec les autres et qui doivent être dissociées.
Conclusion de la conclusion : on ne donne JAMAIS quitus ...
comme indiqué par philippe388 quitus et approbation des comptes sont deux choses différentes;elles doivent d'ailleurs faire l'objet de deux résolutions.
Je ne suis pas d'accord avec philippe,vous ne pouvez refuser l'inscription d'une telle résolution: 1) c'est le syndic qui fait la convocation et l'ODJ,donc refuser ce ne peut être que théorique 2) vous ne pouvez,d'autorité, censurer le syndic pas plus que lui ne peut censurer la demande d'un copropriétaire
refuser le quitus c'est tout à fait logique
quitus = gestion soit le façon de gérer votre copropriété par le syndic,sa réactivité à résoudre les problèmes,ne pas mettre de bâton dans "les roues du CS" pour que celui-ci vérifie comptes et contrats.... approbation des comptes = partie comptable ,si vous n'êtes pas d'accord sur une dépenses vous pouvez ne pas l'approuver...par contre refuser en bloc les comptes est une erreur car déjà cette approbation (avec ou sans réserve)est nécessaire au syndic pour recouvrer le solde débiteur d'un copropriétaire
Merci aux contributeurs, j'ai à peu près compris, mais concrètement dans mon cas ou le syndic quitera sa fonction, quid de la suite des évènements ? Il peut nous dire" vous n'êtes pas d'accord, très bien merci et au revoir"
Le Syndic ne peut pas démissionner si vous refusez le Quitus.
Si l'on admet la résolution sur le Quitus au Syndic, alors demandez au Syndic de présenter un rapport exhaustif comptable et MORAL. L'AG sera en mesure de voter- peut-être - le Quitus.
N'oubliez que ceci est une invention des Syndics pour se décharger de leur reponsabilité. AUCUN TEXTE DE LOI N'EXISTE SUR LE QUITUS.
N'ayez pas peur des colères du Syndic, ce n'est que du vent. Vous pouvez lui indiquer que l'AG est une assemblée de Copropriétaires, et qu'il doit préparer l'ODJ, mais que sa présence n'est pas obligatoire dans cette AG.
Quitus
Forum fermé
Posté - 05 déc. 2007 : 07:53:06
