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Tidal
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 05 déc. 2007 : 13:46:50
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Cela fait quelques jours que je parcours différents sujets de ce forum, et d'autres sites, pour tenter de comprendre comment calculer les avantages fiscaux du locatif en régime réel.
En parcourant un article de ce site (http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=97) j'ai lu ceci :
Citation :
Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt, est déductible du revenu global, sous la condition notamment de maintenir l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10.700 euros.
La fraction des déficits afférents aux immeubles urbains ou ruraux qui excède la limite annuelle de 10.700 euros ou qui résulte des intérêts d'emprunts est exclusivement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Je ne paie des impots sur le revenu que depuis 2 ans, je suis célibataire et je n'ai donc eu à remplir qu'une ou deux cases sur ma déclaration de revenus, autant dire que je ne suis pas familier du tout avec la plupart de ces termes...
Voilà grosso modo ce que je comprends, et en fait j'aimerai bien que quelqu'un me confirme si j'ai bien tout compris :
- J'achète un appartement courant 2008, et je le met en location (ou j'achete un appartement avec un locataire déjà dedans)
- En milieu de semestre 2009, je dois remplir ma déclaration de revenus...
- Mon revenu global = Mon revenu net imposable (basé sur mon salaire 2008) + mon revenu foncier.
- Je dois alors calculer mon revenu foncier : Il s'agit des quelques mois de loyer versés par mon locataire, depuis la date d'achat, jusqu'au 31 décembre 2008, moins la somme de la plupart des charges et travaux, dans la limite de 10.700 euros.
- Si le revenu foncier est négatif, alors je suis en situation de déficit foncier.
- Si je suis en déficit foncier, je fais baisser mon revenu global, càd que non seulement je ne paie pas d'impots sur mes revenus foncier, mais en plus je fais baisser mes impots, comme si mon salaire était plus faible.
- Si le revenu foncier n'est pas négatif, du coup je vais payer des impots sur le revenu dessus.
- Par contre je peux déduire de ce revenu foncier positif les intérêts de mon pret immobilier, pour faire tendre ce revenu foncier vers zéro.
- Quand mon revenu foncier est à zéro, et qu'il me reste des intérêts de prêt à déduire, cette déduction qui n'a pas pu être consommée est reportée l'année suivante. Et ce jusqu'à 10 ans.
J'ai bon?
Question subsidiaire, quand on achete un appartement, est-ce qu'il faut se signaler quelque part au niveau de l'état pour dire, "ouhouh, je vais avoir des impots fonciers à payer" ou est-ce que cela est automatique lors de la premiere déclaration sur le revenu, l'année suivante? Si c'est indépendant des impots sur le revenu, comment faut-il s'y prendre pour se déclarer?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 déc. 2007 : 14:07:00
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Citation :
tenter de comprendre comment calculer les avantages fiscaux du locatif en régime réel
Parlez plutot de revenus FONCIERS car il existe d'autres revenus locatifs, ceux des meublés, qui se traitent distinctement en fiscalité.
Citation :
La fraction des déficits afférents aux immeubles urbains ou ruraux qui excède la limite annuelle de 10.700 euros ou qui résulte des intérêts d'emprunts est exclusivement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
C'est clair comme du cristal pourtant 
Citation :
[*]Mon revenu global = Mon revenu net imposable (basé sur mon salaire 2008) + mon revenu foncier.
Oui si votre revenu focnier est positif.
Citation :
Je dois alors calculer mon revenu foncier : Il s'agit des quelques mois de loyer versés par mon locataire, depuis la date d'achat, jusqu'au 31 décembre 2008, moins la somme de la plupart des charges et travaux, dans la limite de 10.700 euros.
Oui. Dans les charges, il y a les intérêts d'emprunt.
Citation :
Si le revenu foncier est négatif, alors je suis en situation de déficit foncier.
Oui. Attention, les intérêts d'emprunt sont traités différemment du reste
Citation :
Si je suis en déficit foncier, je fais baisser mon revenu global, càd que non seulement je ne paie pas d'impots sur mes revenus foncier, mais en plus je fais baisser mes impots, comme si mon salaire était plus faible.
Oui.
Citation :
Si le revenu foncier n'est pas négatif, du coup je vais payer des impots sur le revenu dessus.
Exact aussi
Citation :
Quand mon revenu foncier est à zéro, et qu'il me reste des intérêts de prêt à déduire, cette déduction qui n'a pas pu être consommée est reportée l'année suivante. Et ce jusqu'à 10 ans.
[/list]C'est l'inverse.
On commence par déduire les intérêts de prêts, puis le reste, et si il y en a trop, ce trop est mis en réserve pour les années suivantes, mais dans ce cas n'est plus déductible de votre salaire, uniquement de vos revenus fonciers.
Autant dire que cela ne sert a rien parce que en général quand vous êtes en déficit vous lêtes pour un bout de temps. Ces mises en réserves ne vous intéresserons quand quand vous n'aurez plus de déficit foncier.
Citation :
Question subsidiaire, quand on achete un appartement, est-ce qu'il faut se signaler quelque part au niveau de l'état pour dire, "ouhouh, je vais avoir des impots fonciers à payer" ou est-ce que cela est automatique lors de la premiere déclaration sur le revenu, l'année suivante?
oui, si c'est du neuf, il faut remplir une fiche H2 (ou H1 si c'est une maison).
Non si c'est de l'ancien.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 05 déc. 2007 14:10:35 |
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Tidal
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 déc. 2007 : 15:11:03
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Un grand merci pour votre réponse.
Citation :
Citation :
Je dois alors calculer mon revenu foncier : Il s'agit des quelques mois de loyer versés par mon locataire, depuis la date d'achat, jusqu'au 31 décembre 2008, moins la somme de la plupart des charges et travaux, dans la limite de 10.700 euros.
Oui. Dans les charges, il y a les intérêts d'emprunt.
Citation :
Si le revenu foncier est négatif, alors je suis en situation de déficit foncier.
Oui. Attention, les intérêts d'emprunt sont traités différemment du reste
Citation :
Quand mon revenu foncier est à zéro, et qu'il me reste des intérêts de prêt à déduire, cette déduction qui n'a pas pu être consommée est reportée l'année suivante. Et ce jusqu'à 10 ans.
C'est l'inverse.
On commence par déduire les intérêts de prêts, puis le reste, et si il y en a trop, ce trop est mis en réserve pour les années suivantes, mais dans ce cas n'est plus déductible de votre salaire, uniquement de vos revenus fonciers.
Autant dire que cela ne sert a rien parce que en général quand vous êtes en déficit vous lêtes pour un bout de temps. Ces mises en réserves ne vous intéresserons quand quand vous n'aurez plus de déficit foncier.
Il m’avait bien semblé comprendre que les intérêts d’emprunt étaient traités différemment du reste. Je me rends compte à votre réponse que, ce qui m’échappe, c’est justement la façon dont ils sont traités. Car s’ils sont considérés comme des charges, j’imagine qu’il est très courant d’avoir un déficit foncier. Or pour moi ce déficit foncier est intégralement déduit de mon revenu global, tant que je reste sous la barre des 10.700 euros.
Si vous me dites que ce qui dépasse les 10k euros est mis en réserve pour les années suivantes, je ne vois à quel moment ils agissent de façon "particulière". Ou alors, si, je crois voir, mais cela me semble être un détail...
Je vais prendre un exemple bidon de A à Z pour expliquer ce que je crois avoir compris :
J’achète le 1er janvier 2008 un appartement avec un locataire livré avec : Celui-ci paie un loyer de 500 euros + 50 euros de charges par mois.
Je rembourse 700 euros de prêt immo, dont 500 euros / mois d'intérêts (qu'on supposera constants sur l'année soit 500*12)
Vient la déclaration des revenus en 2009...
J’ai touché 30k de revenu net imposables en 2008. Je calcule mon revenu foncier :
- Loyer = 500 * 12 = 6k
- Menus travaux = 1k
- Charges hors intérêt d’emprunt = mettons 84*12 = 1k
- Intérêts d’emprunt = 500* 12 = 6k
=> Revenu foncier = loyer – travaux – charges – intérêt = 6k – 1k – 1k – 6k = -2k
J’ai un déficit de 2k€. Je ne dépasse pas le seuil de 10k, donc pas de réserve.
Mon revenu global imposable est donc de = 30k – 2k = 28k.
5 ans ont passé, les tarifs ont un peu évolué, et je fais des travaux importants (ex : cuisine aménagée + sdb moderne) qui me coûtent 15k.
- Loyer = 6k
- Travaux type cuisine amenagée = 15k
- Charges hors intérêt d’emprunt = 1.5k
- Intérêts d’emprunt = 3k
=> Revenu foncier = loyer – travaux – charges – intérêt = 7k – 15k – 1.5k – 3k = -12.5k
J’ai un déficit de 12.5k€. Je dépasse le seuil de 10.7k, à hauteur de 12.5 - 10.7 = 1.8k
Et attention, les intérêts... :
- Comme cette somme de 1.8k est inférieur aux 3k de taux d’intérêt que je rembourse cette année, la somme de 1.8k est reportable pendant 10 ans.
- Si jamais l'excedant avait été de 5k, donc supérieur aux 3k des taux d'intérêts, alors seuls 3k auraient été reportables pendant 10 ans, et les 2k restant n'auraient pas été reportables : aucune possibilité d'avoir un avantage fiscal sur ces 2k.
C’est plus juste ? |
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Michel Bouvot
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 08:16:37
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| Je suis très interessé par la réponse car c'est exactement le problème que je rencontre aujourd'hui : j'essaie de me faire une feuille Excel pour faire mes calculs, mais je ne sais pas où faire intervenir les intérêts d'emprunt, je ne vois pas non plus ce qu'ils ont de spécifiques. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 08:59:37
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http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=1946 par exemple.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles, mais uniquement des revenus fonciers.
Si 10 000 euros de RF et 30 000 euros d'intérêts d'emprunts, alors vous ne pouvez RIEN déduire de vos revenus globaux mais reporter les 20 000 euros non utilisés pendant 10 ans.
Si 10 000 euros de RF et 10 000 euros d'intérêts d'emrpunt, plus 20 000 euros d'autre choses (travaux, frais divers, taxe focniere, etc)... Vosu pouvez déduire 10 700 et restent 9 300 qui a leur tour deveinnet simplement déductibles des RF futurs pendant 10 ans.... |
Festina lente |
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Tidal
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 12:36:34
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D'après ce que vous venez de dire, j'ai l'impression que c'est ce que j'avais compris au début quand je disais que les intérêts d'emprunt peuvent faire tomber le revenu foncier à zéro mais jamais emputer le revenu global :
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
Initialement entré par Tidal
Quand mon revenu foncier est à zéro, et qu'il me reste des intérêts de prêt à déduire, cette déduction qui n'a pas pu être consommée est reportée l'année suivante. Et ce jusqu'à 10 ans.
C'est l'inverse.
On commence par déduire les intérêts de prêts, puis le reste, et si il y en a trop, ce trop est mis en réserve pour les années suivantes, mais dans ce cas n'est plus déductible de votre salaire, uniquement de vos revenus fonciers.
Je m'explique sans doute très mal 
Merci pour votre aide Ribouldingue, vos exemples sont tout ce qu'il y a de plus parlant. Moralité, pour parler à un novice, vive les exemples! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 13:47:07
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peut-être est-ce uasi ma faute.
Ce qui m'a choqué, c'est que vous déduisiez deja certaines choses, puis les intérêts à la fin.
On déduit tout ensemble, en fait, sauf que si on pouvait déduire sélectivement, on commencerait par déduire les intérets d'emprunt, puisqu'ils sont limités alors que le reste ne pose pas de problème. |
Festina lente |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 14:17:13
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Festina lente ou talent félin ?
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Tidal
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 15:57:29
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Si je le faisais en 2 temps dans mon explication c'est pour tenter d'illustrer quelle est la part des dépenses qui va entamer le revenu global, contrairement à celle qui ne va que permettre d'entamer uniquement le revenu fiscal, ce qui, si j'ai bien compris, est la spécificité des prêts d'emprunt.
D'ailleurs je comprends bien vos deux exemples :
Citation :
Si 10 000 euros de RF et 30 000 euros d'intérêts d'emprunts, alors vous ne pouvez RIEN déduire de vos revenus globaux mais reporter les 20 000 euros non utilisés pendant 10 ans.
Si 10 000 euros de RF et 10 000 euros d'intérêts d'emrpunt, plus 20 000 euros d'autre choses (travaux, frais divers, taxe focniere, etc)... Vosu pouvez déduire 10 700 et restent 9 300 qui a leur tour deveinnet simplement déductibles des RF futurs pendant 10 ans....
Je vais passer pour un boulet encore plus gros, mais je me dis que je comprendrais encore mieux si on déclinait un dernier cas :
Si 10 000 euros de RF et 20 000 euros d'intérêts d'emprunt, plus 5 000 euros d'autres choses (travaux, frais divers, taxe focniere, etc)... Vous pouvez déduire (combien?) du revenu global et restent (combien?), qui deviennent simplement déductibles des RF pendant 10 ans. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 18:27:34
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Oui, j'ai l'impression que c'est moi le boulet du coup, loin du félin de Bouzigues...
Je pense que vous obtenez zero revenu foncier imposable, 5000 euros de déficit imputable sur les autres revenus et 1000 euros déductibles pendant 10 ans sur les futurs RF...
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Festina lente |
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Tidal
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 07 déc. 2007 : 11:44:25
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Miracle, j'ai compris
Je vous rejoint donc pour dire qu'il faut déduire en premier les intérêts d'emprunt (IE) du RF :
+10k RF
-12k IE
=> pour le moment, RF nul et report d'IE de 2k
0 € de RF
-20k Charges et travaux
=> Donc RF de -20k, mais plafonné à -10.7k, donc report de charges et travaux de 9.3k
Report de déduction total de 2k + 9.3k = 11.3k sur les RF des 10 années à venir.
Merci pour tout Ribouldingue! |
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sedum
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 09:52:40
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J'ai lu avec attention vos messages (très intéressants) sur ce sujet.
Cependant, je n'ai pas trouvé réponse à une interrogation :
Qu'en est-il si une année on n'est pas imposable sur le revenu et qu'il y a un déficit foncier à déduire.
Comme cela ne sert à rien de faire baisser son revenu imposable (comme on ne l'est pas), peut-on le reporter sur les années suivantes ?
merci d'avance |
sedum |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 14:03:41
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J'ai été dans le même cas, non imposableà l'IR ; il me semblait donc idiot de déduire 10.700 € de mon revenu, il était bien plus intérssant de le garder en déficit reportable.
J'ai donc posé la question aux services des impôts, qui m'ont répondu que ce n'était pas une option facultative mais un principe qui devait s'appliquer quelque soit la situation au regard de l'IR. Ils ont bien convenu que ce qui représentait un "avantage" pour les "riches" devenait un inconvénient pour les "pauvres" ! Je crois que c'est un "bug" de la loi, ils n'ont pas pensé à ce cas de figure.
Comme j'ai trouvé ça "pas juste" je ne les ai pas déduits sur ma déclaration de revenus et j'ai tout passé en déficit reportable (ça doit faire une dizaine d'années que j'ai procédé ainsi) ; ma foi, il ne s'est rien passé !
Voilà !
Cela dit c'est ancien, vérifiez quand même que cela n'a pas changé, mais la rédaction des notices semble toujours la même...
Bonne journée !
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 14:46:36
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Citation :
Qu'en est-il si une année on n'est pas imposable sur le revenu et qu'il y a un déficit foncier à déduire.
Comme cela ne sert à rien de faire baisser son revenu imposable (comme on ne l'est pas), peut-on le reporter sur les années suivantes ?
Les déficits non utilisés sont reportables dix ans, mais de vos futurs revenus fonciers exclusivement. |
Festina lente |
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sedum
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 17:37:52
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| Merci encore Ribouldingue ! |
sedum |
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