|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Kris21
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 07 déc. 2007 : 01:17:24
|
Bonjour,
J'ai acheté une maison dans un "groupe d'habitation". D'après mon notaire, ce n'est pas une copropriété ni un lotissement (car les maisons ont été construites par un même contructeur avec un permis valant division). Pourtant, cela ressemble beaucoup à une copropriété et à vrai dire je ne vois pas vraiment la différence. Je suis propriétaire du bout de terrain sur lequel est la maison, mais les voiries, les canalisations, l'éclairage et le compteur d'eau général sont en "indivision forcée", gérés par une ASL (l'ASL répartit les charges d'eau d'après les sous-compteurs). Le groupe est régi par un cahier des charges qui ressemble beaucoup à un réglement de copro. Les fonctions de président, trésorier et secrétaire de l'ASL ont été confiées à un syndic professionnel.
Après avoir pris quelques renseignements, je pensais que l'existence d'une ASL et d'un cahier des charges à eux seuls expliquaient "l'organisation différente" dont parle la loi du 10/07/65.
Or le jugement de l'article suivant dit que ce n'est pas suffisant.
http://www.onb-france.com/publica/index.php3?id_gmenu=4062&code_menu=matris_sol&id_art=30036&langue=fr
Quelqu'un saurait-il me dire ce qui définit vraiment une "organisation différente" et ce qui permettrait de définir ce régime ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 07 déc. 2007 : 17:08:35
|
Un "groupe d'habitations" consiste à la construction de plusieurs maisons ou immeubles sur un ensemble de terrains, par un même propriétaire ( SCI, ou autre ...).
Il ne s'agira plus de lots , mais de divisions formant parcelles constructibles.
Ce propriétaire décidera de mettre en vente les pavillons et immeubles qu'il a fait construires soit après leur achèvement, soit sous la formule de la vente à terme ou de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Aux termes de l'article R. 315-2, c, du Code de l'urbanisme, ne sont pas soumises à autorisation de lotir:
"... les divisions de terrain en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble ou pavillons à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil..."
L'opération de construction est subordonnée à l'obtention du permis de construire valant autorisation de diviser prévu à l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme. Le dossier présenté à l'appui de la demande doit comporter les documents énumérés à l'article R. 315-5, a, le cas échéant, à l'article R. 315-6 du Code précité. Dans le cas où des équipements communs sont prévus, et lorsque le nombre de lots destinés à l'implantation de bâtiments est supérieur à cinq, une association syndicale libre doit être constituée et ses statuts et les engagements qui s'y rapportent doivent être joints au dossier.
Depuis le décret n° 77-860 du 25 juillet 1977, il n'y a plus de lien entre les règles s'appliquant en matière de lotissement et celles qui s'imposent aux groupes d'habitations.
Le groupement d'habitation sera régi par un statut de pur droit privé dont les modifications peuvent intervenir sans respecter les procédures des articles L. 315-3 ou L. 315-4 relatifs aux lotissements. La cession des immeubles construits sur la division pourra de plus intervenir sans délivrance préalable du certificat de déblocage visé à l'article R. 315-36 du Code de l'urbanisme.
En résumé, le groupement d'habitations se définit comme étant l'objet d'un permis de construire demandé par un seul propriétaire, unique maître de l'ouvrage, qui construira et qui vendra les pavillons ou logements avant achèvement, par vente à terme ou par VEFA. Dans le dernier cas, s'il y a plus de cinq maisons et si des travaux d'utilité collective sont prévus, une association syndicale libre de propriétaires (ASL) est obligatoire.
On peut donc considérer que si le propriétaire conserve pour lui les logements par exemple pour les louer, il n'y a pas de groupe (ou groupement) d'habitations. S'il les vend avant achèvement il y a groupe d'habitations.
N.B. désolé d'avoir repris des éléments de liens spécifiques , mais pour la bonne compréhension , j'ai été obligé de copier. |
Signaler un abus  |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 09:29:22
|
| On pourrait rajouter : " Si ce groupe d'habitations est composé de plusieurs copropriétés, il y aura en plus un règlement de copropriété dans chaque copropriété avec son propre syndic. |
Edité par - TRAGAMO le 08 déc. 2007 11:26:53 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 15:35:31
|
kRIS 21
Vous devriez vous renseigner tout de même auprés de la préfecture de votre département, si cette ASL a bien été enregistrée auprés de ses services ?.
D'autre part les fonctions de Président ne peuvent pas être confiées à un syndic professionnel, ce dernier n'étant pas membre de l'ASL.Au fait vous même, avez vous donné votre accord écrit, pour en devenir membre ?. N'oubliez pas que vous n'êtes pas dans un lôtissement! |
Edité par - TRAGAMO le 08 déc. 2007 15:44:23 |
| Signaler un abus |
|
|
Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 16:08:56
|
Chaque propriétaire doit donner individuellement son consentement à l'adhésion à l'ASL, sauf si cette adhésion résulte d'un acte de mutation à son profit, c'est bien le cas de Kris21.
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 20:51:29
|
KRIS21 : vous êtes propriétaire d'un lot de lotissement.
la viabilité de votre lot est assurée par les voies et réseaux qui transitent dans les parties en indivision entre tous les propriétaires des habitations construites par le promoteur qui a réparti la SHON autorisée pour l'unité foncière d'origine, selon ses critères, en viabilisant les unités foncières créées selon un schéma qui s'impose désormais à vous.
Pour gérer cette indivision, une ASL a été constituée (ou doit l'être)
Les ASL sont soumises à l'ordonnance de 2004, le décret de 2006 éclairés par la circulaire de juillet 2007.
Le "syndicat de l'ASL" formé d'élus eux-mêmes propriétaires de l'indivision doit désigné son "président" bénévole.
Le SYndicat PEUT (et non: doit)confier les taches liées à la gestion et à l'administration de ces parties communes en faisant un contrat à un syndic professionnel de la gestion de biens.
Celui-ci ne répondra QUE devant le syndicat et son président de sa gestion.
IL N'EST PAS MANDATAIRE LEGAL DE L'INDIVISION : il en est le prestataire de service |
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 09:40:04
|
Pour Mout : attention , il s'agit d'une parcelle et non d'un lot ( cela à la couleur d'un lotissement , mais un groupe d'habitations c'est pas pareil).Voir plus haut ....
Certes le groupe d'habitations est gérée par une A.S.L. qui à les mêmes règles légales à observer ( ordonnance 2004 - décret 2006) et gestion suivant Statuts. Mais ...
La principale différence réside en ce que le permis de construire et non pas permis de lotir à été assorti d'un cahier des charges spécifiques.Ce cahier des charges est inaliénable dans le temps ( sauf décision unanime de modifications par les copropriétaires (pas des colotis ).
De ce fait la caducité à 10 ans avec application de P.O.S. ou P.L.U. n'est pas possible dans un groupe d'habitations ( voir décisions de Tribunaux administratifs et autres juridictions . |
| Signaler un abus |
|
|
Kris21
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 16:28:29
|
Je vous remercie pour ces précisions sur l'ASL. En revanche, je ne comprends pas en quoi le groupe d'habitations n'est pas une copropriété soumise à la loi du 10/07/65. En effet, l'article dont je fais référence plus haut (jugement de la Cour d'Appel de Paris) dit :
"[...]En effet, en vertu du second alinéa de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965, un ensemble immobilier peut avoir un statut différent de celui de la copropriété, mais c'est à condition que l'ensemble ait été doté expressément d'une organisation différente. La loi impose une convention contraire au statut de la copropriété; il semble que le seul fait de constituer une ASL de gestion ne forme pas cette convention contraire."
"La Cour d'appel de Paris dit que constitue un règlement de copropriété le document intitulé "cahier des charges" qui a pour objet de régler les droits et obligations de chaque propriétaire à l'intérieur de la résidence."
Quelle est cette "organisation différente" puisque ce n'est pas l'ASL ? Je souhaiterais savoir si je suis en copropriété au sens de la loi.
|
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 17:52:00
|
Non , vous n'êtes pas en copropriété .
La loi afférente qui contient des dispositions de droits communs applicables à toutes les copropriétés et exigeant un conseil syndical des copropriétaires , voir un syndic professionnel ne vous concerne pas.
Le groupe d'habitations est doté d'une ASL qui fonctionne en tant que délégataire de gestion pour les parties communes placées en indivision forcée.Voir votre dossier permis de construire et documents annexes fourni par le propriétaire du parcellaire de division. Document clé un cahier des charges.
Ce cahier des charges est le document de référence de droit privé qui s'applique entre les propriétaires en indivision ou appelés aussi indivisaires.Il contient des dispositions de construction ,d'usages, de police de circulation...etc
C'est ce document qui régit de façon stricte les obligations et fait la loi des parties (conflit d'intérêts ou contraventions avec règles qu'il contient ).Chaque acquéreur de parcelle est placé en obligation de respecter les engagements imposés.
En résumé :
A.S.L. (et son Président) personne morale ,ou les syndicataires règlent entre eux à travers un syndicat et des statuts le fonctionnement limité à l'objet de l'A.S.L. ( raison sociale si l'on veut).
Cahier des charges du groupe d'habitations ,il contient les dispositions retenues par l'administration lors de l'octroi du permis de construire - il s'impose aux propriétaires des parcelles privatives et indivisaires pour les parties communes ).
Et..... un règlement de copropriété est inapplicable dans votre cas.
Vous n'êtes pas un copropriétaire au sens de la loi du 10.07.1965.
Donc l'organisation différente à mon sens résulte qu'en cas de conflits :
l'A.S.L. ou les syndicataires agissent uniquement au civil et dans le cadre limité dévolu.
En cas de non respect du cahier des charges les indivisaires propriétaires peuvent agir soit au civil , soit au tribunal administratif , voir au pénal s'il y a lieu .
|
Edité par - champagne le 10 déc. 2007 18:02:40 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 18:14:44
|
Je pensais moi, qu'un groupe d'habitation était l'équivalent d'un groupe de copropriété !. Donc, pour éclaircir davantage la multitude d'ASL, on en rajoute une avec ce dernier cas. Pourquoi faire simple etc..
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 19:27:23
|
Lorsqu'une UNITE FONCIERE peut être divisée en plusieurs parcelles commercialisables comme terrains à batir (ou batis): IL N'Y A PAS CO (C et O = CO)propriété donc PAS COPROPRIETE
il y a PROPRIETE .
Si des parcelles issues de l'unité foncière initiale restent COMMUNES à l'ensemble, leur gestion par une ASL est une possibilité qui devient indispensable en cas de lotissement
Lorsqu'une UNITE FONCIERE ne peut pas être DIVISEE, elle reste UNE et UNE SEULE propriété sur laquelle on peut bâtir UN ou PLUSIEURS immeubles : la loi du 10 juillet 1965 fixe ALORS le statut des immeubles batis, dont la division en jouissance est décrite dans l'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION et le REGLEMENT DE COPROPRIETE |
| Signaler un abus |
|
|
Kris21
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 19:46:23
|
Pour Champagne : merci pour votre réponse rapide.
Je ne suis pas sûr de comprendre la nuance. Mon ASL a pour objet d'assurer la gestion et l'entretien de ce qui est en commun et des aménagements d'intérêt collectif, mais aussi d'assurer le respect exact du cahier des charges du groupe. Donc l'ASL et le cahier des charges sont liés, et si le dernier n'est pas respecté c'est l'ASL elle est responsable et doit intervenir comme dans l'exemple de la décision de la cour de Paris que je cite.
D'autre part, je pensais que, comme vous l'avez écrit, "cahier des charges + ASL" veut dire que ce n'est pas une copropriété. Or pourquoi cette décision semble-t-elle dire que ce n'est pas suffisant ? quelle subtilité fait cette différence ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Kris21
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 21:02:29
|
Pour Mout : La loi du 10/07/65 dit :
"A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs."
Or c'est bien le cas ici, non ? J'ai une parcelle (batie) faisant l'objet de droit de propriété privatifs, et il existe des parcelles en indivision forcée en commun avec les autres maisons.
Je n'ai pas fait d'études de droit, donc existe-t-il d'autres textes qui limitent le champs d'application du régime de la copropriété ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 21:26:50
|
Kris21, vous écrivez :
"D'après mon notaire, ce n'est pas une copropriété ni un lotissement (car les maisons ont été construites par un même contructeur avec un permis valant division)."
Le notaire est diplômé en droit...
Moi, non
On est pourtant d'accord, il me semble
Vous n'êtes ni dans une copropriété ni dans un lotissement
...mais votre propiété n'est viable que par les VRD communs à tous les propriétaires de votre groupement d'habitation...
...ces équipements communs doivent être gérés...
...le cas échéant par une ASL légalement constituée, avec un OBJET LEGAL défini dans ses statuts |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 05:59:02
|
Voici ce que dit aussi la circulaire du 11 juillet 2007 Annexe 4:
2.1 - La gestion des immeubles et ensemble immobiliers en copropriété
Les immeubles ou groupes d'immeubles en copropriété sont normalement régis par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis. Aux termes de son article 1er, une convention contraire peut toutefois prévoir une organisation différente, pouvant notamment prendre la forme d'une association syndicale régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004.Il apparaît par conséquent que ces deux régimes juridiques sont exclusifs l'un de l'autre pour la gestion d'unimmeuble en copropriété.
Dans mon cas, nous sommes copropriétaires et avons aussi une A.S.L. qui gère l'équipement commun aux trois immeubles (station épuration)
Ainsi, nous sommes comblés ! |
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 10:29:34
|
Une A.S.L. constituée dans un groupe d'habitations dont les propriétaires des parties communes sont en indivision n'est pas investi de :
- la garde, la jouissance , du pouvoir de décision hors objet ,de changement de destination des ouvrages édifiés...
- d'agir en justice au titre de personne physique ...
Elle doit impérativement faire respecter le cahier des charges en ce qui concerne son objet et interdire toutes modifications de destinations et autres aménagements non autorisés.
C'est à dire que pour les parties communes placées sous sa gestion elle se doit de faire appliquer le cahier des charges qui s'impose.Ainsi elle ne peut décider , d'abattre des arbres, modifier l'aspect et la destination ( parties engazonnées que l'on voudrait voir à travers l'A.S.L. modifiées en boulodrome . Faire peindre en rouge des bancs qui devraient être de couleur verte , ...)
Ce que veut dire respect cahier des charges ne s'adresse pas à faire respecter les dispositions qui s'imposent à titre individuel aux propriétaires de parcelles ( respect nuancier , fermetures, clôtures , heures de tonte , circulation stationnement , ajouts constructions... )et autres dispositions qui s'appliquent.
Chaque propriétaires est apte ( habilité ) à agir dans ce cas contre le contrevenant auprès du tribunal concerné .
Exemple : Ainsi bien qu'un permis de construire soit délivré par le maire , le P.OS. ne s'appliquant pas , un propriétaire constatant sur affichage légal agit au tribunal administratif pour abus de pouvoir et non validation de l'autorisation si le cahier des charges n'autorise pas la création d'ouvrage en sus de la construction d'origine.L'A.S.L. n'a pas à intervenir , elle n'est pas propriétaire et n'a pas qualité pour agir et ce substituer au droit des propriétaires. C'est ainsi dans mon groupe d'habitations.D'autre part en cas de dégâts ( vandalisme , vol ...L'A.S.L. peut déposer une main courante pour jalonner les faits , mais la plainte constituée avec partie civile à un éventuel procès ne peut être recevable que si elle est déposée par l'un des indivisaire - propriétaire du fond.
Et pour la " petite histoire " un propriétaire indivis par ailleurs syndicataires de l'A.S.L. peut faire un recours contre son Association .
C'est la mésaventure que j'ai eu à gérer ( voir dans le forum ) . |
Edité par - champagne le 11 déc. 2007 10:55:58 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 12:58:03
|
Cette trés longue explication, s'adresse à qui au juste :
1) A une A.S.L. de copropriété ?
2) A une A.S.L. de lotissement ?
3) A une A.SL. gérant un groupe d'habitation (comme celle de Kris21) ?
donc à quelle structure vous référez-vous au juste ? ces dernières précisions ne semblent entrer dans aucun cadre connu ? |
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 13:47:26
|
 3
Une A.S.L. au sein d'un groupe d'habitations.Idem kris 21.
Résumé pour ceux qui n'ont pas " encore " compris !
1.L'A.S.L. s'occupe de la partie " gestion de l'entretien des parties communes " déléguée par les indivisaires propriétaires des fonds ( terrains communs - VRD transférés directement à la commune par le propriétaire de l'unité foncière ). Ceci en respectant le contenu du cahier des charges applicable sur les parties communes.
2.Les propriétaires eux mêmes relèvent du cahier des charges et se chargent individuellement des recours possibles entre eux . Ils assument la responsabilité pénale et civile ,individuellement ou collectivement, suivant le cas sur toutes les parcelles.
3.Pour corser , il existe une association de quartier 1901 qui anime le groupe d'habitations ( illuminations festives, relations avec la commune,relation avec l'A.S.L. et les propriétaires...)
L'acheteur d'une parcelle d'origine ou en cas de mutation est :
1 Syndicataire de l'A.S.L. Obligation d'origine.2.Propriétaire de sa parcelle , propriétaire indivis des parties communes .
3. Adhérent facultatif de l'association de quartier.
4.Contribuable , électeur de la commune.
5. Forumeur compréhensible sur U.I.?
|
Edité par - champagne le 11 déc. 2007 13:54:31 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 14:32:40
|
Voilà qui est clair enfin !
Mais dites moi d'où puisez-vous toutes ces sources ?, quand à moi même avec la dernière circulaire, je n'ai point tous ces détails !?.
Me voilà tout de même rassuré, de n'être point dans ce cas de figure,il paraît bien compliqué et presqu'aléatoire !. Le rôle de cette ASL est bien trop dépourvu de moyens puisque: c'est les propriétaires qui se chargent individuellement des recours possibles entre eux. Les responsables de l'A.S.L. n'ont plus qu'à aller se coucher. |
Edité par - TRAGAMO le 11 déc. 2007 16:32:28 |
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 18:07:19
|
Et que non.IL y a un peu de travail
Comme une autre A.S.L. Sans oublier la mise à jour des statuts.
Aussi passer son temps à évacuer les demandes hors objet.
Surtout ne pas se mêler de ce qui ne regarde pas l'A.S.L.
Quel soucis en moins de n'avoir pas à assurer la police du groupe d'habitations.
Déontologie oblige : défense de citer ses sources , mais des procès entre propriétaires ,un procès mémorable contre l'A.S.L ...
Tout cela a fini par me permettre d'y voir clairsur le fond et le tréfonds.
Il a fallu du temps , mais maintenant je suis calé et vous pouvez en profiter. |
Edité par - champagne le 11 déc. 2007 18:10:43 |
| Signaler un abus |
|
|
Kris21
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 20:52:53
|
Pour Champagne : Merci pour toutes ces explications.
Puisque vous semblez très callé sur la gestion des groupes d'habitations, j'ai un autre problème que je souhaiterais vous soumettre.
L'ASL est en charge de gérer la consommation d'eau du groupe, et chaque pavillon a un sous-compteur individuel. Le groupe a été construit récemment. Un 1er propriétaire y a habité pendant la première année puis je lui ai racheté la villa. Pendant cette 1ère année, le "syndic" (= l'agence en charge de la gestion, puisque je ne sais pas comment l'appeler autrement) n'a pas provisionné quoique ce soit sur l'eau pendant 7 mois car il n'avait pas encore été nommé/engagé. Du coup, il a fait le premier relevé de compteur seulement au bout de 19 mois, c'est-à-dire à la cloture de l'exercice fiscal suivant (j'étais alors les propriétaire depuis 6 mois au moment de ce relevé). Au moment de la vente, je n'ai pas pu relever le compteur individuel car le vendeur m'a déclaré qu'il n'était pas accessible et que seul le syndic pouvait y avoir accès. Puis à la signature, le notaire nous a expliqué qu'il se chargeait de régler prorata temporis les charges dues à l'ASL. Mais ce que je n'avais pas compris, c'est qu'il parlait des provisions uniquement, qui étaient alors très faibles au regard de la période de consommation d'eau concernée. Du coup, le syndic me dit que c'est à moi de payer le total de la régularisation et la note est assez salée ! J'ai essayé bien sûr de trouver un arrangement à l'amiable avec le vendeur mais, même s'il est d'accord avec ces faits, il me dit que légalement il ne me doit plus rien et refuse de s'arranger sur quoique ce soit.
Au regard de ces éléments, n'ai-je vraiment aucun recours ? Est-ce vraiment à moi de payer le tout ? |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Groupe d'habitations - copropriété ?
Forum fermé
