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yesterday
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 Posté - 06 déc. 2007 : 02:42:40
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Bonjour,
Je deviens bientot etre proprietaire etrange (pas nationalite francaises) qui va acheter 4 appartements et pense a creer une SCI. Je prefere louer les logements en meuble puisque le contrat de location meublee est plus souple qu'en nu. Mais a ma connaissance, SCI/IS est mois favorable concernant les fiscaux,je cherche le moyen d'eviter trop de l'impot et a la meme temps, maintenir le soupless du contrat en meuble. Voici mon idee et je voudrais savoir si c'est juridiquement possible :
a) Louer en location meuble MAIS sur le contrat de location, on coche sur ''Liee a exercice dfune fonction ou d'un emploi''a la condition, bien sur, de l'accord du locataire ! En fait, mes candidateurs de locataires sont des salalies mais travaille de temps en temps chez eux. Je coix qu'ils disent que cela leur mettent egal.
b) Inscrire les logement pour eviter d'etre considere comment commercial.
J'ai demande la meme question mais pour le moment, aucune reponse recu
Merci d'avance pour vos conseils.
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 08:02:08
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| Pas de location meublée dans une SCI à l'IR, ca la fait automatiquement passer en SCI à l'IS puisque l'activité de meublé est commerciale alors que la SCI (société CIVILE immobilière) a un but d'activité civile (seule la location en nu, génératrice de revenus focniers, est civile). |
Festina lente |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 08:14:55
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Citation :
a) Louer en location meuble MAIS sur le contrat de location, on coche sur ''Liee a exercice dfune fonction ou d'un emploi''a la condition, bien sur, de l'accord du locataire ! En fait, mes candidateurs de locataires sont des salalies mais travaille de temps en temps chez eux. Je croix qu'ils disent que cela leur mettent egal.
ca ressembel à de la magouille (= tricherie, mensonge) si c en'es tpas exact, donc peu importe que cela leur soit égal ou pas, si c'est faux, j'éviterais.
Citation :
b) Inscrire les logement pour eviter d'etre considere comment commercial.
Voulez-vous dire inscrire le logement sur le contrat de bail, mais ça me semble contraire d'une bonne idée, c'est juste qu'il est IMPERATIF (=obligatoire) de le faire...
Attention, ce ne sont pas des baux commerciaux, ce sont des baux civils si les logements ne sont pas les résidences principales, ou ce sont des baux meublés, si ce sont les résidences principales.
Eviter de faire passer un bail meublé pour un bail civil, le locataire pourrait vous le faire payer... en requalifiant...
Pourquoi vouloir tricher à tous prix?
Si vous entrainez votre locataire dans une tricherie qui vous est favorable, il y a gros à parier que lui-même va chercher à récupérer d'un autre manière (dégradation, non paiement, réclaamtions, requlification, ...)?
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Festina lente |
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yesterday
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 12:51:19
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Merci Festina pour la reponse,
En fait, je ne veux pas tricher. Mais le contrat de location meublee par SCI, ca exite ( illegal ou non). J'ai pu obtenir le photocopie du contrat de location d'un certain locataire. (par contre je ne connais pas le proprietaire)
Tiltle - Contrat de location a usage d'habitation
Choix de condition -
a) Location meuble
b)Location meublee (soumit a art,L632)
c)a usage d'habitation secondaire
et
d) Liee a l'excercice d'une fonction ou a l'occupation d'un Emploi
Le bailleur, tant que 'SCI', a choche sur d), bien que le locataire travail dans un societe dans sa region. Le proprietaire avait demande si celui-ci peut-etre de temps en temps travaile a domicile (=habitation principale). Ce locataire avait dit que, si le checking email a la maison sera classe comme travail, la reponse est oui. Alors le baileur a coche sur d).
Par contre, selon ce que vous avez explique, pas de location meublee dans la SCI a l'RS. Pouriez-vous m'aider comprendre quelques points suivants?
a)
Est-ce que le contrat dessus serai considere, juridiquement, comme location meublee ou en nu? Si c'est concidere comme en nu, juridiquement pas probleme mais, cela sinifique que le proprietaire a menti. Est-ce que je comprends correctement??
b)
Si c'est considere comme en meuble, ce ne serait pas effective juridiquement,puisque le contrat devait etre fait dans la differente forme, par exemple, le bail commercial?
b)
Si le contrat ci-desus est completement legal comment le location meublee,c'est-a-dire qu'il a opte pour le choix moin favorable que location nu. Quel motif (ou l'interest) pourrait le pousser pour le faire?
J'envisage de prendre tout ses locataires de ce proprietaire a la meme conditions ,mais avec une loyer beaucoup moin cher. Tout d'abord, je veulais confirmer si la facon de ce proprietaire est permissive dan le cadre de la loi francaise actuelle.
Merci d'avance. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 14:09:49
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Peu importe que le bailleur (= le propriétaire qui accorde le bail) travaille ou ne travaille pas et que le locataire travaille ailleurs.
Si le locataire n'a pas de contrat de bail avec le propréitaire directement ou indirectement, le bailleur NE PEUT PAS cocher d/.
Voici l'article L 632 alinea 1en question, qui dit que il s'applique si c'est la résidence principale du locataire.Citation :
Article L632-1
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Citation :
Le bailleur, tant que 'SCI', a choche sur d), bien que le locataire travail dans un societe dans sa region.
Sur ce point, il y a incompréhension. Il s'agit d'examiner si la location du local se fait
- en échange de
ou
-en relation avec
un contrat de travail.
Citation :
Ce locataire avait dit que, si le checking email a la maison sera classe comme travail, la reponse est oui. Alors le baileur a coche sur d).
Ce n'est pas une définition du travail. Ce bailleur n'est pas sérieux.
Quelques éléments complémentaires:
Meublé ou nu? Peu importe ce que fait le locataire, la question est relative aux meubles et à l'équipement fournis par le propriétaire.
Si les meubles & &quipements ne sont pas suffisants pour que le locataire puisse arriver et s'installer, il peut faire requalifier le bail en nu, ce qui n'a d'intérêt je pense que si c'est sa résidence principale.
Mais dans ce cas, son bail devient un bail de 3 ans reconductible, avec une excellente protection.
Arguer de ce que le bail signé comme étant accessoire a un contrat de travail ne l'est pas ne doit guère avoir de conséquence, car s'il était accessoire au contrat de travail, le bailleur pourrait arrêter le bail lors de la démission du salarié, ou si celui-ci est licencié. Or cela n'a guère de chance d'arriver.
En revanche, je ne sais pas comment le reste du contrat est rédigé...
Citation :
Est-ce que le contrat dessus serai considere, juridiquement, comme location meublee ou en nu?
Est-ce que vosu sous-entendez que vosu reprenez des baux en cours?
S'ils sont aussi mal rédigés, prenez des précautions, voire exiger selon les conseils éventuels du notaire (du votre) que les baux soient renégociés avant l'achat si vous ne vous sentez pas de les renégocier vous-meêm après, ce qui n'est pas toujours facile.
Citation :
puisque le contrat devait etre fait dans la differente forme, par exemple, le bail commercial?
Si vous louez à qqn qui habite, je ne vois pas l'intérêt, surtout pour vous, du bail commercial.
Il faudrait louer a une société qui reloue a l'occupant. dse plsu le bail commercial vous engage pour uen longue périuode, et implique des actes (huissiers, enregistrement, éventuellement notaire) plus chers que le bail meublé.
Citation :
J'envisage de prendre tout ses locataires de ce proprietaire a la meme conditions ,mais avec une loyer beaucoup moin cher
>== Vous allez baisser les loyers? Les locataires doivent se frotter les mains... |
Festina lente |
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yesterday
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 16:26:43
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Merci beaucoup pour votre reponse si rapide.
Je trouve que je ne pouvait pas suffisement m'expliquer,je sens tres fort que je dois aller a l'ecole pour amerioler mon francais.
1.
Le locataire qui a m'apporte une photocopie du contrat de location est mon ami (denomme M.CHO dorenavant). Il est venu de Coree Sud, comme salarie en mission, il travail dans la societe coreean en France. Il ne connais pas beaucoup de la vie quatidiane francais, ne parle pas le francais. Il habite en France depuis 3 ans, et aujourd'hui, il veut quitter l'appartement parceque le loyer est tres cher.
2.
Le contrat s'est fait entre M.Cho et le bailleur (denomme M.Ali, dorenavement)et avait ete signe entre deux. (sans agence d'immobilier)
M.Ali a propose 'location en meuble', et cela a plait a M. CHO.
Type de contrat:
Contrat de location a usage d'habitation
coche sur 'Liee a l'excercise d'une fonction.....'
Le bailleur = 'SCI' ( N'EST PAS M. Ali )
Le locataire = 'M. CHO'(lui-meme)
(Exclu application 89-462, 1989)
Je n'a pas dit dans le derrnier message, mais ils ont fait 'l'etat de lieux'
en meublee ( tout les details, ex, les chaises, le tapi, la tele, les serviettes, etc)
3.
Pourquoi le choix n'etait pas simplement'location meublee'?
Lors que la signature du contrat, les conversations s'est fait entre le locataire et le bailleur( en Anglais)comme suit.
Mr. Ali : Alors, on doit cocher le type de location. Vous travaillez ou?
Mr. Cho : 30 minutes en voiture d'ici, dans une societe coreen.
Mr. Ali : Ca vous arrivera ,travailler domicile, de temps en temps?
Mr. Cho : Je coix que je vais faire le checking de mon email chez moi, peut-etre,,
Et alors, Mr. Ali a coche sur d) (Liee a la exercise d'une fonction....)
Le contrat a ete etabli et M. Cho tien une copie. Selon Mr. Ali, "Liee a la fonction ou location emeublee, ca n'a rien avoir avec votre loyer."
4.
Moi, Yestarday, envisage d'acheter les appartemets et voudrais louer les locataires sur qui je peux faire confiance. Les Coreens ont dela reputation tres bonne. Les 4 ou 5 collegues coreens de M.CHO, habitent aux appartements de M.Ali. Les contrats s'ont fait a la meme facon de M. CHO. Ils vont rester en France encore 4 ans au minmum. Ils ont apercu
que le loyer de M.Ali est tres cher et n'hesitent pas a quitter. Mais deux conditions/ Le loyer moins cher et location en meublee. A ma confiance, ses loyers actuelles sont enormement cher, (j'estime 25% de plus par rapport au marche) et pour moi, quelques reductions vaut le coup.
6.
Si je pourrais satisfier ses deux conditions, je suis sur que je peux obtenir les tre tres bons clients. Mais selon votre info, SCI soumis aux l'IR ne sera pas possible. (automatiquement commercial), je cherche le moyen d'eviter l'IS.
<Questions a poser>
Je modifie mes questions,
a)
Pensez-vous Mr. Ali profiter de SCI sur l'IR?
b)
Je croix que ce que M. Ali fait apparement pas tout a fait honnete, mais, peut-il etre juridiquement penalise, si les locataires sont tous d'accord avec le contrat et ne disent rien a personne? S'il y a des risques, que seront ils?
Merci de votre commaintaire,, |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 17:50:48
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J'ai l'impression que Monsieur ALi ne connait pas la loi surtout. Même ici pour un français parlant parfaitement français (vous écrivez très bien), ce n'est vraiment pas facile de s'y retrouver et de tout savoir. Sinon ce forum n'aurait guère d'utilité.
Vos coréens seront en résidence principale sur palce, car je pense qu'ils seront résidents français. Ce sont donc des baux meublés selon loi L 632 que vous devez leur faire, ils utilisent a titre de résidence principale donc:
>> bail écrit
>> durée un an reconductible tacitement
>> préavis de 1 mois par courrier recommandé RAR (recommandé avec Accusé Réception) (insistez bien la-dessus, expliquer leur comment on fait) jour à jour (rar recue le 10 juin, fin du préavis = 09 juillet)
>> EDL d'entrée et de sortie
>> charges réelles ou au forfait (votre choix, pas le leur. SI charge réelle, écrivez bien les répartitions (tel logement 20%, tel logeemnt 25%, etc...). C'est un point qui peut faire embrouilles (= chaos, cacophonie)
>> Le taxe d'habitation est payée par le locataire au 1er janvier ou vous si personne au premier janvier
>> les locataires doivent s'occuper du contrat EDF (électricité) GDF (gaz si il y en a) et France télécom (téléphone fixe si il y en a) et sans doute eau, mais à vérifier.
>> le locataire doit prendre une assurance
>> Vous pouvez encore (pour combien de tmeps) demander un depot de garnatie de deux mois hors charges que vous devez rendre dans les deux mois de la fin du bail.
Citation :
Pensez-vous Mr. Ali profiter de SCI sur l'IR?
Aucune idée, mais ce serait stupide, vu que la fiscalité des BIC a laquelle est soumise le meublé est plsu intéressante (nombreux posts sur ce sujet sur ce forum).
Citation :
Mais selon votre info, SCI soumis aux l'IR ne sera pas possible.
Pourquoi absolument la SCI? Parce que Mr Ali vous vend une SCI, pas un immeuble?
Vosu devriez tirer cette histoire au cliar, et voir avec votre notaire si vous avez réellement intérêt a acheter la SCI et pas pluoto l'immeuble.
Une possibilité est que l'immeuble ait été aporté à la SCI récemment (mettons 5 ans) et que en vendant la SCI les plus values de Monsieur ALi soient inférieures à la vente de l'immeuble.
IL faut avouer que pour louer en meublé, il est tout a fait impossible de garder la SCI... |
Festina lente |
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