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helline
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48 réponses |
 Posté - 06 déc. 2007 : 10:01:30
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Un locataire est avant tout un "client" et non pas un obligé. Quelle action pourrait être menée pour renvoyer les bailleurs vers leur responsabilité pour ce qui les conditions d'habitat des personnes âgées ? Les "vieux locataires" ne sont pas, par essence, condamnés à vivre dans des logements vétustes au seul prétexte que ça fait longtemps qu'ils payent leur loyer. Ils n'ont plus l'allant et la force physique des plus jeunes prêts à tout repeindre et tapisser de fond en comble - à leurs frais - pour "s'approprier" leur logement. Pourquoi faut-il que ce soit une galère d'obtenir que soient maintenues les conditions du contrat de départ (un loyer indexé en échange d'un appartement présentant telles conditions de confort et d'aspect général) ? Ne faudrait-il pas suggérer au Président de la République, un loyer dégressif avec le temps. Plus le logement irait vers la vétusté, moins on paierait. Les assurances - qui ont compris le processus de vétusté, le font bien, elles.
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ali gator
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9527 réponses |
Posté - 06 déc. 2007 : 10:21:18
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Citation :
Initialement entré par helline
Ne faudrait-il pas suggérer au Président de la République,
On va refiler le dossier au Premier Ministre, l'autre étant déjà surbooké !!!
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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helline
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 11:35:46
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 Ali Gator, vous avez raison sur le surbookage de notre président en ce moment : il se met au courant en ce qui concerne l'indexation des loyers. Peut-être que Mme Boutin est plus disponible ? Plus sérieusement : être locataire en 2007, ce n'est plus du tout être locataire en 1970. Aussi ai-je du mal à comprendre que des personnes au fait des évolutions économiques aient encore la tête dans un trou de l'espace temps donnant sur le passé quand il s'agit d'évolution sociologique. C'en est fini des 5 années passées en location avant l'accession à la propriété. Il existe toute une frange de la population qui ne sera pas propriétaire. Pour autant, cette population ne relève pas de par son niveau de ressources du logement HLM. Il deviendra donc de plus en plus fréquent le les voir revendiquer l'exigence d'une rénovation du logement au terme d'un certain nombre d'années hors toute dégradation.  Qui attire l'attention des bailleurs du privé sur ce point ? (l'union des HLM a eu ce souci récemment, me semble-t-il). |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 12:57:55
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Citation :
Ils n'ont plus l'allant et la force physique des plus jeunes prêts à tout repeindre et tapisser de fond en comble - à leurs frais - pour "s'approprier" leur logement
La décoration d'un logement n'est pas à la charge du bailleur.
Vos 'anciens' peuvent fort bien payer un artisan pour poser du papier peint ou peindre un mur. POurquoi faudrait-il que ce soit le bailleur qui paye l'artisan?
Citation :
Ne faudrait-il pas suggérer au Président de la République, un loyer dégressif avec le temps. Plus le logement irait vers la vétusté, moins on paierait.
Je crois que vous confondez vétusté et embellissement. Le propriétaire doit le bon état des éléments loués. C'est deja dans la loi. Que certains aient plus de mal que d'autres a faire appliquer la loi, c'est exact, tout autant du côté du bailleur d'ailleurs que du locataire.
Mais on ne contourne pas des difficultés certes réelles par des usines à gaz qui font plus d'effets secodnaires désastreux qu'autre chose. |
Festina lente |
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helline
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 19:12:21
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| Pourquoi demandez-vous ? Parce que la loi l'a prévu ainsi. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 22:25:24
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Citation :
Plus le logement irait vers la vétusté, moins on paierait
Bien sur bien sur....
Mais nous ( les propriétaires bailleurs =P/B)
devons avoir au bout de combien d'années le P/B devra payer quelque chose à son locataire en plus de l'avoir à vie dans ses locaux.
autant lui donner la propriété du local à la signature du bail.non? |
Edité par - Numero6 le 08 déc. 2007 22:26:13 |
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seborga1
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1961 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 09:55:10
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Faire un loyer dégressif (au fil du temps) me semble en effet peu réaliste d'autant que le loyer est assujéti à une révision... cela va faire des calculs bien dificiles.
Mais faire une grille de vétusté pour imposer aux bailleurs de se fendre de temps en temps de la réfection des revêtements et autres organes me semble réaliste. Et imposer l'indication des âges des ces éléments dans l'état des lieux d'entrée.
Refaire des papiers peints ou des revêtements de sols hors d'usage en raison de leur âge ce n'est pas de l'embellissement, c'est effacer la vétusté. C'est à la charge du propriétaire. Mais on a pris, à tort, l'habitude de dire que c'était de la déco à la charge du locataire.
Pour d'autres éléments, on respecte mieux les textes, par exemple, les propriétaires acceptent de remplacer à leur charge des blocs de wc (cuvette + chasse d'eau) irréparables et qui fuient de partout ! Pareil pour des robinets, pour les chaudières, pour des fenêtres !
Relisons bien les textes et appliquons-les, ils ont déjà tout pour permettre à "nos vieux parents" de rester locataires pendant plus de 30 ans dans des logements qui peuvent rester corrects.
Donc je n'approuve pas, dans toutes les circonstances, la déclaration de ribouldingue :Citation :
La décoration d'un logement n'est pas à la charge du bailleur.
Vos 'anciens' peuvent fort bien payer un artisan pour poser du papier peint ou peindre un mur. POurquoi faudrait-il que ce soit le bailleur qui paye l'artisan?
S'il s'agit d'effacer l'outrage des années, ce n'est pas de la déco, ce n'est pas de l'embellisement, c'est simplement du gros entretien !
Les lois sont pas si mal faites que cela. Ce qui est mal fait, c'est l'interprétation de chacun !
OK, faire une vraie bonne grille de vétusté, c'est pas simple. Par exemple parlons de moquette ==>
- les revêtements aiguilletés ras d'une marque bien connues se présentent sous 3 niveaux de résistance.. type 1, 2, 3... Le type 1, très bon marché est franchement hors d'usage en 10 ans, le type 2 en 15 ans, le type 3 en 25 ans ! Mais, quand on vient de le poser, à l'oeil, on ne voit absolument pas la différence entre le type 1, le type 2 et le type 3 !
- pareil pour les peintures, il y an a qui jaunissent en moins de 2 ans (et pourtant elles ne sont pas aux premiers prix) et il y en a qui ne prennent mauvaise mine qu'après 15 ans !
Ce qui est dommage pour nos "vieux parents" c'est qu'ils sont souvent très soigneux et que leurs renêtements, même hors d'âge restent exempts de vraies dégradations alors le propriétaire, il déclare que c'est encore en bon état. Ca n'a plus de couleurs, c'est tout noirci dans les angles même chez les non fumeurs, mais c'est pas décollé, mais c'est pas déchiré, mais il n'y a pas de trace d'humidité ! On ne s'en sortira jamais. |
seborga1 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 10:28:25
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Désolé, refaire du papier peint ou de la peinture, c'est de l'embelissement.
Cela ne veut pas dire que cela ne donne pas de la valeur au logement et que le propriétaire n'a pas intérêt a le faire, mais je ne vois pas comment on pourrait imposer au bailleur a qui on impose deja beaucoup de choses de refaire cela régulièrement. Quid du choix du papier ou de la peinture, de la couleur, qui décide?
Citation :
Et imposer l'indication des âges des ces éléments dans l'état des lieux d'entrée.
C'est surement très difficile à faire mais c'est une bonne idée.
Au moins on pourrait IMPOSER que il n'y ait de retenue possible QUE sur les éléments dont l'âge a été communiqué lors de l'EDL d'entrée ou de la rédaction du bail.
Personellement, je doute que si on impose a un bailleur de refaire régulièrement des embelissements, bailleurs auxquels on va prochainement imposer des rénovations autrement plus importantes et utiles (mise à jour des installations électriques, isolations pour se conformer aux conclusions du Grenelle de l'environnement, etc..) la location reste rentable a moins d'une très forte baisse des actifs (très forte = supérieur à 25%).
Bien entendu, c'est possible, mais on obtiendra évidemment un marché immobilier à l'allemande. Est-ce ce que l'on souhaite?
Citation :
Ce qui est dommage pour nos "vieux parents" c'est qu'ils sont souvent très soigneux
Seborga1, permettez moi de mettre en doute cette affirmation, je connais des seniors particulièrement souillons, de vrais porcs, et des jeunes remarquablement propre.
Je crois que l'entretien et le nettoyage n'ont rien à voir avec l'âge, généraliser à ce niveau, c'est faire de l'angelisme, voire de l'anti-jeunisme.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 déc. 2007 10:41:57 |
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helline
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 10:33:47
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Mon histoire de loyer dégressif, c'était juste une provocation... pour voir (en fait, en lien avec une recherche sur un thème proche). J'ai vu  Merci à vous Serboga1 qui semblez avoir une vision juste du contenu du contrat de bail et des obligations revenant à chacun. Quant au terme "embellissement" volontiers substitué par les bailleurs à celui de revêtements de surface, c'est un mot qui relève du vocabulaire des assurances. Du côté du ministère du logement, on accorde volontiers aides financières et fiscales aux bailleurs quis'engagent dans des travaux portant sur la remise en état ou la rénovation de l'ensemble des revêtements de surface. Ou bien, me trompé-je...  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 10:51:21
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Citation :
Du côté du ministère du logement, on accorde volontiers aides financières et fiscales aux bailleurs qui s'engagent dans des travaux portant sur la remise en état ou la rénovation de l'ensemble des revêtements de surface
Aides financières? De l'anah, oui, mais uniquement aux logements nus, pas aux meublés.
Ensuite, l'Anah s'intéresse uniquement aux logements avec des loyers très faibles (et c'est normal) et si possible supérieurs à 50 m2.
Enfin, l'ANAH ne subventione pas les travaux d'embelissements, il subventione des gros travaux, avec éventuellement dans ce cas les travaux de mise en peinture.
Il s'agit de subventionnement partiel, voire très partiel (30% sauf cas particulier)
Disons que leur action reste négligeable.
Côté fiscal, on n'accorde pas une aide fiscale, mais une déduction.
Quand vous louez un T2 de 50 m2 autour de 500 euros par mois et que vous devez payer 2500 à 3000 euros de travaux d'embelissement, je ne vois pas ou est l'intérêt financier que vous indiquez, quand il ne s'agit pas de conservation des biens.
Ca veut dire que pendant six mois, vous remboursez plein pot votre emprunt sans rentrée...
Ce que vosu nommez une incitaiton fiscale n'est simplement que la constatation que cette année la , votre revenu a baissé de 2500 à 3000 euros. C'est comptablement parlant le moins que l'on puisse faire.
Mais a ce niveau, ce n'est plus de l'investissemnt.
Je ne crois pas qu'il faille chercher une argumentaion du côté du 'ca ne coute pas cher de toutes façons' car ca coute très cher... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 déc. 2007 10:53:56 |
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helline
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 10:57:41
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citation : "je ne crois pas qu'il faille chercher une argumentaion du côté du 'ca ne coute pas cher de toutes façons' car ca coute très cher..." Et, c'est bien à cause de ça que cela coince !
Mais avec cette argumentation, Ribouldingue, vous présentez le fouet pour vous battre : outre la vétusté, la loi dit que les travaux "importants" sont toujours à la charge du bailleur. Pour le locataire, c'est l'entretien courant et les menues réparations. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 12:06:10
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Citation :
avec cette argumentation, Ribouldingue, vous présentez le fouet pour vous battre : outre la vétusté, la loi dit que les travaux "importants" sont toujours à la charge du bailleur
Ou trouvez-vous que 'les travaux importants sont à la charge du bailleur'? Quelle loi dirait cela?
Il me semble que vous approximez beuacoup.... |
Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 18:21:33
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Le mot embellissement a une réalité juridique et fiscale et pas simplement pour les assurances. L'embellissement c'est "refaire différemment" et l'entretien, c'est "refaire à l'identique".
Par exemple (je prends toujours cet exemple car il illustre quelque chose que la plupart des gens considèrent comme l'inverse de l'embellissement) : si vous remplacez une jolie baignoire avec balnéo par un vulgaire bac à douche sans même de protection, vous faites de l'embellissement au sens juridique et fiscal du terme.
Pour Ribouldingue, il suffit de lire la loi de 1989 et le décrêt de 1987 pour avoir le texte en vertu duquel le propriétaire est dans l'obligation de refaire les revêtements lorsque ces derniers ont atteint la limite d'âge ! Comme je l'ai déjà dit, les propriétaires savent appliquer ces textes pour remplacer un lavabo devenu inutilisable par la faute des années. Alors, il suffit de se dire qu'un papier peint, qu'une moquette ou qu'un carrelage de sol ne sont pas éternels, tout comme le lavabo ou la chaudière !
Et oui, ça coûte cher. Et oui, placer ses sous dans de l'immobilier locataif n'est pas forcément synonime de revenus garantis ! C'est synonime de capital protégé... Surtout si on pense à faire les travaux nécessaires en temps voulu !
Mais c'est vrai, la tendance, la façon de faire de la majorité des propriétaires est de dire qu'ils n'ont pas à prendre ces réparations en charges, c'est de relouer des logements avec revêtements hors d'âge, c'est d'espérer que le locataire refera tout sans rien demander, c'est accorder, au mieux, 1 ou 2 mois de loyer gratis pour qu'il refasse tout ! Cette dernière formule est même prévue par les textes.
J'avais trouvé un article exposant par l'analyse du texte de l'entretien locatif pourquoi le propriétaire doit remplacer les organes de décoration quand ils sont trop vieux... Dommage, je n'arrive pas à remettre la main dessus. Si je réussis, je vous indiquerai le lien ! |
seborga1 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 18:43:28
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Débat très français en tous cas
Dans beaucoup d'autres pays le locataire doit rendre dans le meme etat qu'à l'entrée
Ce qui amène réparations, entretien et réfection sols murs lors du départ
UN logement c'est comme des toilettes en fait
"Merci de laisser cet endroit aussi propre en sortant que vous desirez vous meme le trouver en entrant"
En France vous avez le droit de laisser tomber les choses vétustes!!
Votre question de loyer dégressif est volontairement provocante
Mais vous n'allez pas au bout du raisonnement
Pourquoi un loyer tout court ? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 18:48:51
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seborga1, je vous comprends, il y a des locataires qui laissent volontairement "s'user" (sans détériorations) certaines parties du bien en location.
Entre nous, je les plains.
J'ai été en location avec mes parents plus de 20 ans, l'appartement propriété de la société d'HLM, était toujours nickel, peinture sur les plafonds tous les 3 ans (de mémoire du blanc gelatineux mat), papiers changés, ajout d'un lavabo, cuisine tout aménagée rajoutée.
S'il y en a qui aiment vivre ds la m.... c'est bien triste! Je rajoute que nous étions 5 à la maison, pas de TV ni de voiture, un seul salaire équivalent au SMIC. Mais nous nous sentions bien chez nous!
C'est un problème d'éducation, de savoir vivre et d'aimer vivre.
Rester 20 ans ds les mêmes murs, sous la condition que le bien n'est pas à soi! .... pouah!!!
J'ai oublié le "e" |
Edité par - Ankou le 09 déc. 2007 18:49:56 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 18:57:14
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N'oubliez pas que a la base, les loyers sont encadrés VOLONTAIREMENT EN DESSOUS HAUSSE DES CHARGES NON RECUPERABLES
Donc rester dans un logement c'est gagner de 1 à 3% par an sur le marché en moyenne.
Voila pourquoi les locataires restent autant!!
Dans un pays normalement géré, le locataire part des que l'apaprtement ne lui plait plus ou lorsqu'il trouve mieux a prix égal
Tout est nivelé par le bas
LEs gens n'entretiennent pas pour economiser
Au bout de 10 ans, ils ont un appartement de 15 à 25% en dessous du marché et exigent des travaux
EN fait que ce soit l'Etat ou les locataires, ou la loi, il y a consensus pour mettre tout sur le dos des bailleurs NANTIS!!
Implicitement les tribunaux reconnaissent cela
En mettant peu de contraintes de travaux sur les bailleurs
compte tenu de leur rémunération artificiellement mise en dessous du marché
C'est comme le loi 48, les tribunaux jugent (et c'est juste je pense) que 'lon ne peut demander
ET LOYER BAS ET TRAVAUX EMBELLISSEMENT
J'ai souvent des demandes de travaux de gens locataires depuis 5, 10 ans.
Ils veulent tout neuf mais avec l'ancien loyer
Avant je ne répondais pas
Maintenant j'envoie réponse
je fais tels travaux contre bail avec nouveau loyer de tant
Exemple, 3 fenetres double vitrage taille courante en maçonnerie
Coutent de 1600 à 2500€ TTC pour un bailleur
C'est remplacement ancien mais embellissement et confort Economie de 40€ par mois de chauffage
Je demande +30€ de loyer (studio 29m², salle d'eau loué à 575€ par mois à Paris)
Sur 10 réponses sur les 5 dernières années, aucun locataire n'a accepté!
Avec pas mal de cas de non-entretien continu voire dégradation (genre rideau de 5 kgs plantés et accrochés sur fenetre pendant 10 ans, et locataire se plaignant du jeu des fenetres laissées ouvertes avec plus de 5kgs de rideaux dessus pendant des années!!)
Dans la vie un nouveau droit implique normalement un devoir! |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 19:11:37
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Si les loyers n'étaient pas maintenus bas par rapport aux réalités économiques,
la France n'aurait pas le record du nombre de locataire (40%!!)
Et les gens ne magouilleraient pour récupérer les anciens baux!!
Les autres pays n'ont que 15 à 30% de locataires
car les loyers augmentent en fonction de données réelles!!
tout comme le jour ou le prix de l'electricité sera a son niveau normal (+30 à +75% minimum)
On arretera de faire du chauffage electrique super cheap!!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 19:18:11
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Citation :
Pour Ribouldingue, il suffit de lire la loi de 1989 et le décrêt de 1987 pour avoir le texte en vertu duquel le propriétaire est dans l'obligation de refaire les revêtements lorsque ces derniers ont atteint la limite d'âge
Ca c'est de l'interprétation.
SVP, citez moi précisément la phrase, et le numéro de l'article auquel vous vous référez pour dire que au bout d'un certain âge (et donc indépendamment de l'état du mur sous-jacent) le propriéaire DOIT refaire les peintures et les papiers peints.
Tant que vous resterez dans le vague, vous ne serez pas crédible.
Prendre un analogue avec le lavabo ne vaut pas....
Un lavabo qui fuit n'a RIEN à VOIR avec un papier peint aux couleurs éteintes . |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 déc. 2007 19:26:13 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 19:28:12
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Vous me rappelez mon (ex youpi!!) locataire loi 48!!
80m² Pierre de taille, plein ouest sans vis a vis, 1 chambre à l'est vue sacré Coeur, 1 chambre ouest, balcon filant sur 8m²
165€ de loyer mensuel en 2003
Il exigeait le changement des fenetres!!!
Et m'a dit pas trop tot l'ascenseur!
IL avait récupéré le bail 48, bossait au black pour être en dessous plafond revenus, et venait de racheter un bout de terrain près de sa propriété de Normandie! (Voiture + moto + parking payé 120€ par mois!!)
Maintenant tout est neuf, cuisine équipée, réseau informatique préinstallé, parquet point de hongrie, salle de bain design, double vitrage, 2050€ de loyer mensuel, avec des locataires qui entretiennent bien et sont contents de l'appartement.
Loyer X13 en 4 ans!
Ils ne sont pas français, cela explique!!
La qualité a un prix, si le loyer ne paie pas, il n'y aura pas de qualité au RDV, c'est simple.
Vos parents n'ont jamis fait de réfection ?
Changer du papier peint et repeindre plafond pour quelques centaines d'euros pour 20 ans de location cela vous parait une charge insupportable ? |
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helline
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 07:56:19
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Allons-y pour les références juridiques (même si cela a déjà érté traité maintes fois) :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
version consolidée au 7 mars 2007 - version JO initiale
Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires.
Chapitre Ier : Dispositions générales.
art 6 - point c : le bailleur est obligé Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
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helline
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 08:12:39
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SVP, citez moi précisément la phrase, et le numéro de l'article auquel vous vous référez pour dire que au bout d'un certain âge (et donc indépendamment de l'état du mur sous-jacent) le propriéaire DOIT refaire les peintures et les papiers peints.
et pour ARDL qui semble être régi par d'autres lois que la loi française
Obligations du bailleur pour l'entretien,
les réparations et la garantie des vices et défauts
de la chose louée. Ces obligations s'appliquent aux logements locatifs appartenant à des bailleurs privés, des organismes HLM ou des logements communaux
L'obligation d'entretien
Le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (C. civ., art. 1719, 2°).
Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives (C. civ., art. 1720, al. 2).
Il résulte de ces deux textes que pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de faire procéder à ses frais à toutes les réparations nécessaires, à l'exception des réparations mises à la charge du locataire, soit en raison de leur nature locative, soit en application d'une clause particulière du bail. A défaut de respecter cette obligation, le bailleur peut être condamné à payer au preneur des dommages et intérêts (¨Cass. 3e civ., 5 févr. 1997, no 95-15.290, no 155 D, SEM du Centre c/ épx Tailhade)
Sanction de l'obligation d'entretien :
Lorsque le bailleur n'exécute pas son obligation d'entretien, le preneur dispose de plusieurs possibilités :
- réclamer des dommages intérêts ;
- faire contraindre le bailleur à effectuer des réparations ;
- se faire autoriser judiciairement[1] à effectuer les travaux aux frais avancés du bailleur (et en même temps demander l'autorisation de compenser sa créance récupérable avec les loyers dus au bailleur).
- obtenir la résiliation du bail. |
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