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 Sujet  |
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 10 déc. 2007 : 16:51:45
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Bonjour, je suis propriétaire d'un garage dont le toit plat donne sur une partie du jardin du ré de chaussée de la résidence.Les travaux d'entretien &de réparation sont à ma charge , j'ai un droit de passage sur le jardin du ré de chaussée pr ce faire.L'appartement attenant au jardin à été acheté récemment par un couple qui a la jouissance privative du jardin.
Je considère que la partie correspondant à mon toit(et dc faisant partie de la copro) doit être différenciée de leur partie à usage privatif : ce n'est pas un jardin mais un toit dont j'ai la charge , ce n'est pas une seule et même partie puisqu'il y a un droit de passage pr y accéder.L'ancien propriétaire du ré de chassée ns laissait occuper la partie au dessus du garage car nous en avions la charge,les nouveaux veulent en user de façon exclusive comme jardin ...qu'en pensez-vous
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Edité par - chriscoccinelle le 10 déc. 2007 16:53:52 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 17:12:17
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| Que dit avec précision votre règlement de copropriété concernant ce jardin et cette toiture terrasse |
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 17:23:58
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Que dit avec précision votre règlement de copropriété concernant ce jardin et cette toiture terrasse
Le réglement indique bien que le jardin est à usage privatif des propriétaires du ré de chaussée(car avant tout l'immeuble appartenait à 1 seule personne).Par contre la charge du batiment du garage ns incombe pour 1000/1000e
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 18:33:53
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Merci pour votre réponse.
Cette toiture terrasse de votre garage fait-elle partie intégrante du gros œuvre de votre résidence ou bien est-elle indépendante du gros oeuvre
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 19:35:37
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Bonsoir,
Il est toujours difficile de donner une réponse avec précision sans plus de détails, mais apparemment et selon vos dires.
Le jardin est une partie commune à jouissance privative pour les copropriétaires du rez-de-chaussée, comme le précise votre règlement de copropriété.
La toiture terrasse de votre garage est également une partie commune, mais qui n’est pas à jouissance privative, puisque votre règlement de copropriété est silencieux à ce sujet.
En ce qui concerne vos charges du bâtiment du garage qui vous incombe pour 1000/1000 tantièmes ne sont-t-elles indiquées dans votre règlement de copropriété comme des charges spéciales liées uniquement à votre garage
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 19:56:13
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Bonsoir,
Il est toujours difficile de donner une réponse avec précision sans plus de détails, mais apparemment et selon vos dires.
Le jardin est une partie commune à jouissance privative pour les copropriétaires du rez-de-chaussée, comme le précise votre règlement de copropriété.
La toiture terrasse de votre garage est également une partie commune, mais qui n’est pas à jouissance privative, puisque votre règlement de copropriété est silencieux à ce sujet.
En ce qui concerne vos charges du bâtiment du garage qui vous incombe pour 1000/1000 tantièmes ne sont-t-elles indiquées dans votre règlement de copropriété comme des charges spéciales liées uniquement à votre garage
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 20:06:02
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Bonsoir,
Il est toujours difficile de donner une réponse avec précision sans plus de détails, mais apparemment et selon vos dires.
Le jardin est une partie commune à jouissance privative pour les copropriétaires du rez-de-chaussée, comme le précise votre règlement de copropriété.
La toiture terrasse de votre garage est également une partie commune, mais qui n’est pas à jouissance privative, puisque votre règlement de copropriété est silencieux à ce sujet.
En ce qui concerne vos charges du bâtiment du garage qui vous incombe pour 1000/1000 tantièmes ne sont-t-elles indiquées dans votre règlement de copropriété comme des charges spéciales liées uniquement à votre garage
Merci tout d'abord de votre participation.Le garage est un bâtiment isolé ,non attenant au reste de la résidence.La charge de ce bâtiment est notée dans les charges "particulières d'entretien".Il est vrai que pr le reste l'existence de ce toit terrasse a été complètement occultée,sauf dans l'historique de l'immeuble qui indique que la copropriété d'en face accepte que les écoulements d'eau de pluie du "toit terrasse" arrivent sur leur parking. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 20:23:50
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"Le garage est un bâtiment isolé ,non attenant au reste de la résidence."
Il est physiquement distinct du reste du bâti ? ... mais son toit jouxte bien ce lot en RdeCh, toit constituant "jardin" ?
Est-il possible de dissocier physiquement une partie "jardin", grever d'un droit de jouissanc, et le reste qui est 'toiture'....
C'est là qu'il y a u truc !
Car ce toit-terrasse est "partie commune", l'entretien que vous pourriez avoir à votre charge ne concernerait que celui de surface.
Mais si cette toiture terrasse est de fait intégrée à "votre bâtiment" garage, batiment distinct du reste dont vous avez la charge pour 1000/1000°...
De ce fait il y aurait conflit entre votre droit sur cette toiture qui vous est propre (privative ?), et un droit d'usage sur tout ou partie de cette toiture terrasse sielle n'est pas expressément mentionnée "commune". |
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 20:45:14
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Citation :
Initialement entré par gédehem
"Le garage est un bâtiment isolé ,non attenant au reste de la résidence."
Il est physiquement distinct du reste du bâti ? ... mais son toit jouxte bien ce lot en RdeCh, toit constituant "jardin" ?
Est-il possible de dissocier physiquement une partie "jardin", grever d'un droit de jouissanc, et le reste qui est 'toiture'....
C'est là qu'il y a u truc !
Car ce toit-terrasse est "partie commune", l'entretien que vous pourriez avoir à votre charge ne concernerait que celui de surface.
Mais si cette toiture terrasse est de fait intégrée à "votre bâtiment" garage, batiment distinct du reste dont vous avez la charge pour 1000/1000°...
De ce fait il y aurait conflit entre votre droit sur cette toiture qui vous est propre (privative ?), et un droit d'usage sur tout ou partie de cette toiture terrasse sielle n'est pas expressément mentionnée "commune".
De fait, le toit est bien au niveau du jardin et recouvert d'une fine couche végétale mais il ne touche pas le reste de la copro.
Nous n'avons pas seulemt la charge de l'entretien 'on peut en déduire la tonte) mais aussi la charges des REPARATIONS ce qui implique la dalle de béton (c'est pour ce faire que ns avons un droit de passage)
Merci à vous |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 20:59:15
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Bonsoir,
Votre garage est une partie privative avec certainement un n° de lot attitré comme doit l’indiqué votre règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division.
De ce fait, votre voisin ne peut prétendre un quelconque droit sur cette toiture terrasse.
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 21:10:17
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Bonsoir,
Votre garage est une partie privative avec certainement un n° de lot attitré comme doit l’indiqué votre règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division.
De ce fait, votre voisin ne peut prétendre un quelconque droit sur cette toiture terrasse.
Effectivement le garage est un lot attitré mais leur argument est que le jardin est une partie commune dont il ont la jouissance et par conséquent que notre toiture aussi puisque rien ne stipule la différence entre le jardin ds son ensemble et l'emprise de notre lot. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 21:50:40
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Sans doute que si !
Ce que je comprends : la toiture-terrasse est dans la continuité de ce jardin, le jouxte, sans qu'il y ai empiètement de ce jardin sur la toiture ??
Si tel est le cas, le droit de jouisance concerne bien le jardin, mais en aucun cas cette toiture terrasse dont vous auriez sans doute la propriété privative étant constitutive de votre lot sans continuité avec le reste du bâti ! |
Edité par - gédehem le 10 déc. 2007 21:51:55 |
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 22:15:11
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Sans doute que si !
Ce que je comprends : la toiture-terrasse est dans la continuité de ce jardin, le jouxte, sans qu'il y ai empiètement de ce jardin sur la toiture ??
Si tel est le cas, le droit de jouisance concerne bien le jardin, mais en aucun cas cette toiture terrasse dont vous auriez sans doute la propriété privative étant constitutive de votre lot sans continuité avec le reste du bâti !
Merci de votre patience!En fait , a l'oeil nu le jardin est une surface uniforme car le toit plat est recouvert de terre , le tout est de savoir si par définition un toit végétalisé est un jardin ou non.Sur le plan de masse ,leur lot dit"jardin privatif" prend toute la surface, la présence de notre lot en dessous est signalé par un contour et achuré comme "emprise".Si je vous comprend bien , le garage ne devrait pas faire partie de la copro... |
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 12:48:06
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| Merci pour vos remarques avisées , je vois un avocat demain car je suis assignée...souhaitez moi bonne chance! En tout cas je vous tiens au courant , même si le cas est atypique ça pourra peut-être aider quelqu'un d'autre ou au moins servir à rappeler que chez le notaire , tous les points doivent être éclaircis avant la vente! |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 16:33:10
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Le plan de masse avec ses hachure n'est qu'indicatif ! Il n'est pas contractuel et ne peut être opposable aux parties.
En revanche, le fait que ce toit-terrasse soit spécifique à votre lot, que le RDC précise que l'entretien total de ce toit terrasse est à votre seule charge, toit-terrase qui est propre à votre lot, je dirais 'privatif' à votre lot, incline à penser qu'il s'agirait bien là d'une partie privative constitutive de votre lot.
Le fait qu'il soit dans la continuité d'un jardin n'y change rien ..
D'autant qu'il doit sans doute y avoir un joint de dillatation entre ce toit-terrasse et le reste du bâti à coté, donc la partie "jardin commun à jouissance privative" ... |
Edité par - gédehem le 11 déc. 2007 16:34:41 |
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 16:55:39
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Le plan de masse avec ses hachure n'est qu'indicatif ! Il n'est pas contractuel et ne peut être opposable aux parties.
En revanche, le fait que ce toit-terrasse soit spécifique à votre lot, que le RDC précise que l'entretien total de ce toit terrasse est à votre seule charge, toit-terrase qui est propre à votre lot, je dirais 'privatif' à votre lot, incline à penser qu'il s'agirait bien là d'une partie privative constitutive de votre lot.
Le fait qu'il soit dans la continuité d'un jardin n'y change rien ..
D'autant qu'il doit sans doute y avoir un joint de dillatation entre ce toit-terrasse et le reste du bâti à coté, donc la partie "jardin commun à jouissance privative" ...
Exact pour la jointure qui est très visible mais ce qui est flou ds le règlement c'est la répartition des charges.Le lot correspondant au garage est indiqué ds le tableau des charges communes mais ds la partie"charges particulières d'entretien"à 1000 tantièmes et rien n'est précisé , sauf la phrase sr notre droit de passage pr entretien et réparations sr l'acte de vente.De + je ne sais même pas si l'assurance de l'immeuble comprend le garage car ns l'avons assuré de notre coté.Cela suffit-il? merci |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 17:08:54
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Si j'ai bien compris depuis le début, le droit de passage dont vous parlez concerne un droit qui s'impose au jardin !
Pas au toit-terrase dont vous avez la charge. |
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 17:12:56
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Si j'ai bien compris depuis le début, le droit de passage dont vous parlez concerne un droit qui s'impose au jardin !
Pas au toit-terrase dont vous avez la charge.
Le droit de passage concerne notre libre circulation sur le jardin privatif , de jour , afin de réparer ou entretenir le toit de notre lot.L'ancien propriétaire était agé et ne voulais pas s'embeter avec ça... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 18:20:09
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Bonsoir,
Il me semble bien que dès le départ il y soit une confusion de dénomination.
Dans votre cas il s’agit d’une simple toiture et non d’une toiture « terrasse ».
Comme vous l’a indiqué Gedehem, sachez que le cadastre (plan de masse) ne fait pas foi, uniquement le registre des hypothèques fait foi.
De ce fait, si votre garage est enregistré aux bureaux des hypothèques de la même façon qu’un autre lot de la copropriété.
C'est-à-dire avec un numéro de lot attitré à la copropriété avec des tantièmes et des charges afférentes à ce lot, ce qui semble être le cas (charges particulières d'entretien à 1000 tantièmes), c’est un lot privatif
D’autant plus que le règlement de copropriété vous donne un droit de passage concernant la libre circulation sur le jardin à jouissance privative de votre voisin, de jour, pour l’entretien de la toiture de votre lot privatif.
Mais comme votre règlement de copropriété est silencieux sur l’utilisation de cette toiture, excepté pour son entretien, vous ne pouvez pas l’utiliser comme une simple terrasse.
Et encore moins un autre copropriétaire !....
Ce qui serait contraire à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi).
Sachez également que même si votre garage est indépendant du gros œuvre, il fait partie intégrante de la copropriété.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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chriscoccinelle
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 18:46:36
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Merci pour ces références . J'en déduit qu'il est totalement abusif de leur part de réclamer des dommages & intêrets pr cause d'entrave à leur jouissance et que même si le terme "entretien" est vague , ns ne pouvons pas séjourner sur le "toit" avec une chaise longue par ex.(c'était l'"usage" depuis 5 ans)
Serait-il inoportun de demander que le lot"garage" soit sorti de la copro et peut on cloturer l'espace pr délimiter ... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 19:34:33
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Je paralais improprement de toit-terrase pour ce qui est en fait un toit plat...
Reste à savoir si ce toit-plat est "marchant", c'est à dire qu'on peut y marcher pour autre chose que son seul entretien, style y mettre un salon d'été, des jardinières, et y faire une fista en invitant 25 copains (et copines ...)..
Il y a une classification pour cela ...
Quant au 'droit de passage' il est ici similaire au 'tour d'échelle' lorsque le mur séparatif est en limite de propriété.
Mais on peut noter que ce toit-plat n'est pas "jardin", et que ce voisin n'est pas fondé semble t-il à réclamer un droit de jouissance sur une toiture de garage à priori non marchante.
Pour sortir de la copropriété, il faut que la division du sol soit possible. |
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