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delphine.lemarinier
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 10 déc. 2007 : 09:34:45
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Bonjour,
Récemment la compagnie d'eau nous a coupé l'eau dans tout l'immeuble pour non paiement de facture. Celle-ci était arrivé 3 mois avant au syndic qui a reconnu ne pas l'avoir payé car "il n'avait pas d'argent pour cela".
En bref, nous avons plusieurs débiteurs sur les charges courantes et sur des travaux datant de 2005 et qui ont été annulé en AGE en octobre dernier.
Le syndic qui est arrivé en janvier 2005 a tout de suite commencé par faire voter des travaux (annulés depuis car jamais payés et irréalistes)et par intenter des actions en justice contre tous les débiteurs.
Aujourd'hui, il ne peuvent même pas payer une facture d'eau de 2.500 euros et il nous demande un appel de fonds exceptionnel de 20.000 euros (qu'ils comptent faire voter en AG en janvier).
Mes questions sont :
les frais de justice peuvent-ils prendre la priorité par rapport au paiement de l'eau et de l'électricité ?
ne peut-on pas chercher des solutions amiables (moins couteuses pour la copro) avant de se lancer dans des actions judiciaires ou pour sortir de celles-ci ?
une action en justice doit elle être approuver par le CS avant d'être conduite par le syndic ?
quels autres frais peuvent passer en priorité, hormis les honoraires du syndic et l'assurance ?
y-a-t-il une obligation pour le syndic de fournir de l'eau à la copro ou bien ont-ils le droit de nous laisser sans eau dans le but de rentrer de l'argent dans les caisses ?
comment évaluer le trou financier ? car je sais qu'il y a une différence énorme entre ce qui est affiché par la comptabilité (en crédit et en débit de chaque copropriétaire) et ce qui est dépensé réellement, sinon comment la copropriété pourrait survivire avec seulement 60 à 70% de copropriétaires qui payent leurs charges.
C'est sans doute incomplet car la situation est complexe et j'en apprends tous les jours... Je répondrai donc à toutes vos questions.
Merci par avance
Delphine
PS : ne vous inquiétez pas trop, après avoir largement engueulé le syndic, ils ont fini par accepter de payer l'eau. Mais le problème reste entier.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 10:24:34
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Delphine, sur le fond de votre affaire :
- le sydic agit au nom de tous les copropriétaires, lesquels constituent le "syndicat", personne juridique qui les regroupe tous.
- il ne peut donc payer les factures qu'en fonction de ce que lui verse les copropriétaires pour le fonctionnement du syndicat.
Mettons que votre employeur ne vous verse plus vos salaires, ou n'en verse qu'une partie, comment faites vous pour payer "eau-gaz-électricité-tickets de bus-bouffe" ??? ...
Si le syndic n'a pas les fonds nécessaires pour payer lui aussi les services qu'utilisent les copropriétaires, dont ici l'eau, d'où voulez-vous qu'il sorte les euros ????
Pas de sa poche personnelle !
Ce n'est pas le syndic qui coupe l'eau ! C'est le fournisseur, le service des eaux qui n'est plus payé ....
Comprenez que si seulement 60 ou 70% des copropriétaires payent leurs charges, cela revient à dire, en comparaison, que votre employeur ne vous verserait que 60 ou 70% de votre salaire, de vos revenus !
Question : comment ferez-vous ?
La question pour le syndicat est la même : il est impossible de faire fonctionner la copropriété si seul 60 ou 70% du budget nécessaire rentre dans les caisses.
S'il faut 100.000 € pour faire tourner la boutique, le syndic ne peut rien faire s'il n'en a que 60.000 !!
Cette question des "impayés" devient de plus en plus difficile et nécessite un suivi très pointu non seulement du syndic mais aussi (surtout !) du CS qui doit être sur ce point très vigilant...
Chez vous, que fait le CS ???
Il doit avec le syndic controler où en est la trésorerie...
Les impayés sont la plaie des copropriétés.
Il ne faut pas laisser ces impayés sans suite. Tout retard d'un trimestre doit être l'objet d'un rappel, 2 trimestres l'objet d'une action en justice pour recouvrement de créance.
C'est le copropriétaire qui a des difficultés qui doit demander à bénéficier d'un délai, rechercher un accord amiable, pas le syndic.
Le syndic, "prof" ou non, ne peut sur le paiement des charges faire de sentiment ....
Comprenez ici ce point : accepteriez vous de ne pas être payé, de n'avoir que 60 ou 70% de votre salaire en plaignant ce "pauvre employeur" qui ne peut pas vous payer ... ou ce "pauvre banquier" qui ne veut pas vous accorder ce crédit ...??
Les copropriétaires sont les banquiers du syndicat.
En ne payant pas leurs charges ils pénalisent le syndicat, donc tous les autres copropriétaires qui payent !
Je pense que votre syndicat est sans doute en "cessation de paiement" et qu'il faudrait peut-être faire jouer les dispositions prévues en pareil cas .."syndicats en difficulté" ...
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delphine.lemarinier
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 12:31:25
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Merci Gédehem pour votre réponse.
Même si elle ne m'apporte pas grand chose sur le fonds.
Toutes les reflexions que vous me faites étaient déjà présentes à mon esprit, et mon syndic me fait le même genre de remarque avec un ton condescendant assez énervant. Je suis suffisamment intelligente pour comprendre qu'on ne peut pas faire fonctionner "normalement" une copropriété avec seulement 60 à 70% de copropriétaires qui payent les charges, et même si ceux-ci payent le triple de ce qu'ils devraient payer dans une copropriété "normale" (ce qui est le cas ici). Seulement, aujourd'hui, je suis face à une situation d'urgence, et je voulais savoir si le syndic devait ou pouvait privilégier le paiement de l'eau afin qu'on puisse tenter de vivre "normalement".
Bref, désolée pour cet énervement (faut bien que ça passe). Pour répondre à vos questions, le conseil syndical se compose de 5 personnes : 3 qui étaient déjà là durant les 5 dernières années et n'ont rien fait, rien contrôlé et ont laissé la copro se dégradé, et mon conjoint et moi qui sommes arrivés il y a un an et demi et apprenont les choses au jour le jour. Nous avons dû nous occuper d'un gros chantier travaux de réhabilitation que nous avons finalement réussi à boucler avec les aides et à faire voter en AG. Maintenant, nous apprenons que la situation financière est telle que le syndic ne peut plus payer l'eau. Alors que peut-il arriver de pire : qu'il prenne l'argent des travaux pour payer l'eau ?
Concernant les impayés, si les débiteurs ont perdu leur procés et refusent toujours de payer, que peut-on faire ? combien de temps peut durer la procédure avant qu'on ne récupère les impayés ?
Concernant les dispositions prévues pour les syndicat en difficulté, j'ai justement commencé à me renseigner à ce sujet auprès de l'ARC.
Me conseilleriez vous des mesures en particulier ?
Merci encore et excusez moi pour mon énervement qui ne s'adresse pas à vous mais à l'ensemble de la situation qui paraît inextricable. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 14:34:13
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delphine.lemarinier : Citation :
Le syndic qui est arrivé en janvier 2005 a tout de suite commencé par faire voter des travaux
NON ce sont les copropriétaires qui ont votés ces travaux sur une résolution à l'ordre du jour del'assemblée générale.
Citation :
(annulés depuis car jamais payés et irréalistes)
NON, les travaux irréalistes ont été votés par l'AG. Ils ne sont pas annulés parce ce qu'ils sont irréealistes et non payés.
Seule une autre AG peut annuler des travaux votés (non réalisés encore)
Citation :
il nous demande un appel de fonds exceptionnel de 20.000 euros (qu'ils comptent faire voter en AG en janvier).
Avez vous contacter votre Conseil Syndical, qui doit avoir vérifier la Compta. et la gestion du Syndic, qui doit justifier sa demande d'un appel de fond exceptionnel de 20 000€.
Citation :
une action en justice doit elle être approuver par le CS avant d'être conduite par le syndic ?
NON:Le syndic doit prendre toutes les mesures ( relance, avocat, huiisier, tribunal,..° pour récupérer les charges impyées. Seule la vente du bien doit être voté à l'AG. C'est son travail.
Citation :
quels autres frais peuvent passer en priorité, hormis les honoraires du syndic et l'assurance ?
NON:il n'y a pas de frais prioritaires. Le budget de dépenses et les travaux sont préparés par le syndic avec le CS, et VOTER en assemblée.
Citation :
y-a-t-il une obligation pour le syndic de fournir de l'eau à la copro ou bien ont-ils le droit de nous laisser sans eau dans le but de rentrer de l'argent dans les caisses ?
NON :Le Syndic est mandataire du syndicat, il gère les dépenses, IL [red]EXECUTEles décisions de l'AG, donc des Copropriétaires[/red.
Le synidc ne fournit pas l'eau, ni l'élecricité, ni le sel et le poivre.
Citation :
comment évaluer le trou financier ?
La mission du CS-élu par l'AG- est de vérifier la gestion et la comptabilité du Syndic. Il doit faire son rapport à l'AG. Vous auriez du être informé par le Syndic et par le CS (si le synidc ne le fait pas) des problèmes financiers.
Citation :
C'est sans doute incomplet car la situation est complexe et j'en apprends tous les jours...
delphine.lemarinier : commencez par lire les textes importants - loi de 1965, votre réglement de copropriété. Et en particulier sur le fonctionement d'une copropriété, d'un Syndic et d'un Conseil syndical.
Dans votre copropriété, il me semble que le syndic, le CS et vous-même soit totalement ignorant du B.A.BA des rôles et des devoirs de chacun.
Dans une Copropriété, le pouvoir de choisir et de voter des travaux n'appartient qu'aux copropriétaires. Dans votre cas, vous êtes tous fautifs de cet état de fait. Vous avez voter des travaux, vous devez payer. Vous avez choisi votre synidc et les membres du CS.
Syndic et CS n'ont aucun pouvoir de décisions.
Un conseil, présentez vous au CS, et plongez vous dans l'ensemble de la comptabilité et de la gestion du Syndic. En tant que membre du CS, le Syndic devra vous fournir tous les documents concernant votre copropriété.
La copie est entièrement à revoir du coté du conseil syndical également.
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 15:50:11
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 Bonjour.
Encore une preuve de l'incompétence de la mafia syndic et cs bien protégée par nos lois.
Cela dit, concernant le recouvrement des charges
L'obligation au paiement des charges de copropriété relève de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il appartient au syndic de procéder à leur recouvrement, sans avoir besoin de solliciter une autorisation de l'assemblée générale.
L'action est engagée à l'encontre du débiteur, copropriétaire du lot, qu'il faut donc identifier préalablement à la procédure.
Si le lot est un bien commun, les époux sont tenus solidairement au paiement, ce qui n'est pas le cas si le lot appartient en propre à l'un des deux. Si le copropriétaire débiteur est décédé, les héritiers, à condition d'avoir accepté la succession, seront tenus au paiement. Dans le cas contraire, c'est le service des domaines qui devient débiteur. En cas d'indivision, le syndic assigne l'ensemble des indivisaires en paiement.
Lorsque le lot de copropriété appartient à une société, les problèmes sont plus complexes. Selon qu'il s'agit d'une société anonyme, d'une société civile ou d'une société professionnelle, d'une EURL ou d'une société en participation, le syndic agira à son encontre par l'intermédiaire de la personne habilitée, différente selon le type de société.
Afin de connaître les personnes susceptibles d'être poursuivies, vous pouvez consulter INFOGREFFE, service des greffes des tribunaux de commerce.
Le syndic peut mettre en oeuvre différentes actions afin de procéder au recouvrement de la créance : la mise en demeure, l'inscription d'une hypothèque légale sur le lot, le privilège spécial en cas de vente du lot.
L'action judiciaire, quant à elle, est engagée devant le tribunal du lieu de situation de l'immeuble et porte sur toutes les charges exigibles (avances et provisions votées, solde des dépenses après approbation des comptes). Attention, la demande en paiement se prescrit par 10 ans.
La « Loi ENL » du 13 juillet 2006 permet dorénavant au syndic d'imputer les frais de relance et tous les frais engagés postérieurement à la mise en demeure si la créance est justifiée et si les frais sont nécessaires au recouvrement de la créance au copropriétaire débiteur.
A lire aussi:
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=5541&provenance=522&typeRubrique=SousRubrique
Enfin , comme Gedehem je suis d'avis que votre copro est en difficulté. Ceci provient en grande partie de la "jemenfoutitude" des copros. Ils n'ont que ce qu'ils méritent..mais vous trinquez.
Voici donc quelques liens à ranger dans "Mes favoris" d'Internet Explorer:
Le Ba ba des lois régissant la copro
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Plus exhaustif
http://www.mon-immeuble.com/Lois/droit02/droit02.htm
Les recommandations pour une bonne gouvernance:
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Orienté grand public:
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N357.xhtml?&n=Logement&l=N15
http://www.conso.net
http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=842
Des conseils pour bien gérer:
http://www.anil.org/index.htm
http://www.unarc.asso.fr/
Un peu de jurisprudence:
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actualite.php
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=50749&
Et, pour couronner le tout, le site de JPM pour bien creuser la chose:
http://jpm-copro.com/
Enfin, pour la détente: Quelques photos de montagne
http://s204.photobucket.com/albums/bb31/lionelthomas74/
Cordialement
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